ANALysls商業合作/內容轉載/更多報告版權歸屬上海嘉世營銷咨詢有限公司商業合作/內容轉載/更多報告?2024年4月30日中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。4月底政治局會議后地方原有四限政策限制加速解除，與去庫存相關的以舊換新、房票安置等政策密集?5月17日，中央多部委聯合發布政策“組合拳”去庫存、穩需求，6月7日，國常會再次強調“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”。?量價持續下滑的基本面環境下，政策思路出現從“防守”到“進攻”的積極轉向，新一輪圍繞“去庫存”的政策周期開始啟動。4.03.53.02.52.01.51.00.50.030252050?固定資產投資是反映投資規模、結構和發展速度的綜合性指標。從廣義口徑上是由固定資產投資（不含農戶）和農戶固定資產投資兩部分組成，從狹義口徑上一般指固定資產投資（不含農戶包括計劃總投資500萬元以上的固定資產項目投資及所有房地產開發項目投資兩個部分。?固定資產投資主要由房地產業、基建和制造業投資組成，2015-2023年三者占固定資產投資的比重平均值為80.1%。其中，這期間房地產業投資占固定資產投資的平均比重為22.3%。23.9%23.4%22.6%22.1%23.0%24.6%26.3%25.9%25.8%26.3%27.4%25.5%22.3%31.9%29.5%31.0%31.7%30.7%19.8%19.4%19.8%19.4%19.8%20.3%19.8%6.1%6.1%6.1%6.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%7.0%?房地產行業能夠拉動上下游50多個行業，是實體經濟的重要組成部分。其中，房地產開發投資有力拉動鋼鐵、有色金屬、機械制造、化工等上游制造業和建筑業；房地產銷售，既拉動與住房有關的家電、家具、建材等制造業和裝飾裝潢行業，也帶動金融、交通運輸、互聯網等第三產業；房地產使用，持續拉動著公用事業、居民服務業的發展。視聽器材水泥制造玻璃制造銅、鋁等其他建材家用輕工房屋建設園林工程裝修裝飾裝修裝飾視聽器材水泥制造玻璃制造銅、鋁等其他建材家用輕工房屋建設園林工程裝修裝飾裝修裝飾水務石化、塑料、橡膠等燃氣?房地產有力帶動了建筑建材、家電家具等上下游產品消費。商品房銷售催生了建材裝飾以及家用電器等上下游產品購置需求。?1999年以來，商品房銷售面積由1.3億平方米增長至2021年的最高值17.9億平方米，2023年為11.2億平方米，帶動水泥和鋼材總產量由1999年的6.6億噸增長至2020年的最高值37.0億噸，2023年為33.9億噸；帶動家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調總產量由1999年的0.8億臺增長至2021年的5.8億臺。302520502.52.01.52.52.01.51.00.50.0?2021年末開始，隨著地產景氣度下行，民營開發商陸續暴雷，我國商品住宅銷售面積和金額不斷下滑，去化周期持續上升。2024年3月去化周期已達歷史最高點，約為27.2個月。?2024年3月，一/二/三線城市庫存分布處于歷史最高位的90%/75%/96%，近1年來整體均保持穩定。一二三線城市的去化周期均已達歷史新高，三線城市去化周期上漲速度最快，形勢最為嚴峻。302520500634251一線城市去化周期（月）二線城市去化周期（月）三線城市去化周期（月）35.030.0一線城市去化周期（月）二線城市去化周期（月）三線城市去化周期（月）35.030.025.020.015.010.05.00.0?2023年全國房地產市場，在經歷2、3月“小陽春”短暫回暖后持續回落，全年呈現前高后低的走勢，2023年百強房企全口徑銷售金額同比下降17.7%，10家樣本國央企金額同比微降1.9%，樣本民企則同比下降19.2%。?銷售面積方面，百強房企全口徑銷售面積同比下降25.7%，樣本國央企面積同比下降5.1%，樣本民企面積同比下降13.7%。銷售均價方面，樣本國央企2023年均價增長3.4%，而樣本民企均價下降6.3%。整體看銷售量價表現，民企均較國央企承受更大下行壓力，房企間分化加劇。mm樣本國企全口徑銷售金額（億元）樣本國企同比增速（%）35000300002500020000150001000050000201920202021202220232024.01-0530%20%10%-10%-20%-30%-40%-50%-60%樣本民企全口徑銷售金額（億元）樣本民企同比增速（%）mm2022全口徑銷售金額（億元）mmmm2022全口徑銷售金額（億元）mm2023全口徑銷售金額（億元）同比增速（%）5000450040003500300025002000150010005000美的置業新城控股華發股份中國金茂越秀地產濱江集團金地集團龍湖集團建發國際集團綠城中國招商蛇口華潤置地中國海外發展集團萬科A保利發展20%-10%-20%-30%-40%?2024年6月，53城商品房成交面積同比-18.3%，降幅較5月收窄12個百分點，年內降幅呈現收窄的趨勢，如果固定19年同期作為同比基數，那么24年6月53城新房同比下降48%，較4-5月小幅收窄2-3pct。?新房整體弱復蘇，重點城市新開盤去化率有所提升，24年2月重點城市開盤去化率27%，為21年以來最低水平，3月回升至47%，4月降至37%，5月新政后持續改善，到6月回升至52%，已高于22-23年平均水平（49%基本面正逐步改善。53城商品房成交面積同比53城商品房成交面積同比（基數固定19年）60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%56.0%54.0%52.0%50.0%48.0%46.0%44.0%42.0%56.0%54.0%52.0%50.0%48.0%46.0%44.0%42.0%40.0%2021202220232024.06?2024年6月，14城二手房成交面積同比增長34.7%，與19年相比也有7%的增長，實現單月正增長。?同口徑的8個城市新房與二手房成交數據，24年1-5月二手房成交套數占比平均為69%，為17年以來的新高，二手房表現活躍，一是二手房流動性更好（所見即所得，沒有交付擔憂二是二手房價格更為市場化。=O14城二手房成交面積同比=om14城二手房成交面積同比（基數固定19年）120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0% 0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%8城市二手房占比（單月）8城市二手房占比（MA6）80%70%60%40%30%20%8城市二手房占比（單月）8城市二手房占比（MA6）80%70%60%40%30%20%?2024年1-5月份統計局口徑70城新房房價累計環比下跌2.34%，截止最新5月末70城新房房價同比-4.30%，同環比下跌城市數量進一步上升。?二手房價格下跌幅度較新房更高，其中存在新房限價以及部分二手房業主成本價較低能容忍的折扣空間更大等原因，但也一定程度上反應了當前二手房供需關系或更弱。24年1-5月份統計局口徑70城二手房房價累計環比下跌3.7%。1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%-1.0%8070604030200貝殼二手房價格指數環比貝殼二手房價格指數環比70城房價環比2.0%2.0%1.5%1.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.0%?2023年國央企與民企拿地能力持續分化，樣本9家國企2023年拿地金額逆勢增長11.0%，而民企在2022年低基數上繼續下降34.4%，幾乎喪失拿地能力。?從投向看，頭部國央企投資策略有一定趨同，核心城市核心地段的項目土拍熱度較高，中低能級城市土拍相對冷清。?從拿地力度看，2023年樣本9家國央企全口徑金額投銷比46.0%，處于合理補庫的水平；而樣本民企投銷比僅22.1%，補庫力度較弱。樣本國企拿地金額（億元）樣本民企拿地金額（億元）樣本國企同比增速（%）樣本民企同比增速（%）160001400012000-10%1000080006000-50%4000-60%200002020202120222023-20%-30%-40%-70%-80%20%金地集團龍湖集團濱江集團越秀地產綠城中國華發股份萬科A招商蛇口建發國際集團中國海外發展集團保利發展金地集團龍湖集團濱江集團越秀地產綠城中國華發股份萬科A招商蛇口建發國際集團中國海外發展集團保利發展華潤置地2022拿地金額（億元）2023拿地金額（億元）同比增速（%）2000180016001400120010008006004002000120%100%80%60%40%20%-20%-40%-60%-80%?房企發展模式由“規模為王”轉為“精耕細作”，拿地權益比的提升能夠提高房企的結算效率。?頭部房企保利發展、招商蛇口、華發股份為案例進行權益比分析，可以發現，2020-2023年4年間三家公司拿地權益比均呈增長趨勢，分別增長15pct、12pct及20pct。?橫向對比來看，保利發展、招商蛇口、華發股份三家公司在2023年的拿地權益比均高于當年的結算權益比，未來結算權益比均具備提升空間。202020212022202390%80%70%60%50%40%30%20%10%保利發展招商蛇口華發股份202020212022202020212022202374%72%70%68%66%64%62%60%58%56%54%保利發展招商蛇口華發股份?目前我國大量新市民群體的住房需求尚未得到滿足，但是受人口結構影響我國總量層面的住房需求已經出現拐點。?我國住房空置率已經達到15%，部分省份超過25%，高于國際5%的空置率標準。我國近兩年財政收入受疫情沖擊、留抵退稅以及房地產“遇冷”等因素影響明顯承壓。?考慮到我國人口規模和財政收支情況，未來增加住房供給的措施將更接近德國模式，即在完善租賃市場的同時，重點增加租賃住房的供給。?堅持租售并舉將重點在增加保障租賃住房供給方面發力，公租房和共有產權房則分別對應著更高層次的保障水平和更多元化的需求，將是保障住房體系的重要補充。保障租賃住房籌集目標(萬套)目標解決新市民住房需求(萬人)保障租賃住房籌集量(萬套)保障租賃住房籌集目標(萬套)目標解決新市民住房需求(萬人)保障租賃住房籌集量(萬套)實際解決新市民住房需求(萬人)9008007006005004003002001000202120222023常住人口城鎮化率60%40%30%20%201620172018201920202021