天籟花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案

天籟花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已于2014年11月16日正式成立，小區(qū)目前的物業(yè)管理是物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就本小區(qū)前期物業(yè)管理階段而訂立的協(xié)議，主要是針對(duì)的是本小區(qū)前期物業(yè)的管理。天籟花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，因缺乏相應(yīng)依據(jù)，造成業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)無法對(duì)其實(shí)行有效監(jiān)管的狀況，現(xiàn)已不再適應(yīng)小區(qū)現(xiàn)階段的物業(yè)管理。為了天籟花園小區(qū)全體業(yè)主的利益，本著把本小區(qū)建設(shè)的更加美好、安全舒適、宜居的理念，業(yè)主委員會(huì)11

月

23

日開會(huì)討論了關(guān)于制定本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案，擬進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。天籟花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案如下：

選聘工作的實(shí)施主體

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，主體資格歸屬于業(yè)主大會(huì)。具體工作事宜由業(yè)主大會(huì)授權(quán)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)選聘工作小組實(shí)施。

二、選聘工作的方式

選聘工作采取招標(biāo)的方式進(jìn)行；

業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)工作。參與招投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要經(jīng)過報(bào)名、提供資質(zhì)、業(yè)績(jī)證明文件，資格預(yù)審，閱讀理解招標(biāo)文件，提交書面投標(biāo)文件，樓盤考察，評(píng)標(biāo)答辯，合同談判等招標(biāo)程序。

物業(yè)選聘工作小組根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和報(bào)名物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況初選3家符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)。如果符合條件的報(bào)名物業(yè)服務(wù)企業(yè)少于三家、只有二家或一家的，物業(yè)選聘工作小組根據(jù)本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)文件與符合條件的報(bào)名企業(yè)通過競(jìng)爭(zhēng)性談判簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)選聘工作小組按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)依照本選聘方案、招標(biāo)公告、招標(biāo)書和中標(biāo)人的投標(biāo)書以及答辯會(huì)記錄，在物業(yè)服務(wù)合同示范文本的基礎(chǔ)上與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定公布。

三、物業(yè)選聘程序：

（1）選聘物業(yè)企業(yè)方案公示階段

（2）業(yè)主大會(huì)表決選聘物業(yè)企業(yè)方案階段

（3）招標(biāo)公告和招標(biāo)書起草和審議

（4）物業(yè)招標(biāo)備案和招標(biāo)公告

（5）物業(yè)企業(yè)報(bào)名和資格預(yù)審

（6）發(fā)放招標(biāo)文件

（7）編制投標(biāo)文件

（8）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、答辯、決標(biāo)

（9）簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案

（10）物業(yè)交接驗(yàn)收

四、參與招標(biāo)的企業(yè)應(yīng)符合以下要求：（1）依法注冊(cè)登記、具有獨(dú)立法人資格，并有三級(jí)或三級(jí)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（2）從事物業(yè)管理3年以上；

（3）具有經(jīng)營(yíng)管理住宅物業(yè)累計(jì)建筑面積15萬平方米以上并且有單項(xiàng)建筑面積3萬平方米以上高層綜合住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，享有較高的信譽(yù)；

（4）擬擔(dān)任物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理負(fù)責(zé)人應(yīng)具有2年以上管理類似綜合住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理崗位工作經(jīng)驗(yàn)和能力，熟練使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，無不良執(zhí)業(yè)記錄，持有小區(qū)經(jīng)理上崗證書，具有大專以上學(xué)歷或者中級(jí)以上技術(shù)職稱。

五、本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求

總體思路是：本小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照《江蘇省住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》確定的與現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不低于五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于業(yè)主多次反映存在問題的部分（安全保障、車輛管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、財(cái)務(wù)透明管理等）提供切實(shí)可行的方案。

六、本小區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求及技術(shù)指標(biāo)

本小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格》是高層住宅1元每平方米每月（不含電梯、水泵等設(shè)施的運(yùn)行電費(fèi)和公共照明、公共用水等代收代交費(fèi)用），地面停車場(chǎng)60元/月/車位(600元/年/車位）。電瓶車充電5元/月/車位（不充電不收費(fèi)）

.七、本次物業(yè)選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限

擬定為三年（其中前六個(gè)月為考察期），2014年11月16日～2017年11月15日，具體以交接為準(zhǔn)。

八、投標(biāo)要求

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算方式為包干制、部分按實(shí)結(jié)算相結(jié)合的方式進(jìn)行，其中五項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中綜合管理服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域的秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)三項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制結(jié)算，公共區(qū)域、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費(fèi)、保養(yǎng)和維修服務(wù)費(fèi)兩項(xiàng)采取按實(shí)結(jié)算方式。

投標(biāo)企業(yè)應(yīng)該在投標(biāo)書中具體確定綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)等涉及項(xiàng)目的服務(wù)承諾和服務(wù)方案。明確提出本企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管辦法以及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理辦法。

本小區(qū)實(shí)行第三方物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估監(jiān)理制度，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)不定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，經(jīng)過評(píng)估不符合物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)投標(biāo)書和物業(yè)服務(wù)合同承諾承擔(dān)違約責(zé)任，扣減履約保證金納入專項(xiàng)維修資金賬戶。

要求投標(biāo)企業(yè)提供小區(qū)物業(yè)管理處崗位設(shè)置和服務(wù)人員編制數(shù)量以及工資福利標(biāo)準(zhǔn)的方案。

要求投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)書中明確相關(guān)違約責(zé)任，履約保證金金額（不低于2萬元）和違約扣除辦法。

要求投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)書中提供符合住宅物業(yè)服務(wù)合同示范文本和物業(yè)服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)服務(wù)合同（草案）。

九、投標(biāo)保證金與選聘代理費(fèi)用承擔(dān)

投標(biāo)企業(yè)經(jīng)過資格預(yù)審合格并交納投標(biāo)保證金人民幣20000元，一旦中標(biāo)，投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)為本次物業(yè)履約保證金。未中標(biāo)的依法予以退還。

十、本物業(yè)選聘方案的實(shí)施

本選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織物業(yè)選聘工作小組全程實(shí)施本物業(yè)公開招標(biāo)方案，招標(biāo)公告和招標(biāo)文件不得與本選聘文件相抵觸，不得侵害業(yè)主合法權(quán)益。

為確保物業(yè)選聘工作的順利進(jìn)行，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)在物業(yè)選聘和物業(yè)交接過程的任何違法、侵權(quán)行為，通過投訴、信訪、調(diào)解、行政復(fù)議、行政訴訟以及民事訴訟等途徑，依法維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。授權(quán)業(yè)委會(huì)根據(jù)需要聘請(qǐng)律師或?qū)I(yè)顧問參與訴訟，代理費(fèi)用在小區(qū)公共收益中列支。

由于不可抗力、意外事件或者第三方責(zé)任等原因?qū)е鹿_招標(biāo)無法按期進(jìn)行的，授權(quán)物業(yè)選聘工作小組參照本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)書通過競(jìng)聘或者協(xié)議等方式聘請(qǐng)符合資質(zhì)條件的物業(yè)公司。

十一、本物業(yè)公開招標(biāo)方案的公示

在小區(qū)布告欄公告征求意見，并送達(dá)相關(guān)部門。如需要的業(yè)主請(qǐng)直接向業(yè)委會(huì)索取。

任何書面意見請(qǐng)?jiān)?014年12月2日前投放至業(yè)委會(huì)辦公室意見箱，以便業(yè)委會(huì)根據(jù)反饋意見修訂草案。

本物業(yè)公開招標(biāo)方案的表決正式文稿和業(yè)主大會(huì)關(guān)于物業(yè)選聘方案的書面意見表決單在提交業(yè)主大會(huì)表決前7日公告，修正條款發(fā)放至業(yè)主代表和有關(guān)部門。業(yè)主大會(huì)關(guān)于物業(yè)選聘的書面意見征詢單由業(yè)主代表或者業(yè)主委員會(huì)