2016年下半年廣東省房地產估價師《制度與政策》：建筑工程施工許可管理的原則考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、（）是具有社會保障性質的政策性商品住房,政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。

A．廉租房

B．經濟適用房

C．市場價商品住宅

D．商品房2、假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用__。

A．減少

B．增加

C．不變

D．可能增加也可能減少3、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是__.

A．吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間

B．吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D．吸納周期在數值上等于吸納率的倒數4、建筑物的已使用年限與估計的尚可使用年限之和__耐用年限.

A．等于

B．大于

C．小于

D．A、B、C均有可能5、某套住宅建筑面積為100㎡，套內建筑面積為92㎡，使用面積為80㎡,每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。

A:2400

B：2580

C：2607

D:2760

E:工業用地的監測點評估價格6、一宗土地用假設開發法評估其價格:在商業用途下的估算結果為800萬元，在居住用途下的估算結果為1000萬元。城市規劃規定既可作商業用途也可作居住用途，則該宗土，地的評估價格應為__萬元.

A．800

B．1000

C．900

D．18007、房地產開發用地，常規來講應通過__的方式取得。

A．出讓

B．競爭

C．招標

D．申請8、已動工開發,但開發建設面積不足應開發建設面積的__，或投資額不足總投資額25%的,或未經批準中止開發建設連續滿1年的，視為閑置土地。

A．1/2

B．1/3

C．1/4

D．1/59、下列對要約的理解有誤的是__。

A．要約是指希望與他人訂立合同的意思表示

B．要約內容應具體明確，即表達出訂立合同的意思

C．要約是當事人訂立合同的預備行為，當事人仍處于訂約的準備階段

D．要約應表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束10、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內應以書面或其他形式進行公告。

A:10

B：15

C：30

D：60

E：房地產估價機構必須加蓋公章

11、有甲乙兩宗房地產,甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2,報酬率為8%;乙房地產收益年限為30年,單價為3000元/m2,報酬率為6％。那么，甲的價格(）乙的價格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．條件不足，無法確定12、某幢大廈的房地總價值為5000萬元，甲公司擁有其中的商業部分，此部分的房地價值為1000萬元;乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價值為500萬元.按房地價值分攤方法計算甲、乙兩公司占有的土地份額為（）。

A．20％

B．10%

C．30%

D．40%13、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠,由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于.

A：物質折舊

B：功能折舊

C：經濟折舊

D：會計折舊

E：工業用地的監測點評估價格14、某幢大廈為6層綜合樓，其中1~3層為商場,4~6層為寫字樓，商場均為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有．該大廈的土地價值為3500萬元，房地總價值為5000萬元，其中商場的房地價值為3000萬元，寫字樓的房地價值為2000萬元，按照房地價值進行分攤的方法計算甲公司分攤的地價數額為。

A：2100萬元

B：3000萬元

C:1270萬元

D：2400萬元

E：工業用地的監測點評估價格15、房地產估價的核心是__.

A．測算和判定價值

B．明確估價目的

C．明確估價時點

D．明確估價對象16、采用假設開發法評估某待開發房地產的價值，適用的估價前提是”被迫轉讓前提”.該估價是因__的需要。

A．房地產作價入股

B．法院強制拍賣

C．房地產稅收

D．房地產征收補償17、某寫字樓的土地取得成本8000萬元,建造成本6000萬元，管理費用800萬元,銷售費用600萬元,投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6％，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為萬元。

A:17087．20

B：18699．20

C：19666．40

D：20666．67

E:工業用地的監測點評估價格18、下列關于房地產市場劃分的說法，不正確的是。

A：二級市場是指土地轉讓、新建商品房租售市場

B：三級市場是指存量房地產交易市場

C：按照增量存量的方式,將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場

D:按照增量存量的方式,房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場

E:借款合同19、B房地產開發公司在A市進行房屋拆遷時，認為所拆該市居民馬某的住房院內的一平房為違章建筑，馬某不服.最終判斷馬某住房院內的平房是否屬于違章建筑，必須由出具證明。

A：A市城市土地行政主管部門

B：A市城市建設行政主管部門

C:A市城市房產行政主管部門

D:A市城鄉規劃行政主管部門

E:房地產估價機構必須加蓋公章20、下列關于會計要素的表述，錯誤的是。

A:會計要素是會計核算對象的基本分類

B：會計要素主要包括資產、負債、所有者權益、信息、費用和利潤等六大類

C：會計要素是設定會計報表結構和內容的依據

D：會計要素是進行確認和計量的依據

E：執行層的組織協調21、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期,至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為萬元。(說明：建筑物經濟壽命未明確說明,確定收益期限依據不充分)

A：85。45

B:87。16

C：88。50

D:88.90

E：工業用地的監測點評估價格22、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元,假設在某報告期內的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為__萬元.

A．22。0

B．24.0

C．25.6

D．26。023、房地產投資的收益,包括投資回收和__兩個部分。

A．投資風險

B．投資利率

C．投資現值

D．投資回報24、某倉庫房地產土地面積為1000㎡，容積率為0。8，對應的土地單價為850元／㎡，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門的計可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元／㎡,則理論上應補地價的數額為萬元。

A：93。75

B：115

C:293.75

D：315

E：工業用地的監測點評估價格25、報酬率也稱回報率、收益率，是一種折現率，是與利率內部收益率的比率。

A：同價值

B：同收益

C：同性質

D:同類型

E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選,所選的每個選項得0.5分）1、下列屬于房地產中介服務主要特點的是。

A：人員特定

B：委托服務

C：有償服務

D：無償服務

E：行政服務2、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定．不具抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有．【2005年考題】

A:土地所有權

B：國有工業用地使用權

C：宅基地土地使用權

D:大型游樂場

E:鄉鎮企業用房3、需求規律是。

A：一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈反方向變動

B：一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈同方向變動

C:需求量隨商品本身價格的上升而增加，隨商品本身價格的下降而減少

D：需求量隨商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而減少

E：需求量隨商品本身價格的上升而減少,隨商品本身價格的下降而增加4、下列關于抵押的說法不正確的是__。

A．以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地產抵押時，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意

C．預購商品房貸款抵押時,商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

D．訂立合同時，可以在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容5、某寫字樓預計持有兩年后出售,持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元,資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為__萬元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．62646、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中,不屬于行政規劃設計方案選擇的是__。

A．項目的交通組織規劃

B．項目構成及平面布置

C．項目的建筑規劃

D．城市土地利用規劃7、某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的,購買總價為50萬元,首付款為房價的30％,余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％.則下列說法中正確的有。

A：該房地產的實際價格等于名義價格

B：該房地產的名義價格為50萬元

C：該房地產的實際價格高于50萬元

D：該房地產的實際價格為50萬元

E：該房地產不存在名義價格8、受制于房地產的等特性，形成了房地產投資區別于其他類型投資的重要特性.

A：不可移動性

B：異質性

C：同質性

D：流動性

E：弱流動性9、當利息周期小于1年時，則實際利率__名義利率.

A．等于

B．大于

C．小于

D．兩者無關系10、下列權利中，屬于用益物權的是。

A：抵押權

B:質權

C：地役權

D：留置權

E:執行層的組織協調

11、對于權責發生制原則，下列說法錯誤的是。

A：在收入和費用實際發生時進行確認

B:在實際收到現金或者支付現金時確認

C:凡是當期取得的收入或者應當負擔的費用，不論款項是否已經收付,都應作為當期的收入或費用

D：凡是不屬于當期的收入或費用,只要款項已經在當期收到或已經當期支付，就應作為當期的收入或費用

E:權責發生制與收付實現制相對應12、套內建筑面積由組成.

A:套內房屋的使用面積

B:套內墻體面積

C:套內陽臺建筑面積

D：共有建筑面積

E:套內共有建筑面積13、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中,屬于經濟折舊的有__.

A．功能落后

B．功能缺乏

C．環境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損14、下列屬于禁止流通物的有.

A：毒品

B：武器

C:軍火

D:化工物品

E：文物藝術品15、對某種特定商品有興趣的消費者的集合是__。

A．服務市場

B．合格有效市場

C．有效市場

D．潛在市場16、零售商業物業租金調整可以基于來進行調整。

A：消費者價格指數

B：零售物價指數

C：業主的要求

D:租賃雙方商定的定期調整比率

E：同類物業的租金水平17、根據《房屋登記辦法》,可以辦理預告登記的有.

A：預購商品房設定抵押

B:在建工程設定抵押

C：房屋所有權轉讓

D：房屋所有權設定抵押

E：購買預售商品房18、業主大會成立前，維修資金由__管理。

A．開發商

B．當地房地產行政主管部門

C．物業公司

D．全體業主19、產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向__辦理證據保全.

A．公證機關

B．公安機關

C．法院

D．縣級以上人民政府20、某筆房地產開發貸款的綜合風險度與直接相關。

A:貸款額

B：企業信用等級

C:自有資金數量

D：項目風險等級

E：貸款期限21、宏觀經濟政策目標包括。

A：充分就業

B：價格穩定

C：經濟增長

D:國內收支平衡

E：國內收支不平衡22、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續無限年期)。

A．建筑物重置價

B．建