資產評估：原理與案例第3章資產評估基本事項資產評估相關當事人 資產評估的對象和范圍 資產評估基準日與報告日 資產評估目的 資產評估的價值類型 資產評估假設 一、評估委托人二、評估機構和評估專業人員三、被評估單位和產權持有人四、評估報告使用人第1節資產評估相關當事人資產評估作為一項專業的中介服務，屬于民事主體之間委托／受托的民事經濟活動。根據《資產評估法》第二十三條的規定，委托人應當與評估機構訂立委托合同，約定雙方的權利和義務。評估委托合同中的委托人就是評估委托人，受托人則是資產評估機構。評估委托人可以是一個人，也可以是多個人，可以是法人也可以是自然人。資產評估業務分為法定評估業務和非法定評估業務。對于法定評估業務，評估委托人的確定需要符合國家有關法律、法規；對于非法定評估業務，評估委托人的確定可以基于自愿協商的原則進行。一、評估委托人評估機構、評估專業人員是資產評估活動中的評估主體。評估機構是資產評估委托業務的受托方，是專業的市場中介服務組織，我國《資產評估法》規定，評估機構應當依法采用合伙或者公司形式，聘用評估專業人員開展評估業務。設立評估機構，應當向工商行政管理部門申請辦理登記，并向有關評估行政管理部門備案。評估專業人員包括評估師和其他具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員。評估師是指通過評估師資格考試的評估專業人員。國家根據經濟社會發展需要確定評估師專業類別。目前，我國設置的評估師有六大專業類別，即資產評估師、房地產估價師、土地估價師、礦業權評估師、舊機動車鑒定估價師和保險公估從業人員。二、評估機構和評估專業人員被評估單位、產權持有人是評估標的資產的所有者或管理方。所謂產權持有人，是指評估對象（評估標的）的產權持有人。當評估對象為股權或所有者權益時，產權持有人是指股權或所有者權益的擁有者。與相關股權或所有者權益對應的被投資單位則稱為被評估單位。委托人與產權持有人可能是同一主體，也可能不是同一主體，資產評估的委托人并不一定是評估對象的產權持有人。例如，國有企業法人財產轉讓時需要由產權持有人委托評估機構，這時的委托人與產權持有人為同一主體；國有企業收購非國有資產，如果被收購方不同時作為委托人，評估委托人與評估對象的產權持有人就不是同一主體。三、被評估單位和產權持有人評估報告使用人，是指法律、行政法規明確規定的，或者資產評估委托合同約定的，有權使用資產評估報告或評估結論的當事人。除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。四、評估報告使用人一、資產評估對象二、資產評估范圍第2節資產評估對象和范圍（一）資產評估對象的概念資產評估對象，也稱為評估客體或評估標的，是指資產評估的具體對象。按資產的組合形式，資產評估對象可分為單項資產、資產組合（或資產組組合）和企業（或單位）。單項資產包括無形資產、不動產、機器設備以及其他動產等。資產組合是指由多項資產按照特定的目的，為實現特定功能而組成的有機整體。（二）資產評估對象的確定資產評估對象應當由委托人依據法律法規的規定和經濟行為的要求提出，并在評估委托合同中明確約定。在評估對象的確定過程中，評估機構和評估專業人員應當關注其是否符合法律法規的規定、滿足經濟行為的要求，必要時可向委托人提供專業建議。一、資產評估對象

（一）資產評估范圍的概念所謂資產評估范圍，是對評估對象所進行的詳細描述，包括構成、物理及經濟權益邊界、約束條件等內容，是資產評估專業人員根據評估目的界定的對象資產邊界，同時也便于報告使用人更清晰地理解評估對象。（二）企業價值評估的范圍當企業價值評估的評估對象是企業股權時，評估范圍應該是被評估企業的全部資產和負債，包括可辨識的資產和不可辨識的資產（如商譽等）；當評估對象為企業可用于出資的資產時，評估范圍可以包括企業的存貨、房地產、設備、專利權、商標專用權、股權等法律法規允許出資的資產，但不包括法律法規不允許出資的商譽等資產。二、資產評估范圍（三）資產組合評估的范圍當評估對象是資產組合的權益時，其評估范圍是組成該資產組合的全部資產與負債。（四）單項資產評估的范圍當資產評估對象是單項資產時，評估范圍是對該項資產邊界的描述。（五）資產評估范圍的確定資產評估范圍應當依據法律法規、評估目的，以及評估對象的特點合理確定，并在資產評估委托合同中明確界定，具體內容應由委托人負責提供。二、資產評估范圍一、資產評估基準日二、資產評估報告日第3節資產評估基準日與報告日（一）概念資產評估基準日是資產評估結論對應的時間基準。資產評估機構接受客戶的評估委托后，需要了解委托人根據評估目的及相關經濟行為的需要確定的評估時點，也就是委托人需要評估機構評估評估對象在什么時間點上的價值。這個時間點就是資產評估基準日。（二）作用1.明確評估結論所對應的時點2.確定評估報告結論的使用期限（三）資產評估基準日的選擇資產評估基準日的選擇是委托人的責任，評估人員可以提供相關專業建議。選取評估基準日時須重點考慮下列因素：(1)有利于評估結論有效服務于評估目的；(2)有利于現場調查、評估資料收集等工作的開展；(3)企業價值評估業務中評估基準日盡可能選會計期末；(4)法律法規有規定的，從其規定。一、資產評估基準日

（一）概念按照《資產評估執業準則—資產評估報告》的規定，資產評估報告載明的資產評估報告日通常為評估結論形成的日期，可以不同于資產評估報告的簽署日。（二）法律意義在評估基準日到評估報告日之間，如果被評估資產發生重大變化，評估機構負有了解和披露這些變化以及可能對評估結論產生影響的義務。評估報告日后，評估機構不再負有對被評估資產重大變化進行了解和披露的義務。（三）資產評估基準日后的期后事項的處理評估機構和評估專業人員需要采用適當的方式，對評估專業人員撤離評估現場至評估報告日之間，被評估資產所發生的相關事項以及市場條件發生的變化進行了解，并分析判斷該事項和變化的重要性。對于較重大的事項，應該在評估報告中進行披露，并提醒報告使用者注意該期后事項對評估結論可能產生的影響；如果期后事項非常重大，足以對評估結論產生顛覆性影響，評估機構應當要求評估委托人更改評估基準日重新評估。二、資產評估報告日

資產評估目的即資產評估結論的具體用途，是由委托人計劃實施的經濟行為決定的。委托人的經濟行為可能包括：公司設立、增資，企業改制、上市，合資、合作經營，股權轉讓，資產買賣、資產置換，債轉股，擔保融資，破產清算，保險賠償，損失補償，稅收，司法訴訟、會計計量等。評估目的直接或間接地決定和制約著資產評估的條件以及價值類型的選擇。不同的評估目的可能會對評估對象的確定、評估范圍的界定、價值類型的選擇以及潛在交易市場的確定等方面產生影響。以下對轉讓，抵（質）押，公司設立、增資，企業整體或部分改建為有限公司或股份公司，財務報告，以及稅收等評估目的加以介紹。第4節資產評估目的轉讓是最常見的評估目的。引發資產評估的轉讓行為主要包括資產的收購、轉讓、置換、抵債等。轉讓行為的標的資產可以是股權等出資人的權益，也可以是單位或個人擁有的能夠依法轉讓的有形資產、無形資產等。一、轉讓

對抵（質）押的評估需求，主要包括以下三種情形：(1)貸款發放前對抵（質）押權的評估。單位或個人在向金融機構或者其他非金融機構進行融資時，金融機構或非金融機構要求借款人或擔保人提供其用于抵（質）押資產的評估報告，評估目的是了解用于抵（質）押資產的價值，作為確定貸款額度的參考依據。實務中最常見的這類評估包括：房地產抵押、知識產權質押、珠寶質押等相關評估。(2)實現抵（質）押權的評估。當借款人到期不能償還貸款時，貸款提供方作為抵（質）押權人可以依法要求將抵（質）押品拍賣或折價清償債務，以實現抵（質）押權。這個環節的資產評估目的是確定抵（質）押品的價值，為抵（質）押品折價或變現提供參考。(3)在貸款存續期對抵（質）押品價值進行動態管理所要求的評估。通常由金融機構要求評估機構在規定時間，在市場發生不利變化時對抵（質）押品進行價值評估，評估目的是監控抵（質）押品的價值變化，為貸款風險防范提供參考。二、抵（質）押（一）非貨幣性資產出資行為1.非貨幣性資產出資評估以非貨幣性資產出資設立公司是較為常見的出資形式，對出資資產進行資產評估是較為常見的資產評估業務。評估目的是為確定可出資資產的價值提供參考，保障企業的股東、債權人以及社會公眾的利益。2.企業增資擴股中確定股東出資金額和股權比例的評估以貨幣資產或非貨幣性資產對公司進行增資擴股時需要對被增資企業的股權價值進行評估，作為確定新老股東股權比例的依據。（二）發行股份購買資產發行股份購買資產是指上市公司通過增發股份的方式購買相關資產。這種行為的實質是采用非貨幣性資產對股份公司進行增資。此種經濟行為的評估目的是評估標的資產的價值，為上市公司確定資產購買價格和股票發行方案提供參考。（三）債權轉股權債權轉股權行為的實質是債權人采用非貨幣性資產對其享有債權的公司進行增資。根據相關規定，應當對擬轉為股權的債權進行評估。被轉股企業為國有非上市公司的，還應當按規定對其股權價值進行評估。評估目的是為確定債權轉股權金額和股份數額提供價值參考。三、公司設立、增資

企業進行公司制改建，或者由有限責任公司變更為股份有限公司，需要對改建、變更所涉及的整體或部分資產進行評估。（一）公司制改建公司制改建屬于企業改制行為，是按照《公司法》要求將非公司制企業改建為有限責任公司或股份有限公司。我國通常所說的企業改制主要指國有企業的改制，要通過資產評估合理確定國有資本金的價值。改制企業以企業的實物、知識產權、土地使用權等非貨幣財產折算為國有資本或者股份的，資產評估的目的是為確定國有資本出資額或者股份數額提供參考依據。（二）有限責任公司變更為股份有限公司企業將有限責任公司經審計的凈資產賬面價值折股變更為股份有限公司時，需要對用于折股的凈資產進行評估。這類評估的實質是評估有限責任公司用于折股的資產的市場價值扣除負債價值后是否低于其對應的審計后的凈資產賬面價值。評估目的是核實企業用于折股的審計后的凈資產賬面價值是否不低于其市場價值，防止虛折股權／股份的情況發生。如果在有限責任公司改建為股份有限公司過程中，發生引進戰略投資者等導致擬改建公司的國有股東股權比例發生變化的情況，還應根據國有資產監管要求，在上述股權比例變化的環節對擬改建公司的股東權益價值進行評估。評估目的是為確定股東出資金額和股權比例提供參考。四、企業整體或部分改建為有限公司或股份公司

企業在編制財務報告時，可能需要對某些資產進行評估，這類資產評估屬于服務于會計計量和財務報告編制的評估業務。會計系統的公允價值計量方式引發了對利用評估技術進行公允價值計量的需求。服務于會計計量和財務報告編制的評估業務包括以下三類：(1)合并對價分攤；(2)資產減值測試；(3)投資性房地產和金融工具等資產的公允價值計量。評估目的是為會計核算和財務報表編制提供相關資產、資產組等評估對象的公允價值或可收回金額等特定價值的專業意見。五、財務報告以稅收為目的的評估是為涉稅事項確定相關非貨幣性資產的應稅流轉額或所得額、財產價值或增值額，為稅收征管部門確定相關計稅基準提供參考。（一）確定非貨幣性資產投資的計稅價格按照稅法規定，企業以非貨幣性資產對外出資，應當確認非貨幣性資產轉讓所得的，稅收征管部門要求企業留存備查的資料。評估目的是為核定非貨幣性資產計稅申報價格提供參考。（二）確定非貨幣性資產持有或流轉環節所涉稅種的稅基非貨幣性資產的持有或流轉環節涉及流轉稅、所得稅、財產稅和土地增值稅等稅種。評估目的是為稅收征管部門確定相關計稅基準提供參考。六、稅收廣義的司法評估一般可以分為兩類，司法鑒證評估和訴訟協助評估。狹義的司法評估僅指司法鑒證評估。司法鑒證評估一般由法院直接委托，評估結論是司法立案、審判、執行的重要依據。訴訟協助評估，一般由訴訟當事人（原告方或被告方）委托，評估報告為當事人提供重要的專家意見，可以作為支持其相關訴訟要求的證據，一旦被法院采信，可以成為判決的依據。資產評估可以為涉案標的提供價值評估服務，評估結論是司法立案、審判、執行的重要依據。七、司法

一、市場價值二、投資價值三、在用價值四、清算價值五、殘余價值六、其他價值類型第5節資產評估的價值類型

一、市場價值

市場價值是在適當的市場條件下，自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行公平交易的價值估計數額。自愿買方有購買動機，沒有被強迫，會根據現行市場的真實狀況和市場期望值購買，不會急于購買，不會付出比市場價格更高的價格。自愿賣方不以任何價格急于出售或被強迫出售，不會因期望獲得被市場視為不合理的價格而繼續持有，期望在進行必要的市場營銷之后，以公開市場所能達到的最高價出售資產。雙方合理地知道資產的性質和特點、實際用途、潛在用途及評估基準日的市場狀況，并假定當事人均根據上述知識為自身利益而決策，謹慎行事以爭取在交易中為自己獲得最好的價格。公平交易是指在沒有特定或特殊關系的當事人之間的交易，即假設在互無關系且獨立行事的當事人之間的交易。二、投資價值

投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。投資價值針對特殊的市場參與者，即特定投資者或者某一類投資者。這類特定的投資者不是主要的市場參與者，或者其數量不足以達到市場參與者的多數。投資價值與市場價值相比，除受到交易標的因素和交易市場因素的影響外，其最重要的差異是投資價值還受到特定交易者的投資偏好或追求協同因素的影響。如果僅僅是交易當事人有特定的身份，比如股權的受讓方為該企業股東，就并不必然要求評估時選擇投資價值。三、在用價值

在用價值是指將評估對象作為企業、資產組的組成部分或者要素資產，按其正在使用的方式和程度，評估其對所屬企業、資產組的貢獻的價值估計數額。評估對象正在使用的方式和程度可能不是其最佳的使用方式和程度，從而影響其價值。四、清算價值

清算價值是指評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。清算價值與市場價值相比的主要差異是：(1)清算價值是資產擁有者需要變現資產的價值，是一個退出價，不是購買資產的進入價。而市場價值沒有規定退出價。(2)清算價值的退出變現是在被迫出售、快速變現等非正常市場條件下進行的，這一點與市場價值相比也是明顯不同的。清算價值的特點是：(1)該價值是退出價。(2)這種退出是在受外力脅迫情況下的退出，而不是正常的退出，是快速變現的退出價。五、殘余價值

殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。由于整體資產無使用價值只能變現，且整體變現不可能，只能改變狀態變現，將一項資產拆成零件進行變現。六、其他價值類型

現實評估實務中的確存在其他價值類型，比較常見的是會計準則中的公允價值。《企業會計準則第39號—公允價值計量》中的公允價值是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格（即脫手價格，也稱退出價格）。評估實務中還存在一些以抵押、質押為目的的評估和以保險賠償為目的的評估等。這些目的的評估可能會需要考慮其他價值類型，評估專業人員要確定其符合《資產評估價值類型指導意見》的基本要求，并在評估報告中予以披露。一、交易假設二、公開市場假設三、持續經營假設四、清算假設五、原地使用假設六、移地使用假設七、最高最佳使用假設八、現狀利用假設第6節資產評估假設交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。它假定所有評估標的已經處在交易過程中，評估專業人員根據被評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設一方面為資產評估得以進行創造了條件；另一方面它明確限定了資產評估的外部環境，即資產是被置于市場交易之中，資產評估不能脫離市場條件而孤立地進行。一、交易假設

公開市場假設是指資產可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場供給狀況下獨立的買賣雙方對資產的價值判斷。符合以下五項要求的市場可以看成是公開市場：(1)有一個充分競爭的市場。(2)在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。(3)資產交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間。(4)買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或受限制的條件下進行。(5)買賣雙方都能對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。二、公開市場假設持續經營假設實際是一項針對企業或資產組（也可以稱為經營主體）的假設。持續經營假設是假設一個經營主體的經營活動可以持續下去，在未來可預測的時間內該主體的經營活動不會中止或終止。持續經營假設一般不適用于單項資產。持續經營假設下的評估是基于企業未來經營收益的多少來確定其現實價值，持續經營假設通常是收益法評估的基礎。當沒有相反的證據證明該經營主體不能持續經營時，應該認為該經營主體可以持續經營。這里相反的證據指那些表明企業的經營將在可以預見的未來結束的證據，如合同規定的經營期滿、企業資不抵債而瀕臨破產清算等。持續經營假設要求經營主體在其可以預見的未來不會停止經營。這種經營可以是在現狀基礎上的持續經營，也可以是在未來可以合理預計狀態下的持續