?2目錄市場篇辦篇業辦公：運營與創新42

表現研究成果47表現研究成果48度社區業篇09社區業:生態圈煥新50

10社區業運營表現研究成果54

111923辦公空服務篇牌價表現研究成果24辦公空服務：多元發展56

25資產管理表現研究成果26長租公寓篇27長租公寓：重整旗鼓6229資管理機構表現研究成果332021年度業地產表現研究成果名單68購物中心篇購物中心：突破邊界35購物中心運營表現研究成果39微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai購物中心運營表現研究成果404?4年內業地產行業集中度有所提升，帶動資產的流動。長效機制等調，土地供應、金融監管、租賃市場等領域

相繼釋出政策，房企加調整發展結構及模式，以維持健

康著產成為不少房企拓展第

受累于資金上的壓力，年商以練好內功、維持現有項數據來：國家統計局，觀點指數整理同路。輕重資出分拆管上市的信號，萬億元，比增長15.2%，占社會消費零總額的，市盈率、23.6%，相較年初的20.67%的比重，錄近3個百分點的漲跌情況遍優于母公司，這也明投資提升。在實物額中，2021年1-9月吃、穿、用三類年內業地產行業集中度有所提升，帶動資產的流動。的零額分別增長20.2%、15.6%和14.5%，兩類的復截至2021年10月23日，房地產的并購數量和金額幾近蘇勁頭明顯更足。而在城鎮居民各項消費支出中，食煙超越2020年全年，單筆并購金額提升了26.7%。預計在接酒對比2019年1-9月的占比提升也較為明顯。下來的2個月時里，并購數據有望超過去年。實物年內至今，與地產開發行業遇到的“濤駭浪”不，商

業地產繼續保持自己的節奏，總體保持穩定向上發展。從國家統計局發布的數據來，2021年1-9月社會消費品

零總額達到31.81萬億元,比增長16.4%，增相較

2019年期提高8.2個百分點。全年來，一季度社會消

費零總額恢復較好，比增超過30%。進入二季度，受國內零疫情影響，多地消費市場受到波及，社會消費微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai總額比增逐月下跌，但依舊維持兩位數增長。8

月增首次在20%以下，9月則進一步回落至16.4%。其中，2021年1-9月實物額累計為7.5數據來：國家統計局，觀點指數整理5??6可以到，自2020年疫情以來，社會消費中的相當部分和竣工積差逐步擴大。以竣工與銷的積簡單觀

需求轉向依靠線上滿足，這也促動了部分購物中心、百貨年1-9月辦公樓的竣工積為1662.19萬平方米，

等。銷2256.95萬平方米。從上圖可以到，自4月

業地產有以來，銷大于由14萬平方米擴大到

更多的相關招及創新動作。9月的595萬平方米，辦公樓的庫存到有效消耗。具體城市的表現上，城鎮地區的社會消費零總額達業營業用房方，樣出現銷竣工積27.59萬億元，比增長16.5%，占社會消費零總額的的現象，差由2月的-460萬平方米擴大到9月的1340

比重為86.74%，鄉村地區占比13.26%，城鄉消費不平衡萬平方米。問題仍然有待緩解。今年以來，不少城市發文明確表示嚴控大型業綜合體數據來：國家統計局，觀點指數整理一線城市的消費復蘇有所分化，其中上海9月累計比的規模和數量，避免業過剩和質化競爭，預計業建數據來：國家統計局，觀點指數整理上升19.6%，明顯高于全國水平。而廣州、深圳及北京則筑供應過剩的現象將到進一步緩解。

稍顯遜色，這與上海整體的消費市場一向較為活躍有關。業建筑供應過剩有所緩解聯合辦公和長及。根在于輕資產可以

隨主業遭遇瓶頸，業地產成為不少房企拓展第二盈利增長點的關鍵業務。但受累于資金端的影響，今年以來品

開發投資稍顯謹。以涉及傳統業業態的企業來，年內龍湖業全啟動國家統計局發布的數據顯示，2021年1-9月全國房地產開發投資累計為11.26萬億元，比增長8.8%；較2019此外，保利業、凱德、萬達等均繼續加大發展輕資產。

年期增長14.86%。回顧全年，這該指標首次增為個位數，年初增最高為38.30%。今年3數據來：Wind，觀點指數整理以專注于投資管理的輕資產發展。最新的10月，珠海萬達性管上市公司在資本市場上的表現開發投資增，管提交招股書，截至2021年6月30日在管的380個2021年1月1日-9月30日，寶龍業、合景悠活、華潤

開發投資的投入臨壓力，時這種謹也延續到業地業廣場中，輕資產占比27.89%，162個儲備項目中輕資產萬象生活、中駿管的市盈率（TTM）明顯高于母公司，

產領域。占比達到82.10%。分別為和32均為個位數。2021年1-9月，業營業用房和辦公樓的開發投資累計無獨有偶，聯合辦公方優客工場以“輕資產戰略實現規比增長度均轉為負數，在9月之，兩的累計比也6月30日，輕資產業務已簽約154個場地，區漲跌幅方亦表現亮眼，不少管公司三季度漲幅

已經逐月下降。比增長141%，并于10月在爾本落地海外首個輕資產優于母公司，其中華潤萬象生活區漲幅為20.72%，跑贏項目。氪空亦在內部孵化了新的產線生指數30.47個百分點。數據來：國家統計局，觀點指數整理其中，1-9月業營業用房的開發投資累計為9422.83億以輕資產模式運營。元，比下跌1.3%，較2月下滑29.1%；辦公樓開發投資產證券化方，國內首9個礎設施公募正式登

資累計為4446.29億元，比下跌0.5%，對比2月的隨資本市場。10月中旬，再次受理3只公募金，22.8%的增錄較大下降。于所有環節的覆，而集合自身的優勢專注于少范圍加上4月受理的中國鐵建申報項目，合計4只，產業園和業務，業地產進入專業化時代。在此過程中，輕重逐漸收費公路項目各占一半。另外關注到的，目還有包微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai兩的開發投資轉負，反映了房企資金壓力加劇，難有較分離，表現形式上以重資產的以及輕資產的管公含東湖高新、深圳能等在內的6家上市公司發布關于開

舊業項目的運營為主。司為主。展申報發行工作的公告。庫存方，辦公樓和業營業用房庫存有所消化，年內銷輕資產對抗風險的較優選擇。可以到，年內輕資產屬7月公募擴容至公募領域，國家發改委明確將7?保障性租賃住房（包括各轄市及人口凈流入大城市的保

障性租賃住房項目）納入試點項目。雖然購物中心、寫字樓等業業態目暫未納入公募

REITs，但以發展成熟的國家來，業地產

市場不可或缺的重組成部分，后續發展期待。類方，2021年1-9月業房地產抵押貸款發行總

數為42支，發行總額為798.32億元，比2020年期數量增加155.741.83億元。數據來：Wind，觀點指數整理可以如上所述，受資金端以及財務改的求，不少房企或主壽330億元收購凱德集團來福士資產包等。

動或被動地做減法，對現有的資產組合做調整，年內資產交易頻繁。到，

除了傳統的房地產企業、投資機構，險資如平安人壽、自用買家如字節跳動等，也開始活躍在業資產交易市場，如7月字節跳動買下鐵獅門上海浦領世19.5萬平方米辦

公項目。1-9月，自用型買家促成的交易占總交易的比例超過30%。表現力指數2021年度數據來：Wind，觀點指數整理商業地產企業表現研究成果數據顯示，截至2021年10月23日，Wind房地產二級分類下的并購數量合計572起，相較去年期減少156起；

涉及金額合計4761.23期下降23.59億元。

通過對比可以明顯到，今年單筆并購的金額平均為8.32

億元，比去年提升了26.7%。到的，距離年末還有近2個月的時，因此今年數據來：Wind，觀點指數整理的并購數據極有希望超過去年。換個角度來，疫情疊加行業深度調整的陣痛在2021年會進一步顯現。潛在并購機會方，2021年1-9月房地產領域合計有130微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai宗、涉及金額5040.18億元的并購交易有待進一步進行。市場機構數據顯示，2021年三季度，全國錄大宗交易金額超過1600億元，比增長超過20%。代表展望四季度及來年，行業中仍有少量資產包交易正在進行案例有博楓89億元收購上海悅薈等五個購物中心、平安人中，因此今年的業地產交易數據有可能進一步上漲。9??10表現力指數營運指標40分2021年度商業地產企業表現及業物業區域布局指各投資物業()的研究成果產生過程管理指標30分主招覆企業甄選標準數據獲取方法營運指標業投資性物業總收入、非自持計重。業總資產、平均租金水平、已開業物業個數、中研究數據系統，創新指標分：資本創新、模式的研究體系微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai本研究成果由營運、管理、牌、創新四大研究體系構成，總分分，權重分別為營運指標40%、管理指標管理指標分：業態規劃、招管理、團11??12營運指標40分管理指標30分品牌指標15分創新指標15分序號企業名稱業總非物資性物業總產業態規劃牌熟知度資本總分招管理租戶認可度模式

設計創新創新創新平均租金水平已開業物業個數已開業物業積城市布局團隊建設策劃推廣城市推動力社會貢獻12345678910111213141516171819202122232425華潤萬象生活33.225.8恒隆地產33.526.0凱德集團33.424.9珠海萬達管35.323.8龍湖集團33.825.0太古地產31.024.8印力集團32.323.612.1中海業31.123.512.1中糧大悅城30.123.212.3碧桂園文旅32.121.211.3九龍倉集團30.622.011.4新城控股30.022.911.5新鴻基地產29.322.012.0招30.822.011.1越秀投29.621.911.5世茂業30.621.011.1寶龍業28.721.811.3置集團30.120.610.5融創文旅業28.321.910.5金科股份27.820.610.7世紀金28.321.210.4光大安石28.621.39.9微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai嘉里建設27.621.311.0合生業集團28.020.110.9保利業27.121.211.112.311.912.511.411.212.411.211.010.410.611.010.310.810.110.59.910.29.610.011.510.210.09.710.49.984.984.884.183.782.682.079.277.776.075.275.074.774.174.073.572.672.070.870.770.670.169.869.669.469.313??14營運指標40分管理指標30分品牌指標15分創新指標15分序號企業名稱業總非物資性物業總產業態規劃牌熟知度資本總分招管理租戶認可度模式

設計創新創新創新平均租金水平已開業物業個數已開業物業積城市布局團隊建設策劃推廣城市推動力社會貢獻26272829303132333435363738394041424344454647484950瑞安房地產27.520.7新世界中國26.320.9金地置25.921.2中國金茂25.821.6遠洋業25.121.5恒基兆業26.519.6益田旅游業集團24.621.010.5綠地業24.820.510.6富力業24.820.110.9業23.521.410.7陸家嘴業25.419.910.4愛琴海集團23.120.210.8中國國貿23.820.110.0佳兆業業集團24.319.19.5百聯集團25.319.09.6合景悠活22.918.79.5金融街資管23.618.510.2豫園文23.319.010.1金隅業地產22.819.49.7銀泰業21.818.710.2首創鉅大21.319.310.6凱華地產20.721.29.5微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai長江實業23.618.19.3卓越業21.318.810.2北辰實業22.118.59.310.010.39.89.49.710.69.49.59.59.69.49.89.19.98.511.19.28.88.99.58.88.58.78.78.869.168.368.267.666.866.365.565.465.365.265.163.963.062.862.462.261.561.260.860.260.059.959.759.058.715??16營運指標40分管理指標30分品牌指標15分創新指標15分序號企業名稱業總非物資性物業總產業態規劃牌熟知度資本總分招管理租戶認可度模式

設計創新創新創新平均租金水平已開業物業個數已開業物業積城市布局團隊建設策劃推廣城市推動力社會貢獻51525354555657585960616263646566676869707172737475時代業21.318.5綠景資產21.118.3仁恒業21.817.2花樣年旅文20.517.4弘陽業20.817.2茂業國際22.316.5金鷹國際21.716.79.5上實城開21.516.49.5天河城集團19.318.79.4恒太業20.118.09.1中駿管20.617.29.1萊蒙管22.115.88.8東20.616.48.6建業新生活18.917.39.4金輝業19.616.89.4步步高置業19.815.78.9正佳集團19.315.99.1國瑞業18.017.59.4中南用18.216.49.6英格卡購物中心19.615.49.2海印集團18.316.49.4寶能業19.316.09.0微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai奧園健康19.316.98.2五礦地產19.016.68.5禹洲業18.915.38.48.68.68.58.98.98.18.28.48.38.48.38.29.08.68.18.68.67.88.48.38.27.87.46.97.758.357.757.156.856.756.556.155.855.755.655.254.954.654.253.953.052.952.752.652.552.352.151.851.050.317??18營運指標40分管理指標30分品牌指標15分創新指標15分序號企業名稱業總非物資性物業總產業態規劃牌熟知度資本總分招管理租戶認可度模式

設計創新創新創新平均租金水平已開業物業個數已開業物業積城市布局團隊建設策劃推廣城市推動力社會貢獻767778798081828384858687888990919293949596979899100雅居樂業18.716.1陽光城業17.115.0北投業16.315.0魯能旅16.914.6大信業16.514.0龍光業16.115.0融僑業17.013.28.8華發業17.312.97.3崇邦集團15.313.98.9榮盛業16.812.78.7證大業15.712.78.5京基集團17.311.57.1環球港業集團14.813.68.2砂之船集團15.112.88.4南國置業16.911.27.9正榮業14.212.48.0SM中國15.611.37.0上坤用15.39.26.1方圓管14.410.57.1鴻榮壹方置17.49.46.5美的業15.39.76.6福惠譽業14.710.66.9微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai海倫堡業13.810.27.4富港集團14.39.87.7上億集團16.49.65.96.48.57.97.18.17.17.07.36.66.47.07.56.76.96.27.06.89.97.95.76.85.86.45.95.450.049.448.747.647.246.846.044.844.744.643.943.443.343.242.241.640.740.539.939.038.438.037.837.737.319??20不過從市場占比的角度來，投資物業收入二十的企業收入總和為1207.7億元，占樣本總數的66%，份額占比與去年期相比提升了6個百分點。而上述企業，投資物業平均資產在1000億元以上。可見，頭部企業還了絕大部分的話權。觀點指數通過對年度·2021年度隆、

凱德表現出色，在研究成果名單中位居列。數據來：觀點指數整理可以發現，由于上年整體數較低，加上行業環境向好，今年3月末，武漢隆廣場正式開業，延續隆地產精細正向增長，而去年則有26%的企業

為負增長。區分布上，位于0-20%區的企業最多，

疫情陰霾逐漸消散，業地產經歷了充滿變、機會與想占比為30%，而在20-50%、50-100%之的占比皆為

邊26.67%。對過去一年疫情的挑戰，企業在考驗中重整旗作為行業先行，隆地產在持續打造業牌的鼓，加之積極優化經營模式、調整資產結構等多重舉措，

新營收增長恢復往期水平。此外社會消費的復蘇，更利好業企業的發展。根據國

3間本企業中，10億元以下家統計局數據，三季度社會消費零總額為318057億

旗下房地產投資管理業務分支以及集團的旅宿業務將納入收入的企業數量占比最多，為59%。緊隨其后的則收入元，比增長16.4%，其中9月份社會消費零總額為

9月日上午在新30收入的企業占比最小，36833億元，比增長4.4%。比增雖然較上半年有所

交所首次上市交易。從一個具備資管能力的開發，到轉·均為11%。這種“斷層”分布也折射出頭部企業資優勢放緩，但依然顯示出消費欲的提升與市場信心的提振，

型為一個有開發能力的資管方，在買與賣的運作之，凱華潤萬象生活、隆、凱德表現出色，在研究成果名單中資產收并購、別對于部分購物中心規模占比較大的業地產而言，

行業整合的推進，集中度將不斷提升，中小企業的生存空有助于投資物業收入的快反彈回升。如6月底，凱德以億出國內6個來福士項目部分股走在管分拆上市浪潮的沿，華潤萬象生活于去年月觀點指數從樣本企業中抽取收入增長明顯、發展模式各有權予平安人壽，獲不俗的資產回報，并在后續持續對項底成功上市，并在資本市場上保持較好的成績。今年上半通過數據對比可以到購物收入對整體租金收入的提升有

比增長11.7%。其中購物中心運營服務收入比大幅增長較大貢獻。租金收入比增長幅度較大的企業I，購物中心

武漢和成都物流資產后，凱德中國信托的管理資產規模增126.9%，出租率為96%；寫字樓運營服務收入比大幅增占比達90%，購物中心收入比增長率超80%；在樣本企

長長業中增長率最高的企業G，購物中心占比60%。投資物業收入增長回升20%反映到資本市場表現上，截至9月日，華潤萬象生活在所有上市倍的為億元港元。隨外拓能力的逐步加強，其管能力隨疫情影響的逐漸消散，市場在應、調整與變化中重

現活力。去年考驗的業地產們以回調。而過去的一年內，內地地產行業大量債券約、資金雷數據來：觀點指數整理影響。而港資企業有優質資產、成熟的運營經驗、出色從觀點指數監測下的業地產樣本數據來，2021年微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai的營收效益，盡展業優勢。作為港資代表之一的隆地三季度投資物業總收入為1785.12億元，按年提升了24.6%。平均為18.48億元，中位數為8億元，而2020在研究過程中，為了更加聚焦地探討收入的增長情況，觀加上侈市場的復蘇，給其業項目帶來逆勢增長。受年數則分別為15.58億元、7億元。在業回暖的大環境點指數剔除規模較小且非典型企業，選取投資物業收入前

。之下，行業整體走勢趨好。三十的企業做進一步觀察。數據來：觀點指數整理21??22新調整、的動線設計與各種高優于行招管理與改變，讓這些存量的業重新煥發新的活力，市地標。對于即將入市、欲求在市場中分一杯羹的零售才能歷久彌新。業項目更牌、從文的數據對比中，可以發現企業的各項投資物業收入言，其單位租金水平表現稍有遜色，僅為2.25元/平方米把握流量碼、進行新零的融合、智能化與體驗場景的都有不幅度的提升，但聚焦到收入質量上，不運/天。比去年期，由于2020年下半年其開業了近30

在國慶金灘太古里深諳此道，通過打重塑等，才能打造新的消費熱點。營模式以及布局邏輯的企業存在較大的表現差異。個零積有所增長，單位租

造開放式、低度的街區形態購物中心，提升體驗感。獨金水平略有提升。對比上一年，樣本企業今年三季度的租金收入比增速10%以上，其中企業G增最高達到近90%，而而除了租金水平外，投資物業資產也衡量一個業地投資物業公允業價值與去年增相比，差超過90%。今年的消費反彈之下，產有優秀的運營能力的關鍵標準。打造高價的可以觀到其收入數據差別較大。作為港資企業，企業業資產，創造可持續性且高收益回報，才能獲行業認為了更全地分析行業的投資物業資產變動情況，觀點期有所減少。公允變動超過20億元的企業數占比為

G旗下業項目本為重購物中心，隨消費回可與資本睞。到，本在1000-2000億元之，

一騎絕塵，在樣本企業中遙遙領先。但虧損程度不大，本為行業龍頭企業的優勢不言而喻。從樣本數據企業數據來，港資企業B、G的單位資產值相對較高，分別為4.5萬元/平方米、6.4萬元/平方米，高的企業則達到近50億規模超過2000億元，

除此之外，企業也港資企業，盡管在內地布局項目而且結合上述提及的單位租金收入、租金收入增長情況來總建超800萬平米，在全國超過65個城市都有布局，租有限，但在地段、模式經驗加持之下，這些有成熟體系，盡管其業項目規模有限，但依然借亮眼的資產值金收入比增長超65%。的業地產無論在疫情還疫情后，單位租金收入水與價創造能力打造出備受業內推崇的業牌。平都本處于列。根據企業半年財報數據顯示，在經營性不動產公允上，

通過對比后兩年的數據可以發現，受市場環境變化、企該企業購物中心占比8%。業自身經營策略調整等，企業的單位資產或多或少有升租金收入增長態勢良好，加之購物中心經營優異、市場環

跌。其中，企業F的跌幅最大，接近60%。其收入貢獻大境改等，帶動了資產估的上升。此外，在上半年公允

部分來自購物中心項目，上半年購物中心項目平均出租率到添的落成投資物業和在建投

為94%，但個別項目表現未如理想，出租率未達90%，再資物業的公允分別為13.82億元、72.35億元，在一定程

加上租金收入比下降等因素，致使業績表現未如預期，度上拉升了公允。

資產價受影響。數據來：觀點指數整理優質的資產，不僅對企業營收有所裨益，時還能促使企從區分布來，公允變動在0-1億元內的企業數占比業釋放資產流動性，兌現更高的業地產價，如選擇優

為30.77%，其次占比最多的為5-10億元，占比23.08%。秀資產打包并實現上市。總體來，公允變動幅度不大，虧損的企業也相對去年

8月27日，寶龍地產公告披露擬分拆寶龍業房地產投資

信托金赴港上市。資料顯示，其底層資產包括8個優質購物中心，總樓達7.4萬平米，上半年平均租用率

為96.5%，評估價約為82億元。而先于寶龍地產，早在

7月30日新城控股也發布公告，擬將主位于長三角區域和部分二線省會城市的9個業物業作為底層資產在新加數據來：觀點指數整理坡設立信托金。隨疫后市場的逐漸恢復，業項目入市節奏有所加快。

通過資本運作的手段，既拓寬融資渠道，時也能為母公

根據市場研究機構統計顯示，2021年下半年及2022年將司輸血。因此，對于業地產企業而言，如何練好內功，數據來：觀點指數整理有2259萬平方米的優質零物業入市，主核心城市將迎鞏來開業高峰，市場競爭將加劇。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai數據來：觀點指數整理持續努力的方向。企業I增可觀，益于在期內新開業多個零半年新增已出租積為27萬平方米，在一定程度上提升了關注到的，業地產的存量時代已經來臨，無論已

企業的租金收入總額。但由于該企業在全國各地的布局大經運籌帷幄的成熟企業，還后來居上的的奮進，如何

多為二三線城市，相對于重倉一線或新一線城市的企業而在質化競爭中突圍而出才關鍵。23??24研究體系包括：企業的業管理能力（業態規劃、招管理、團隊建設、研究體系包括：企業的牌價（牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）。

策劃推廣等）。序號企業名稱發序號企業名稱一場疫情，使國內業地產變升級。無論業態規劃、招商管理亦或經營服務，1恒隆地產1太古地產發展向才關鍵。熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等多個維度2華潤萬象生活2華潤萬象生活綜合研究出具備優秀牌價的企業。為此觀點指數從業態規劃、招管理、團隊建設以及策劃推廣等3龍湖集團3恒隆地產多維度，綜合觀察過去一年全力提升管理能力，表現超群的業地產企業，為行業發展提供樣本。通過此次疫情，可以發現業地產行業的整體格局亟待重4凱德集團德集團構。過往行業企業忽視牌價、忽視精細化管理，依仗5太古地產萬達管從名單上，隆地產、華潤萬象生活、龍湖集團表現亮眼。資本優勢快實現經營規模擴張的模式需摒棄，轉向更6珠海萬達管湖集團

側重于價創造與盈利能力的打造。仍然堅持舊模式的企

今年上半年，隆地產收入不俗，較去年期增長19%，較疫情7印力集團大悅城2019年增長13%。其收入和利潤增長均來自物業租賃業務，業，未來的利潤空會逐漸縮窄，更容易被整合、淘汰。8中海業力集團而內地營運部分貢獻了整體收入的2/3。益于侈市場的繁榮，

場大多實現雙位數的收入增長。此外，大連9中糧大悅城海業港資及外資業地產企業，如太古地產、隆地產以及凱隆廣場將有更多侈牌店鋪于下半年開業，德集團借在業地產市場的多年發展經驗，牌力依然10新城控股基地產場的優異表現預計會繼續保持。不減。11九龍倉集團城控股除隆地產外，太古地產、九龍倉以及新鴻等港資企業借港12新鴻基地產12越秀投式精細化管理模式樣在名單中占據領先的位，上述企業都擁太古地產于今年加大對多元化業地產的融合，透過具有

有豐富的管理經驗，對旗下物業的管理精益求精。13招13九龍倉集團業項目，提升牌熟知度與租客認可度；14越秀投14碧桂園文旅此外，嘉里建設亦位列名單之中。嘉里建設今年2月份聯合GIC近期，太古地產連續第五年被全球房地產可持續標準評為全球業界領導，推動城市可持續發展。15融創文旅業15業積規劃為18.4萬平方米，寶龍業相當于4個浦東嘉里城場。而出租率方，今年上半年，靜安16寶龍業16金地置嘉里中心、浦東嘉里城、杭州嘉里中心等項目超95%，浦東嘉里華潤萬象生活、珠海萬達管以及龍湖集團的牌價也17中國金茂招城出租率達100%。17日益凸顯，以創造性的業模式滿足消費內循環需求，進18遠洋業18世茂業值一提的，近期珠海萬達管向港交所遞交招股明書，從A19輝業19保利業股轉戰港股，自今年3月撤回A股IPO申請后，用時七個月實現象城”、“萬象天地”、“萬象匯”牌，以“購物中心輕資產業務重組。重組后珠海萬達管主根據委托管理模式及20光大安石20嘉里建設+新零業務”為核心，為客戶提供專業服務，提升自身租賃運營模式創收，截至今年上半年，珠海萬達管在管380個的深度與廣度。21嘉里建設21合生業集團積達5420萬平方米。22碧桂園文旅22瑞安房地產90年代便開始拓展內地市場，在上海、輕資產管理在各大業地產中被頻繁提及。今年3月，龍湖商23世紀金23富力業業布全啟動輕資產模式，預計明年龍湖首個輕資產購物中心沈陽、武漢等地打造“隆廣場”、“隆府”等牌，24保利業24新世界中國將投入運營。獲租客以及投資的廣泛認可。近期布采用電池儲能25金地置25中國金茂系統助力減碳行動與可持續發展，如中海、碧桂園、新城、技推動城市運營的新典范。26凱華地產26愛琴海集團保利等在業領域取不錯的成績，業管理能力在今年也有所體現。其他企業如凱德、印力、中糧大悅城等企業，繼續展現較27世茂業27金科股份微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai為出眾的業管理能力。凱德集團的“來福士”牌在上海、重慶興起，其經營融28益田旅游業集團28輝業合住宅、業、公寓以及辦公樓多元化業態，以滿足租戶疫后經濟復蘇，國內業市場日漸活躍。今年來，多家企業迎來29新世界中國29綠地業差異化需求，為消費提供國際化購物體驗為經營理念，業地產企30瑞安房地產30首創鉅大獲廣泛的牌認可度。業發展的核心方向。25??26研究體系包括：企業的業創新能力（資本創新、模式創新、研究體系包括：企業的營運能力（業投資性物業總收入、投資性物業總設計創新等）。資產、投資性業物業積、投資性業項目數量、投資性業物業布

局、平均租金水平等）、業管理（業態規劃、招管理、團隊建設、策序號企業名稱劃推廣等）、創新能力（資本創新、模式創新、設計創新等）以及牌指標（牌熟知度、租戶認可度、區域推動力、社會貢獻等）。1凱德集團批獨具慧眼，察行業發展趨勢，始終引領行業發展的優秀企業。2太古地產3華潤萬象生活經過多年的發展，全國各地分布相當體量的業項目，滲透業名稱Hy4恒隆地產到人們的工作、生活、娛樂等各個方。技術的進步與社會的5金科股份發展推動消費需求的變，轉變運營策略、打破有的業德集團隆地產還推出“隆會”的會員計劃，并舉辦多項業地產創新的關鍵。6珠海萬達管市場營銷活動，成效顯著。今年上半年隆地產內地高端隆地產7龍湖集團至指淺層義上的改變裝風格，而通過海業8印力集團新的途徑來更加迎合客戶的需求，從而創造出新的消費點。凱除此之外，在寫字樓出租方，隆地產進行服務優化和

德集團很早就開始探索數字時代的業項目運作，用新維構9湖集團合景悠活產升級，例如昆明隆廣場推出了設備高級齊全的模塊

建業地產人、貨、場的未來消費場景，用數字技術賦能資產10中海業運營。此外，從最初的1.0到3.0，凱德不斷對旗下的來福士古地產化精裝修辦公室，吸引眾多優質租戶承租，上半年收入大11九龍倉集團進行更新迭代。時打破可租賃積的束縛和傳統維，加大6瑞安房地產對非租賃積的管理和創新。在自我新中，未來12新鴻基地產在業資產管理方，凱德集團的表現亦可圈可點。作137嘉里建設碧桂園文旅除了運用數字化技術之外，近些年業地產項目也在跳出傳統14恒基兆業的設計維。以購物中心為例，與傳統的封閉式項目相比，開8新城控股發放業中心更有活力、可塑性更強。太古地產便開放街區15越秀投里的佼佼，上海灘太古里和成都遠洋太古9九龍倉集團16中糧大悅城里均為其代表作。開放式業建筑群與文化的相容性更強，無

年，凱德集團開始向新經濟領域發力，不斷開辟新的1710中糧大悅城合生業集團論當地文化、夜市文化還其他流行文化，都能與街區形態區、物流資產等等，18新城控股撞出更多的火花。19新世界中國年，中國內地部分地區發生了局部疫情，寫字樓、酒金科地產場景定義購物空。20寶龍業

在完成資產收購之后，凱德集團將會對資產進行孵化，通

21世紀金體育事等多項活動，打造購物新體驗。時，金科地產瞻性地提出了未來社區業中心的構想，產線金·WALK將于不斷提升資產價年7月，凱德集團收購22招明年正式落地。在業經營環境臨挑戰的情況下，行業內依舊有一些23融創文旅業業地產卓越的資產管理能力，取了亮眼的運營24光大安石推動業地產發展的動力。尤其歷經疫情之后，業地產新格局正在逐漸形成，業地產25瑞安房地產一些業地產中的優等生亦在積極擴大業資產規模，企業應抓住這一機遇，以創新的維激發業活力，提升核心26世茂業用優異的管理能力創造穩定增長的可持續性收入，如龍湖競爭力，實現穩步增長。18%；營業溢利亦上升至億港元。集團上半年新開業5座天街項目，下半年在南京、北京、27保利業微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai7長期來，業地產持續創新這一趨勢不會改變，借文化和28佳兆業業集團技術的發展，業地產企業之業務創新、模式創新、設計創29上坤用新等會愈發活躍。被動等待行業轉型的路已走不通，唯有積極30金地置求變才能在行業中長。27?研究體系包括：企業的營運能力（業運營及物業管理服務收入、在管商

業物業本創新、模式創新、設計創新等）以及牌指標（牌熟知度、租戶認可

度、區域推動力、社會貢獻等）。序號企業名稱提供業運營等服務，獲運營收入。輕身上陣的萬達業即將在港股重新上市，這萬達集團旗下最為核心的業1珠海萬達管2華潤萬象生活3合生業集團在管建筑積達萬平方米。截至年中期，萬達業廣場數量達4遠洋業5寶龍業華潤萬象生活“購物中心+寫字樓”兩手抓，在營購物中6愛琴海集團心積積7建業新生活8益田旅游業集團今年上半年，華潤萬象生活在管購物中心實現零額9中駿管億元，比增長84.4%。其中，上半年重購物中心的銷商業地產金融篇期增長了88.5%，其他的非重的質購物中10花樣年旅文78創新能力、牌指標等多維度綜合研究，盤點過去一年全合生業始終堅持多元業務發展，旗下涵購物中心、寫

合生廣場、合生新天地在內的一套完整的業產線。項

臨較大壓力，但時也涌現出了一批目均處于北京、上海、廣州、杭州等一二線城市較為核心

從研究成果名單中可以到百花齊放，既有專注于運營購此外，合生業正借鑒外資經驗，逐步建立自己的不動產微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai29??30成新賽道我國的業地產發展時較短，受住宅快而大企業旗下的管公司會強更強；二三線城市的消費回款的快轉模式。但隨水平決定了收益空有限，且輕資產模式容易受到合作方

道影響，難以把控主動權。回顧2021三個季度，業地產在輕資產與新經濟方有明顯迎來了發增長。

的發展趨勢。目來，雖然不少頭部企業開始嘗試輕資產模式，但重

2020年的疫情讓實體業的發展受阻，而“三道紅線”政心仍放在重資產核心項目的打造上。從項目打造的角度來策給重資產運營的業發展帶來更大打擊，不少傳統企，輕資產項目無疑具有一定的管理水準，但并非每一個受消費升級和業地產回暖影響，不少資本在全球資產收業開始通過輸出業管理實現輕資產拓展。項目都能到量身定制的管理，這也關注

益不佳的情況下將目光轉向了中國，業資產投資競爭愈的地方。加白熱化。2021年上半年，龍湖布全啟動輕資產模式；凱德拆分

合上市實施輕資產戰略；與已經占據業地產半壁江山的開始在此影響下，開發、投資機構等紛紛尋求合作共贏，合龍頭企業紛紛布局輕資逐漸受到中國投資的關注。除已經上市的越秀房托和招

作金受到行業睞。業、房托，寶龍房托成為內地赴港上市的第三支星亦在積極準來：觀點指數整理并以中國內地為地。管部門、

核心項目對投資機構們的重性不言而喻，但如果在資金成立子公司，轉向輕資產道。目，香港市場國內房地產資產進行上市的主要

或管理能力上有所不足，可能很難獲項目的最佳收益。窗口。而香港房托金中半數以上持有內地物業資產，收而在成立合作金后，可以實現實力互補，時還能分擔而也給業地產發展提供道路，繼越秀房托和招有利于降低融資成本，幫助企業投融資

風險。上市的企業。后進行退出，有效輔助企業提升資金轉。時，對于投資來每年收入至少90%用于分紅，具有較大

新經濟方，受政策利好，越來越多的資本加入其中。中縱觀三季度的發展趨勢，輕資產與新經濟成為業地產的吸引力。

國的物流地產在過去十年取了快發展，數據顯示2020行業的主發展方向。不過隨市場競爭逐漸加劇，企業

年中國物流地產的投資額比上升77%。數據來：Wind，觀點指數整理（數據截止至2021年9月30日）需對現有資進行優化組合，以挖掘更大的競爭優勢，此外，中國首批9個礎設施公募試點項目也已經對比拆分后的管公司與母公司數據，于6月在滬深交易所掛牌上市，邁出了關鍵性的一步。

另外今年的公募試點也給行業提供了穩定的退出渠業管理業務和重資產持有態度差異

道，提高物流資產的投資吸引力。該類資產收益率明顯高明顯。在當礎設施領域的社會資本想要

于其他業類資產，并且收益穩定。不過期需擴張規睞實現杠桿率的下降非常艱難，不少企業都走向了變賣資產模的資金，而合作金可以很好地解決這個問題。但輕資產并不具有期需大量資金但后期的困境。可以坐收租金和資產增收益的重資產路線，輕資產對企收購相關業務公司，內地不少資本也聯外資方，收購了ARA的ESR在中國物流市場有了更多的業的管理和項目把控力提出更高求。通過公募REITs，企業將進入“投資養項目-公募合設立合作金，在中國市場進一步擴張。資和平臺。8月13日ESR與APG（歐洲養老金）、收購項目-回籠資金投資新項目”的良性循環中，穩定企RECO（新加坡GIC子公司）簽訂合作協議，設立一個新基在業地產趨于飽和的一線城市，多數業資產為龍頭開業的發展與效率。未來業地產公募開放之時，企

自外資入境后，業地產行業競爭愈加白熱化。相比資本金新中國發展平臺。該平臺將投資于由ESR采購、開發和發企業持有的核心資產，并不會交予第三方進行管理，故業將可以更快地進行項目退出，實現輕資產擴張。

雄厚管理能力強大的境外投資機構，內地投資機構的壓力管理位于中國一線及重點二線城市的倉儲或倉儲與工業混不小。合用途物業。ESR收購ARA后，形成了從投入到退出的完整金平臺，內機構在努力提升競爭力的共、且有本地和國際化團隊，再加上APG與雄厚的資互利共贏的目的。金能力，競爭優勢進一步加強。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai近年來融資收緊和“三道紅線”等政策不僅給住宅地產帶從各家企業的合作細節來，成立合作金一為了核心在內生消費驅動下中國物流市場會越來越龐大，但在資本來打擊，于推動公司信用類債券市場改開放高質量發展的指導意

區域的傳統業不動產項目，二劍指以物流、數據中心加持下集中度提高不可避免，未來物流地產領域多個資本對房企債務進行了全方位監管，業地產也重資產高杠見》的推出，都表明針對企業融資的補丁越來越多。在政

為代表的新經濟產業。聯合投資的局或將成為常態。桿的重災區，不少企業上半年都在盡力降負債。策助力下，試點房地產企業的資產負債率、凈負債率、現31??32金短債比三項核心經營財務指標明顯改，負債規模穩步

下降，經營融資行為更加審自律，整體經營趨于穩健。總體來，業地產金融化已勢不可擋。布局中國。相信在政策加持下，未來新經濟的發展將會持

大型企業在降負債方游刃有余，但中小企業未必就有續火熱。更多選擇，債務約的風險持續上升。2021年三季度多一方，國內資本對業地產經營越來越心應手，重視

家企業出現實質性約，高負債帶來的風險逐漸顯現，企度逐漸提升；另一方，國外資金也越來越多進入中國，雖然公募未推及至業地產，但各種創新金融產業難以依靠融資維持資金流動性。來：觀點指數整理收購一二線核心資產，而市場對業地產金融產的接受的誕生讓業地產逐漸釋放自己的價。以國外成熟市度也越來越高。場的經驗來和資產證券化的發展將加相信隨行業政策的轉向，未來業地產重資產負債擴張發行綠色債券也成為較受關注的融資渠道，不過由于求的擴張，也將推動輕重資產的分離。其中，重資產將在成的局將逐漸消失，輕資產越來越受歡迎。高，目規模仍較小。作為全球金融市場中與股、債券樣重的金融產熟后由資金成本更低、期限更長的和金持有，其目覆的他地產企業將更偏向投資管理機構，在項目孵化期和運營

其他政策方，務部發布了創建綠色場的通知，大根據氣候債券倡議組織（CBI）數據顯示，2020年全球綠新經濟領域也展現了不一樣的活力，物流、產業、數據中期起到更大的作用。力推動節能綠色發展。氣候問題逐漸顯現，占我國GDP超色債券投向綠色建筑的占比約為30%，亞太區占比49%，度居高不下，大量資金過14%的房地產建筑業更需探索出一條綠色低碳發展之而在我國卻不到10%，遠低于國際上投向類建筑的占比不過，即使未來公募放開，也路。因此不僅財務報表需變綠，建筑也如此。水平。并不依賴于企業的主體增信，資產的收轉向高附加和服務型益率及未來分紅的可能性才產的決定性影響因求也體現了中國內循環素。換而言之，更關注的資產升潛質和企業運營管理

能力。在資產的流動性、穩定性、低杠桿等方能做年首度踏入新經濟領域，出較大貢獻。隨中國金融政策逐漸健全，相信未來稅收

資產證券化方月單月發行數量較上半年有明顯回落，業如吉寶IDC房托也開始優惠也將成為的一大亮點。但發行利率在3-5%之，較上半年平均利率偏低。其中以業地產為底層資產的發行規模偏少，較去年期有明

顯下降。但今年資產證券化創新產層出不窮，首個長租類首單城市更新核心資產等創新產引起關注。與往年相比，2021

年三季度房地產資產證券化市場發行質量維持較高水平，

金融化創新蓬勃發展。長期以來，業不動產投資大、回報期久、流動性差，

影響了企業對業資產的持有熱情將沉淀了大量資金的業不動產進行資產證券化，以改善現金流狀況，也成為諸多房企的選擇。數據來：觀點指數整理總體來，三季度資產證券化產平均發行規模在20億

元左右，單筆規模在10-20億內的數量最多。單筆發行規模超過30其中，零及含零物業的綜合體大宗交易總額超過800

金-合生-北京朝陽合生匯資產支持專項計劃”以80億的億元，比猛增近務園規模，成為史上最大規模的單體購物中心數據中心等在內的各類產業地產大宗交易總額超過340億微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai元，均創歷史期新高。

收并購方，根據世邦魏理仕的數據顯示，今年三季

度，業地產大宗物業交易金額達到1878億元，比上升另外，外資交易占比在第三季度已經回升至25%，并相繼

34%，接近2019年的歷史峰。成立金積極入市，未來外資交易占比可能持續升高。33?研究體系包括：企業的營運能力（在管/累計業不動產投資管理資產規

模、積及項目個數、業不動產項目融資渠道及成本、成功退出項目個

數、退出渠道及項目平均收益率、業物業區域布局等）、管理指標（募

以及牌指標（牌色、牌熟知度、投資認可度等）。序號企業名稱1平安不動產2光大安石3遠洋資本4領展5國壽資本6弘毅投資7越秀房產基金8黑石集團9中信資本10高和資本微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai35??36比累計為9423比冷靜。消費升級推動業地產快外

資都在繼續增配中國的優質今年以來的趨

不于房地產開發的深刻變業地產市場呈現出穩定趨好、業物積極創新的局，從業主體都在尋求突破。

業的投資最為睞的經濟實力提升和不于房地產開發的深刻變，年內業地產市場呈現出杭州以及重慶等二線城市也逐步進入投資穩定趨好、積極創新的局，從業主體都在尋求突破。

歡迎。隨大量新項目入市，時，

此外,隨臨較大資各類業政策的出臺有利于整體營環境優化，消費需求

金配以及增壓升級也給購物中心帶來更多的發展機遇。國內業的良好態勢，吸引越來越多資本入局。年內，

優質購物中心資產的大額交易格外引人注目，收購方以投資機構為主，交易標的大多為投資眼中的優質物業。

90%每年租金回報率接近7%至8%。在此景下，不少購物中心運營除了維持自身的穩定發

展外，也在尋求突破，如豐富產線、強化運營能力、引來：公開資料，觀點指數整理入首店等，讓旗下項目更好地應市場需求。素與此時，隨據觀點指數不完全統計，今年1-9月，全國范圍內共開業運營方依然保持穩定的擴張度，其中以輕資產輸出

選擇分拆管業務上市，進行輕資產相關業務的擴展。企254個項目（體量≥2萬平方米），總體量約2314萬平方為主的企業今年以來開出不少項目。業分拆管業務上市，目輕資產趨勢下的較優選擇，米。而2020年1-9月全國開業購物中心為157個，總體量但未來發展還為1322.19萬平方米。相比之下，今年實現了開業項目數萬達管、華潤萬象生活開業數量在一眾運營中較多，

量和體量的雙增長。隨在管項目的增加，從中獲的收益也在穩步增長。回顧今年以來全國的新入市項目，中小體量依然占據較大比重。的年內，相關業政策續出臺，涉及城市業發展、圈

還質化競爭、色化難題等。改造升級、夜經濟發展等方，給行業的穩健發展營造了數據來：國家統計局，觀點指數整理

健環境。針對當下存在的業體過度開發問題，江蘇率先出臺了相

關見，指出嚴控大型綜合體的規模和數量，不以業

綜合體作為房地產開發的賣點。數據來：觀點指數統計月社會消費零總額累計錄得微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai318057億元，比增長16.4%，實現比穩定增長，整體城市選擇上，由于產線定位差異，企業在城市布局選擇

消費氛圍活躍，新興消費穩中向好。上也不盡相。華潤萬象生活、龍湖集團、印力集團、世

茂業等企業管、月業營業用房新開工積累計為新城控股、寶龍業等則選擇深耕三四線城市。數據來：國家統計局，觀點指數整理數據來：公開資料，觀點指數不完全統計37??38大多企業遍選擇1-2條產印力集團則一方發力超大規模標桿產印象城MEGA，的，目購物中心的首店引入更加精細，會更首店經濟對于購物中心發展具有重作用，但首店的招商

該產線在全國的趨勢來落地與業項目業態組合應該相輔相成，此外運營還需

已開業運營不少項目。北京、成都等地項目重點關注服裝、美妝業態，時也變化，注重場景空升級、提供運營管理體系

睞文創、劇本殺類沉浸體驗業態。保障。色的主萬象匯正在加快并業企業擴張的重購和開店線具有更高的以及正在籌備的南京2個項目。擴張的利器。組成主流選擇對于業地產的發展，越來越多企業專注于管業務，進先機和市場。行輕資產相關業務擴展。但就未來增長性而言，更多獨立第三方項目更能體現企業收入上可以到，自持規模較大的企業，收入較可觀，但的自身運營能力和從企業披露的財報數據來，益于侈的強勁增長，全年的3.8倍，成都首店落戶227家。據觀點指數不完全期較長。管類企業收入雖然不及未來，隨母公司資支持減少，企業的獨立拓展能力將

港資高端場業績表現亮眼。如隆和太古旗下的高端項的現金流。成為競爭關鍵。關注到的，優質標桿項目無疑企業

目上半年銷增長幅度喜人，均超50%。北京朝陽大悅城期內引入5個首店，數量最多；“首店收進行外拓的名片，具有典型項目的企業更具有擴張優勢。割機”的三里屯太古里則引入3個首店，包括2個全國首受益于營業額上揚，租金收益亦非常可觀。隆上半年內店及1個北京首店。

管業務帶來更多的想象，目國內

地場收入22.32億元，比增長38%，其中增長幅度較

購物中心市場空較大、行業集中度較低，存在許多結

大的均為高端場，上海隆廣場租金收入增幅達56%。

構性機會，大量項目由于開發缺乏專業管理能力和經驗積累，成為了收益較低的低效資產。值注的，而且，不于住宅物業超長期合約，業運營服務合約通

常3-5年一簽，這味運營能力不夠的企業將被市場淘汰，優勝劣汰將常態。數據來：企業財報，觀點指數整理數據來：公開資料，觀點指數不完全統計目已上市的管企業在資本市場表現、業務發展上都有管業務分拆上市之外，資管也大方向之一。亮點，因此有不少后來亦計劃分拆旗下管業務獨立上

細分業態類型來市，以輕資產輸出的模式發展。9生活以及相關集合店。占比方，餐飲作為礎業態的比數據來：企業財報，觀點指數整理三的房地產資管公司。

例最大，其次集合店，再則服飾和生活類業態。可以如瑞安房地產擬分拆瑞安新天地在港上市，并已于9月提截至2021年6月30日，凱德投資資產管理規模達1190

發現，當下購物中心引入的首店中集合店越來越多。疫情之下，國內侈消費逆勢增長。進入2021年，國內交招股書。該企業有多個位于核心地段的優質物業，億新加坡元（約人民幣5700億元）。疫情控制，但境外旅游依然受限，促使國內侈消費管收入較為穩定，并嘗試管理母公司以外的第三方項目，相比傳統店鋪，集合店類業態能為消費提供更多元的選轉向線下高端場，上海、北京、廣州、深圳消具備一定市場競爭力。10月下旬，萬達集團旗下業運營這凱德集團向輕資產業務轉型的重一步，投資管理業

擇，滿足一站式購物需求。目的集合店多為潮牌、服飾費的重城市。益于此，該類場均錄不錯的業績。平臺萬達管亦向香港聯交所遞交了招股明書。務資本效率更高，上市與資本集型的開發業務分隔，能

類集合店。于集合店自身點，未來新興與傳統牌有讓其保持相對獨立，獲更大的靈活性。

望借助集合店類形式激發消費購買活力。此外，免稅經濟帶來的影響也不可忽視。海南在開放型經企業分拆管業務上市，目輕資產趨勢下的較優選擇，濟發展的推動下，免稅購物店迅崛起，其中三亞超越國

但未來發展還此外，打包部分物業以信托形式上市也不失為選擇之一。內大多二三線城市，成為國內侈消費的主目的地之

近段時，新城控股和寶龍地產先后布分拆部分業物一。按目已上市管企業的運作模式來，項目獲取方式主業以REIT形式分別在新交所和港交所上市。這種方式的底目層資產組合選取相對靈活，能夠打通資本市場渠道，促進消費持續火熱外，首店經濟的熱度也沒有下降。作微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai的主關注點，當下不少已上市企業都在加擴張，占據業地產的輕資產化運作。為國內首店首選的北京、上海、成都等城市，年內引入了不少首店牌。數據顯示，今年三季度共696家首店落地北京，去年數據來：公開資料，觀點指數不完全統計39??40研究體系包括：企業的營運能力（租金收入、購物中心資產、營業額、坪效、

平均租金水平、出租率、在管購物中心積、在管購物中心數量、城市布出租率、客流量等）、管理指標（招規劃能力、客群維護能力、人才隊

局等）、管理指標（牌入駐及業態規劃、人才隊伍建設、領導力與執行性、性、新的運營方式等）以及牌指標（項目熟知度、租戶滿度、市場認可度等）。

以及牌指標（牌認可度、策劃推廣、行業影響力等）。*以下企業以拼音首字母排序*以下項目以拼音首字母排序華貿購物中心

寶龍業太古地產華潤萬象生活·上海萬象城

光大安石新城控股合生匯金融街購物中心合生業集團新鴻基地產南翔印象城MEGA

恒隆地產新世界中國成都遠洋太古里前海壹方城華潤萬象生活益田旅游業集團重慶光環購物公園上海國金中心場Mall

九龍倉集團印力集團重慶來福士上海恒隆廣場凱德集團銀泰業重慶時代天街上海新天地龍湖集團中海業德基廣場深圳萬象城世紀金中糧大悅城東方新天地天河城廣場首創鉅大珠海萬達管港匯恒隆廣場天環廣場公園1903五角場萬達廣場廣州K11西單大悅城廣州太古匯廈門SM業城杭州湖濱銀泰in77正佳廣場微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai?42能否獲穩定收益不僅取決于項目本身的質與競爭力，項目團隊的運

營能力以及對市場趨勢的預判也至關重。2021年，擺脫疫情影響后，辦市場逐步恢復，行業正處

于調整升級過程，企業臨新的挑戰與機遇。是穩步進行，由此創造的商

類業政策的推進，部分置步改。選擇優質且具有發展潛是來：公開資料，觀點指數不完全統計臨的市場競爭不小。隨國內辦物業標準完，租戶個性化需求日益增多，企業亟需升級物業硬件，時亦需提務寫字樓等級評定實施細則升運營服務的質量。辦物業的健可持續發展。截止到9積累計為3847辦行業的發現辦公樓的開發1662辦行業帶來更多需求。300萬以下城市新建超高層建筑，相信辦物業的過度開發問題將到改辦行業發展起到正注到國內微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai相關行業規范的制定工作。今年昆明市樓宇經濟促進會發布《昆明市務樓宇等級評定務樓宇等級評定標準。數據來：國家統計局，觀點指數整理43??44辦公樓開發投資額為4446額水平均超3元/日/平方米，其余的二線城市則均在元今年以來商辦物業大宗交易錄/日/。比來城市項目類型交易價買方賣方體表現依然穩定，辦投資市場較冷靜。漢京金融中心35-48層辦北京辦公15.59深國際羅蘭斯寶公司公物業北京火炬創新科技發

北京啟迪科技大廈D座辦公12.02金茂+高和資本

展有限公司空率方10%左右的較低空和北京鉆石大廈辦公-安獅資產遠洋資本率略高于北京北京SK大廈辦公90.57和諧健康保險SK集團上海上海楊浦商辦物業辦公2.09上海復旦獨立第三者由于新增供應較少，上海歌斐中心辦公40平安信托歌斐資產科技類主力產業需求持續。上海星外灘5號樓辦公22百年人壽凱德集團上海綠地外灘中心辦公樓辦公27.35中泰證券綠地集團上海文匯新民實業有上海七寶傳媒谷5號樓辦公4.63特步國際限公司上海虹橋新地中心辦公22諾亞控股新地集團上海張江星創科技廣場90％股份辦公零售22安聯集團東久中國上海尚浦領世辦公項目辦公-字節跳動鐵獅門數據來：國家統計局，觀點指數整理上海晶耀前灘建筑群部分辦公樓辦公20.7前程無憂-特步-李寧-數據來：觀點指數整理質、平安人壽凱德集團優化租戶組合，實現項目增，后期也可通過發行類或對接公募的方式實現退出，這也存量時代下商武漢中心大廈開發投長江證券資有限公司辦資產獲益的方式之一。數據來：仲量聯行，觀點指數整理點指數整理考驗運營能力辦行業整體發展仍會趨于穩健。今年以來，隨市場的整體復蘇，辦企業的收入恢復也數據來：中國房價行情網，觀點指數整理圈的改造升級，將為市場提供高質量較快。觀點指數選取的5個樣本企業，比均實現增長。9國個一線城市的日租金除自持資產較多的企業外，以管上市的華潤萬象生活寫

字樓收入也不少，而港資企業在波動市場中依然展現較強的穩定性，為數不多的項目貢獻了可觀收入。大宗交易大宗交易市場上，今年三季度辦公類物業的交易熱度居就交易買家來，主分為四類，投資機構、險資、券商高不下，無論交易頻次和體量都居于高位。數據來：企業財報，公開資料，觀點指數整理據觀點指數不完全統計，今年公開市場上共有17宗辦公類自用型買家購買物業，一可以滿足擴張下的辦公自用需資管類的凱德集團積也不少。

資產的大宗交易達成，上海成交最多的城市，數量為12求，減少未來的租金支出；二穩宗，占比超過三分之二。定收益，且資產具有較強的保性，預計未來此類買家仍出租率方，觀點指數選取的17個樣本企業中有10家整

會在交易中占據一定比例。體出租率在90%以上，4家企業出租率為80%-90%，其這與上海的產業結構有較強關聯，金融、TMT及專業服務余3家在70%-80%之。維持較高出租率的樣本企業，數據來：企業財報，觀點指數整理等在上海設立總部，隨這些主力租賃行業的發展，對辦從成交物業來，不少位于一二線城市的增類資產受到遍在一二線城市核心區持有物業，且城市布局數量本公空的需求也不斷上升。10個樣本企業中，在管積華潤萬象生活較多，承接了華不超過6個，專注于城市深耕運營。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai但由于缺乏高效運營，硬件老舊，難以滿足現代化企業的潤地龐大的寫字樓資此外，上海持續推出一系列金融開放、科技創新政策和城多元需求，租金和出租率都較低，難以獲可觀的收益。雙重加成使其在管規模具備一定優勢。的，能否獲穩定收益不僅取決于項目本身的

市發展規劃，有效激勵并引導了企業的辦公擇址行為，越質與競爭力，項目團隊的運營能力以及對市場趨勢的預

來越多國內以及跨國公司辦公需求在此到釋放。這對于具備較強資管運營能力的機構來，較為睞的中海業、家嘴業等多為自持資產，規模增長穩定，判也至關重。45??46當下，各地辦公租賃市場的分化趨勢也隨經濟期的波隨綠色經濟發展，綠色健樓宇建設成為不可阻擋的趨打造低碳樓宇。

動逐漸強化，這也考驗辦企業的運營能力。勢。相關數據顯示，2015年全國LEED寫字樓積占甲級

寫字樓約10%，而今年北京和上海約有40%寫字樓獲LEED認證。駐企業創造礎上持續吸引新客戶形成

在此礎上，越來越多企業開始在項目打造運營上做出改廈門海峽世茂大廈、深圳海世茂大廈、長沙世茂環球金融中心在內的重點項目，均參與健安全評價。來：觀點指數整理的中海提供管運營服務的項目數量為24個，積150萬平方米。與此時，提供物業管理服務的項目數量已達93個，積為710萬平方米。數據來：觀點指數整理輕資產趨勢加強下，年內不少企業加大在輕資產領域的探管上市目企業發力輕資產的主方式之一，以寫字

索與發展力度。樓業務作為主力業務的有華潤萬象生活和合景悠活。世茂股份期內啟動輕資產戰略，未來將發力輕資產項目獲業務表現上，華潤萬象生活除母公司輸送外，正積極外拓業2021年在成都和上海新增2棟輕資產項目，第三方項目，因此規模有較大增長；而合景悠活在營運項

截止上半年在手輕資產項目達到8個，相比去年年末有所目多為母公司提供，輕資產項目未釋放，但未來開業計

增加。可以出，中海在輕資產項目獲取上較為審，劃樂觀。

重項目本身質量。盈利能力方，華潤萬象生活寫字樓業運營及物管服務

的毛利約2.33便捷的交通、完的配套和優質的服務，現代辦公樓宇

的標配。當今寫字樓運營正從設計到運營、硬件到軟件

進行創新，逐步升級數字化系統、綠色環保等，為租賃企業提供更好的服務，獲取可觀收益。運營創新上，部分企業選擇與聯合辦公企業合作，讓旗下物業發揮多樣作用，滿足更多租賃企業的需求。來：公開資料，觀點指數整理此外，寫字樓已進入新的時代，企業打造的產也需滿

足租戶更多元需求。以越秀為寫字樓3.0版本，微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai該項目主以5G機互聯網、電子務等數字經濟產業鏈企業和人才，形成產

業集群的發展態勢，并且智能化、大數據賦能辦公環節，融合科技與辦公業態。來：公開資料，觀點指數整理47??48研究體系包括：企業的營運能力（租金收入、辦項目資產、平均租金研究體系包括：項目的營運能力（租金收入、資產、出租率等）、管理

辦項目指標（人才隊伍建設、數字化平臺建設、辦物業評定等級等）、業模

管理指標（招引進與維護、人才隊伍建設、辦物業評定等級等）、式（資金運用水平、項目獨性、新的運營方式等）以及牌指標（項

業模式（資金運用與融資、新的運營方式、創新服務理念等）以及牌目熟知度、租戶滿度、市場認可度等）。

指標（牌熟知度、租戶滿度、市場認可度等）。*以下企業以拼音首字母排序*以下項目以拼音首字母排序界貿易中心京基100保利業陸家嘴業嘉里中心凱華國際中心合景悠活綠地業銀泰中心上海環貿廣場合生業集團平安不動產北京中信大廈上海環球金融中心恒基兆業時代業長沙世茂環球金融中心上海來福士廣場恒隆地產世茂業成都國際科技節能大廈上海中心大廈

華潤萬象生活新鴻基地產重慶國金中心深圳平安金融中心嘉里建設遠洋業東方廣場寫字樓升龍環球中心金融街資管越秀投東方之門外灘金融中心九龍倉集團招福州融僑中心武漢環貿中心凱德集團中海業廣州國際金融中心廈門世茂海峽大廈

廣州周大福金融中心越秀金融大廈

杭州來福士中心紫峰大廈

華潤總部大廈中建財富國際中心濟南綠地中心卓越前海壹號微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai50?50社區商業:生態圈煥新社區業潛在的消費市場成為關注的焦點，房企、物企以及電等紛紛

涌入，發揮各自的優勢，以獨的運營模式搶占市場份額。后疫情時代，控常態化與互聯網技術的應用下，人們的盡管社區在人均GDP超過3000美元之后，社區業所占消費零售便利店、電平臺等等，線上線下融合成為新消費趨勢。總額的比例一般在40%-60%區。但中國社區業占據社會業總支出比例不到30%，遠低于發達國家水平，這景下，社表明社區業未來依舊有較大的發展潛力及空。商此外，在運營層，國內大多數社區遍帶有濃厚的住宅底常見的社區一層的業街鋪，實際開發區業成為關注的焦點，和運營過程中呈現出非系統化、先行后改的局，這與成熟的社區業模式相比還有很大的差距。特為了規范運營體系，充分發掘社區業藍海市場，相關部門先后發布多個政策條例。例如2016年，務部、民政部業的新發力方向。等五部委發布《關于推進電子務進社區，促進居民便利消費的求力提升社區規范化、集約化水平，推動社區業創新發展模式。社區今年5月，務部等12部門發布《關于推進城市一刻鐘便社區業一種以邊社區服務半徑范圍內的社區居民為民生活圈建設的見》，明確求推進科學優化布局、補服務對象，秉承便民、利民的則，以滿足居民綜合性的齊設施短板、豐富業業態、狀大市場主體、創新服務能消費為目標的屬地型業。力以及引導規范經營6個主任務，提高社區業服務的便利化、標準化、智慧化、質化水平，并確定全國首批城市一刻鐘便民生活圈試點地區30個。從政策風向上，社區業到越來越多的關注和資投

推動便利消費及擴大就業的重平臺和載體。來：觀點指數整理業可分為社區底業內街、社區商業相關政策一覽社區業中心三種類型，主服務半徑300米-5公里的社時間政策重點內容區人群，具備顧客屬地性、業態配套性、消費日常性、鄰里親和性、盈利穩定性、供需依賴性等明顯點。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業內微信交流群：DCyanbaosucai后