青島市黃島區庚辰4S店項目

盡調后事業部論證會可研報告開發事業二部·青島分中心2017年7月項目地塊位于青島市黃島區香江路板塊，距遠洋萬和四季項目約1.8公里，周邊交通便利、配套成熟，

地塊的獲取對遠洋品牌在黃島區的深耕具有重大意義；項目總貨值約12.1億元，計劃于2018年2季度開盤銷售，2019年3季度售罄，2019年4季度交付。2.編制及審核人1.獲取意義主責單位城市分中心配合單位開發事業二部、北方產品營造中心投資虛擬小組組長劉肖華投資虛擬小組分工編制人員校審人員事業部審核人投資項目概況、區域概況王曉劍劉肖華

營銷市場分析、定位、銷售計劃徐彤彤張長建

客戶研究客戶研究徐彤彤張長建法務盡職調查、合同擬定郭衍濤郭衍濤

設計規劃方案楊穎、周兵張小勇

運營開發計劃蔣建立紀美香

成本成本方案徐曉宇紀美香

財務財務測算楊亞文胡鋼

3.其他說明盡調信息來源：2017年1月23日盡職調查報告，盡調單位：山東琴島律師事務所、致同會計事務所市場數據來源：克爾瑞，數據截止日期：2017年6月。前言2基本信息及推進建議3地塊背景

目標地塊權屬單位為青島庚辰黃島汽車產業有限公司（下稱庚辰汽車）,股東為王照海（法人）、崔芹。庚辰汽車于2012年獲取目標地塊，原規劃為青島庚辰集團有限公司汽車城項目。其中具體信息如下：東地塊（商業地塊）原規劃經濟技術指標名稱單位數值規劃總用地㎡13,277.51基底面積㎡5,238總建筑面積㎡15,929其中雪佛蘭4S店（A棟）㎡2,210奧迪4S店（A棟）㎡3,493綜合樓（A棟）㎡10,226容積率-1.2建筑密度%39綠地率%26停車位個80西地塊（工業地塊）原規劃經濟技術指標名稱單位數值規劃總用地㎡20,050.51基底面積㎡8,666總建筑面積㎡30,068其中雪佛蘭4S店（B棟）㎡20,24.3奧迪4S店（B棟）㎡7,010綜合廠房（B棟）㎡21,033.7容積率-1.5建筑密度%43綠地率%10停車位個100東地塊西地塊地塊平面圖汽車城項目規劃效果圖基本信息及推進建議42.地塊現狀

目標地塊現地上附著物為經營中汽車4S店（位于東地塊）和汽車維修保養車間（位于西地塊），總建筑面積4,238.6㎡，其余土地閑置；庚辰汽車于2014年7月7日，將汽車4S店及汽車維修保養車間租賃給青島科通汽車銷售有限公司（下稱科通公司），用于雪佛蘭汽車4S店經營，租期20年（2014-2034年）；經了解，科通公司法人王春科與庚辰汽車法人王照海為堂兄弟關系，王照海為科通公司實際控制人；

目標地塊控規現均已調整為商住用地(詳見青島市黃島區人民政府政務專報第138期和青島市西海岸新區城鄉規劃委員會會議紀要[2017]1號)，調整后容積率為2.0，商住比2:8，其中：東地塊（商業地塊）已取得商住用地批文，補繳土地出讓金（2,004萬元）后可直接開發，根據最新政策，2017年7月1日起，已出讓商業用地規劃用途變更商住用地的，需重新走招拍掛程序。東地塊（商業地塊）為新政前最后一批無需通過招拍掛變性的土地；西地塊（工業地塊）需通過招牌掛獲取；經與規劃局溝通，規劃設計條件中可設置：“取得該宗土地使用權單位與東側地塊為同一家單位，則可結合東側地塊統一規劃，平衡相關指標”（西側地塊因日照問題，只有與東地塊統一規劃，方可保證項目利潤最大化。后期考慮繼續使用庚辰汽車作為項目開發主體，經區工商局、開發局落實，庚辰汽車具備辦理房地產開發資質條件）。經了解，目前有藍光和萬科兩家企業與庚辰汽車股東王照海保持密切聯系，為目標地塊潛在競爭對手。科通公司王春科王照海庚辰汽車法人法人堂兄弟關系租賃關系廠房+4S店建造實際控制人東地塊（商業地）西地塊（工業地）車間4S店汽車4S店車間地上附著物實景照片庚辰汽車與科通公司關系圖基本信息及推進建議53.庚辰汽車情況股東結構

庚辰汽車成立于2012年9月26日，注冊資本2,000萬元，股東為自然人——王照海（60%股權）、崔芹（40%股權），兩人為夫妻關系，王照海為法定代表人。王照海（法人）（60%股權）崔芹（40%股權）青島庚辰黃島汽車產業有限公司2012年9月26日注冊成立注冊資本2,000萬（實繳）夫妻關系股東2014年因庚辰汽車經營規模過度擴張，導致資金鏈斷裂，企業虧損，無法正常經營。6

資產應收賬款32萬元：廠商配件款；預付賬款39萬元：主要為工程款；其他應收款687萬元：主要為關聯方往來663萬元及員工借款24萬元；無形資產4,756萬元：主要為土地使用權資產總計：5,966萬元負債短期借款177萬元：瑞豐小貸公司；應付賬款233萬元：主要為工程款；其他應付款4,266萬元：主要為關聯方往來款，其中：應付庚辰集團3,846萬元（對關聯公司債務）；其他：主要為應繳土地使用稅68萬元及應付利息181萬元。負債總計：4,962萬元所有者權益實收資本2,000萬元；未分配利潤-996萬元凈資產：1,004萬元根據2017年1月會計師事務所盡職調查顯示：截至2016年12月31日，目標公司資產總計5,966萬元，主要為兩宗土地使用權；負債總計4,962萬元，主要為應付關聯公司往來款及其他應付款項；目標公司凈資產1,004萬元。單位：萬元備注：盡調時點目標公司報表中未將擔保義務對應的金額確認為預計負債。基本信息及推進建議7資產待處理資產凈損失：9,328萬元；無形資產（主要為土地使用權）：4,706萬元；資產總計：14,471萬元負債預計負債9,328萬元：遠洋收購后需要承接的部分債務；其他應付款3,918萬元：主要為關聯方往來款，其中：應付庚辰集團3,846萬元（對關聯公司債務）；其他：主要為應繳稅金94萬元；負債總計：13,339萬元所有者權益實收資本2,000萬元；未分配利潤-868.萬元凈資產：1,132萬元備注：2017年630時點資產負債表為庚辰方面在近日提供，負債中加入了未來須承接的債務，但資產計入了待處理流動資產凈損失，按照我司與原股東約定，未來此部分償債支出將不會得到清償，會計上應計入營業外支出沖減凈資產，即若賬面確認預計負債，庚辰凈資產應為負值。后續擬將進一步與庚辰方面溝通，以確認目標公司當前凈資產確定金額（影響溢價及代扣代繳個人所得稅金額）。截至2017年6月30日，目標公司資產總計14,471萬元；負債總計13,339萬元，主要為目標公司對關聯公司債務3,846萬元及計提的債務9,328萬元；目標公司凈資產1,132萬元。單位：萬元基本信息及推進建議其他負債基本信息及推進建議8

類別債務人債權人債務金額（萬元）合計（萬元）土地抵押+查封青島庚辰黃島汽車產業有限公司、青島庚辰昊龍汽車銷售服務有限公司、青島庚辰昊獅汽車銷售服務有限公司、青島庚辰潤通汽車銷售服務有限公司、青島庚辰汽車銷售服務有限公司（各200萬）青島市黃島區瑞豐小額貸款有限公司1,000（200自有債務+800擔保債務）9,500青島庚特國際貿易有限公司中國工商銀行股份有限公司膠南支行6,000（擔保債務）青島庚辰祥獅汽車銷售服務有限公司青島農村商業銀行股份有限公司膠南支行（據庚辰及民澤小貸公司介紹，該筆債權已轉民澤小貸）1,500（擔保債務）土地抵押青島庚辰昊獅汽車銷售服務有限公司、青島庚辰昊龍汽車銷售服務有限公司、青島庚辰融通汽車銷售服務有限公司、青島庚辰華亞汽車銷售服務有限公司、青島庚辰潤通汽車銷售服務有限公司（各200萬）青島市黃島區民澤小額貸款有限責任公司1,000（擔保債務）股權凍結王照海、崔芹李愛香808（股東債務）2,147趙甜631（股東債務）青島庚辰祥獅汽車銷售服務有限公司青島膠南海匯村鎮銀行股份有限公司708（股東擔保債務）合計11,64711,6474.盡調后庚辰汽車負債及擔保情況表（截止2017.06.30）庚辰汽車債務為16,293萬元，其中，涉及權利限制情況的負債為11,647萬元(涉及股權凍結：2147萬元；涉及土地抵押及查封：9500萬元)，供應商應付款800萬元、內部往來款3,918萬元。涉及權利限制的負債類別債務人債權人債務金額（萬元）供應商應付款青島庚辰黃島汽車產業有限公司上汽通用汽車金融有限責任公司800內部往來款青島庚辰黃島汽車產業有限公司青島庚辰集團有限公司3,846其他應付款72合計4,718基本信息及推進建議9

5.交易背景2014年因庚辰汽車經營規模過度擴張，導致資金鏈斷裂，企業虧損，無法正常經營，擬向遠洋轉讓庚辰汽車100%股權；東地塊（商業地塊）為新政前最后一批無需通過招拍掛變性的土地；通過2017年1月23日盡職調查，目前庚辰汽車股東（王照海、崔芹）存在未涉及股權凍結的債務金額約為4,736萬元，若原股東繼續持股，存在債權人向股東追償債務、再次凍結庚辰汽車股權的可能。鎖定目標地塊獲取實際投入3億元。其中：

可計開發土地成本：15,284萬元（原始土地成本4,080萬元，新增土地成本11,204萬元），

交易溢價：14,716萬元。溢價部分產生的稅費由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承擔。通過設置西地塊（工業地塊）護牌條件，確保我方對西地塊（工業地塊）的底價獲取（評估底價：2,300元/㎡，總價9,200萬元），若超出底價，超出部分從溢價（含土地返還款）中扣除；若西地塊（工業地塊）未獲取，且在競價過程中達到4,600元/㎡(我方承諾在競價過程中出價不低于4,600元/㎡，總價18,400萬元)，則西地塊土地返還款(稅后5,826萬元)與遠洋2：8分成，遠洋20%(稅后約1,165萬元)。6.交易模式—承債式股權轉讓遠洋擬收購庚辰汽車100%股權，同時承擔庚辰汽車債務，實現對目標地塊的獲取。101.交易總價21,897萬元，其中：股權對價12,397萬元，承接債務9,500萬元。

股權對價（12,397萬元）=凈資產1,132萬元+股權溢價11,265萬元其中：股權溢價11,265萬元=1,015萬元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產金額+7,149萬元按約定取

得工業地塊后應支付的溢價金額+3,101萬元按約定獲取土地并收到返還4,134萬元后，應支付的金額

（扣除當期繳納的所得稅1,034萬元）；承接債務（9,500萬元）承接債務9,500萬元，用以履行對庚辰關聯公司的擔保義務，解除資產查封。2.補繳土地出讓金11,204萬元，其中：商業地塊2,004萬元，工業地塊9,200萬元。交易總支出33,101萬元交易總價21,897萬元股權對價12,397萬元承接債務9,500萬元補繳土地出讓金11,204萬元商業地塊2,004萬元工業地塊9,200萬元凈資產1,132萬元股權溢價11,265萬元溢價款（土返款）3,101萬元溢價款7,149萬元超出凈資產額1,015萬元土地返還款返至項目公司1,015萬元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產金額若西地塊（工業地塊）按底價2,300元/㎡獲取，交易總支出共計33,101萬元，包含交易總價21,897萬元（含土地返還款3,101萬元），補繳土地出讓金11,204萬元。基本信息及推進建議33,101萬元交易總支出款項分解圖111.交易總價15,422萬元，其中：股權對價5,922萬元，承接債務9,500萬元。

股權對價（5,922萬元）=凈資產1,132萬元+股權溢價4,790萬元其中：股權溢價4,790萬元=1,015萬元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產金額+

（-2,051）萬元按約

定取得工業地塊后應支付的溢價金額+5,826萬元按約定獲取土地并收到返還7,768萬元后，應支付的金

額（扣除當期繳納的所得稅1,942萬元）；承接債務（9,500萬元）承接債務9,500萬元，用以履行對庚辰關聯公司的擔保義務，解除資產查封。2.補繳土地出讓金20,404萬元，其中：商業地塊2,004萬元，工業地塊18,400萬元。交易總支出35,826萬元交易總價15,422萬元股權對價5,922萬元承接債務9,500萬元補繳土地出讓金20,404萬元商業地塊2,004萬元工業地塊18,400萬元凈資產1,132萬元股權溢價4,790萬元溢價款（土返款）5,826萬元溢價款-2,051萬元超出凈資產額1,015萬元土地返還款返至項目公司1,015萬元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產金額若西地塊（工業地塊）按樓面地價4,600元/㎡獲取，交易總支出共計35,826萬元，包含交易總價15,422萬元（含土地返還款5,826萬元），補繳土地出讓金20,404萬元。基本信息及推進建議35,826元交易總支出款項分解圖121.交易總價16,308萬元，其中：股權對價6,808萬元，承接債務9,500萬元。

股權對價（6,808萬元）=凈資產1,132萬元+股權溢價5,676萬元其中：股權溢價5,676萬元=1,015萬元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產金額+4,661萬元按約定未獲

取土地并收到返還7,768萬元后，應支付的80%土返的金額（扣除當期繳納的所得稅1,942萬元）；承接債務（9,500萬元）承接債務9,500萬元，用以履行對庚辰關聯公司的擔保義務，解除資產查封。2.補繳土地出讓金2,004萬元，其中：商業地塊2,004萬元。交易總支出18,312萬元交易總價16,308萬元股權對價6,808萬元承接債務9,500萬元補繳土地出讓金2,004萬元商業地塊2,004萬元凈資產1,132萬元股權溢價5,676萬元溢價款（土返款）4,661萬元超出凈資產額1,015萬元土地返還款返至項目公司1,015萬元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產金額若西地塊（工業地塊）按樓面地價4,600元/㎡未獲取，交易總支出共計18,312萬元，包含交易總價16,308萬元（含土地返還款4,661萬元），補繳土地出讓金2,004萬元。基本信息及推進建議35,826元交易總支出款項分解圖13交易預計收入——關于土地返還款說明若獲取西地塊（工業用地）

按照我司與庚辰方面約定，若以底價2,300元/㎡獲取，目標公司（遠洋）預計將收到土地返還款

4,134萬元（稅前），4,134*25%=1,034萬元。按照約定，

我司需將目標公司取得的土返金額作為溢價組成部分支付給庚辰汽車原股東，相關所得稅金額從溢價

款中扣除，即增加溢價金額3,101萬元；

若以底價4,600元/㎡獲取，目標公司（遠洋）預計將收到土地返還款7,768萬元（稅前），

7,768*25%=1,942萬元，扣除相關所得稅金額后，增加溢價金額5,826萬元；若未獲取西地塊（工業用地）

按照我司與庚辰方面約定，若競拍地價達到4,600元/㎡，目標公司預計可收到土地返還款7,768萬元

（稅前）。返還款須在當期繳納所得稅7,768*25%=1,942萬元。按照約定，我司需將目標公司取

得的土返金額的80%作為溢價組成部分支付給原股東（王照海、崔芹），20%歸遠洋所得，即增加溢價

金額4,661萬元；遠洋取得稅后返還收入1,165萬元。基本信息及推進建議14土地返還款計算公式說明基本信息及推進建議土返政策說明2017年5月25日青島市黃島區為盤活存量用地下發《關于進一步鼓勵盤活存量土地明確土地補償和收益分配政策的實施意見（試行）的通知》。區內將土地原用途調整為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，土地納入儲備后通過招拍掛方式出讓，將予以補償，補償分為土地補償(根據原土地使用權進行補償）和收益分配補償（招拍掛后，根據土地變更后的新規劃用途產生的增值收益對原土地使用者給予政府補貼。若庚辰項目西側工業用地以樓面地價2,300元/㎡摘牌成功，則土地出讓金返還款為：4,134萬元土地剩余年限補償費：1,000萬元（評估）政府補貼=（9,200萬土地款-計提基金9,200萬*21%-1,000萬土地補償費）*50%=3,143萬元土地返還款=1,000萬元+3,143萬元=4,143萬元21%計提基金組成：5%國有土地收益基金、10%地鐵建設基金、6%交通建設基金若庚辰項目西側工業用地以樓面地價4,600元/㎡摘牌成功，則土地出讓金返還款為：7,768萬元土地剩余年限補償費：1,000萬元（評估）政府補貼=（18,400萬土地款-計提基金18,400萬*21%-1,000萬土地補償費）*50%=6,768萬元土地返還款=1,000萬元+6,768萬元=7,768萬元15股權交易支付路徑若西地塊（工業地塊）按2,300元/㎡獲取，則直接支付給目標公司原自然人股東王照海、崔芹8,551萬元，我方代扣代繳個人所得稅；通過目標公司歸還庚辰集團賬面往來款方式，支付3,846萬元。合計支付12,397萬元若西地塊（工業地塊）按4,600元/㎡獲取，則直接支付給目標公司原自然人股東王照海、崔芹2,076萬元，我方代扣代繳個人所得稅；通過目標公司歸還庚辰集團賬面往來款方式，支付3,846萬元。合計支付5,922萬元承接債務支付路徑完成股權收購后，遠洋向目標公司發放股東借款9,500萬元；目標公司收到股東借款后，履行擔保義務，分別向第三方債權人償還債務合計9,500萬元，解除土地查封。基本信息及推進建議基本信息及推進建議167.交易流程

STEP1：債務情況復核集團論證會后，遠洋與庚辰汽車股東（王照海、崔芹）簽訂合作框架協議，在2017年1月23日盡職調查基礎上，組織補充盡職調查；由政府出面背書，組織庚辰汽車股東（王照海、崔芹）、債權人、遠洋三方召開債務重組會議，出具會議紀要；庚辰汽車股東（王照海、崔芹）全部清理庚辰汽車應付款、內部往來賬、拖欠稅款，并取得遠洋認可的清理憑證；三方簽訂債務清償協議、合作協議，設立共管賬戶。

債務情況復核100%股權收購解除土地抵押查封，債務清償東地塊補繳土地出讓金西地塊獲取、開發STEP1STEP2STEP3STEP4STEP5基本信息及推進建議17

STEP2：100%股權收購遠洋向共管賬戶轉入2,147萬元（股東層面，涉及股權凍結）；債權人解除股權查封，股權轉讓后，遠洋實現100%控股庚辰汽車；通過共管賬戶支付債權人2,147萬元。遠洋共管賬戶債權人庚辰汽車王照海、崔芹①轉入2,147萬元②解除股權查封股東③100%股權轉讓④支付2,147萬元基本信息及推進建議18STEP3：解除土地抵押查封，債務清償遠洋通過股東借款的方式向庚辰汽車借款9,500萬元，用于債務清償；庚辰汽車向共管賬戶轉入9,500萬元；債權人解除土地抵押、查封；通過共管賬戶向債權人支付9,500萬元；庚辰汽車將目標地塊抵押給遠洋。

遠洋共管賬戶債權人目標地塊庚辰汽車①提供9,500萬元借款③解除抵押、查封④抵押、查封解除完成⑤支付9,500萬元②轉入9,500萬元⑥抵押目標地塊基本信息及推進建議19STEP4：東地塊（商業地塊）補繳土地出讓金（詳見《國有建設用地使用權出讓

合同》），實現首期開發

政府部門商業地塊容積率1.2庚辰汽車商住地塊容積率2.0土地性質調整前土地性質調整后完成土地性質變性補繳2,004萬元土地出讓金東地塊（商業地塊）基本信息及推進建議20STEP5：西地塊（工業地塊）獲取、開發由庚辰汽車原股東王照海出面設置護牌條件，完成西地塊入儲；西地塊獲取后，東、西地塊規劃方案進行合并報規，規劃方案通過審批后，土地證合證，實現整體開發。

項目整體獲取（按西地塊2300元/㎡計算）單位：萬元實際凈流出

30,000交易總支出=①＋⑨

33,101①交易總價=②+⑧

21,897②股權對價=③+④

12,397③凈資產

1,132④股權溢價=⑤+⑥+⑦

11,265⑤超出凈資產金額

1,015⑥取得工業地塊后的溢價

7,149⑦土地返還款（稅后）

3,101⑧承接債務

9,500⑨補繳土地出讓金=⑩+?

11,204⑩東地塊（商業地塊）

2,004?西地塊（工業地塊）

9,200預計流入

3,101西地塊土地出讓金（稅后）

3,101項目整體獲取（按西地塊4600元/㎡計算）單位：萬元實際凈流出

30,000交易總支出=①＋⑨

35,826①交易總價=②+⑧

15,422②股權對價=③+④

5,922③凈資產

1,132④股權溢價=⑤+⑥+⑦

4,790⑤超出凈資產金額

1,015⑥取得工業地塊后的溢價

-2,051⑦土地返還款（稅后）

5,826⑧承接債務

9,500⑨補繳土地出讓金=⑩+?

20,404⑩東地塊（商業地塊）

2,004?西地塊（工業地塊）

18,400預計流入

5,826西地塊土地出讓金（稅后）

5,826僅獲取東地塊（商業地塊）單位：萬元實際凈流出

13,615交易總支出=①＋⑨

13,615①交易總價=②+⑧

11,547②股權對價=③+④2,147③凈資產

1,132④股權溢價=⑤+⑥+⑦1,015⑤超出凈資產金額

1,015⑥取得工業地塊后的溢價

-

⑦土地返還款（稅后）

-⑧承接債務

9,500⑨補繳土地出讓金=⑩+?

2,004⑩東地塊（商業地塊）

2,004?西地塊（工業地塊）

-僅獲取東地塊實際總投入13,615萬元。東西地塊整體獲取實際總投入30,000萬元。基本信息及推進建議21敏感性分析庚辰汽車債務東地塊土地出讓金西地塊樓板地價西地塊土地出讓金土地返還款溢價（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）11,6472,0042,3009,2004,13411,28311,6472,0042,80011,2004,92410,07311,6472,0043,00012,0005,2409,58911,6472,0043,20012,8005,5569,10511,6472,0043,50014,0006,0308,37911,6472,0043,80015,2006,5047,65311,6472,0044,00016,0006,8207,16911,6472,0044,08716,3496,9586,95811,6472,0044,30017,2007,2946,44311,6472,0044,60018,4007,7685,717基本信息及推進建議22西地塊（工業地塊）護牌條件自身護牌條件因日照問題，若單獨開發西地塊（工業地塊），設計小高層建筑，會對齊長城花園產生日照折減。只有東、西地塊統一規劃，平衡指標，才能實現利潤最大化。單獨開發將面臨損容問題。外部護牌條件擬在招拍掛公告中設置護牌條件，加強排他性，提高競拍優勢經股東（王照海、崔芹）與國土局溝通，地塊上原有附著物汽車維修保養車間（在西地塊內）可在招拍掛后拆除。競買人需與庚辰汽車簽訂清償協議后方可報名，參加招拍掛。目前青島市招拍掛政策為“限地價，競房價”。通常地價在溢價100%后中止競拍，轉為現場競房價，若護牌西地塊護牌失敗，則在競價過程中將報價達到熔斷價（按100%熔斷，則西地塊評估熔斷價為4,600元/㎡），轉為現場竟房價。庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承諾將協助進行對竟房價的價格預測。

基本信息及推進建議23競房價材料提交候選人憑相關證明參與現場競價活動時間：2017年7月10日上午10:00限時報價（宣布可以報價后10分鐘內）每個競得候選人只有一次報價機會所需資料：1、材料提交時間及競房價時間：2017年7月10日上午10:002、由競買申請人的法定代表人或委托代理人簽字并加蓋競買申請人公章的《競買申請書》原件；3、營業執照副本原件和復印件（原件核對后退回，復印件留下存檔）；4、法定代表人證明及身份證原件、復印件；5、對授權委托的，須提交授權委托書原件和委托代理人身份證原件、復印件，法定代表人身份證復印件；6、競買保證金的到賬憑證（銀行交款單據及土地交易網上打印的收據）;7、競買保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構出具的資信證明；最接近出讓人設置的商品房銷售價格的報價單位競得國有建設用地使用權。報價正反差相同且均為最接近出讓人設置的商品房銷售價格，則以報價較低的競買人競得。出讓人組織現場宣布成交結果1、確定土地競得人2、土地成交價格（即土地最高限價加一個加價幅度10元/㎡）3、商品房銷售價格有兩家或以上報價相同且均為最接近出讓人設置的商品房銷售價格，則出讓人組織相同報價的競得候選人再次報價線下竟房價流程說明1月23日2月23日4月16日5月10日5月22日6月24日獲得西地塊（工業地塊）控規調整批文。與評估公司評估價格，評估底價約為2,300元/㎡。與庚辰汽車所在街道辦座談，了解公司情況、溝通組織債務清償事宜。獲取東地塊（商業地塊）商住批文。啟動債權人面談工作，確定債務金額，商議清償方式。與庚辰汽車股東（王照海、崔芹）協商鎖定交易總價款，由合作方護牌。自2017年1月23日盡調后，各階段工作成果24基本信息及推進建議基本信息及推進建議8.測算假設1——整體開發項目實際投入為30,000萬元，折合樓面地價4,500元/㎡；項目規劃總建筑面積66,656㎡，計劃2018年6月9日首開，2019年9月底清盤，銷售周期16個月。整盤銷售均價18,395元/㎡，總貨值12.1億元。其中：

高層均價16,500元/㎡；小高層均價17,500元/㎡；洋房均價19,500元/㎡；

loft均價11,000元/㎡（精裝標準800元/㎡）；底商均價21,000元/㎡；車位10萬元/個。東、西地塊整體開發效益表毛利率溢價后凈利率IRRNPV（萬元）53.0%13.3%74.9%13,675用地面積總建面容積率/商業配比停車指標33,328㎡總建筑面積87680㎡2.0/20%住宅總戶數468戶，規劃地下停車位540個，車位配比1:1.15。地上總建面66,656㎡地下總建面21,024㎡地下人防車位（35.2%）240住宅及配套住宅52,546㎡非人防車位面積11,824㎡地下非人防車位（50.5%）344配套950㎡商業13,160㎡人防車位面積9,200㎡地上停車位（14.3%）972526基本信息及推進建議測算假設2——僅開發東地塊項目實際投入為13,651萬元，折合樓面地價5,140元/㎡；項目規劃總建筑面積26,555㎡，計劃2018年6月9日首開，2019年6月底清盤，銷售周期13個月。12.推進建議項目投資指標符合集團投資標準，建議積極獲取！項目用地面積㎡總建面容積率/商業配比停車指標青島市黃島區庚辰4s店地塊13,277.5總建筑面積34,007㎡2.0/20%住宅總戶數196戶，規劃地下停車位215個，車位配比1:1.1。地上總建面26,555㎡地下總建面7,452㎡人防車位（49.8%）136住宅及配套住宅20,772㎡非人防車位面積2,536㎡非人防車位（28.9%）79配套450㎡地上停車位（21.3%）58商業5,333㎡人防車位面積4,916㎡整盤銷售均價19,039元/㎡，總貨值5.0億元。其中：

小高層均價17,500元/㎡；底商均價21,000元/㎡；車位10萬元/個。若西地塊（工業地塊）未獲取，則西地塊土地出讓金，遠洋與庚辰汽車原股東（王照海、崔芹）2：8分成，遠洋20%【1,165萬元（稅后），按樓面地價4,600元/㎡測算】。東地塊單獨開發效益表毛利率溢價后凈利率IRRNPV（萬元）54.8%11.2%69.1%5,204目

錄項目概況獲取方式及風險防控第一部分第二部分第三部分市場分析第四部分經營方案第五部分效益測算第六部分綜合建議本案位于青島“三城聯動”的西岸城區，地處開發區，為青島重點開發區域；本案與萬和四季同屬原黃島香江路板塊，板塊成熟度較高。江山南路團結路奮進路嘉陵江路本案齊長城路1.1項目概況-區位萬和四季香江路板塊28東部優化、西部提升、中部崛起、南部拓展一核雙港、九區聯動，生態基底、軸帶貫通，組群發展、產城相融

構建“主城區—特色城市組群—特色小鎮”城鎮化格局西海岸區域發展規劃本案1.8KM29項目名稱西地塊（B工業地塊）東地塊（A商業地塊）用地性質二類居住用地用地面積20,050.51㎡13,277.51㎡容積率≤2.0建筑面積40,101.02㎡26,555.02㎡建筑總面積合計：66,656.04㎡綠地率≥35%建筑高度≤60mBA項目規劃要點及其他設計條件按照《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》配建社區服務用房。停車泊位：《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》2017版，120＜住宅套型建筑面積≤200平米的，配建標準不少于1.5個/戶；90＜住宅套型建筑面積≤120平米的，配建標準不少于1.2個/戶；住宅套型建筑面積≤90平米的，配建標準不少于1個/戶，新建居住區不得設置機械停車位。若東西地塊為同一單位獲取，兩個地塊可以統一規劃，平衡相關指標。地塊商住比2:8。1.2項目規劃設計條件項目周邊以建成多層小區為主，西側緊鄰6F住宅小區齊長城花園，東側隔團結路為6F住宅小區西于家河社區，南側一墻之隔為麥德龍超市北側倉儲區，北側鄰近加氣站。本案麥德龍超市齊長城路五臺山路加氣站麥德龍西于家河齊長城花園2003年6F多層，976戶80-100㎡套二/100-140㎡套三西于家河1997年6F多層，1,050戶60-90㎡套二、110㎡套三濱海學院,民辦高校全日制在校生1.8萬人教職工1,093人齊長城花園團結路301.3項目概況-地塊四至加氣站地塊周邊路網發達，高速通勤方便；區域內交通通達性高，距離規劃M6號地鐵線站點100m，預計2020年建成通車，周邊市政道路網成熟，通達性強。青島西站膠東機場青島站青島北站23KM16KM27KM41KM昆侖山路江山南路太行山路香江路濱海大道嘉陵江路齊長城-同江路衡山路長江路M1M13機場：距膠東機場約41km,車程約1小時。鐵路站：距青島站16km，車程30分鐘，距青島北站27km，車程50分鐘，距青島西站23km，1小時。高速公路網發達公路：地塊北鄰齊長城路，東臨團結路，周邊路網發達，可快速到達濱海大道、疏港高速等交通要道。地鐵：距M13嘉陵江路站2km，可與M1換乘；距離M6團結路站100m。團結路M6本案本案奮進路1.4項目概況-交通

商業配套：麥德龍（超市與倉庫結合，實行會員制度，商品大部分為批發銷售）教育配套：

小學劃片：黃島區雙語小學原嘉陵江路第二小學，始建于2013年。為區政府投資一億元興建的省級規范化標準小學，教學實力雄厚。初中劃片：開發區第六中學（較香江路板塊內另一中學開發區第四中學略差）醫療配套：青島大學附屬醫院（三甲醫院）地塊位于香江路商圈北端，所在區域商業及醫療配套較完善。對應學區為雙語小學、開發區第六中學，其中雙語小學為區政府重點打造的省級規范化標準小學，教學實力雄厚。1.5項目概況-配套資源32嘉年華澳樂購山東科技大學長江路商圈江山路小學香江路商圈中國石油大學青島理工大學黃島區雙語小學開發區第一中學致遠中學開發區第六中學青島大學附屬醫院萬利國際上流匯長江利群商廈麥德龍麥凱樂香江醫院開發區第一人民醫院開發區第四中學遠洋萬和四季維客廣場1.6項目價值梳理33核心價值梳理——01香江路板塊為黃島區核心居住區，南側5km為唐島灣，西側7km為小珠山景區，東南9km為金沙灘，距離適中。02區域內路網發達，交通通達性高，可快速去往主城區及膠南；1小時內可到達青島站等交通樞紐。緊鄰地鐵M6030405板塊環境優勢：板塊配套優勢：板塊交通優勢：板塊資源優勢：板塊發展優勢：坐擁黃島最大商圈——香江路商圈；板塊內名校云集，生活配套齊全，2km生活半徑全覆蓋。板塊為黃島核心區，板塊內教育、商業等資源豐富，生活配套齊全，板塊認可度高；借助地鐵建設，板塊價值將會再度提升，吸引眾多改善人群青睞。項目所在區域內學校眾多，涵蓋各能級，教育資源豐富；西鄰青醫附院，醫療資源齊全，資源豐富，可滿足居民生活需求。黃島主城區的品質改善社區稀缺凸顯價值：黃島稀缺品質改善社區34目

錄項目概況獲取方式及風險防控第一部分第二部分第三部分市場分析第四部分經營方案第五部分效益測算第六部分綜合建議352.1項目背景-庚辰汽車情況東地塊（商業地塊）2012.10.21獲取；占地面積：20,050.51㎡；土地性質：商業；土地年限：40年。西地塊（工業地塊）2012年.12.18.獲取占地面積：

13,277.51㎡；土地性質：工業；土地年限：50年。王照海(60%股權)崔芹(40%股權)青島庚辰黃島汽車產業有限公司2012年9月26日成立注冊資本2,000萬元庚辰汽車基本信息公司名稱青島庚辰黃島汽車產業有限公司注冊號370211230094276注冊資本CNY2,000萬（實繳）法人代表王照海公司類型有限責任公司（自然人投資或控股）成立日期2012年9月26日登記機關青島市工商行政管理局青島經濟技術開發區分局登記狀態存續營業期限長期有效股東及出資比例王照海1,200萬60%崔芹800萬40%注冊地址青島經濟技術開發區團結路378號經營范圍進口、國產雪佛蘭品牌汽車銷售；銷售：汽車配件、農用車、摩托車配件、潤滑油、橡膠輪胎、橡膠制品、化工產品（不含危險品）、五金機電、建筑材料、鋼材、金屬制品、電子產品；汽車租賃（不含客運及小型貨車）；故障車拖車服務；二手車經紀服務（二手車鑒定評估除外）及相關手續代辦。（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）。兩人系夫妻關系，王照海為公司法人代表。2014年因庚辰汽車經營規模過度擴張，導致資金鏈斷裂，企業虧損，無法正常經營。涉及限制權力的負債總額達11,647萬元。其中：1、庚辰汽車債務導致公司股權凍結（涉及債務2,147萬元）2、土地抵押查封（涉及9,500萬元）。②支付債權人2,147萬清理債務④抵押解封⑤支付債權人9,500萬，清償債務⑥補繳2,004萬元土地出讓金③100%股權收購①股權解封20%(約1,165萬元)⑧土地返還款部分2:8分成80%（約4,661萬）交易前狀態王照海庚辰黃島汽車40%崔芹60%西地塊（工業地塊）東地塊（商業地塊）2.2交易結構100%股權⑦支付土地出讓金9,200元、分次支付溢價7,149萬元，土地出讓金3,101萬元（土地返還款全部歸王照海）滿足交易前提條件后遠洋李愛香808萬膠南海匯708萬趙甜631萬涉及股權凍結債權人庚辰黃島汽車西地塊（工業地塊）東地塊（商業地塊）農商銀行1,500萬瑞豐小貸1,000萬工商銀行4,000萬民澤小貸1,000萬涉及土地查封債權人遠洋庚辰黃島汽車西地塊（工業地塊）東地塊（商業地塊）商住用地（商業地塊）庚辰黃島汽車西地塊（工業地塊）商住地塊（商業地塊）遠洋入儲掛牌西地塊（工業地塊）取得預售許可證付清摘牌成功摘牌失敗崔芹王照海2.2交易結構-對價支付節點（以樓面地價2,300元/㎡獲取）第五筆款項支付2017.11.203,000萬（合作方溢價）西地塊摘牌后第六筆款項支付2018.08.147,250（合作方溢價，包括3,101萬土地返還款）西地塊取得預售許可證首筆款支付2017.08.182,147萬（股權收購款）股權轉讓后第二筆款項支付2017.08.18土地抵押解封9,500萬（清償債務）第三筆款項支付2017.08.252,004萬（補繳東地塊土地出讓金）完成股權轉讓，東地塊解封后第四筆款項支付2017.11.209,200（西地塊土地出讓金）西地塊摘牌后當前支付比例累計支付比例待支付比例2.2交易結構-融資方案股權轉讓款部分2,417萬元擬通過集團自有資金支付

；承接債務資金9,500萬元擬通過向集團申請委貸方式支付；商業地塊補繳出讓金部分2,004萬元擬通過集團委貸資金支付；工業地塊招拍掛的土地出讓金部分9,200萬元，擬先由集團自有資金支付，再通過信托公司，以應收賬款保理融資方式置換前期投入資金的50%；38遠洋集團庚辰公司信托工業地塊出表方式：建議用遠洋控制的表外公司作為收購主體。融資金額：出讓金的50%融資期限：2年（滿6個月可提前還款）融資成本：8%-9%轉讓債權受益權（50%）發放股東借款形成對庚辰債權支付土地出讓金9,200萬項目達到開發貸款條件后，擬通過開發貸款解決建設資金，置換前期投入資金。關于承債還款部分承債事由：當前目標公司為其關聯公司承擔債務保證義務，核心資產土地處于查封狀態，須履行擔保義務；承債金額：9,500萬元；涉稅事項：遠洋收購目標公司后，須對目標公司發放股東借款9,500萬元，替原關聯公司償還債務；

償債后，目標公司在賬面形成對原關聯公司債權，未來做債務重組損失處置，損失部分除非經主管稅務機關批準，否則不允許在所得稅前扣除。償債支出作為整個交易的一部分，未來庚辰方面不會予以歸還，形成的賬面損失無法稅前扣除。若在交易前將預計負債計入營業外支出，則目標公司凈資產將發生改變，承接債務將計入溢價，代扣代繳個人所得稅。392.2交易結構-交易主要涉稅事項關于土地返還款部分

返還主體：目標公司（遠洋收購后）；

返還金額：4,134萬元；

返還路徑：政府直接返還給目標公司；

涉稅事項：

1.目標公司收到返還款當期須按返還金額的25%繳納所得稅1,034萬元。按照同目標公司約定，返還

款對應的所得稅未來從交易溢價中扣減；2.按稅法規定，未來土地增值稅清算時該部分返還款直接沖減土地成本。402.3盡調后債務金額及處理方式盡調后債務金額處理方式通過2017年1月23日盡職調查：庚辰汽車股東（王照海、崔芹）自有及擔保債務（涉及股權凍結）金額約為2,147萬元庚辰汽車股東（王照海、崔芹）自有及擔保債務作為股權對價款的組成部分以委托付款的方式由我方直接向債權人償還，進行股權轉讓；庚辰汽車自有及擔保債務由我方通過向庚辰汽車借款形式償還債權人；債務金額確定：債權人面談→政府組織債權重組會議→三方簽訂債務清償協議；

庚辰汽車及其股東就現有/或有債務、限制性權利情況、涉訴情況予以明確并在合作協議中予以保證；債務償還風控措施：簽署第三方銀行委托付款協議→解除庚辰汽車股權和土地的限制性措施→辦理股權轉讓手續→向債權人支付債務款項。通過2017年1月23日盡職調查：庚辰汽車自有及擔保債務金額（涉及土地查封、抵押）金額約為9,500萬元

412.3盡調后未涉及權利限制的債務金額及處理方式盡調后債務金額盡調后債務問題解決方式通過2017年1月23日盡職調查：庚辰集團對庚辰汽車享有到期債權3,846萬元根據庚辰汽車反映，庚辰集團對庚辰汽車享有到期債權約3,846萬元，后期存在庚辰集團向庚辰汽車主張權利的風險。債務豁免：庚辰汽車股轉前，庚辰集團向庚辰汽車出具債務豁免確認書。債務承接：①償還方式，遠洋收購庚辰汽車股權時承接該筆債務→由遠洋向股轉后的庚辰汽車提供借款償還庚辰集團該筆債務；②償還時點，西地塊取得預售許可證后；③款項來源，自遠洋本次應付的合作溢價款（7,149萬元）中的等額款項作為債務金額償還給庚辰集團（合作溢價款項則相應較少）。保證責任：就上述方式在合作協議中進行約定，由此產生的一切責任和經濟損失均由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承擔。若3,846萬元按債務豁免，則需計入營業外收入，按25%計所得稅（所得稅為961.5萬元）。422.3盡調后未涉及權利限制的債務金額及處理方式盡調后債務金額盡調后債務問題處理方式庚辰汽車存在800萬元對外應付款項庚辰汽車拖欠稅款約98萬元未披露債務根據庚辰汽車反映，庚辰汽車合同資料于2014年度發生大規模丟失，經測算，其對上汽通用汽車金融有限責任公司應付款項金額約為800萬元。1、上汽通用汽車金融有限責任公司已向庚辰汽車及股東出具款項結清確認書，后續我司將委派律師對此情況進行核實查證。

2、在合作協議中庚辰汽車及股東就前述情況予以保證，若出現情況不符，相關責任及經濟賠償由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承擔，款項將從對價款中扣除。自2014年第2季度至2017年1月19日，庚辰汽車應繳未繳稅款總額為98萬元，稅種為土地使用稅。由庚辰汽車在合作協議簽署前負責清繳相應稅款，在合作協議中予以明確及保證。除涉訴案件及個人征信報告確定的債務范圍外，庚辰汽車及股東存在尚未披露債務風險，項目土地及股權仍存在被未披露債權人查封的可能性。由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）個人承擔未披露債務的法律責任及經濟責任，并在合作協議中予以明確及保證。根據2017年1月23日盡職調查顯示432.4盡調后交易風險提示盡調后風險問題概述控制措施土地開發時間、投資強度未達到出讓合同約定要求、土地存在長期閑置問題庚辰汽車于2012年簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》，東地塊（商業地塊）和西地塊（工業地塊）開發投資總額分別不低于4,800萬元及7,300萬元，根據庚辰汽車提供資料，前述兩宗土地投資額度共計551萬元。1、庚辰汽車反饋，已落實政府目標項目不會因開發時間、投資強度未達合同約定及土地閑置問題而承擔違約責任或繳納政府罰金。2、由庚辰汽車及股東（王照海、崔芹）出具承諾或在合作協議中明確約定，如發生政府就前述問題追究法律責任情形的，由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）負責處理并承擔相關費用。4S店項目未辦理完善的建設手續目前，4S店在東地塊（商業地塊）尚未取得建筑工程施工許可證，4S店項目整體尚未經消防及環保驗收合格，亦未辦理房產證。1、合作協議簽訂前，由庚辰汽車及股東負責拆除并完善相關手續。2、合作協議中明確4S店不屬于本次合作范圍，由于4S店自身及拆除事宜產生的法律責任及經濟責任由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承擔，合作協議中將對此予以明確并保證，同時庚辰汽車提供4S店相關拆除手續的文件做為合作協議附件。政府支持及融資限制庚辰汽車被列入失信被執行人名單，其在政府支持及融資方面將受到限制。庚辰汽車債務清償完畢后，由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）協調相關債權人解除失信措施，合作協議中予以明確約定并承擔保證責任。442.4盡調后交易風險提示盡調后風險問題概述控制措施庚辰汽車股東（王照海、崔芹）自有及擔保債務庚辰汽車股東（王照海、崔芹）目前仍存在未涉及股權凍結的自有及擔保債務金額約為4,736萬元（涉及9筆，據庚辰汽車股東（王照海、崔芹）介紹，3筆有土地房產抵押擔保、2筆有車輛做抵押擔保、3筆在債權人處有保證金、1筆無資產擔保），債權人存在向庚辰汽車股東追償債務，凍結庚辰汽車股權可能。1、遠洋100%收購庚辰汽車股權，股權收購后實現庚辰汽車與股東（王照海、崔芹）的完全剝離，確保庚辰汽車資產、股權不再因股東（王照海、崔芹）的個人債務而受到權利限制情況發生，保證庚辰汽車及項目的正常開發建設運營，維護遠洋品牌的良好社會聲譽。2、合作協議中，庚辰汽車股東（王照海、崔芹）對前述問題予以保證并承擔一切責任和損失。后續風險控制措施有關庚辰汽車及股東相關債務、風險信息來源于2017年1月23日完成的盡職調查。為控制交易風險，保證各項信息數據的準確性，合作協議簽署前，將組織對庚辰汽車及其股東的補充盡職調查。2.5庚辰汽車股東近期經營活動情況452017年1月23日盡調結束到現在，經了解，庚辰汽車股東王照海為山東唐弓集團有限公司實際控制人，唐弓集團法人代表王春科為其堂兄弟。山東唐弓集團有限公司旗下擁有一汽豐田、北京現代、上汽通用雪佛蘭、東風悅達起亞、東風雪鐵龍、東風標致六大汽車品牌授權經營權，在黃島區經營6家4S店和一家汽車城。另經查證，王照海現為現為黃島區政協委員、膠南街道辦事處小鄧陶村黨支部書記。46目

錄項目概況獲取方式及風險防控第一部分第二部分第三部分市場分析第四部分經營方案第五部分效益測算第六部分綜合建議3.1城市發展-城市發展規劃北岸城區（城陽+紅島經濟區）：做高做新。北岸城區是青島市域城鎮布局的空間中樞，以高水平打造科技型、生態型、人文型新城區為目標，合理控制開發時序，為建設青島市未來的公共服務和公共管理中心預留發展空間。代表：青島高新區、紅島經濟區東岸城區（市南+市北+嶗山+李滄）：做優做美。東岸城區是城市空間轉型發展的重點區域，彰顯青島歷史文化特色，著力加快有機更新、改善人居環境、解決“城市病”問題，走內涵式發展道路。代表：金家嶺金融新區、歡樂濱海城西岸城區（第九個國家新區）：做大做強。西岸城區是國家批復的青島西海岸新區的核心區域，是實施國家海洋強國戰略的主體空間，引領和帶動青島市產業的升級轉型。代表：西海岸中央商務區三灣三城、三城聯動，項目位于重點規劃的西岸城區開發區，區域產業加快升級，經濟繼續高速發展，將吸引更多人口，成為青島中心城區重要部分，未來發展前景廣闊。473.1.1城市發展-城市經濟總體特征單位：萬人單位：億元黃島區經濟持續高速發展，總量位居國家級新區前三強，2016年GDP2,871億元，占全市總量近3成，且增速遠高于青島增速；黃島區年均新增常住人口1.7萬，2016年區域人口占青島總人口16%，區域發展潛力大。區域GDP總量（億）GDP增速占比黃島區2,87110.65%29%即墨市1,1807.23%12%膠州市1,0365.58%10%城陽區（含高新區）1,0226.15%10%市南區1,0167.53%10%平度市8134.30%8%市北區6917.86%7%萊西市5606.52%6%嶗山區5507.91%5%李滄區3569.68%4%全市10,0117.90%100%2016年青島各城區GDP及增速：483.1.2區域發展規劃-空間布局規劃49黃島區為中國第九個國家級新區，是國家海洋戰略實施的新支點。2016年區域發展提速，項目位于新區的經濟技術開發區，將坐享新區發展紅利。發展戰略：東部優化、西部提升、中部崛起、南部拓展一核雙港、九區聯動，生態基底、軸帶貫通，組群發展、產城相融構建主城區—特色城市組群—特色小鎮”新型城鎮化格局西海岸區域發展規劃未來發展：青連鐵路及青島西站投入運營M1、M6、M13相繼開通，黃島進入多軌時代靈山灣影視文化產業區正式投入使用西海岸中央商務區完全建成2017年預計2030年2018年年底2018年-2019年3.1.2區域發展規劃-區域概況50本案地處香江路板塊，為黃島中心區，區域內教育、商業資源豐富，臨近三甲醫院，生活配套齊全，板塊認可度高，改善產品存在市場機會。老黃島黃島中心區黃島區居住區域由原來的老黃島向南發展，目前香江路板塊、鳳凰島旅游度假區板塊已成為黃島成熟居住區。目前，黃島改善項目主要集中在濱海沿線，依托板塊內豐富的海景資源，深受改善客戶青睞；而香江路板塊內剛需項目居多，改善型品質住宅項目較少，市場存在缺口。香江路板塊商業資源豐富，名校云集，生活配套齊全，交通便利，未來地鐵開通后，板塊價值將會繼續提升。板塊附近地緣性客戶眾多，且北鄰辛安工業園區，未來對改善型產品的需求巨大。本案本案M13號線M1號線香江路商圈長江路商圈濱海商圈疏港高速膠州灣隧道西海岸中央商務區中德生態園交通規劃：地鐵M1號線、M13號線正在建設，未來規劃有M6號線、M12號線，與青島主城區、膠南市以及北岸城區聯系更加便捷，區域價值繼續提升；區域規劃：本案位于黃島區香江路板塊，板塊內教育、商業、人文資源豐富，為黃島商業中心、居住核心區，未來規劃為西海岸新區核心區，側重于居住、商業功能；商業規劃：黃島區目前形成了香江路商圈、長江路商圈和濱海商圈等三大商圈。香江路商圈主要有利群購物中心和香江路步行街，以傳統商街為主；長江路商圈以家佳源和佳世客為中心，側重于大型商超；濱海商圈以嘉年華奧特萊斯、永旺夢樂城和新城吾悅廣場為中心，新興購物體驗中心為主。香江路板塊教育、商業資源豐富，規劃側重居住及商業功能；板塊交通路網完善，通達性良好，未來重點規劃M6（2020年通車），距離本案僅100m。513.1.2區域發展規劃-區域規劃3.2房地產政策及預判2017年3月起重啟限購，在認房又認貸、取得不動產證后2年方可上市交易等政策干預下，預計房地產市場需求，尤其是投資需求將被遏制。橫向對比同等水平城市，青島房地產調控力度相對溫和，在當前市場可控前提下，未來預期政策調控力度趨于溫和。2016年10月相對寬松特征：9項嚴查行動、限價、限簽、房貸收緊影響：此輪政策重在過程監管，主要針對開發商的開發行為，營造公平的市場競爭環境；購房環境整體仍較為寬松，無限購，且首套、二套房首付最低為20%、30%，房貸利率由原來的85折逐步收緊為9折；對市場成交影響較小，潛在成交量大，但因限價限簽等簽約速度較慢，房價仍不斷攀升收緊

特征：重啟限購，但只針對外地人；提高首付比例加碼

特征：認房又認貸、關閉短期炒房通路青島嚴查行動：內容突出為10月禁止漲價，部分區域或項目限制網簽，抽查項目各類手續及營銷行為等2016年11月開展商品房銷售明碼標價專項檢查2017年2月房貸收緊，青島部分銀行利率提至9折：中國銀行、郵儲銀行、光大銀行；興業銀行為九五折外地人限購1套住房；市區首套和二套房首付款比例分別提升至30%和40%；對第三套房停止放貸2017年3月15日2017年3月30日認房又認貸、取得不動產證后2年方可上市交易2017年5月21日繼續加碼

特征：限制房價，提高信貸利率房價不得高于去年均價最高月份價格；不得強制捆綁車位、儲藏室銷售，變相抬高房價2017年6月1日青島多家銀行取消首套房貸利率優惠，執行基準利率523.2房地產政策及預判受政策收緊影響，本輪成交下滑趨勢已初現，但受土地供應較少導致的供應量不足，有效市場需求量仍然較大等影響，未來房價將保持堅挺，市場成交量維持相對穩定，小幅波動。53全國政策導向…………收緊青島商品房銷售走勢10年13年收緊11年16年無實質性的全國調控政策出臺本輪調控開始04年確立土地市場化出讓制度06年市場回暖……17年……”國六條”、“70/90“政策927新政，限制二套房雛形第一輪2006-2008第二輪2009-2012第三輪2013-2015放開放開房地產市場成型08年青島政策導向收緊年份20102011201220132014201520162017全國國十一條、國十條、19個城市出臺限購令新國八條，限購城市達到46個國五條加碼：限購+房產稅雙擴容限購取消、降息、分類調控、限貸松綁降準、降息；去庫存；公積金松綁；房補貼樓市去杠桿，19個重點城市限購多城市限購、調控加碼青島青島實行限購令繼續實行限購令繼續實行限購、限貸黃島、城陽放開限購全面放開限購青島各區域限簽、限價升級2010至目前全國及青島房地產政策3.3.1土地市場-城市54青島市近年來公開土地市場規模下滑明顯，線下收并購成為各大房企獲取地塊的主要手段；目前可供開發土地規模縮減。主城區土地稀缺，需求被迫外溢；土地成交集中在即墨、城陽、高新、膠州等外圍區市。2012年-2017年青島市住宅土地成交面積和樓板價走勢青島2017年上半年全市土地成交219萬㎡，成交土地規模驟減，近三年平均樓板價在1,600-2,200元/㎡之間，土地價格居高；土地供應熱潮逐漸減退，2012-2014年為青島市土地供應規模高峰，2015年起土地供應規模銳減，年均供應下降到1,000萬㎡左右；住宅土地區域成交方面，主城區土地成交稀少，土地市場熱點集中在黃島市、城陽區、高新區等外圍區市。2017年青島市各區市住宅土地成交面積和樓板價走勢克而瑞土地數據截至2017年7月3日，下同。3.3.2土地市場-區域55黃島區土地市場經過2013年集中供求后，近年來市場規模下滑明顯，庫存不斷釋放；2016年末出臺熔斷和“限房價競地價”機制，控制價格趨勢明顯。2012年-2017年黃島區住宅土地市場供求價走勢2013年為黃島區住宅土地市場集中供地高峰期，成交規模達305萬㎡，2014年之后市場規模逐年減少，2017年增加土地供應，受熔斷機制和設立護牌條件成交影響，土地成交率低且均價回落，區域土地市場競爭仍然激烈。