北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司盤活存量閑置土地項目可行性研究報告-國有企業存量資產盤活1、發展背景近年來，隨著國家經濟的高速發展，人口的快速增長以及城市化水平的不斷提高，城市建設對于土地的需求大大增加。但伴隨著城市化進程腳步的逐漸加快，城市內部以及周邊出現大量的圈地、占地現象，大面積的閑置、低效用地屢見不鮮，導致國土資源的嚴重浪費。土地閑置問題逐漸成為當前各級政府重視、全社會密切關注的熱點問題。當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經成為土地資源利用和管理中被廣泛關注的問題，同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農用地非農化的趨勢，造成了資源和資產的浪費，而且嚴重阻礙了經濟社會的可持續發展，甚至還會影響貫徹落實科學發展觀、建設和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出：“要優化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地”。這一政策旨在通過改革土地利用方式，實現土地資源的節約和高效利用，推進以人為本的新型城鎮化。盤活存量建設用地，促進土地節約集約利用，是自然資源管理一項長期重要的工作。閑置土地的形成原因錯綜復雜，但總體上可歸結為兩大類別：一類為政府原因，諸如政府未按規定交地、規劃變動、國家政策調整等情形；另一類則是企業原因，包括企業經營分歧、運營困難或存在主觀惡意囤積土地、炒地等行為，致使項目無法如期開工建設，進而造成土地閑置。近年來，有兩種閑置土地現象需引起格外關注。其一，因疫情導致項目開發受阻，以及極端氣候事件頻發所帶來的自然災害導致土地閑置。其二，自2022年以來，房地產市場持續低迷，房地產企業面臨現金流困境，甚至陷入破產境地，致使無力繼續開發土地。根據相關數據統計，2021年～2023年全國拿地開工率僅為49%，很多企業持有的土地大量滯壓，相關方面應高度警惕，盡快出臺相應措施，以有效防范和化解相關風險。盤活存量土地和低效用地是我國推進新型城鎮化和實現城市高質量發展的關鍵策略，也是推進城市更新工作和促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措，有利于實現城市建設從大規模的增量擴建轉向存量更新和增量調整并重，同時可以為房地產市場提供新的增長點，帶動相關開發投資，最大化利用土地價值，實現優質項目入市，從居住、商業、工業等多業態拉動房地產有效需求。在這樣的背景下，閑置存量土地處置與盤活政策措施的出臺，彰顯了政府對新形勢的敏銳洞察和及時應對能力。2、項目建設的必要性依法處置閑置土地、支持盤活存量土地，從當前應對房地產供需關系重大轉變、構建房地產新模式的角度考量，有著重大意義。傳統意義上，處置閑置土地是實現土地資源高效利用的重要舉措。隨著城市化進程的持續推進，土地資源日益緊張，閑置土地的存在無疑加劇了這一矛盾，不僅造成了資源浪費，也不利于城市的可持續發展。積極處置閑置土地并盤活利用，不但可以提高節約集約用地水平和土地要素配置效率，也是推進生態文明建設和經濟社會高質量發展的必要路徑之一。我國經濟正處于由高速增長轉向高質量發展的轉型期，妥善處置閑置存量土地具有重要的時代意義。一是當下房地產企業面臨著較大的資金壓力，通過處置閑置土地的支持政策，企業或得以將存量土地盤活、回籠資金，或可以釋放部分土地資源、轉化為現金流，緩解資金壓力，以更加專注于項目的開發和運營，從而降低“保交付”風險，加速市場出清，推動房地產市場平穩健康發展。二是處理閑置土地能有效補充保障房的土地供給。2023年中央經濟工作會議強調，加快推進保障性住房建設。規劃建設保障房是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。一直以來，保障房用地儲備難以完全匹配實際需求。因此，通過收回、收購符合保障房選址要求的閑置土地，可有效增加保障房市場供給，增進社會公共福祉。三是頒布妥善處置閑置存量土地的政策措施是一種高效且有益的預期管理手段。一方面，閑置土地處置新政的頒布和更詳盡的規范要求，能有效引導企業預期。在政策“指揮棒”的作用下，企業未來獲取和持有土地時會更加謹慎，嚴格遵循相關規定，自行加快持有土地的開發與處置，有助于減少閑置土地。同時，政策為閑置土地制定了更加明確的處理辦法，能有效遏制企業囤地炒作的不良行為，有助于更好地控制市場預期，維護土地市場的健康穩定發展。另一方面，對于房地產市場而言，政策措施的出臺在房地產市場持續調整階段也將起到“穩預期”的作用。市場運行遵循其內在規律以趨近“均衡”，但國外歷史經驗表明，自由放任的市場存在巨大風險，甚至可能引發系統性金融危機。這是因為，個體預期往往會夸大真實的市場基本面，影響并推動市場呈現慣性上升或慣性下降的特征。主流經濟學界普遍承認，當市場失靈時政府進行積極干預的必要性，尤其是應通過制定宏觀政策穩定市場預期。此次新政提出要以合理價格收購企業無力繼續開發的閑置存量土地用于保障房建設，緊緊圍繞“保障+市場”的房地產新模式，為房企和購房者注入了穩定的市場預期。3、項目建設的實施路徑在實踐過程中，盤活存量土地和低效用地涉及土地權利人多、利益關系復雜，資金投入量大、盤活周期長，經營主體積極性有待提高，需要進一步強化政策激勵。推進存量土地和低效用地盤活，需重點做好以下四個方面的工作。優化城市規劃和設計。堅持城市國土空間規劃統籌和引領，優化城市空間功能分區，提出規劃目標和實施策略，合理劃分規劃單元，明確土地利用、建筑布局、交通系統、公共設施、綠地系統等具體規劃內容，建立待盤活存量用地清單，全面動態掌握存量土地利用情況。加快發展土地二級市場。進一步完善二級市場管理政策法規，規范交易流程，鼓勵存量用地流轉，支持有條件企業市場化收購房企存量土地，推進交易信息公開，健全市場監管機制，完善相關稅費政策。推動土地混合開發和用途轉換。健全土地混合開發利用相關制度，促進產城融合、職住平衡，營造高品質社區；允許存量土地、存量建筑依法調整土地用途，推進容積率轉移和獎勵機制。完善土地節約集約利用政策。嚴格城鎮開發邊界管理，強化規劃期內新增建設用地總量剛性約束，推動批而未供土地利用，采取依法收回、協議收回、調整用途和規劃條件后使用等方式分類處置閑置土地，完善土地收儲機制和再開發收益分配機制。項目可行性研究報告