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房地產經濟學

工管11級

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導論

?房地產經濟學的學科性質

?房地產經濟學的研究對象

?房地產經濟學的體系結構

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導論

房地產經濟學是經濟科學中的一個新興的分支學科。從學科性質上說，既是整個經濟學的

一個分支，又是各類房地產經濟學科的基礎。

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導論

房地產經濟學是一門研究房地產經濟運行規律以及研究房地產資源的合理利用與有效配置

等宏觀經濟理論問題為主要內容的學科。研究對象是房地產經濟特有的運動規律。

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導論

第一篇房地產經濟基礎理論

第二篇房地產經濟微觀分析

第三篇房地產經濟宏觀分析

第一篇房地產經濟基礎理論

房地產與房地產業

?土地與土地使用制度

?城市地租與土地區位

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第一章房地產與房地產業

房地產

?房地產業

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第一節房地產

I、房地產的概念

房地產是房產與地產的統稱，即房屋和土地兩種財產的合稱，包括建筑在地上的各種

房屋，及一切未經人類勞動投入開發的土地和經過開發利用的土地，以及與房屋、土地有

關的權益。

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第一節房地產

簡單概括:

房地產是指房產和地產的結合及其衍生的權利關系的總和，是實物、權益、區位三

者的綜合體。

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第一節房地產

房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業、服

務、文化、教育、衛生、體育等各行各業的用房等。

地產是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地

面、地上一定的空間和地下相關的設施等。

?這個定義包括三層涵義：

?從實物形態上說，房地產是房產和地產相結合的統一物。

?從價值形態上說，房地產作為商品是使用價值和價值的統一體。

?從產權關系來說，房地產作為社會財富，又是一種資產，反映一定的經濟權利關系。

/房地產商品的使用價值是指可以用來滿足人

\們生產和生活等各種需要。

房地產商品的價值是指人類一般勞動的凝

結。

由于房地產具有空間位置的不可移動性的特點，在房地產商品交

易中，它的空間位置并不移動，而只是房地產權利關系(包括所有權、

占有權、支配權和使用權)的轉移和改變。

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第一節房地產

II、房地產的構成和類型

(-)建筑地塊

建筑地塊是指與房地產開發建設和經營活動相關并具有特殊用途的土地。

(1)工業用地

(2)商業用地

(3)住宅用地

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第一節房地產

(4)倉庫用地

(5)道路交通用地

(6)市政建設工程用地

(7)公共綠化用地

(8)教育、文化、體育、衛生等用地

(9)港口建設用地

(10)辦公用地

(11)軍事用地

(12)其他用地

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第一節房地產

(-)房屋建筑物

房屋建筑物是指建筑地塊上建設的房屋及附屬設施，它是房屋建筑與建房地基的

有機結合體。房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類：

(1)住宅用房

(2)生產用房

(3)營業用房

(4)行政用房

(5)其它專業用房

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第一節房地產

(三)配套基礎設施

單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應的配套基礎設施

(1)道路、交通設施

(2)地下管道等“三通”設施

(3)生活配套設施

(4)生態環境設施

如購物的商鋪、文化體育設施、子女上學的學校和郵電通信設施等

第一節房地產

房地產的特性

1、位置固定性與獨一無二性

2、數量有限性與供給稀缺性

3、產權分割性與權益流動性

4、保值增值性與報酬遞減性

流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現金

資產轉換為現金的速度。房地產流動性差，難以

變現。

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第二節房地產業

I、房地產業的涵義

房地產業是指從事房地產開發、經營和管理等各類經濟活動的行業，是國民經

濟中具有生產和服務兩種職能的獨立產業部門。它體現了房地產經營過程各種參與者之間

的經濟關系。

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第二節房地產業

?房地產業的主要經濟活動貫穿于房地產生產、交換、分配、消費諸環節之中

?在生產過程中，主要是房地產投資開發

?在分配過程中，主要是通過房地產市場交換

?在消費過程中，主要是指房屋使用過程中的物業管理

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第二節房地產業

?II、房地產行業屬性

?房地產業是屬于第三產業的一個重要產業部門

?房地產業具有第三產業的行業特征

?房地產的投資開發活動，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務活

動，并不直接建造房屋本身

?房地產銷售經營活動，直接從屬于流通領域，而流通行業理應劃歸第三產業

?房地產業中的一些分支行業，如房地產中介服務業、房地產金融業和物業管

理服務行業，更是第三產業的直接組成部分

第三產業主要是流通行業和各類服務行業，其產業特征并不直

接生產產品，而是通過物資的流通和勞動服務活動，為人們的

生產和生活提供服務，來改善和提高生產效率和人們的生活水

平

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第二節房地產業

?III、房地產業的行業特性

?先導性和基礎性

?綜合性和關聯性

?資金密集型和高風險性

?級差收益型和區域性

?權利主導型和制約性

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第二章土地與土地使用制度

?土地與房地產

?城市土地使用制度

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第一節土地與房地產

I、土地的雙重屬性

土地的基本特性主要包括兩個方面，

即和。

土地的自然特性是土地自然屬性的表現，是土地所固有的，與人類對土地的占有和

利用狀態無關。而土地的經濟特性則是在人類利用土地過程中產生的，是人類社會的各種

經濟關系在土地方面的反映。

自然特性

幻燈片22

第一節土地與房地產

不同地區、不同區位土地的肥沃程度、地質地貌狀態、氣候條件以及

位置優劣等是不同的，由此造成土地較大的自然差異性。而且同塊

土地又可以有多種用途，不同用途對土地的相關自然特點的要求又存

在較大的差異，這樣組合起來形成紛繁復雜的土地利用狀態。

(-)土地的自然特性

1、土地總量的有限性

2、土地區位的差異性

3、土地位置的固定性

4、土地使用的耐久性

幻燈片23

第一節土地與房地產

(-)土地的經濟特性

1、土地的稀缺性

2、土地的區位可變性

3、土地的報酬遞減性

4、土地經營的壟斷性

由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一

特定土地山某個經濟主體使用，其他經濟活動主體無法同

時使用這宗土地，而且這宗土地的使用會對相鄰土地產生

直接的影響。

幻燈片24

第一節土地與房地產

II、土地在房地產業中的地位和作用

(-)土地在房地產業中的地位

土地在房地產業中居于基礎性的地位，是一切房地產活動，包括房地產開發、

經營、物業管理、營銷等的先導性資源，土地本身的自然特性和經濟特性對所有與其相關

的經濟活動主體的利益都會產生直接的影響。

幻燈片25

第一節土地與房地產

1、土地在房地產開發中居于基礎性的地位

2、土地市場是整個房地產市場中的基礎性市場

3、土地的權屬關系是房地產基本經濟關系

(二)土地在房地產業中的作用

1、促進土地資源合理配置，提高企業效益

2、土地區位選擇決策是房地產企業成功的關鍵

3、土地政策是房地產宏觀調控的重要手段

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第一節土地與房地產

城市土地利用的集聚性是指城

市經濟活動在空間上集中，土地利用

集約化。

皿、城市土地的特性

1、城市土地利用的集聚性

2、城市土地利用的高成本性

3、城市土地利用的高沖突性

4、城市土地利用的綜合性

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第二節城市土地使用制度

I、城市土地使用制度的類別

從我國城市土地使用制度的具體內容來看，大致包括以下幾個方面:

1、城市土地使用權出讓

2、城市土地使用權劃撥

3、城市土地使用權轉讓

4、城市土地使用權出租

5、城市土地使用權抵押

指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使

用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行

為。

在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使

用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用，除法律

規定外，無使用期限的限制。

幻燈片28

第二節城市土地使用制度

?II、中國城市土地使用制度改革

?我國傳統城市土地使用制度是一種對土地實行行政劃撥，無償無期限使

用，禁止土地使用者轉讓土地的制度。

?基本特征就在于：

?行政劃撥

?無償無限使用

?禁止轉讓

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第二節城市土地使用制度

城市土地使用制度進行改革大致經過如下幾個階段：

1、征收土地使用費

2、實行土地使用權有償出讓和轉讓

3、修改憲法和土地管理法，制定全國性土地使用權出讓和轉讓條件

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第三章城市地租與土地區位

?城市地租

?城市土地區位

?土地區位與房地產業發展

幻燈片31

第一節城市地租

I、城市地租及其形態

（一）城市地租的含義

所謂城市地租是指住宅經營者或工商企業為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛

樂場所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。

（二）城市級差地租

城市級差地租產生的條件也是土地等級不同。這種等級表現在土地位置距市場

中心的遠近，交通是否方便，人口流量是否足夠大，配套設施是否齊全等方面。

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第一節城市地租

城市土地位置優劣不同必然產生不同的級差生產力，較優位置土地的級差生產

力必然轉化為超額利潤。在市場經濟條件下，土地所有權和使用權的壟斷及其分離，使這

種超額利潤轉化為城市級差地租I。

城市土地和農村土地一樣也可以進行集約經營，即在同一塊土地上進行連續追

加投資，由于各次追加投資生產率的不同，形成了級差生產力，這種級差生產力也必然轉

化為級差超額利潤，進而轉化為城市級差地租H。

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第一節城市地租

（三）城市絕對地租和壟斷地租

1、城市絕對地租

城市同樣存在絕對地租。城市土地所有權由國家壟斷，任何企業、單位、個人

要使用城市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個由所有權的壟斷而必須繳納的地

租就是城市絕對地租。

城市絕對地租與農村絕對地租相比具有不同的特點。城市絕對地租主要由使用

城市土地的第二、三產業提供的，城市土地是作為第二、三產業活動的場所、基地、立足

點和空間條件使用的，它的優劣評價尺度主要由位置確定。

幻燈片34

第一節城市地租

2、城市壟斷地租

城市壟斷地租，是指城市中由某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產經營商品的壟

斷價格所形成的壟斷超額利潤轉化來的地租。

壟斷地租是一種以真正的壟斷價格為基礎的地租，這種壟斷價格既不是由商品的

生產價格決定，也不是由商品的價值決定，而是由購買者的需要和支付能力決定。

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第一節城市地租

II、地租與城市房地產

（一）地租與房地產價格

1、地租與土地價格

土地價格就是指能帶來同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化。

2、地租和房地產價格

地租對房地產價格有著非常重大的影響。可以說地租變動直接影響著房地產價

格，引起房地產價格上下波動。在其他條件不變時，地租水平提高，將使房地產價格上漲,

反之，地租水平降低，將使房地產價格下降。

幻燈片36

第一節城市地租

（二）地租與城市房地產開發

城市房地產開發的目標是追求經濟效益、社會效益和生態效益的綜合平衡和優

化。從房地產開發企業角度，主要是追求經濟效益即利潤的最大化。而地租水平的高低，

進而土地價格的高低是影響房地產開發成本的重要因素。從政府角度而言，地租是城市土

地使用者選擇用地的信號和指標。土地使用者根據地租水平的高低和變化調節自己的用地

行為和方向。

幻燈片37

第二節城市土地區位

I、土地區位

關于區位概念，一般有狹義和廣義兩種用法：

狹義的區位概念是指特定地塊（宗地）的地理和經濟空間位置及其與相鄰地塊

的相互關系；

廣義的區位概念是指人類一切活動，包括經濟的、文化教育的、科學衛生的

一切活動以及人們的居住活動的空間布局及相互關系。

幻燈片38

第二節城市土地區位

II、決定城市土地區位的主要因素

1、自然條件和環境

2、交通和通訊

3、基礎設施

4、人口和經濟集聚

5、社會文化

大致包括地形地貌、地質、水文、氣候、沿江沿湖臨海靠山等自

然條件以及資源狀況（主要指礦產資源和旅游資源等）

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第二節城市土地區位

m、城市土地利用的原則和功能分區

（一）城市土地利用的原則

在市場經濟條件下，土地資源在各種競爭性用途及競爭者中進行分配。在競爭

是充分而完全的情況下，土地最終歸屬于用途最佳的方向且出價最高的使用者，這時候土

地利用達到最佳狀態。但是現實生活中競爭不可能是充分且完全的，土地利用可能難以達

到最優狀態，必須予以適當的干預，而干預的基本原則就是“最高最佳利用原則

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第二節城市土地區位

（二）城市土地利用的功能分區

1、商業區

商業區一般在大城市中心、交通路口、繁華街道兩側、大型公共設施周圍。

2、工業區

根據各種工業的特點、污染狀況、占地面積等，可以分成內圈工業區、外圍工

業區和遠郊工業區

3、居住區

居住區一般在中央商業區與內圈工業區之間，也可以設在內圈工業區與外圍工

業區之間

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第三節土地區位與房地產業發展

I、土地區位和城市規劃

（一）土地區位與城市土地利用規劃的相互關系

城市土地利用規劃的實質就是人類自覺地運用區位規律，合理安排土地用途

的方向和規模，以獲取最大的效益。

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第三節土地區位與房地產業發展

?（二）住宅區位與城市規劃

?城市住宅建設的區位選擇要服從城市土地利用總體規劃和功能分區規劃；

?各經濟主體、居民戶對距離市中心遠近不同的地段、愿意或能夠支付的地租數額

是不一樣的；

?在城市級差地租杠桿的調節下，住宅用地的區位選擇有一定的向外移動的特性。

幻燈片43

第三節土地區位與房地產業發展

II、土地區位與房地產投資

（一）工業用房地產宏觀區位的選擇

宏觀區位一般只涉及工業用房地產，工業用房地產又是由全國范圍內工業的宏

觀空間布局決定的；

工業區位的因素主要有資源條件、環境條件、交通和通訊條件、科學技術和勞

動力條件以及市場條件等。

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第三節土地區位與房地產業發展

?(-)城市房地產微觀區位選擇

?1、選擇商業房地產微觀區位的標準主要有：

?房屋本身

?要處于商業區，以獲得大量的外部經濟

?一面或二面要面臨街道或道路

?要交通及通訊方便；人口流量要大

?增值潛力大，周圍鄰地預期有大的發展規劃

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第三節土地區位與房地產業發展

?2、居民戶選擇居住房地產微觀區位的標準：

?房屋本身的結構

?周圍自然環境是否優雅、清靜，面向廣場、綠地、海灘更好

?交通、通訊和人間交往是否方便

?社會文化環境包括文化娛樂設施是否完善，治安良好

?購物出行買賣是否方便

?增值潛力是否大

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第三節土地區位與房地產業發展

?(三)區位選擇中應注意的幾個問題

?當前，在我國城市房地產區位選擇過程中特別要重視三個問題:

?注意區位升值潛力的分析

?選擇區位具有超前意識

?選擇區位要運用定量定性相結合的辦法

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第二篇房地產經濟微觀分析

?房地產市場

?房地產價格

?房地產金融

?房地產稅收

?房地產產權與制度

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第四章房地產市場

房地產市場概述

房地產市場的需求與供給

房地產市場體系

房地產市場的運行

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第一節房地產市場概述

I、房地產市場的內涵

房地產市場，是指房地產商品交換的領域和場所。

房地產市場是指房地產商品一切交換和流通關系的總和。既包括土地、房產

及相關的勞務服務的交易行為，又包括土地所有權和使用權的有償轉讓、房地產買賣交易

以及租賃、典當、抵押等各類經濟活動，房地產市場是所有這些交換和流通關系的綜合，

體現了市場中的當事人之間錯綜復雜的經濟利益關系。

幻燈片50

第一節房地產市場概述

II、房地產市場的

（-）房地產市場交易主體

1、供給主體

2、需求主體：有償取得房地產商品的所有權或使用權的單位或個人

3、中介機構

①房地產咨詢機構：提供法律、政策、信息、技術支持

②房地產價格評估機構

③房地產經紀機構：收取傭金，居間代理業務。

4、管理者：國有土地管理局和房地產管理局

---y▼k

政府、房地產公司、一般企事業單位、居民、

農村集體經濟組織。

、一-----

二/土地出讓、房地產買賣、抵押、租賃、）

典當、拍W與、合作A

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第一節房地產市場概述

(-)房地產市場的客體

房地產市場客體，是指交易對象。一般來說包括地產、房產及他們相關的服務。

(三)房地產市場的交易組織形式

1、房地產交易所

2、場外市場

幻燈片52

第一節房地產市場概述

III、房地產市場的

1、市場信息不充分

2、區域性強

3、產品的異質性

4、壟斷性

5、對商品短期供求變化反應不靈敏

6、政府干預性強

幻燈片53

第二節房地產市場的需求和供給

I、供給與需求的一般概念

(-)需求

1、需求(demand)的定義：是指消費者在某一特定時期內，在各種可能的價格水平上

愿意而且能夠購買的該商品的數量量。

2、需求的兩個條件：(1)有購買欲望

(2)有購買能力

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第二節房地產市場的需求和供給

3、需求函數

就是表示某一特定時期內市場上某種商品的各種可能需求量和決定這些需求

量的因素之間的關系。

Qd=f(P,Pr,Pe,M,F,t,...)

4、需求曲線和需求規律

(1)需求曲線：是表示和反映價格與需求量之間的反向關系的函數曲線。

需求方程：Qd=a-bP

+

幻燈片55

第二節房地產市場的需求和供給

(1)需求曲線

P

D

Q

(2)需求法則：

在其他條件不變的情況下，商品價格上升，需求量減少；商品價格下降，需求量

增加。

幻燈片56

第二節房地產市場的需求和供給

5、需求的影響因素

(1)商品的價格(P)

(2)消費者偏好(F)

(3)消費者收入水平(M)

(4)相關商品價格(Pr)

(5)消費者對商品的價格預期(Pe)

幻燈片57

第二節房地產市場的需求和供給

6、需求量的變動和需求的變動

(1)需求量的變動：指在決定需求量的其他因素不變的情況下，只是由于價

格的變化而引起的消費者愿意而且能夠購買的商品數量的變化。P

D

Q

幻燈片58

第二節房地產市場的需求和供給

(2)需求的變動：指在決定需求量的價格因素不變的情況下，由于其他因素的

變化而引起的消費者愿意而且能夠購買的商品數量的變化。

P

D1

1.0D2

D

789

幻燈片59

第二節房地產市場的需求和供給

（二）供給

1、供給（supply）的定義：是指廠商（生產者）在某一特定時期內，在各種可能的價格

水平上愿意而且能夠出賣的該種商品的數量。

2、供給的兩個條件：（1）有出售欲望

（2）有供應能力

幻燈片60

第二節房地產市場的需求和供給

3、供給函數

就是表示某一特定時期內市場上某種商品的各種可能供給量和決定這些供給

量的因素之間的關系。

QS=f（P,Pr,Pe,C,N,...）

4、供給曲線和供給規律

（1）供給曲線：是表示和反映價格與供給量之間的正向關系的函數曲線。

供給方程：QS=-C+dP

+

幻燈片61

第二節房地產市場的需求和供給

（1）供給曲線

P

S

Q

（2）供給規律:

在其他條件不變的情況下，商品價格上升，供給量增加；商品價格下降，供給量

減少。

幻燈片62

第二節房地產市場的需求和供給

5、供給的影響因素

(1)商品的價格(P)

(2)生產成本(C)

(3)政府的政策(N)

(4)相關商品價格(Pr)

(5)生產者對商品的價格預期(Pe)

負相關

第二節房地產市場的需求和供給

6、供給量的變動和供給的變動

（1）供給量的變動：指在決定供給量的其他因素不變的情況下，只是由于價

格的變化而引起的供給者愿意而且能夠供給的商品數量的變化。P

S

A

幻燈片64

第二節房地產市場的需求和供給

(2)供給的變動：指在決定供給量的價格因素不變的情況下，由于其他因素的

變化而引起的生產者愿意而且能夠提供出售的商品數量的變化。

P

S1

1.0S2

S

789

幻燈片65

第二節房地產市場的需求和供給

(三)需求彈性與供給彈性

1、需求的價格彈性

(1)定義：簡稱為需求彈性，需求彈性是表示某一商品的需求量對它本身的價格變

化的反應程度的概念。需求彈性一般為負數，其絕對值體現變動的程度大小。

(2)需求的基本公式：

需求量變化的百分比

需求彈性=

價格變化的百分比

幻燈片66

第二節房地產市場的需求和供給

①需求的弧彈性公式：

表示需求曲線兩點之間的一段弧的彈性，當價格變動較大時，則用弧彈性。

E一。__些

"竺APQ

V

幻燈片67

第二節房地產市場的需求和供給

②需求的弧彈性中點公式：

取兩點的算術平均數，實際上是測定兩點的中點的點彈性。

△0

Qi+QD

%=AP+2

UK

2

幻燈片68

第二節房地產市場的需求和供給

③需求的點彈性公式：

當需求曲線上的兩點之間的變化量趨于零時，需求彈性用點彈性表示。

E,-lim----—

APf0APQ

dQP

-----------?-----

dPQ

幻燈片69

第二節房地產市場的需求和供給

(2)需求彈性的分類

+

需求彈性名稱含義

|Ed|=0完全無彈性不論價格如何變動，需求量

固定不變

lEdKl缺乏彈性需求量變動的比率小于價格

變動的比率，需求曲線陡峭。

IEdl=l單一彈性價格每提高(或降低)1%,需

求量相應減少(或增加)1%

|Ed|>l富有彈性需求量變動的比率大于價格

變動的比率，需求曲線平坦。

|Ed|f8完全彈性在既定價格之下，需求量可

以任意變動，一旦價格發生

微小變化，需求量就變為零。

幻燈片70

第二節房地產市場的需求和供給

(3)需求彈性與銷售收入的關系

(i)需求缺乏彈性：

價格I,收入I；價格3收入f

(ii)需求富有彈性：

價格I,收入t;價格3收入I

(iii)需求具有單一彈性：商品價格一定程度的變化對生產的收益影響不大。

幻燈片71

第二節房地產市場的需求和供給

(4)影響需求價格彈性的因素

①商品的替代性：易被替代的商品富有彈性

②商品的種類：生活必需品缺乏彈性，奢侈品

富有彈性

③商品的消費支出占消費者總支出的比重：

比重大的商品彈性大

④時間的長短：時間越長，彈性越大

幻燈片72

第二節房地產市場的需求和供給

案例1七寶古鎮的收費教訓

上海近郊的七寶古鎮以物美價廉的各色小吃見長，且交通便利，吸引了大批游客，

客流滾滾帶來了財源滾滾。但有關方面卻動起了圈起古鎮賣門票的念頭，盡管反對者眾多,

還是要“試收費半年”，結果實際門票收入與預期相去甚遠，游客減少讓鎮上商戶叫苦連天。

管理者只好在2005年春節黃金周到來之際，叫停試行了半年的10元門票收費。放棄收費

之后的七寶古鎮又恢復了收費前的人流如織。

這說明七寶古鎮門票的需求彈性是很大的。

幻燈片73

第二節房地產市場的需求和供給

案例2航空客運與鐵路客運的需求彈性

上世紀末本世紀初的幾年，我國的航空客運票價與鐵路客運票價成為媒體與老百姓

關注的熱點之一。過去，各大航空公司根據航空客運市場的情況，實際上都對機票實行不

同程度的折價出售。后來，民航總局為了整頓航空客運市場的票價秩序，強制性統一規定

機票一律按全價出售，不得折價出售。這樣，機票實際上相當于漲價了。

幻燈片74

第二節房地產市場的需求和供給

于是，人們紛紛改乘火車等其它交通工具，飛機乘客大幅度減少。那時，一架

波音777航班上只坐著十幾位乘客的現象并不少見。航空公司普遍性虧損。在航空公司的

呼吁和現實市場壓力下，民航總局后又對機票折價出售采取默許態度，飛機乘客量馬上明

顯反彈，航空公司的銷售收入也相應地明顯增加。

幻燈片75

第二節房地產市場的需求和供給

與航空客運的較大需求彈性相反，我國鐵路客運市場的需求彈性很小，尤其是在春

運期間。鐵道部為了減輕鐵路客運壓力，提高了春運期間的列車客運票價，實際上為列車

客運經營部門增加了可觀的收入。許多消費者對于鐵道部的提價行為表示不滿，有的消費

者甚至于對鐵道部的提價行為提起了訴訟。

幻燈片76

第二節房地產市場的需求和供給

作業：

(1)為什么我國航空客運的需求彈性大而鐵路客運的需求彈性小？

(2)非春運期間的火車票價適度降低能否增加客運收入？

幻燈片77

第二節房地產市場的需求和供給

(5)需求的交叉彈性

A、定義：表示在影響商品X需求量的各因素包括該商品的價格(Px)都是給定不變的

條件下，另一相關商品Y的價格(Py)的變動引起的X的需求量(Qx)的變動程度，一般用Exy

表o

、Qx

p-Qx_、Qx4

E-亙方蒼

PY

幻燈片78

第二節房地產市場的需求和供給

B、交叉彈性分類

①替代品：如果兩種商品在消費中存在互相替代的關系，它們就是互替的相關

商品或叫替代品。如大米和白面，豬肉和牛肉等。替代品交叉彈性系數必定是正值，即Exy

>0

②互補品：如果兩種商品在消費中存在互相補充的關系，它們就是互補的相關商品

或叫互補品。如球和球拍，鋼筆和墨水等。替代品交叉彈性系數必定是負值，即ExyVO

③獨立品：Exy=O

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第二節房地產市場的需求和供給

(6)需求的收入彈性

(i)定義：在商品價格和影響需求量的其他因素不變的條件下，消費者收入

(M)的變動將引起商品需求量(Q)的變動。

△Q

_AM

。=。

JDM——------?—

AMAMQ

幻燈片80

第二節房地產市場的需求和供給

(ii)商品檔次的劃分

根據EM的大小，商品分為以下兩類：

①正常商品：某種產品的需求量隨收入的提高而增加，即需求量與收入成正向

變動。

即：Em>0

i.必需品：0VEmVI(如糧食、食鹽)

ii.奢侈品：Em>l(如黃金、鉆石、高檔家電、旅游等)

幻燈片81

第二節房地產市場的需求和供給

②低檔商品：某種產品的需求量隨收入的提高反而減少，即需求量與收入成

反向變動。

Em<0(如吉芬物品，黑白電視機、普通自行車等)

幻燈片82

第二節房地產市場的需求和供給

2、供給的價格彈性

供給的價格彈性測量價格變動引起的供給量變動的程度大小。

(1)彈性系數的計算

△Q

Q__^QP_

AP-AP2

~p

口供給量變動的百分比

ho=------------------------------------------------------------=

價格變動的百分比

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第二節房地產市場的需求和供給

(2)供給彈性的分類

供給彈性名稱含義

Es=O完全無彈性無論價格如何變動，供給量

不會改變

0<Es<1缺乏彈性供給量變動的幅度小于價格

變動的幅度

Es=l單一彈性價格與供給量以等比例變動

Es>l富有彈性供給量變動的幅度大于價格

變動的幅度

Esf8完全彈性供給量的變動對于價格變化

的反應非常敏感，如果價格

稍有上升或下降，供給量便

減至為零。

幻燈片84

第二節房地產市場的需求和供給

?(3)供給價格彈性的決定因素

?調整時間長短：調整時間越長，供給彈性越大

?生產周期：周期短、彈性大

?生產成本：產量增加引起邊際成本提高較小的產品，供給彈性較大。

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第二節房地產市場的需求和供給

(四)市場均衡

1、均衡價格和均衡產量的決定

P2時:需求〉供給，價格會上升P3時:供給〉需求，價格會下跌。只有當價

格為P1時，需求正好等于供給。此時需求曲線與供給曲線的交點決定的價格(P1)與產量(Q1)

為均衡價格與均衡產量。

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第二節房地產市場的需求和供給

?2、均衡價格的變動

?(1)需求的變動對均衡價格的影響

0QIQ2Q

需求t均衡產量t,均衡價格t

需求I均衡產量I,均衡價格I

幻燈片87

第二節房地產市場的需求和供給

?(2)供給的變動對均衡價格的影響

?0Q2QIQ3Q

?供給t均衡產量3均衡價格I

?供給I均衡產量I,均衡價格t

p，

幻燈片88

第二節房地產市場的需求和供給

II、房地產市場需求與供給

一、房地產市場需求

(-)房地產需求的內涵和特點

1、房地產需求的涵義

房地產需求是指房地產消費者(包括生產經營性消費主體和個人消費者)，在

特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。

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第二節房地產市場的需求和供給

2、房地產需求的特點

(1)房地產需求的整體性

(2)房地產需求的區域性

(3)房地產需求的層次性

從檔次結構看，分為高檔住房、中檔住房、低檔住

房

幻燈片90

第二節房地產市場的需求和供給

3、房地產需求的類型

按需求的性質劃分：

(1)生產性需求

(2)消費性(生活性)需求

(3)投資性需求

(4)投機性需求

按需求者來源，還可分為本地人士需求、外省市人士需求、境外人士需求

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第二節房地產市場的需求和供給

(二)影響房地產需求的主要因素

1、國民經濟發展水平

2、居民收入水平和消費結構

3、房地產價格

4、城市化水平

5、國家有關經濟政策

6、消費者對未來的預期

幻燈片92

第二節房地產市場的需求和供給

(三)房地產需求彈性

1、房地產需求的價格彈性

指房地產商品的價格變化的比率所引起的房地產需求量變動的比率，它表示

了房地產需求量變動對房地產價格變動的反應程度。

從一般意義上講，當房地產價格在一定幅度內變動時，房地產需求缺乏價格

彈性。這是因為對商品用房而言，由于區位條件至關重要，又難以替代，因此，在此時價

格變動需求量的影響程度不大。

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第二節房地產市場的需求和供給

對住房而言，由于是生活必需品，根據國外經驗，當住宅的售價相當于住戶

收入的3~6倍時，需求缺乏價格彈性，但當房地產價格超過一定幅度而繼續上漲時，房地

產需求的價格彈性較大。這是因為房地產是耐用品，因此當價格偏高時，消費者會緊縮正

常需求量，導致住房需求量減少。

幻燈片94

第二節房地產市場的需求和供給

房地產商品的需求曲線一般呈現為一條拐折線，如圖所示：在DIE段為房地

產需求缺乏價格彈性，其曲線表現為比較陡峭狀態；在D2E段為房地產需求富有價格彈性,

其曲線表現為比較平坦狀態，而且這種“富有價格彈性”呈現出單向性，即價格上升時呈

現這種趨勢，而價格下降時，則并不呈現這種趨勢。

幻燈片95

第二節房地產市場的需求和供給

2、房地產需求的收入彈性

房地產需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產需求量變動的

比率，它表示了房地產需求量變動對收入變動的反應程度。

從一般意義上講，房地產需求的收入彈性與一國或一個地區的經濟發展水平

和國民收入水平有密切的聯系。這主要是由于不同的經濟發展水平和階段，對居民的消費

結構的變化有著不同的影響。

幻燈片96

第二節房地產市場的需求和供給

在發達國家，人們認為房地產需求是缺乏收入彈性的，即房地產需求變動對居

民收入的變動是不敏感的。然而，在中國現階段，隨著住房制度改革的深化和居民收入水

平的提高，房地產需求是富有收入彈性的，這是收入增加和消費結構變化共同作用的結果。

不同的房地產商品，其需求的收入彈性是不同的。例如，普通住宅面向廣大工

薪階層，其需求的收入彈性較大；而高檔別墅、高檔商品住宅面向外商和高收入階層，其

需求的收入彈性較小。

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第二節房地產市場的需求和供給

二、房地產市場供給

(-)房地產供給的內涵和特點

1、房地產供給的涵義

房地產供給是指生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠

租售的房地產商品量。在生產者的供給中既包括了新生產的房地產商品(俗稱增量房)，也

包括過去生產的存貨(俗稱存量房)。

幻燈片98

第二節房地產市場的需求和供給

2、房地產供給的特點

(1)城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性

(2)房地產供給的層次性

現實供給層次是指房地產產品已經進入流通領域，可以隨時出售和出租的房地

產。

儲備供給層次是指房地產生產者出于一定的考慮將一部分可以進入市場的房地

產商品暫時儲備起來不上市。

潛在供給層次是指已經開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房

地產產品，還包括一部分過去屬于非商品房地產，但在未來可能改變其屬性而進入房地產

市場的房地產產品。

幻燈片99

第二節房地產市場的需求和供給

(3)房地產供給的滯后性

(4)房地產供給的時期性

特短期是指市場上房地產生產資源固定不變，從而房地產供給量固定不變的一

段時期。

短期是指土地等房地產生產的固定要素不變，但可變要素是可以變動的時期。

長期是指房地產行業內所有的生產要素可以變動，而且可以與社會其他行業的

資本互相流動，從而是對房地產供給產生較大幅度影響的一段時期。

供給無彈性

第二節房地產市場的需求和供給

（二）決定房地產供給的主要因素分析

1、房地產市場價格

2、土地價格和城市土地的數量

3、資金供應量和利率

4、稅收政策

5、建筑材料供應能力和建筑能力

6、房地產開發商對未來的預期

幻燈片101

第二節房地產市場的需求和供給

（二）房地產供給彈性

所謂房地產供給彈性，就是指供給的價格彈性，即房地產價格變動的比率

所引起的其供應量變動的比率，它表示了房地產供給量變動對房地產價格變動的反應程度

1、特短期內房地產供給無彈性

2、短期內房地產供給彈性較小

3、長期內房地產供給彈性較大

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第二節房地產市場的需求和供給

三、房地產市場的供求均衡與時滯效應

（-）房地產市場供求均衡

1、房地產供求均衡的涵義（結合板書）

所謂房地產市場供求均衡，即供給與需求的均衡態，是指房地產商品的供

給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致時的房地產經濟運行狀態。

2、時滯效應（結合板書）

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第三節房地產市場體系

?I、房地產市場體系的內涵

?房地產市場體系的簡要定義，是指多種房地產市場互相聯系，互相制約

所形成的市場集合體和系統。

?房地產市場體系是多種房地產市場的集合而形成的有機統一體

?房地產市場體系是多種房地產市場之間密切聯系的市場關系

?房地產市場體系是一系列房地產市場構成的系統結構

幻燈片104

第三節房地產市場體系

?II、房地產市場體系的結構

?房地產市場體系的構成可以按照不同的角度進行劃分:

?1、按市場運行層次劃分

?一級市場

?二級市場

?三級市場

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第三節房地產市場體系

?2、按用途需要劃分

?住宅市場

?寫字樓市場

?商業用房市場

?工廠廠房市場

?倉庫市場

?特殊用途市場

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第三節房地產市場體系

?3、按房地產市場交易客體劃分

?土地市場

?房產市場

?房地產中介服務市場

?房地產金融市場

?物業管理市場

幻燈片107

第三節房地產市場體系

(-)土地市場

1、土地市場的涵義

土地市場又稱為地產市場，是土地這種特殊商品的交易領域及其在流通過程中

發生的經濟關系的總和。

土地市場流通的土地，主要是城市土地。建筑地塊，經過人類開發、加工、

改造，凝結了人類的勞動，因而是由土地物質和土地資本結合在一起的土地商品。

幻燈片108

第三節房地產市場體系

土地