####市雍陽廣場項目可行性研究報告中房####海房地產有限公司二零零七年一月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 -1-1.1項目名稱 -1-1.2項目地點 -1-1.3項目性質 -1-1.4項目承辦單位 -1-1.5主要依據的法規、規范及標準 -1-1.6研究范圍 -3-1.7項目研究過程 -3-1.8項目概況 -4-1.9投資估算及融資方案 -5-1.10主要經濟技術指標 -6-1.11生態效益與社會效益分析 -6-1.12研究結論及建議 -7-第二章項目提出的理由及必要性 -9-2.1項目提出的理由 -9-2.2項目建設的必要性 -11-第三章項目建設條件分析 -15-3.1自然條件概況 -15-3.2歷史人文概況 -16-3.3社會經濟概況 -17-3.4旅游區位分析 -18-3.5可進入性分析 -19-3.6龍駒古寨文化旅游區發展判斷 -20-3.7工程技術條件分析 -21-第四章旅游資源概述 -23-4.1旅游資源的單體分類 -23-4.2旅游資源的空間分布 -23-4.3資源綜述 -23-4.4主要資源單體描述 -26-4.5旅游資源綜合評價 -29-第五章市場研究 -31-5.1丹鳳縣客源市場現狀 -31-5.2市場破局 -31-5.3市場定位 -32-5.4客源市場細分 -33-5.5市場預測 -35-第六章項目總體規劃概述 -36-6.1旅游區總體戰略 -36-6.2旅游區總體定位 -38-6.3空間布局與旅游亞區的定位 -40-第七章基礎設施建設方案 -42-7.1基礎設施現狀 -42-7.2道路交通建設方案 -43-7.3電力電信建設方案 -47-7.4給排水建設方案 -51-7.5環衛設施建設方案 -54-第八章生態環境與旅游資源保護 -57-8.1生態環境保護方案 -57-8.2人文環境保護方案 -60-第九章節能降耗措施 -63-9.1相關法律及設計規范 -63-9.2節能降耗措施 -63-第十章景區安全與防災 -65-10.1消防方案 -65-10.2抗震設計 -66-10.3地質災害防治 -66-10.4防洪規劃 -67-10.5其它防災系統 -67-10.6旅游安全 -68-第十一章組織機構及人力資源配置 -69-11.1組織機構 -69-11.2人力資源保障 -69-第十二章項目管理及進度安排 -71-12.1項目管理 -71-12.2項目實施進度計劃 -71-12.3實施措施 -71-第十三章投資估算與資金籌措 -73-13.1投資估算的依據 -73-13.2投資估算表編制說明 -73-13.3投資估算 -73-13.4融資方案 -79-13.5資金使用計劃 -80-13.6項目建設順序表 -81-第十四章財務分析和國民經濟評價 -84-14.1財務評價指標的選取 -84-14.2財務評價基礎數據的選取 -84-14.3經營收入測算 -84-14.4經營成本測算 -85-14.5財務分析評價表 -86-14.6財務分析評價 -95-14.7不確定性分析 -97-14.8財務分析評價結論 -99-14.9國民經濟評價 -100-第十五章社會評價 -106-15.1社會影響分析 -106-15.2社會互適性分析 -108-15.3項目對國民經濟的貢獻 -108-第十六章結論與建議 -110-16.1結論 -110-16.2建議 -111-附圖：

第一部分、區域總體環境分析武清區總體經濟及產業發展情況武清區整體社會經濟情況武清區歷史悠久，位于京津兩大城市之間，自古以來即為交通要道，素有“京津走廊”之稱。全區區域面積1574平方公里，其中耕地面積137萬畝，占土地面積的58％。全區轄19個鎮，5個鄉，5個街道辦事處，741個村。楊村為區政府所在地。2005年全區GDP產值為165億元，財政收入25億元。武清區位于####市西北部，東與####市寶坻區、寧河縣搭界、南與####市北辰區、西青區、河北省霸州市相連，西與河北省廊坊市安次區接壤，北與北京市通州區、河北省廊坊市香河縣比鄰。城區楊村鎮距####市區25公里，距首都北京75公里，距####塘沽新港75公里。京津兩大城市廣闊的市場、信息、科技等條件，為武清經濟發展提供了巨大發展潛力。武清區境東北部的武清凹陷是####市主要的儲油點構造之一、油層多、儲量大、油質好。地熱異常區面積為130平方公里，已成功開采了8眼地熱井，井口出水溫度為75度左右，水質弱堿性，綜合利用前景非常可觀。境內西北部有較為豐富的優質煤儲藏。華北、京津塘兩大電網越境而過,全區有綜合變電站18座，其中220千伏變電站1座，110千伏變電站5座，年供電量6億千瓦時。區境內公路、鐵路縱橫交錯。京九支線、京山、津薊鐵路干線從境內穿過，并設有6個客貨站。公路有京津、京福等12條國家級干線。京津塘高速公路自西北向東南斜貫區境43公里，并在城區北側設有上下道口。境內有區級、鄉村公路635條，公路總長度1425公里。全區形成干支相連、四通八達的公路交通網絡。更有幾年內通車的第二條京津高速及京津城際鐵路,交通具有極大優勢。武清區處于環渤海經濟區中心地帶，屬國務院首批沿海開放縣之一。城區楊村鎮（項目所在地）是全區政治、經濟文化中心，控制規劃面積80平方公里，建成區面積14平方公里。城內道路骨架基本形成，水、電、通訊設施完善。城區人均綠地面積12平方米，學校、醫院、公交客運、文化館、圖書館、體育館、影劇院、公園等公共服務設施較為完備。有5個鎮分別被國家建設部和####市確定為小城鎮建設試點鎮，并已初具規模。全區農民人均居住面積22.74平方米。今年1至8月，武清區GDP共完成78.5億元，財政收入達9.06億元，分別比去年同期增長15.4%和40.4%。經濟的快速發展正是得益于該區強大的交通網絡。該區抓住京津塘高速公路二線、京津城際軌道、京滬高速公路正線以及103國道拓寬改造工程實施的機遇，借勢建設適合自身發展的區域交通網絡，確立了以國家主干道路為依托、以鄉鎮區域路網為輻射、以“九橫九縱”為骨架的開放式區域路網貫通工程體系。自路網貫通工程啟動以來，該區已完成了103國道拓寬改造等多條市、區重點道路建設任務，新建、改建公路總里程達145公里。今年，該區又相繼啟動了7條共計120公里的市、區重點道路建設工程，到明年年底，該區公路總里程將達2103公里。楊村鎮簡介項目所在的楊村鎮位于武清區東南部，京津塘高速公路與京山鐵路之間，夾京杭大運河成鎮。聚落呈長方形，南北走向。面積25平方公里。北運河、京津公路縱貫鎮中．轄7個自然村，一個鎮。根據####市最新人口統計數據顯示，以武清、北辰為中心的北部地區占####市人口流入總比重的25.73%.,近年來，隨著武清經濟開發區的發展，這一比重逐年增加。工商業和飲食服務業發展很快。鎮內主要企業有化工、機械、建材、木制品、食品、紡織、服裝，制革，造紙等。外地駐楊村單位有中船總公司####儲運公司、水電部基礎公司、郵電部####通信設備廠楊村分廠，中農公司津農采購站楊村倉庫、####市化肥農藥公司楊村倉庫、市外貿土產倉庫、市土產進出口公司土產加工廠楊村倉庫、####市農業生產資料公司楊村倉庫，津五市政公司——市政公司法國博聶公司聯合體、####煙草肥實驗廠、內蒙古阿爾山制本廠、廊坊市煤礦機械廠、廊坊地區設備修造廠、廊坊地區修試所，楊村農藥庫、廊坊地區棉麻庫，####師專楊村分校等。武清開發區簡介####武清開發區（位于本項目東北方向）是1991年12月批準設立的國家級高新技術產業開發區，總面積24.8平方公里，由生活區、中心區和工業區組成。1992年6月23日奠基起步建設。目前，一期6.4平方公里已開發完畢，擺滿項目，二期6.9平方公里正在招商建設中。至2004年底，累計投入基礎設施建設資金13.5億元。建成天鵝湖溫泉度假村、海關培訓中心、棲仙溫泉公寓、英華學校、創新大樓等一批配套服務設施；引入了海關、工商、稅務、公安、金融、保險、人才市場、物流公司、律師事務所等管理服務機構，形成了完善的支撐服務體系。武清開發區地處京津之間，位于京津塘高速公路71公里處。是中國環渤海經濟區的中心。區位優勢得天獨厚。如果以武清開發區為中心,在100公里半徑的國土范圍內,有北京、####兩座直轄市的全部和河北省的部分省、市,常住人口3000萬；500公里為半徑的國土范圍內,有100萬人口以上的城市11座,常住人口2億多,占全國總數六分之一，國內生產總值占全國的五分之一。因此。這一地區是中國北方產業和人口高度密集,城市集中,交通便利,工商業發達,市場容量巨大的黃金地帶。目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等21個國家和地區的500余家企業投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫藥、機械制造、汽車及零部件五個主導產業。武清開發區正在按照“超前建設、全面接軌、聚集優勢、持續發展”的發展思路，加快二期6.9平方公里建設、招商步伐，力爭用十年時間將武清開發區建設成為京津之間最具實力，最具競爭力的園林式、現代化、科技工業新城區。已入駐的知名企業包括：####三星視界有限公司；LG化學（####）有限司；LG塑鋼門窗（####）有限公司，LG新型建材（####）有限公司；丹佛斯（####）有限公司，麥格昆磁（####）有限公司；艾爾姆玻璃纖維制品（####）有限公司；功學社（####）有限公司；####天獅集團有限公司；####華住金屬有限公司；伊都錦時裝（####）有限公司；瑞特格散熱器（####）有限公司；大真空（####）有限公司；南玻工程玻璃（####）有限公司；愛默生過程管理（####）有限公司；美卓戴納派克壓實鋪攤（####）有限公司；光寶電子（####）有限公司。武清開發區交通便捷，連接北京、####兩大直轄市的京津塘高速公路在開發區內設有出入口，沿高速公路去北京、####、####港和####濱海國際機場車程均在40分鐘以內；距北京機場90公里，60分鐘即可到達。京滬、京保高速公路在開發區周邊通過，京滬高速公路正線在開發區西側設有出口：將于2006年通車，京津第二高速公路在開發區北側設有出口，將于2007年通車，京津城際鐵路客運專線在開發區南側建有車站，將于2008年北京奧運會前通車。周邊另有津圍（####—圍場）、京津（北京—####）、京福（北京—福州）等十幾條國家級干道公路。京滬（北京—上海）、京山（北京—山海關）、京九（北京—九龍）和津薊（####—薊縣）鐵路在開發區附近經過，并設有客貨站。項目位置開發區規劃項目位置總規劃面積24.8平方公里一期開發面積6.4平方公里，由5平方公里的產業區、0.8平方公里的中心區和1.4平方公里的生活區構成。1992年6月奠基起步，2002年7月建成。二期開發面積6.9平方公里，按照“超前建設、全面接軌、聚集優勢、持續發展”的發展思路，2003年10月完成全部基礎設施的建設，并開始招商，計劃用3-4年的時間完成全部招商。三期開發面積5.9平方公里，計劃在2010年前建設完成。這里風景優美，環境宜人，人文景觀豐富多彩，楊村小世界、封神宮、北方射擊場、南湖東園、港北森林公園，天鵝湖渡假村等景點和娛樂場所，吸引著各地游客。私營經濟區目前已有注冊企業500多家，區屬企業涉及建筑、建材、印刷、制衣、制藥、化妝品、食品、機械制造、汽車配件、以及商貿等眾多行業。截止到目前，經濟區累計吸納入區、注冊企業887家，注冊資金9.8億元，實現各種稅收3.4億元。僅今年1-8月份就吸納注冊企業71家，注冊資金1.02億元，其中外埠資金0.8億元；實現三級稅收7000萬元，其中鎮級稅收4969萬元，占全年稅收任務的79%。世界500強企業中有6家已在此投產7個項目，直接安排就業4.1萬人，間接就業3萬余人。小結武清由于其區位位于京津之間，由于其臨京津塘高速公路及二線、京津城際軌道、京滬高速公路正線以及103國道，隨著京津城市圈和環渤海經濟圈的發展，武清的樞紐作用將越來越明顯。未來區域的發展前景非常光明。項目所在的楊村是武清的中心，是武清政治、經濟、文化的中心，是武清最發達的地區，由于其緊鄰高速出口，轄區內又有國家級的經濟開發區，未來發展前景良好。項目緊鄰的武清開發區，是國家級的開發區，對于武清區域的經濟、城市建設帶動性非常明顯。開發區大量就業人口將是商業非常重要的,持續性的客戶,開發區未來的發展將極大地支持商業的發展。宏觀總體來說，項目所在的大區域經濟和產業發展情況良好，具有高度的成長性和發展能力。其未來商業的發展將建立在其“交通樞紐”作用上。

武清區人口狀況武清現狀的人口調查武清全區總人口85萬人，其中非農業人口13萬人，農業人口72萬人。有漢、回、蒙古、滿、朝鮮、苗、壯、土家等23個民族，少數民族人口1.1萬人，占總人口的1.4％。人均耕地面積1.7畝，人口密度為505人／平方公里。2007-2012武清人口預計為100萬人。私人汽車擁有的普及性武清私人汽車擁有的數量比較少，品牌也多集中于中低檔品牌。擁有私人汽車的主要為開發區的中高層管理人員、武清私營企業主等等中高收入的人群。目前武清人的主要交通工具仍是公共汽車、自行車。小結武清主要由農業人口構成，這在短時期內是很難改變的情況，因此如果做主要覆蓋武清及周邊地區的商業，需要更多地考慮到眾多農業人口的需求極其需求檔次。項目所在的楊村是武清的中心，是武清非農業人口最集中的地區，也是武清高收入人口最集中的地區，因此在商業的定位當中，可多加入一些非農業人口需求的考慮。

武清人口的數量級，人口的構成以及收入情況決定，其本地商業的發展階段尚處于比較低層次。對于基于汽車的大型SHOPPINGMALL的支持目前階段還不夠。目前階段主要處于商業集市、百貨的階段。隨著交通樞紐作用的逐漸體現，根據未來人口增加的預計，5年至5年以上才能夠達到中大型購物中心、大型專業賣場的階段。

第二部分、區域商業市場環境分析區域商業市場發展歷程分布有國營和集體百貨商場及門市部46處，商業飲食服務中心16個，個體攤點星羅棋布。武清的商業主要集中在武清政治經濟文化的中心——楊村鎮。各業態發展情況武清商業類業態方面主要是商業街（集市）、百貨商場、超市、餐飲、娛樂。商業街（集市）主要是大橋東道的雍陽舊商業一條街。主要經營服裝鞋帽，箱包飾品等等。定位于中低檔，經營狀況良好，人流量非常大，主要靠流水量盈利?？土鱽碓从谖淝灞镜丶爸苓吳钒l達的區縣。百貨商場主要有兩家，一個是二百，一個是友誼商場。目前都在103國道東側的中信廣場。但是在雍陽新商業街建成之后，二百將回遷至雍陽新商業街。友誼商場定位于高檔，經營狀況非常不理想。二百定位于中檔，經營狀況尚可。最大的超市為家樂超市，位于開發區南側住宅區集中的區域。由于沒有通公交，目前到達性上比較差?？土髁坎淮?。經營狀況比較一般，客戶主要為開發區工作人員和武清中高收入有車一族。中型超市分布在中信二百處，普通的小超市則星羅棋布在各處。雍陽舊商業街附近有不少家。餐飲方面主要集中在餐飲一條街，有北京烤鴨，普通家常菜，平價海鮮等等。店面數量不是很多，主要為中低檔。開發區內部有一些質量和檔次都比較好的餐廳。有各種中式的餐廳，還有民族特色的如蒙古烤肉，吸引了不少開發區高收入階層的客戶。最高檔的餐飲店面在中信廣場，目前未開張。娛樂主要集中在徐官屯。主要為足療、按摩、夜總會和KTV。低、中、高檔混雜，很多是面向開發區韓國客人的。一條街已形成氣候比較成熟。目前基本能夠容納武清區的需求。除非檔次特別高特別有特色的新娛樂城開張，否則比較難以改變已經形成的在徐官屯娛樂消費習慣。小結武清現狀商業的形成是比較自然自發的。并不是經過嚴格的規劃。主要的商業集中地是由農村集市發展而來。主要的娛樂集中地是由開發區帶動起來。武清目前已經有自身成型的商業小氣候。雖然發展水平不高，但是業態還是比較齊全的。目前商業業態分布比較凌亂，缺少一個整合和梳理。武清商業目前滿足的是武清本地及周邊欠發達區域的客戶。是非常本地化的商業，雖然是京津之間的要沖，但是完全沒有發展到成為過路經濟樞紐的地步。發展到這個地步至少還需要5年的時間。區域商業市場現狀分析發展階段由于目前武清發展的階段決定了，目前仍處于集市、商業街形態商業這種比較初級的階段。整個武清成規模的商業主要是靠楊村大橋東道商業街帶動。百貨經營情況普遍一般。特別是高檔商場，目前消費比較乏力。第一是缺乏高檔次的基礎消費人群，二是由于其近臨北京####，高檔次的消費人群也更傾向于在大城市中進行高檔品的消費。消費者基本情況在消費者層面，目前，僅武清開發區和18個鄉鎮經濟小區就已吸納勞動就業6.4萬多人。另一方面，全區從事農業流通、私營企業以及個體工商業主等有近4萬人，1至9月這些人的人均收入近1萬元，有力地帶動了農民人均收入水平的提高，這些都是商業街重要的消費者來源。但是目前，中低收入人口還是占到壓倒性多數，消費水平普通。主要購買中低檔品，尚未形成強烈的品牌意識，價格敏感度高。 高階消費者傾向于在####或北京進行高檔品的購買，餐飲娛樂則就近完成。這部分人員的數量由于開發區的存在還是比較多的，但是在購物類消費上對于武清的貢獻卻不是特別大。主要成規模商業發展分析A、雍陽舊商業街業態商業業態主要是以服裝種類為主的一條商業街。商業街包含的店面種類為：服裝服飾60%，鞋帽15%，雜貨5%，影樓5%，餐飲排擋5%，音像2%，金銀飾品2%，金融及其他服務2%，鐘表眼鏡1%，美容美發1%，其他2%。商業街的人氣主要來源于中低檔服裝服飾，商業街其實就是武清的服裝服飾一條街。檔次并且中低檔次的產品種類占有目前市場商業的80％左右，中高檔次的各類產品占20％左右。服裝價格主要在30-80元之間，鞋的價格主要在50-100元之間。箱包的價格在20-50元之間。產品來源于北京、溫州、廣州等地的批發中心?；緵]有知名品牌。品牌店也以中低檔品牌為主，時尚品牌如柏仙多閣、美特斯幫威等等。其他品牌如雅鹿羽絨、鴨鴨羽絨等等。品牌店只占10%以下的分額。店鋪情況從商業街商戶的投資規模較小面積的占有比率為85％左右，多數面積以10-30平米左右的商鋪進行租賃。租賃的價格差別比較大，從15000/年/鋪-80000/年/鋪不等。出租的價格目前按照租戶的承受能力尚比較能夠接受。南北向主街租金高。東西向支路客流量驟減租金低廉。進深小面寬大的鋪位租金高，進深深的鋪位租金低。臨街面小商鋪租金高，商場內鋪位租金低。如果從商戶購買商鋪的能力看，承受的價位應該在12000元/平米左右完全可以接受。目前商業街鋪位基本為租賃，不能進行購買。主要的出租人為國家工商局，中國建設銀行以及各個醫院的門面房進行整改出租。還有一部分屬于個人搭建房屋出租。商業街商鋪主要為私營/個體、小面積、中低檔產品的商鋪，詳細情況列表如下：商業街業態面積（㎡）租金（年付）以及類型客流量情況裝修情況客戶定位亨得利眼鏡店國營較少精裝修中高檔春園商場200-300私營較多初步裝修中低檔騰盛褲業150私營較少簡裝修中檔大明眼鏡160國營較少精裝修中高檔2元超市702.5萬/年較多無裝修低檔中天金麒麟金飾有限公司200國營較少精裝修高檔波司登專賣120私營流量中等精裝修中高檔金銀回收203萬/年適中簡裝修中檔夏日床上用品203萬/年較少初步裝修中低檔蛋糕房10個體較多初步裝修中檔童裝15個體較多簡裝修中低檔鑫利華商城（以服裝為主）1000攤位8000/年門面房3萬/年較多簡裝修中低檔愛雅內衣12個體較少初步裝修中檔千禧鞋業163萬/年流量適中初步裝修中低檔金榮化妝品223萬/年較少精裝修中高檔大宇男裝254.5萬/年較少簡裝修中高檔天雨影樓28國營很少初步裝修中檔匯隆皮衣超市（已服裝為主）2000攤位8000/年門面房3萬/年很多簡裝修中檔東方紅照相館60國營很少簡裝修中檔千足鞋業12個體較多簡裝修中低檔四季鮮花店12個體較多初步裝修中高檔紅豆襯衫12個體較少初步裝修中檔森呢寶貝童裝15個體較少初步裝修中檔龍達飛服飾13個體較少簡裝修中檔亮麗服裝店13個體較少簡裝修中低檔東旺鞋業130國營較少簡裝修中低檔嘉泰鞋業350國營較少精裝修中高檔柏仙多格（服裝專賣）1208萬/年適中精裝修中高檔吉祥商城600攤位8000元/年門面房3.5萬/年較多初步裝修中檔花無缺花店80個體適中簡裝修中高檔褲子連鎖（50元）204萬/年適中初步裝修中檔小天使童裝專賣8個體較少初步裝修中低檔溫拿服飾20個體較多簡裝修中檔嘉隆鞋業300攤位適中初步裝修中低檔完美化妝品城15個體較少簡裝修中檔韓國女生飾品店15私營適中簡裝修中高檔世紀之星購物廣場400國營適中精裝修中高檔紅日服裝市場400國營適中精裝修中檔雍景超市120國營較少精裝修中高檔健寧服裝屋15個體較多初步裝修中低檔百貨超市（1.2.5）15個體較多無裝修中低檔流行風飾品20個體適中簡裝修中檔金蘋果服飾60個體適中簡裝修中檔調皮仔服裝15個體適中簡裝修中低檔成禧婚紗超市35個體較少簡裝修中檔月亮兒童服裝15個體適中初步裝修中檔華倫天奴（服裝專賣）60代理適中精裝修中高檔####維特黃金珠寶260國營較少精裝修高檔鈴木摩托車專賣60-70代理較少初步裝修高檔德利襪子帽子專賣30私營適中初步裝修中低檔美特斯．邦威100代理適中精裝修中高檔莊馳羽絨服120廠家直銷較多簡裝修中高檔美廉美休閑超市110私營適中初步裝修中檔夏日依戀休閑160私營較少簡裝修中檔吉諾爾個性休閑10個體適中初步裝修中低檔國強褲子行12個體較少初步裝修中低檔以純服裝30代理適中精裝修中高檔華隆商場服裝30私營較少初步裝修中低檔新時尚服飾12個體較少初步裝修中檔大明眼鏡經銷店70國營較少精裝修中高檔華聯家電50代理較少初步裝修高檔曼灑服飾20個體較少初步裝修中低檔維美電器70代理較少初步裝修高檔萬隆褲業超市60私營較少簡裝修中高檔新大洲本田摩托車110代理較少初步裝修高檔亮人兒化妝品批發90私營較少簡裝修中高檔濱江褲業120私營較少初步裝修中低檔鵬程鞋業15個體較少初步裝修中低檔大光明配鏡30國營較少精裝修中高檔華龍金店60國營較少精裝修高檔客流量占地面積較大，室內裝修較好、產品檔次較高的客戶流量少（主要是購買力有限），例如國營單位的眼鏡店和黃金店，其室內裝修較好屬于當地中高檔次產品，白天以及夜晚的客戶流量也不大，成交量較少?？土髁科骄?-2人/分鐘。商業街主街客流量大，臨街一般店面高峰期15-25/人每分鐘。平均8-12人/分鐘。商場內（吉祥商場）的人流量經統計5分鐘進入客戶41人，出32人，平均14.6人/分。消費者構成及需求商業街購買的人群主要為周邊居住的居民、楊村北面區縣的居民、外來楊村做小本生意的人群、經濟開發區的基層人員。他們收入不高，為數眾多，認可和接受目前商業街的消費產品價格和定位。客戶對目前的周邊環境產生質疑，現狀環境較臟較亂，希望整改后的一條街環境更好，配套設施更多元化，特別是能夠增加符合大眾口味的中低檔特色餐飲或快餐，但商品的價格和消費符合當地居民的需求即可。由于價格敏感度相當高，價格的變化則會導致客流劇烈的損失。B、中信廣場業態及概況中信廣場位于####市武清城區京津公路東側，振華道南側，團結路西側，三號道北側，項目規劃總占地面積152206平方米，總建筑面積168000平方米，是集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的大型商業中心，是武清區的重點項目，同時也是武清大運河改造和城區商務中心開發的一個重要節點。廣場總體規劃分為六個區：A區：由家世界商城和東方之珠組成家世界商城：毗鄰京津公路，地上建筑四層，地下一層，與中信廣場大型海鮮城一同構成了中信廣場對外的主要展示面，商城二三層為國內知名零售連鎖企業“家世界”集團在武清開設的一家大型超級市場，其余三層規劃為：家居、建材輔以電子、文化產品的生活廣場，為武清人民構建了又一個購物天堂，建成之后將成為崛起于京津之間的一座繁華之城。東方之珠：####“東方之珠”KTV娛樂超市堪稱華北地區規模最大的KTV娛樂場所，此次東方之珠作為主力店入駐中信廣場不僅帶來了KTV娛樂，更將海鮮城、洗浴引進其中，極大地豐富了中信廣場的業態經營，與中信廣場的其它區域呼應，形成了中信廣場的吃、喝、玩、樂、購得一站式消費體驗，為中信廣場又增添了一個亮點。2006年底，東方之珠將與家世界超市相繼開業。B區：規劃為武清地區一座集住宿、餐飲、娛樂、休閑等功能為一體的四星級標準酒店，建筑面積2萬多平米，其坐落在中信廣場項目東南角，緊鄰團結路和三號道，并將于2007年左右落成。作為中信廣場項目的主力業態，該四星級酒店的建成開業將標志著中信廣場整體項目運作的成功，同時也為京津地區的旅游、度假、商務交流提供了良好的環境。C區：由友誼武清店和中信美食娛樂城、國美電器、中信廣場時尚街四部分組成友誼武清店：是由####一商集團投資1億多元打造的####北部區域的中高檔百貨商場，已于2005年9月開業，為中信廣場的龍頭主力店。中信美食娛樂城：坐落于C區B座四層，是一座匯集了美食、小吃，游戲娛樂的特色商城，填補了武清餐飲、娛樂市場的空白，成為京津之間美食娛樂的嘉年華。國美電器：國內知名電器連鎖企業，已于2006年4月份開業，位于C區B座二層。中信廣場時尚街：是武清首家以時尚主題的室內步行街，面向青春、時尚的年輕一族，經營以時尚服飾、飾品、鞋類為主，置身其中武清前沿時尚一網打盡。D區：中信名都商廈，緊鄰振華道，建筑面積13000多平米，其定位為大眾型消費、高品質享受的多功能百貨商場。中信名都商廈由一支高素質專業化的商業管理團隊進行經營管理，已于2005年底開業。E區：緊鄰中信廣場內部2萬平米的景觀廣場，規劃為4棟三至四層2000-3000平米的獨棟餐飲娛樂建筑，為餐飲娛樂企業在武清開設旗艦店的首選，現其中一棟已由武清當地知名餐飲企業“宮霄燕翅樓”經營，其余三棟面向全市招商。F區：國際公寓為一棟10層高層商住兩用公寓，其位于中信廣場東北角，緊鄰振華道和團結路，分為臨街商鋪和高級商住公寓兩部分，配備了國際水準的居住、辦公及商業配套，滿足了高端人群現代化居住辦公的需求。檔次及定位中信廣場融合了商業、酒店、娛樂等多種業態，是定位于京津地區大型的中高檔美食休閑MALL。主要客戶圈擬訂為覆蓋京津?？土髁繌目蛻袅髁縼砜床皇呛芏?，相對這里的產品價格要高些，尤其是中信廣場目前還有部門商鋪沒有進行出售，相對這里的人氣不是很旺，并且開發中信廣場的開發商并未采取循序漸進的方式進行開發，而是全部動工形成招商和養市上的困難。在規劃設計上沒有切合實際的客戶需求而定。這里是武清區較為繁華的區域，但這里的客流量不是很大，也很少考慮在此進行購物。經營狀況根據調查顯示，中信廣場及友誼商場平均日營業額僅相當于友誼商場門口肯德基快餐店的日營業額。由于第一目前武清的輻射能力和發展階段并不能夠達到輻射京津的程度，第二項目也沒有任何特殊的商業上的亮點和賣點，不能夠形成吸引京津客戶的理由，而對于本地客戶，項目經營檔次又太高了。因此目前項目脫離了本地的實際情況，經營非常慘淡。小結武清目前舊有的經營比較成功的商業主要是中低檔次的商業。產品以服裝鞋帽及廉價的日常生活用品為主。這是植根于本地廣大農村市場和普通群眾的商業。這和武清的城市發展階段及特征是很符合的。武清消費者中低收入人口還是占到壓倒性多數，消費水平普通。主要購買中低檔品，尚未形成強烈的品牌意識，價格敏感度高。武清商業經營者大多屬于薄利多銷型，成本意識很強，對于租金的增加和總租金也會比較敏感。希望鋪面面積盡量合理，占商戶絕大多數的小規模經營戶希望面積不超過30平米。對于裝修沒有很高的要求。整潔方便即可。如果超前發展超前定位，都會給商業的經營造成困難。中信廣場就是很好的案例。必須根據武清本地的實際情況，適度整合與梳理，而不是跨越式地提升。

區域商業市場未來發展趨勢隨著路網、軌道交通和未來可能的第二機場的落戶，武清的交通樞紐作用將越加明顯。商業市場將在此基礎上得到大規模的提高。2年內有望從零散的商業和自發形成的集市商業街發展到綜合的有體系的商業，滿足武清本地及周邊欠發達區縣的需求。人們消費品種增加，品牌意識逐漸形成。消費檔次從低檔向中檔過度。5年內有望形成與####輻射的商業核心區連成一體的商業體系。集中發展城市軌道交通樞紐型商業，商業配套設施建設，支持引進國際著名品牌、國內知名品牌和國內外著名品牌折扣店、餐飲連鎖店。形成具有一定輻射力的交通樞紐型商業中心的雛形。同時，隨著開發區的完成，本地商業消費能力提升。品牌意識形成，出現不少中高消費檔次人群。本地消費能力增強，隨之本地商業檔次和面貌得以大幅提升。8-10年，隨著交通體系的完善、市場的成熟和人們收入水平的提高，有望形成完善的可輻射京津的交通樞紐型商業中心。形成成型的過路經濟典型。

第三部分、項目位置及周邊環境分析武清商業街地塊周邊調查地塊位置簡介本項目位于國家級經濟開發區####市武清區中心地段，西鄰103國道和運河，南貼雍陽東道，北接人民廣場，近距京津唐高速路出入口，位置優越，景觀良好。這里是武清區的“王府井大街”，現狀商業氣氛濃厚，是當地居民和周邊地區群眾的首選休閑購物場所。項目東西長約600米，總占地面積為約55畝，分為一號地、二號地、三號地、五號地，用地為純商業性質。本項目所處地段賦予了本項目極其明顯的區位價值：本項目緊鄰距京津唐高速路出入口，是####的北大門，位置非常優越。其一、對于主動前往者，具有很高的可到達行，其二、對于被動到達者（路過），由于臨路可見性高，具有良好的吸引力；本項目北緊鄰武清開發區，集中了大量的國際國內實力企業，企業員工具有較好收入，購買力比較強；本項目西為傳統的住宅區，已經發展比較成熟，隨著交通線路的發展，與項目所在的位置聯系越來越緊密，是良好的客流基礎。目前已經是每天入夜人流最集中的地點。得天獨厚的地理位置使本項目周邊商業繁榮、商務活躍、居住氛圍濃郁，同時又擁有大量高素質、購買力較強的流動客源。成型的商業氛圍提升了本項目的商業價值。地塊現狀及未來交通雖然目前地塊位置處無公交車站，但是道路狀況非常好，有103國道和不遠處的京津唐高速，借助購物班車及未來設置的公交車站，通過雍陽西路等主干線還是能非常方便快捷地到達區中心其他地帶及集中的居住區、辦公區。環境本項目東側是傳統的武清最有名的夜市一條街，商業環境非常成熟。人氣高，租金一直居高不下。集中了大量的服裝服飾專賣店、攝影、餐飲、還有小型百貨等業態。項目所在位置四側都臨街，都是容易營造繁華商業環境的重要優勢。發展前景項目所在的位置屬于舊城改造，旨在建立成為武清的窗口及####的具有標志性意義的北大門。目前項目西側正在整修運河，未來的面貌將煥然一新，環境非常優美。而隨著武清開發區及整個武清經濟的發展，對于商業的要求將越來越大，所有發展前景都指向積極樂觀的方向。輻射能力項目所在位置距離北京71公里，距離####市區25公里，雖然作為工業、物流等考慮，這個距離是相當便捷的，但是，商圈具有不同的丈量方式。這樣的距離，對于商圈來說，距核心城市的距離還是比較遠的，不可能覆蓋到####市區，就更輻射不到北京了。區域內的10萬平米的商業，其輻射范圍無法觸及，因此，定位應當考慮項目的實際輻射力，應定位于不大于區域性（武清）的商業中心。而以本項目的規模和體量，綜合武清區域的人口和購買力，應該足以覆蓋武清區域，不屬于覆蓋范圍一兩平方公里之內的社區型商業。未來，形成城際交通樞紐之后，5年后有望形成京津之間的交通樞紐型的商業，形成良好的過路經濟。

交通現狀及未來交通現狀雖然目前地塊位置處無公交車站，但是道路狀況非常好，有103國道和不遠處的京津唐高速，借助購物班車及未來設置的公交車站，通過雍陽西路等主干線還是能非常方便快捷地到達區中心其他地帶及集中的居住區、辦公區。項目項目雍陽西路雍陽西路未來交通狀況武清區未來將擁有強大的交通網絡。武清區抓住京津塘高速公路二線、京津城際軌道、京滬高速公路正線以及103國道拓寬改造工程實施的機遇，借勢建設適合自身發展的區域交通網絡，確立了以國家主干道路為依托、以鄉鎮區域路網為輻射、以“九橫九縱”為骨架的開放式區域路網貫通工程體系。自路網貫通工程啟動以來，武清區已完成了103國道拓寬改造等多條市、區重點道路建設任務，新建、改建公路總里程達145公里。今年，該區又相繼啟動了7條共計120公里的市、區重點道路建設工程，到明年年底，該區公路總里程將達2103公里。未來將形成高速公路、國道、城際鐵路貫穿的綜合交通體系。

地塊分析及總結優勢區域位置項目所處的區域位置優勢明顯。是####武清的核心區域。緊鄰武清開發區。近臨區政府及核心居住區。區域發展相當迅速，具有良好的前景。區域內人民收入水平高，并在不斷的提高當中。是非常良好的客戶源。區位商業環境已經成熟，是建立新型商業的基礎。交通優勢項目西鄰103國道和運河，南貼雍陽東道，北接人民廣場，近距京津唐高速路出入口，道路交通極其便利。地塊周邊發展成熟本項目東側是傳統的武清最有名的夜市一條街，商業環境非常成熟。人氣高，租金一直居高不下。集中了大量的服裝服飾專賣店、攝影、餐飲、還有小型百貨等業態。項目所在位置四側都臨街，都是容易營造繁華商業環境的重要優勢。劣勢市場成熟度風險在90萬人口的地區，以現在的人均收入，建立一個近十萬平米的大型綜合商業，在市場成熟度上還是要進行考慮的，如果是單一業態、單一經營品種，如此規模，則不可能經營非常成功。一般來說省會城市或中心城市，城區常住人口100萬以上，年人均消費支出9000元以上，才能很好的負荷超大型的流型百貨、購物中心（大型百貨、大型超市組合）。因此本項目商場以目前狀況可能還需要養市。顯形客戶及隱性客戶風險顯性客戶群：居民已經習慣于在夜市一條街進行購物，要接受一種新的購物模式需要一定的時間。隱性客戶群：對于商鋪的租用者來說，原有的夜市，租金價格是可承受的，如果新建物業高出很多，則會有是否選擇的疑慮。對于購買者來說，租用者存在疑慮，他們有投資的風險，則其在購買決策上也會存在疑慮。目前公交設施尚不完善，到達性問題道路交通雖然非常便利，但是對于乘坐公交的人來說，到達上還是存在困難，臨近的公交站點比較遠。而且由于臨103國道，道路屬于寬闊的半封閉性的無天橋的公路，路割斷了西側人流。機會對于商業提升品質的需求明顯存在前文已經分析了####目前的經濟狀況和人民消費水平提升的情況，目前購買力比較強盛而武清的商業設施并不能充分滿足人民的需求。商業飽和度遠遠沒有達到飽和的情況，因此存在機會。政府的大力支持政府部門對于武清及武清開發區的建設非常關注并給予相當大的支持力度使區域發展得到很好的保障。而本項目地塊，又是政府特別關注的，是要建立成為武清形象大門的項目，因此能夠得到政策上的充分支持。拆遷完成項目地塊目前已經基本拆遷完成，因此在建設時間上能夠得到保障，可以把握住目前的市場時機。威脅主要威脅來自周邊潛在商業物業的崛起。結論通過對本案的SWOT分析，可以得出以下結論：優勢大于劣勢，機會大于威脅；必須先立足于本地市場，未來再謀求對于京津的輻射。適合于本地市場發展階段作為定位的核心。適度的梳理和提升。本案成功的關鍵點在于找準市場定位，塑造自身的特色，既考慮到目前市場的發展特性，更要考慮未來市場的發展趨勢。必須建立綜合性的商業，業態要豐富，集合購物、休閑、娛樂、餐飲等等于一體，才足以消化10萬平米，而又滿足未來發展的需求。及早進行建設開始養市，以時間的優勢對抗潛在的競爭風險。合理的銷售和租賃價格，對抗原有商業的競爭。物業的平面布局、戶型面積的劃分與組合、配套設施的完善、概念形象的尋找將是的一個關鍵。由于目前的社會發展水平?？蛻粝埠煤拖蛲氖俏鞣浆F代化的風格，因此現代化的外觀是商街應當選擇的風格。在經營中必須設立購物班車，消除馬路阻隔的影響，并擴大商圈的范圍，以減少經營的風險。舉辦各種優惠活動和各種公關活動吸引更廣泛的客戶群體。

第四部分、收益測算財務分析的說明項目占地3.4公頃，規劃總建筑面積138224.5平方米。其中地上建筑面積112875.3平方米，地下建筑面積25439平方米。用途為商業、辦公及地下車庫。項目地塊屬于狹長形地塊，且緊鄰國道主干道，對于商業項目而言其沿街展示面良好，同時地塊內部并無明顯地勢高差。本項目地塊僅就形狀及四至而言，其條件特點突出，由于臨街面較長其物業具有展示效果好、物業形象佳等優勢，因此本項目地塊發展成為商業街形式的商業物業將有一定競爭力經濟指標：用地面積：33962.5平方米總建筑面積：138224.3平方米其中：地上總建筑面積：112875.3平方米地下總建筑面積：25439平方米其中：商業：67447.6平方米辦公：45427.7平方米地下車庫：25349平方米我們將物業共13.8224萬平方米劃分為三個部分：一是商業零售部分，面積為67448平方米，包括超市、餐飲、小型零售商鋪及二百集團回遷部分；二是商務辦公部分，面積為45428平方米；三是地下停車場，面積為25439平方米。

地塊占地面積表項目占地面積平方米平方英尺公頃畝1號地9626.5103,5810.9614.442號地583.36,2760.060.873號地7595.981,7320.7611.394號地7638.982,1950.7611.465號地2946.331,7020.294.426號地5571.659,9500.568.36合計33,963365,4373.4050.94規劃建筑面積商業建筑辦公建筑地上面積合計地下面積合計建筑面積合計1號地17,995.87,990.225,986.07,232.033,218.02號地1,190.11,190.11,190.13號地13,371.911,985.325,357.25,651.031,008.24號地17,517.97,271.324,789.26,066.230,855.45號地6,866.27,273.014,139.22,709.016,848.26號地10,505.710,907.921,413.63,690.825,104.4合計67,447.645,427.7112,875.325,349.0138,224.3商業零售中的超市及餐飲部分以出租模式經營，商業零售部分中的小型零售商鋪、回遷部分，全部商務辦公部分及地下停車場對外銷售。以下財務分析中，假設自有資金占30%水平，銀行貸款為70%，貸款利率為7%。稅金支出情況如下：稅金支出營業稅及附加5.50%房產稅--稅率12%所得稅33%

項目總投資項目取費標準計費數額預算金額(萬元)1土地成本(注1)671元/平方米112875平方米￥7,5752勘查及設計費50元/平方米138224平方米￥6913市政工程費￥3,2313.1管線配套費(注2)230元/平方米112875平方米￥2,5963.2小市政50元/平方米112875平方米￥5643.3圍擋費70萬元￥704建安工程費￥36,9844.1商業部分建安費用2500元/平方米67448平方米￥16,8624.2辦公部分建安費用2000元/平方米45428平方米￥9,0864.3地下停車部分建安費用2500元/平方米25349平方米￥6,3374.4小商鋪裝修1000元/平方米46992平方米￥4,6995景觀/綠化/道路工程費100元/平方米112875平方米￥1,1296人防/墻改基金/散裝水泥費31.5元/平方米112875平方米￥3567監理費用1.00%3,4,5項之和￥4018管理費用2.00%3,4,5,7項之和￥8119建設期利息3500萬元￥3,5009不可預見費3.00%2,3,4,5,6,7項之和￥1,261小計￥56,012單方造價(元/平方米)￥4,052注1按照中房環渤海公司與####市武清區規劃和國土資源局簽署的『####市國有土地使用權出讓合同』的金額，為7575.2萬元。注2包括電/燃氣/供熱/給排水/通訊依據對于宗地狀況及其他開發成本的預期，初步界定宗地的樓面熟地價為677元/建筑平米，商業部分建安工程費成本屆定為2500元/建筑平米，辦公部分建安工程費成本屆定為2000元/建筑平米，地下停車部分建安工程費成本屆定為2500元/建筑平米。配合其他經營及管理費用初定項目的單方成本為4052元/建筑平米。

項目預算金額(萬元)比例1土地成本￥7,57513.63%2勘查及設計費￥6911.23%3市政工程費￥3,2315.76%4建安工程費￥36,98465.95%5景觀/綠化/道路工程費￥1,1292.01%6人防/墻改基金/散裝水泥費￥3560.63%7監理費用￥4130.74%8管理費用￥8351.49%9建設期利息￥3,5006.24%9不可預見費￥1,2982.32%小計￥56,082100.00%

工程及操作進度分析依據宗地地塊現狀以及工程節點，工程分兩期建設，第一期工程包括一號地及四號地，第二期工程包括二號地、三號地、五號地及六號地。初步預估項目工程進度如下，不排除后期由于部分原因工程進度發生變更的可能。第一期工程：07年2月中旬項目開始動工07年4月上旬左右圍檔確定07年5月上旬招商中心啟動，招商人員可進場07年9月結構封頂07年11月下旬前完成外裝以及機電設備安裝07年12月中旬左右交付使用08年2月一期開業第二期工程08年2月中旬項目開始動工08年4月上旬左右圍檔確定08年9月結構封頂08年11月下旬前完成外裝以及機電設備安裝08年12月中旬左右交付使用09年2月商業街全部開業

2007-20082008-2009小計超市(出租)5,00005,000回遷(銷售)05,0005,000小商鋪(銷售)24,51522,47746,992餐飲娛樂(出租)5,9994,45710,456商務辦公(銷售)15,26230,16645,428地下停車場（銷售）13,29812,05125,349合計64,07374,151138,224上述節點均為依據項目宗地現有狀況及實際開發能力制定的初步評估，依該指標判斷，項目的初步招商期應在五月下旬前后，通過前期經營商戶積累將有利于推動后面的銷售進程。項目的銷售期（內部認購）將排列于招商期兩個月后啟動，該階段工作主要是為其后的正式開盤儲備投資客戶群，正式開盤應同項目封頂期配合。屆時尚有九月及十月兩個投資強銷期作為鋪墊，本案能夠擁有較好的銷售收益預期。租售時間節點預計2007.5—2009.3為本項目的招商階段項目計劃于2007年5月份開始進行招商階段的實施，在此時段的起始部分，其目的是將本案推向市場（銷售證尚未領?。料嘤趶V大商家及投資者面前，為下一步項目的進展作鋪墊；而后，進行廣泛的市場推廣，待項目一期主體結構封頂時段到達租賃的高峰期。

預計2007.7—2009.4為本項目的銷售階段銷售階段于2007年7月開始實施，遲于招商工作3個月。由于招商的先行，故在此階段，本項目在市場中已經有了一定的認知度，并積攢了一定數量的簽約客戶，待銷售證落實之后，項目正式進入銷售階段，在主體結構封頂時達到銷售高峰期，后期與招商同步收盤。租金收益預測位置指標2008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-2016四號地超市日租金（元/平米）1.201.321.361.401.441.491.53記租天數（天）365365365365365365365建筑面積（平方米）5000500050005000500050005000出租率100%100%100%100%100%100%100%年租金收入（萬元）219241248256263271279一號地餐飲娛樂日租金（元/平米）2.002.302.392.492.592.592.722.72記租天數（天）365365365365365365365365建筑面積（平方米）59995999599959995999599959995999出租率80%85%90%95%98%98%98%98%年租金收入（萬元）350428471517555555583583三號地餐飲娛樂日租金（元/平米）2.302.392.492.592.592.722.72記租天數（天）365365365365365365365建筑面積（平方米）4457445744574457445744574457出租率85%90%95%98%98%98%98%年租金收入（萬元）374389405421421442442租金合計(萬元）3501021110111701232123912961304

銷售收入預測物業類型列項2008-20092009-2010總計六號地回遷部分銷售單價(元/平方米)7000可轉讓面積（平方米）5000年銷售收入（萬元）35003500回遷部分銷售合計（萬元）￥3,500￥3,500物業類型列項2008-20092009-2010總計六號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)11000可轉讓面積（平方米）5506年銷售收入（萬元）6056五號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）11000可轉讓面積（平方米）6866年銷售收入（萬元）75537553四號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）10000可轉讓面積（平方米）12518年銷售收入（萬元）1251812518三號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）11000可轉讓面積（平方米）8915年銷售收入（萬元）9806二號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）11000可轉讓面積（平方米）1190年銷售收入（萬元）13091309一號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）10000.可轉讓面積（平方米）11997年銷售收入（萬元）1199711997零售商鋪銷售合計（萬元）￥24,515￥14,918￥39,433

物業類型列項2008-20092009-2010總計六號地商務辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4500可轉讓面積（平方米）10908年銷售收入（萬元）4909五號地商務辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4500可轉讓面積（平方米）7273年銷售收入（萬元）32733273四號地商務辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4200可轉讓面積（平方米）7271年銷售收入（萬元）30543054三號地商務辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4500可轉讓面積（平方米）11985年銷售收入（萬元）53935393一號地商務辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4200可轉讓面積（平方米）7990年銷售收入（萬元）33563356商務辦公銷售合計（萬元）￥6,410￥13,575￥19,985

物業類型列項2008-20092009-2010總計六號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500可轉讓面積（平方米）3691年銷售收入（萬元）554554五號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500可轉讓面積（平方米）2709年銷售收入（萬元）406406四號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500.0可轉讓面積（平方米）6066年銷售收入（萬元）910910三號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500可轉讓面積（平方米）5651年銷售收入（萬元）848848一號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500.0可轉讓面積（平方米）7232年銷售收入（萬元）10851085停車部分銷售合計（萬元）￥1,995￥1,808￥3,802項目利潤預測2008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-20162016-2017租戶租金￥350￥1,021￥1,101￥1,170￥1,232￥1,239￥1,296￥1,304物業費及運營管理費收入￥143￥405￥413￥421￥429￥438￥447￥456廣告位收入￥0￥100￥102￥104￥106￥108￥110￥113銷售收入￥32,920￥33,801￥13,041營業收入￥33,413￥35,327￥1,616￥1,695￥1,767￥1,786￥1,853￥1,872￥13,041減日常維護費用支出(￥271)(￥276)(￥282)(￥288)(￥293)(￥299)(￥305)(￥311)管理費用支出(￥80)(￥82)(￥83)(￥85)(￥87)(￥88)(￥90)(￥92)市場推廣費用(￥120)(￥122)(￥125)(￥127)(￥130)(￥132)(￥135)(￥138)營業稅及附加5.50%營業收入(￥1,838)(￥1,943)(￥89)(￥93)(￥97)(￥98)(￥102)(￥103)(￥717)房產稅12%租金收入(￥42)(￥123)(￥132)(￥140)(￥148)(￥149)(￥156)(￥156)銷售傭金支出(￥988)(￥1,014)(￥391)成本(￥21,507)(￥28,242)折舊(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥4,071)利息支出(￥1,750)稅前利潤總額￥8,568￥1,462￥592￥649￥699￥705￥752￥759￥7,862所得稅33%稅前利潤(￥2,827)(￥482)(￥195)(￥214)(￥231)(￥233)(￥248)(￥250)(￥1,108)稅后利潤￥5,740￥979￥397￥435￥468￥473￥504￥508￥6,753前三年累計凈利潤￥7,116萬元項目稅前凈收益率39.36%項目稅后凈收益率29.02%

項目現金流預測2007-20082008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-20162016-2017租戶租金￥350￥1,021￥1,101￥1,170￥1,232￥1,239￥1,296￥1,304租戶定金￥88物業費及運營管理費收入￥143￥405￥413￥421￥429￥438￥447￥456廣告位收入￥0￥100￥102