第三章城市土地市場情況第四章連云港房地產商品房市場發展情況………第五章連云港商業地產市場情況第六章市場問卷調查情況第十一章項目客戶群定位……………第十二章項目形象定位………………第十三章項目開發節奏建議…………第十四章項目規劃定位建議…………第十五章項目景觀定位………………第十六章裝修標準建議………………第十七章設施配套建議………………第十八章項目商管/物管定位………………………第十九章項目價格定位………………第二十章項目銷售模式建議…………第二十二章項目營銷策略建議(略)…………………7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。全年完成12個鄉鎮(街道辦事處)區劃調整，其中涉及灌云縣3個，灌南縣7個，新浦區1個，連云區1個。2005年底，連云港市轄3個區、4個縣，共有56個鎮、31個鄉、14個街道辦事處，三、城市經濟情況收入分別達到10006元、3869元。三產結構中第二產業達44.2%,第三產業比重達35.3%,說明整個城市發展全市戶籍總人口為472.18萬人。市區人口70.17萬人，增長5.33%,其中連云區人口增長最快，增幅達12.71%。全市總戶數為136.29萬戶，平均每戶人口3.46人。部分居民乃至5口以上。五、城市發展計劃●到2010年，全市地區生產總值突破1000億元●人均地區生產總值達到20000元以上●三次產業結構調整為11:53:36;●城市化水平達到48%●中心城市人口突破100萬人，建成區面積達到100平方公里以上；●農民人均純收入超過5600元，年均增長8%以上；●人口規模達到500萬人，人口自然增長率控制在8%以內。(1)新亞歐大陸橋的東橋頭堡。(3)江蘇省城鎮體系一級Ⅱ類中心城市，淮海經(4)江蘇沿海區域性國際商務中心城市縱一橫”兩條城鎮發展軸：“一橫軸”指隴海鐵路和連云港-霍爾果斯高速公路的徐連城鎮發展聚合軸連云港段；“一縱軸”是指連鹽通(沿海)高速公路和規劃中的沿海大鐵路青島一連云港一鹽城段以及沿海港口群體構成的連通(1)連云港市區為市域城鎮體系的一級城市，也是城鎮體系的核心和中心(3)市域城鎮體系的三級城鎮是市域內5個重點中心鎮。它們分別是贛榆(4)市域內的一般建制鎮為市域城鎮體系的四級城鎮，市域內至2020年不再設鄉的建制。(市區)、徐連城鎮聚合軸(東西軸)和連通城鎮聚合軸(南北軸)。市化水平46%;人口達到89萬。2020年城市化水平55%。人口達到108萬，中心城區115.17平方公里。連云港2006年——2007年土地出讓情況地塊座落土地面積地塊編號地塊座落土地面積民主路北、鹽河北路西廠區棚戶區連眾西地塊塊東華蓋山東側地塊(B地塊)解放西路南(電影公司及周邊)華蓋山東側地塊(A地塊)路南新港城大道南(B地解放東路東(原玻璃二廠)新港城大道南(A地路南黃河路北路東昌圩湖西、花果山北路東長江路北、蝙蝠山東路北洋學校北路東西小山周邊地塊南(師專通灌校東南(師專蒼梧校水島地塊09-3、路北造觀海路西原海棠冷庫地塊板橋安置小區地塊馨鑫小區B地塊中華東路1#樓改造地塊中山西路南側原地塊外運車隊及東側地塊東側地塊五洋路南、經六路西側地塊)新光路北、經八路東地塊地塊)中山西路世紀花園南側地塊)隴海鐵路東、隴海花園北電培訓中心東地幸福路西、新海路東民主路北、鹽河北路西(01-13—B地塊)(01—13—A地塊)(01—12—B地塊)(01—12—A地塊)大港路北金山橋學校西A地塊(01-10—B_地塊)平山轉盤東北側(01-10—A地塊)塊B地塊連島安置小區東化工廠)行北平山轉盤西北角書店北緣小區西半山公寓地塊四號地塊叉口地塊路以北連云港經濟技術開發區大港路南、平山路東猴嘴街道辦事處海濱路西廠西連云港經濟技術開發區新光路南、中華路西連云港經濟技術開發區242省道東、堿廠南路南路西連云港經濟技術開發區大港路南、平山路東連云港經濟技術開發區機關生活區南連云港經濟技術開發區蝙蝠山南側連云港經濟技術開發路東道南朝陽沙河口加油站堅持正確的輿論導向，我市房地產市場供銷相對穩健。住宅銷售價格穩中有升，1.供應情況2006年前三季度，連云港市商品房批準預售面積105.85萬平方米，較上年同期增長38.50%;其中，商品住房批準預售面積75.05萬平方米，同比增長商品住房新增量月度走勢情況如下圖所示：2.銷售情況2006年前三季度，連云港市實現商品房實際登記銷售面較上年同期增長35.95%;其中，實現商品住房實際登記銷售6483套，實際登記銷售面積72.15萬平方米。3.供銷對比情況2005.1～2006.9連云港市商品房上市總平均銷售率為56.83%,商品住房上市總平均銷售率為69.66%。2006.1～9月上市商品房平均銷售率為44.85%(不含06年以前上市商品房銷售情況),商品住房平均銷售率為53.44%。1.不同面積段商品住房的供銷結構下圖為2006年1～9月份不同面積段新建商品住房的成交占比情況：1～9月份，不同單價段商品住房的成交結構1.成交均價2006.1～9月，我市商品房的平均成交價格為2935元/m2,較去年同期5.19%。其中，商品住房的平均成交價格為2737元/m2,同比上漲10.85%.3、先前眾多商家提出8%,乃至10%的投資回報率，而目前商業地產投資回6、至目前為止，很多商家并未完全關注商業管理的作用，隨便請些人員進行商業管理，導致經營不善及混亂，最終導致商家撤場，招商、運營失敗。在房地產行業中，商業地產屬于一門最具發展潛力的行業。在從事商業地產銷售中，如何避短揚長，如何從目前的商業環境中突穎，如何與同類市場進行有效錯位競爭或者直接競爭?此必須詳細了解客戶的需求動向，最大程度的引導客戶投資，打破先前的商業地產的不成熟的運作模式，在最短時間內達到效益最大化，一切均從市場角度出發，提高銷售勢能，挖掘最大銷售力，激發客戶投資購買欲望。連云港商務公寓情況，連云港最早商務公寓以及寫字樓產生時間于2002年，如連云港華聯對面的雙塔建筑，至今為空置狀態。其他商務公寓銷售均比較成功，特別是墟溝幾個中大型商務公寓銷售比較火暴。2003年至今，很多商務公寓采用精裝修形式，提創酒店式公寓銷售，剛上市之際，銷售比較好，主要針對投資型客戶。近年來，隨著房地產發展越來越快，消費者購房更加理性化。目前連云港市場尚無一個可針對參照性的商務公寓，從本項目自身情況來看，若大個商業體量，且聚集眾多商家，本項目可適量開發商務公寓，宜商宜住，較為適合商業地產的配套。自連云港房地產市場發展以來，該地產業態反饋情況●問卷調研原理與思路●體系與方法研樣本量為1200份，在新浦、連云、海州三地進行調研執行。調研樣本量分布樣本量有效問卷數廢卷數有效問卷率平方米占總體量21.89%,說明連云港大部分居民的生活水平屬于中流水平，那從第一提及知名度來看，紅星美凱龍知名度最高，達24.53%,其次是國際商貿城，占12.83%,此調查屬于開放式調查，那么,在消費者市民心目中，紅從提示性知名度來看，紅星美凱龍知名度最高，達24%,其次是興隆裝飾城，占17%,紅太陽家具城占16%,國際裝飾城市場影響力仍不夠大。的僅8%。一個裝飾市場的好壞，經營狀況如何，關鍵還是在于市場對消費者的影響力如何?這在后期產品包裝中，需要重整包裝。最常去裝飾城/家具城分析40-20-0-國際商精品裝紅太陽紅星美興隆裝海州裝八一裝繁榮裝其他貿城飾城家具城凱龍飾城飾城飾城飾城分析：從上圖可以看出，前往紅星美凱龍的消費者占總量的37.26%,其次是興隆裝飾城，占19.7%。六、選擇裝飾城/家具城的影響因素分析選擇裝飾城/家具城的影響因素分析選擇裝飾城/家具城的影響因素分析裝飾城/家具城的規模購物環境裝飾城/家具城交通的方便程度工作人員售前售中售后服務質量裝飾城/家具城的信譽產品品種的多樣性產品款式的新穎度從上圖可以看出，影響消費者消費的最大因素在于產品質量，占26%,說明消費者屬于理性消費，符合連云港市當地目前的消費水平，其次是價格，那么價格所決定的即為產品檔次。從中可以看出，消費購物一看質量、二看價格。在后期商業宣傳中，此必須作為重點，關注產品品牌，同時關注產品的檔次。40-30-0-滿意，符合本較滿意，商業不滿意，商業其它木業板材藤藝9地板櫥柜家具家飾燈具燈飾床上用品沙發布藝陶瓷潔具油漆涂料工藝品鐵藝型材裝修總預算分析25-25-20-0-1萬元1-2萬2-3萬3-5萬5-7萬7-10萬10-1515-2020萬元25-25-20-0-0.5萬0.5-13萬元以上萬元萬元萬元萬元購買家具預算分析30-30-25-20-0-10001-15001-20001-25001-30001-40000元以內10000元15000元20000元25000元30000元40000元以上裝修產品獲知渠道分析互聯網互聯網建材/家裝展會電視廣告23%朋友介紹電臺廣播公交車上的車體廣告報紙媒體路過看到戶外(燈箱路牌)廣告連云港新聞綜合頻道收視時間段分析連云港新聞綜合頻道收視時間段分析22:00以后國際商貿城知名度分析到本案購買裝修材料意向分析非常愿意比較愿意說不準不太愿意25-20-公務企業軍人事業企業企業私營個體醫生自由教師離退其他職工單位高層中層業主工商工作管理管理戶人員人員人員職業者休人員0-800元801-1201-1501-2001-2501—3001—4001—5001元以下1200元1500元2000元2500元3000元4000元5000元以上過二、本案進駐意愿分析40-20-0-打算不確定在通過對被調查者進行本項目的宣傳介紹后，58.55%的群體，是有進駐本案經營的意向。只有13.82%的被調查者是不打算進駐本案經營。另外27.64%是不打算進駐原因分析再擴大說系列126.19%11.90%9.52%2.38%7.14%26.19%往其他地舊市場沒區發展有拆另外也有11.9%的客戶，因為在國際商貿城(老振興市場)中有攤位，而目對商城不了解對價格政策等不了解裝飾城太多店面足夠，不想擴大連云港市場不景氣資金不足對商城不了解對價格政策等不了解裝飾城太多店面足夠，不想擴大連云港市場不景氣資金不足 40-30-20-0-求最大，達到了42.28%;其次為50—100平方米和200—300平方米。這些是經營商場分割式商鋪(即產權式商鋪),以滿足例如家具類業態的進駐需要。在樓層進駐意愿分析表中可以看出決大多數的經營戶都希望能進駐一層經營，其比例占到了88.41%,其次有11.23%的經營戶愿意進駐二層，只有0.36%的浦現存的老市場都是單層商鋪(例如興隆裝飾城、國際商貿城即老振興市場),假如將三層打造成特色專業街區有40.94%的經營戶表示愿意進駐，但仍有在購買經營意向分析中可以看出有69.35%的經營戶打算單純租賃經營，打算單純購買經營的只有10.34%,還有7.28%的經營戶是打算購買一部分再租賃一部在所有經營戶中還有13.03%表示不確定，原因分析如下：看面積，2.27%不了解市場情不清楚價格，況，29.55%□看資金情況■不了解市場情況□不清楚價格□看地段■看面積A9、商鋪購買面積意向分析020-5050-100100-200250-100平方米占到了33.76%。這些面積的跨度從50-200平方從建筑格局需求意向分析中可以看出需求單一層的較多，其次是門面加樓上理念，所以這樣的商鋪在當地銷售將存在較大的困難。(單位：元/平方米)1000以1001-1501-2001-2501-3001-3501-4001-4501-5001以在上面圖表中可以看出購買價格承受度分析中，價格主要集中在2000—4000元/得出的價格為3000元/平方米【具體算法：2250×14.79%+2750×12.43%+3250×17.75%+3750×13.61%)/(14.79%+12.43%+17.75%+13.61%)】。這是客戶定價□地段■價格□開發商的□項目交通■優惠政策□市場的規■地區的經□賣場規模■輻射區域■商業管理■以后物業圓購物環境■其它40-30-20-0-其中最關心的因素地段價格開發項目優惠市場地區賣場輻射商業以后購物其它商的交通政策的規的經規模區域管理物業環境實力條件模濟發內消公司管理展情費者的市與服況的購場運務是買能營能否到力力位20-0-不需要40-租賃還是購買倉庫分析租賃倉庫購買倉庫在調查過程中基本上所有的經營戶都不愿意購買倉庫，愿意購買的群體只有0.92%可以說是微乎其微。因為在連云港地區幾乎所有經營戶的倉庫都是租賃的，對他們來說購買倉庫會占用他們較多的資金。十四、倉庫需求面積分析40-20-2-2.5倍2.5-3倍3.5-4倍卜0.5倍以0.5-1倍1-1.51.5-2倍2倍040-20-0-5以下40-40-(單位：元/平方米)30-20-0-1000以下40-20-0-大市場型專業市場一站式購物中心型市場40-20-0-不需要其他需要商務公需要單身公不需要其他公從商務公寓或單身公寓需求分析中得知，有84.81%的經營戶是不需要商務公在當地的很多經營戶都是連云港(新浦)當地人基本上都有自己住的地方，只有商城必備硬件設施分析□消防系統■停車場□倉庫□電子監控自動報警■電子交易平臺□手機信號放大系統□辦公自動化系統■統一電子配送調度■內部銀行及統一收圓導購系統■其他40-20-0-在市場統一宣傳、統一管理、統一經營的接受程度分析中可以看出有86.91%推廣不深的一種理念，在當地尚有挖掘的余地。40-0-是20-40-20-0租賃的購買的在所有調查對象中有62.77%的人為連云港市區人，還有37.23%的人為連云港的一部分人的商鋪是自己購買經營的。25-20-0-注：以上X軸數字代表如下：(單位：元/平方米·天)1下82934567通過以上的分析可以看出，租金價位主要集中在0.3-0.6元/平方米·天，其中最多的為0.4-0.5元/平方米·天，占到了24.22%。可見在當地租金價格是比較便宜的，可能會在影響到銷售價格，造成投資回收期過長，降低投資者的(四)、經營狀況分析在經營狀況分析中可以看出整個連云港地區的經營狀況還是比較好的，整個市場還是有很大的發展空間。特別是本案靠近生意最好的老市場，是很有市場空(五)、租金支付方式分析季度支付半年支付一年支付40-20-0-江蘇地區總代理連云港總代理普通經銷商進行過哪些投資行為分析期貨債券住宅商鋪黃金成長其他期貨債券住宅商鋪黃金成長其他對投資商鋪感興趣分析0感興趣不感興趣有87.63%的被訪問者對商鋪投資比較感興趣，這是個比較樂觀的數字。三、是否購買過商鋪分析購買商鋪用途分析0自己經營做投資生意先做投資以后自己經營購買商鋪類型分析商場分割式商鋪獨立門面式商鋪獨立門面式商鋪類型分析門面加樓上共兩層門面加樓上兩層共三層單一層六、購買商鋪面積意向分析購買商鋪面積意向分析30-0-31-6061-9091-120121-150151-180181-210211以上30以內40-20-購買商鋪承受單價分析(單位：元/平方米)(單位：元/平方米)30-20-0-3000以下3001-40004001-50005001-60006001-70007001-800040-從中可以看出，69%左右的投資者，所能承受房價在4000元/平方米以內。八、購買商鋪承受總價分析25-20-0-10以內10-1515-2020-2525-3030-3535-4040-5050以上接受投資回收周期分析0-8-10年10—12年12—14年16年以上8年以下40-0-較滿意不滿意滿意其它所占比例床上用品櫥柜藤藝工藝品鐵藝■需要■需要不需要互聯網建材/家裝展9%電視廣告朋友介紹電臺廣播公交車上的車體廣告路過看到戶外(燈箱路牌)廣告其他其他連云港影視綜藝頻道連云港新聞綜合頻道連云港公共頻道22:00以后22:00以后22:00以后9%習慣性接觸報紙及其他媒體分析其他產品推介會參加意愿分析會參加不會參加其他是否認可按市場區域劃分業態40-30-20-0-對是否贊同市場統一招商、統一經營、統一管理40-0-既不贊同也不反對非常贊同不贊同贊同職業分析20-個體私營企公司，公司，機關，公職人專業技自由職其他戶，小業主企業管企業普事業管員術人員業者企業主理干部通員工理干部30-40-20-4.12%0-1萬元以1～2萬2～3萬3～4萬4～6萬6～8萬8～10萬10萬元人均收入達2-3萬/年占總體諒的34.02%,那么個人承受總房款額為30萬左右家庭人均收入達3-6萬/年占總體諒的39.18%,那么個人承受總房款額為36萬第四章本項目基本情況(略)便利，連云港長途汽車站、火車站均于2公里左右。項目總建筑面積約11萬平優勢機會威脅實，本案周邊四方鋼材城的搬遷，新鋼材市場的建設，老裝飾城的原址重建，※距本案不遠的廣開置業所建的建材裝飾城與本案在建設時間上，建筑體量，建議：●消費者最關注的還是總價和投資潛力，對于品牌的觀念尚未打開。□商業定位目標：根據第一部分對連云港市區家居裝飾業商業市場環境分析，鑒于本案達10場經營功能定位為——3.定位優勢口整體定位綜述：●購買商鋪目標市場定位：●以投資為主要目的的商鋪投資者連云港市區個體小老板年齡在35歲以上，中高等文化知識背景，具有較強的經濟頭腦，家庭年收入在5萬元以上，投資意識較強。預計這部分客戶群占這部分目標群體年齡在40～50之間，高等文化知識背景，家庭、個人事業●以經營為主要目的的家居裝飾業商戶●經營類型消費群體定位這部分消費群體主要分布在連云港市區及市區附近的鄉村(鎮)等，其購買根據連云港市區家居裝飾業商業業態結構布局，綜合連云港市區城市化規劃建●項目目標買家定位與分析考察對象是“人”,一是項目的開發者，以此來判斷項目是否能達到他們所期望中檔次的購物環境及經營的同質性，令眾多有實力的商家不易出高價選擇該項不管是購房客戶目標群體還是租賃客戶目標群體，方向均以連云港市區為售總價控制在5萬—30萬不等。第九章低端商業房有一定升值性具有很低端商業房00※商業配套齊全高檔※建筑風格新穎別致……C、導入商業繁華景象：通過宣傳推廣，營造黃金商業地段氛圍D、創導現代商業規劃設計：為市民及行人提高休息場所，促進商業消費。創造成本剩余價值的途徑是成本向中端標準看齊(質量不降低的前提下),多利用政策，節約成本，再通過嚴格的成本控制開發，一炮打紅，不管在經營種類上或時間上均進行錯位。因本項目體量達11第一種方式(兩期開發)開業，不影響后期開發。時間為6、7月份動工，10月份開盤。二期開發6萬平方米，位于市場內部。位于11月份動工，春節前開盤。第二種方式(三期開發)一期開發3萬平方米，位于市場外部形象，時間為6、7月份動工，10月份二期開發4萬平方米，位于市場內部靠近老市場。位于11月份動工，春節三期開發4萬平方米，位于市場內部靠近河。位于2008年3月份動工，52)從成本角度來說，留給本案的調整空間在100元/平方米單位造價成本以5)以主要目標市場(客戶群體)定位作為業態配比的主要依據；整個大型商業，以8×8米柱距進行設計，局部以6×6米。項目單體開間為8米，后進行分割，以4米開間為主。項目進深與開間配比不得超過3:1,盡量控制在2:1左右。商業內部以背靠背商業體進行設計，單間商鋪開間4米，進深8-12米，盡量控制在10米左右。整個商業體，大型商業體建筑控制在口，便于銷售中的靈活調整。主體大型商業建筑，一層層高為4.8-5.1米，米；根據商業業態，設計個別幾棟所有層高均在4.8米以上(主要便于燈具主體項目想象設計，主體項目想象設計，簡約且具有現代感B.鋪面12cm玻璃窗和玻璃門；D.獨立電表商用項目的主要配套(在銷售中，此將成為整個市場的一大賣點)專業市場大型商廈硬件配套大型物流停車場、智能化保安系統、消防系統、電子商務平臺、電子通訊系統、大型倉庫、大型計量工具等中央空調、智能化保安系統、消防系統、等軟件配套物業管理、商業管理、運輸管理、商務服務、組織行業協會商會等物業管理、商業管理、租賃服務中心等二者都是商鋪推廣的重要構成，對商鋪投資者的購買決策有舉足輕重的作用，因(1)就項目樓宇結構設計設備配置和功能分(5)參與工程驗收(6)擬定管理文本(7)擬定管理公司財務預算(8)確定管理費用標準(7)擬定管理文本●附近商業租賃情況裝飾城名稱經營產品店鋪面積(平方米)租金(元/天/平方國際裝飾城潔鋁塑板國際裝飾城生活家地板國際裝飾城宏耐地板國際裝飾城米闌墻紙國際裝飾城油漆國際裝飾城塑鋼國際裝飾城樓梯國際裝飾城樓梯國際裝飾城地板國際裝飾城地板國際裝飾城地板國際裝飾城木線國際裝飾城樓梯國際裝飾城門國際裝飾城扣板國際裝飾城地板國際裝飾城國際裝飾城國際裝飾城國際裝飾城國際裝飾城瓷磚國際裝飾城油漆國際裝飾城櫥柜國際裝飾城櫥柜國際裝飾城陶瓷國際裝飾城地板國際裝飾城玻璃國際裝飾城地板國際裝飾城油漆國際裝飾城地板國際裝飾城地板國際裝飾城地板國際裝飾城地板國際裝飾城木線國際