“城市碧園”的設想發展市一個集公寓、辦公、學生公寓、住宅與商業為一體的綜合性社首先，在市、城北區一直是文化中心，城市碧園項目周邊學府云集，項目第一大學府——XX大學，并且，城北區還有職大、此所帶來的文化氛圍絕對是其他城區無法比與的。古代孟母三遷只為望子成龍的典故一直始終是業主在置業時考慮得比較多的問題，而城市碧園作為高尚文化住宅區的定位便順應其次，城北區的商業還不成系統，區配套舊，與整個市商業發展的上升趨勢形成較大的反差。作為項目建設中重要的一個環節——商業廣場的建設，將會在未來幾年將城北區的商業環境提升一個檔次。在未來，城市碧園完善的商業商務配套將不單單覆蓋小區本身與附與此同時，城北區作為市新興技術產業的集合地，在經過長時間的沉淀后，正在加快發展司也會在依托“學院科技發展路線”這一前提下得以壯大。因此，作為高新技術代表的城“城市碧園位于市城北大學路與明秀路交匯的西北角。從城市的功能劃分上，該區市市中與營銷不同，廣告推廣的客戶群體不應針對特定的目標群體，就好像在對“城市碧園”進行整合推廣的過程當中不可能在報紙上打出“教師的專屬領地、白領的完美家園、新時代大學生的新生活選擇”等等特定口號。因為廣告宣傳中特定的宣傳對象雖然能夠清楚的表達出樓盤整體定位，但同時也流失了一部分的小者。當然，在以往的樓盤廣告中出現過這樣的情況，但那是由于項目市場定位群體的獨立性、樓盤特點的單一性決定的。針對城市碧園項目的綜合性與多樣性，在廣告整合推廣當中只針對“城市碧園”項目自身功能進行文教、周邊配套。并且，該客戶群體在選擇時會對自身經濟的承受能力與生活居住習慣作這各消費群體嚴格來說不屬于房地產消費群體的一部分，應該說時房屋投資者的下一等級消費群。但在廣告推廣當中，其對項目的影響力非常的大，并且具有廣泛的社會輿論傳播項目周邊樓盤基本上以為多層住宅，在配套功能上有很大的局限性，僅僅為小區部日常生簡單的說，城北區的整體功能配套先天不足，限制了周邊樓盤的發展，業主居住在城北區無論小區本身品質如何的好，都得面對事實——買水果要去農貿市場里擠，買衣服要開車城市碧園項目的發展與周邊樓盤開發形成一種互利的關系，城市碧園的成熟區域配套建設能夠為入住城北區的業主提供完善的服務，而周邊樓盤品質提高的同時也廣告是整個房地產市場開發的重要組成部分，所以廣告必須適應市場環境，因此開展廣告活動，具體策劃廣告戰略，必須首先考慮廣告環境，根據項目確定的市場圍，經過近段時間在對市地產市場進行的深入調查，與對廣告市場進行的全面調查，我們了解到市房地產市場前景廣闊，廣告活動空間極大。今年以來，與其周邊不斷推出新樓盤，無論在總體規劃、配套設施、營銷服務等方面，都比以前的房地產開發有了綜合水平的提高，可以說是半年一個樣。各個項目因為贏得市場銷售份額，除自身硬件設施外，對樓盤的價格，付款方式等方面都絞盡腦汁出新招，并且從廣告宣傳上反映出來，市的各大報紙和電視臺廣告在這個前提下，如何實現對廣告推廣過程中的各個環節的控制就顯得非常重要。廣告推廣策劃和所有的策劃相同，創意不是最重要的，如何在整個項目中實施合理的機動，如何針對市場的變化制定策略，做好階段性的計劃安排才是重中之重。在針對城市碧園目前市場B牽制對手，通過一切可能的廣告手段來延緩競爭對手的市場機動。如推廣活動的安排D當城北住宅與商業市場由于各種原因不能形成的時候，很可能有一部分樓盤會受到很各個階段在時間上是很難進行準確劃分的，所以，在此處提出僅僅是為了方便廣告的計劃安排，具體的實施還因根據房地產公司和策劃公司提出的各種方案來進行調整。同時，這五個階段又是每個樓盤都必須經過的過程，所以在容上都大致相同。但是前文提出的信息流理論將在這一階段實施，以控制整個推廣的準確性，并且最大程度降低無用廣告的投放第一階段，市場導入期：該階段最重要的就是在樓盤開始正式銷售以前，向廣大消費者樹立樓盤的形象廣告。針對城市碧園項目，導入期主要是集中向消費者樹立城北區新興商業第二階段，介紹期：該階段工作重點為通過廣告宣傳達到良好的部認購率，為即將到來的第三階段，市場引爆期：推廣過程中廣告投入量最多的時期，并且多為媒體廣告為主。從前段時間市場推廣中獲得的信息在這一環節中將得到充分的應用。以求最大程度的達到廣第四階段，保溫期：每個樓盤在第一階段銷售與第而階段銷售的過度過程中都必須保持銷售的連續性，所以該階段的廣告推廣著重與對樓盤二期銷售過程中亮點的挖第五階段，掃尾期：嚴格講，在整個樓盤項目推廣過程中掃尾不單獨進行劃分，但考慮到城市碧園項目包含功能較普通樓盤多，所以在推廣上開發商提出階段性銷售方案，基本上每個銷售階段為一個月左右。如果是按照銷售任務銷售容分配，整個推廣周期為一年的話，則每個銷售項目的推廣周期為四個月。但是因為銷售周期全部有銷售的具體容，所以在周期的劃分上有很大的難度。比如導入和升溫期就很難區分。所以無論是平面推廣或者其次，對總的項目銷售周期也做同樣的推廣劃分。也就是說，在每個單獨銷售的項目中都包含著形象宣傳、銷售策略宣傳、活動推廣三部分組成，而在大的方面，每個項目的整體上也遵循形象到銷售到活動推廣這一步驟。具體年度安排見表1注釋：以上月份非自然月，而是以銷售周期所包含月份為時間周期。具體與項目策劃公司因為城北區是市的文化中心已經深入人心。同時，山水碧園房地產公司在市也有非常高的知名度。所以在廣告推廣當中，對住宅的宣傳因為對其他對比樓盤住宅銷售與推廣的牽制例：“城市碧園為您找來168位教授做鄰居”突出社區有眾多高級知識份子建居住，一來提升整個樓盤的形象，其次也在無形當中限制B文化公寓：與住宅宣傳相似，公寓本身的文化主題在很大圍上已經得到認同。但與住宅宣傳上，公寓的廣告推廣最大的難點是如何讓投資者對樓盤的投資前景充滿信心。所例如：“年輕不再流離失所，年輕不再寄居屋檐，年輕不再束縛生活，年輕不再錯過私有空間——城市碧園高層公寓”C文化商業：這個環節是整個項目中的重點，并且也是項目推廣過程中的難點。因為在城北區商業氛圍不濃，同時人們對區商業的必要性了解不足。可以說對城市碧園中的商業例如：“這里是華連的選擇，這里是大洋的選擇，這里是沃爾瑪的選擇，這里是您的選擇嗎？”不知名————》了解————》輿論形成————》社會導向認可————》熟識——廣告創意在廣告定位確定后，圍繞廣告主題的深化，藝術化和主體化而開展的，根據“城形象片：突出項目高品質定位，圍繞“城市碧園”項目市場定位，用生動的畫面表現未來物業管理、首期發售與公司介紹容，是對項目總體規劃理念的介紹。該片是以銷售為主要新聞片：以新聞的形式報道“城市碧園”項目開發中的奠基慶典，封頂等活動容，向消費間不會太長，注視時間非常短，所以要求廣告效果、廣告表現形式上簡單明了，突出主題根據電臺廣告聲音消失快，不易被人記憶的特點，在廣告的創意上要求簡單明了，并且針主要突出項目的名稱、項目標志，通過項目標準色和輔助圖形加以表現形式獨立的視覺藝針對“城市碧園”項目的目標客戶情況，依據高性價比和創品牌的因素，項目廣告整合推的日發行量足以形成大圍的宣傳攻勢。所以在各個樓盤宣傳過程當中，南國早報必然是首選車身在市，不管是否乘坐均會看到公共汽車的身影，并且，車身廣告費用為一次性投入，相對費用低，保持的時間又長，所以建議在市主要公交線路上與各城區開往市中心根據目標所在區域，試銷階段宣傳重點放在項目所在區域。進入到銷售后宣傳工作將在市中期以軟性宣傳為主，硬廣告減少密度，同時補充前段廣告訴求點上的不足。在最后階段與其他項目不同，城市碧園在整個規模上處于中等規模，但其對區域房地產結構又有著相當大的影響，所以在推廣策略中不能與超大盤一樣，在開盤階段就投入巨大的廣告量，以求短時間實現銷售的量化。但是，也與其他純住宅區或小規模商住區的銷售廣告投入以硬廣告初期大量投入也不同，城市碧園項目的周期與銷售對象較多。所以在推廣的策略上講求動靜結合，多點出擊的方式。以一種自上到下的宣傳方式進行推廣。以下面作出的整體廣告推廣，報刊廣告計劃為例，在廣告投放的過程中，一開始沒有選擇《南國早報》做開而其中有很大一部分讀者在社會上具有相當強的輿論引導性。所以在廣告的一開始只是以一種軟性新聞的形式進行宣傳。力求在正式形象與銷售廣告投放之前在消費者當中樹立一種比較高的形象，而這種形象的樹立正是因為前面提到的讀者群體帶來的輿論引導。而在思路在推廣過程當中也占有相當的重要性。在對上面幾個方面的分析總結后，我們對城市周期四一個月針對性媒體投放掃尾總推廣費用的10%4.1推廣活動思路推廣活動在每個樓盤項目，或者是任何商業宣傳當中都必不可少的環節。但在過去很多的推廣活動當中，廣告推廣公司過多的考慮大場面，大手筆的活動。意圖在活動進行過程當中盡可能多的產生新聞性話題。但在實際的操作過程當中，很多推廣活動對樓盤的意義卻A簡單：活動越復雜，其所涉與到的問題就越多，如安全、輿論引導等等。所以在推廣B與樓盤功能緊密結合：推廣活動的意義就在與對樓盤整體形象進行宣傳，而不是一味C有輿論傳播性：在消費者參加推廣活動的前能夠對活動本身產生深刻的了解，在活動4.2推廣活動安排的延續。在通過對項目的具體分析與周邊樓盤廣告活動推廣的對比后，認為城市碧園的活動推廣應把重點放在形象的大圍宣傳，與一定圍銷售推廣活動。所以在活動的安排上以兩中活動形式為主，即大圍論壇活動與一定圍的建筑展示會。具體安排見表4周期一二月銷售宣傳活動城市碧園公寓建筑展示會信息流理論是最近由航天航空大學計算機博士唐江生提出的。即，信息在傳播過程當中費用、信息終端接收費用、信息傳播效率與接收效率等多方面因素組成的數學建模。這一理例1：具性價比的。而網絡的價格也是非常的地，但是接收過程中要求客戶必須有電腦，于是在接受費用的投資上就成了幾項信息傳遞過程中最昂貴的一項。而其他信息傳遞方式中也有例2：從上面的表格可以清晰的看到，當信息流量集聚增加的時候，和報紙成為了最具有價格與性能優勢的媒體。如果依然使用原來的信息傳播方式的話，那就意味著要求傳遞放有大量的設備，同時，信息的接受方也必須有接受設備。同時，在網絡傳播這一環節中，終段接報紙、電視媒體成為了首選。因其費用隨信息量增加而價格增加也會顯現出來。這就是為但當房地產項目中出現了少量的銷售滯銷，有或者需要對特點小圍的群體進行宣傳時報就算是在銷售的熱期，多種信息傳播方式的結合一來能夠達到好的銷售效果，二來也能最在廣告推廣的過程中是否在一個宣傳階段對全部消費群體進行廣告宣傳以引導消費？在項目功能單一、銷售周期銷售對象成分不多，的情況下可以對群體的宣傳，但根據城市碧園項目中的功能劃分，在廣告推廣過程當中就不得不對信息的傳播對象進行捆綁。但城市碧園項目周期所包含容各不相同，如第一周期銷售住宅、第二周期消費群體的消費意愿傳達給B類消費者，以達到讓B類消費者達成一個認識，即投資行為售樓部是銷售活動的重要場所，是物業展示的窗口，引導客戶認識樓盤的重它的設置藝術是樓盤形象代表和物業價值的體現。因此，在銷售部的設置上要引起充分的（2）模型區：總體模型、園林模型、單元模型、戶形展示圖（1）工作服（2簡潔大方3）以暖色調為主。秋冬季工作服（4）、春發展商實力與形象包裝：設計、撰寫與制作專業形的公司簡介，配合辦公現場的裝飾。并且能夠在員工的服飾、素質、態度等方面間接表現出作安排計劃中只對銷售過程中的部認購到開盤后的一段時間進行工作的安排