飲品店店面選址手冊成本收入分析(cost/revenue)核心區位分析(caredistrict)城市市場評估

(city)

店鋪便利性分析(convenience)競爭分析(competition)店鋪選址5C模型5C模型是選址的系統科學模型,其理論模型闡釋了選址考察的系統要素,核心亦即最終歸一的成本收入分析直接表明了擬建店的未來可能盈虧狀況。城市市場評估依據2007年初統計的全國人均零售額高于全國平均值的城市與人口的對比分析考察二三級商圈重點考察次級商圈重點考察主級商圈重點考察核心地段考察區級商圈20000元以上100萬以下100~300萬800萬以上5800~10000元10000~15000元南通、柳州、揚州、秦皇島、蕪湖、惠州、泉州、

盤錦、德州、黃石、臺州、銀川300~800萬15000~20000元西安、哈爾濱、長春、

石家莊、昆明、蘭州、唐山、南昌、貴陽、吉林、合肥、汕頭、南寧、洛陽、東莞

、江門、大慶、濰坊中山、紹興、威海湖州、金華、舟山鄂爾多斯、嘉興天津、沈陽、成都大連、青島、太原鄭州、長沙、淄博烏魯木齊、福州包頭、佛山、常州煙臺、海口、鎮江呼和浩特濟南、杭州、廈門蘇州、寧波東莞、珠海南京、武漢無錫、深圳廣州上海、北京城鎮人口人均年度零售額核心區位分析（商圈）商圈構成商圈類型距離時間人流率主商圈核心商圈500M7~8分鐘50%~70%

次級商圈次級商圈1000M15分鐘左右20%~30%第三商圈邊緣商圈1500M20分鐘左右10%~20%商圈文化特點

文化是一個商圈的標示符。商圈的文化既是該區域消費者消費意識的反映，又是引導消費者消費習慣產生的重要因素。能否同飾品消費的時尚特點相契合，決定了在該商圈經營的困難和風險程度。餐飲消費文化大眾娛樂文化旅游消費文化地方社區文化商務貿易文化安全系數商圈的界定（商圈理論中多數研究者認可）考察商圈時，以擬建店為中心，半徑500M畫圈，該區域為主要考察對象。尤其是落在該圈內的常住居民戶數，反映了潛在顧客的規模。（其數據是大致和總體情況下的經驗值，個體考察時應該在考慮經驗值的基礎上，具體情況具體分析）行業多樣化

如果商圈內行業多樣化，則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發生相應波動；如果商圈內居民多從事同一行業，則該行業波動會對居民購買力產生相應影響，店鋪營業額也會相應受影響，因此要選擇行業多樣化的商圈開店。商圈發展前景預測商圈零售飽和程度，城市發展規劃，強力品牌的入駐都將影響商圈的延伸和升級。商圈未來的發展前景即是店面未來的發展空間。要求：作出“商品主輔結構分布圖”如右圖所示主力商品：鮮榨玉米汁、鮮榨果飲、粗糧小吃商圈發展考核中項考核小項維度得分標準最后得分考核中項中項權重小項3分2分1分得分綜合得分商圈業態13%商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈商圈屬性商業區娛樂區、綜合區住宅區、金融區商圈生命周期成長期和成熟期形成期衰退期商圈基礎設施建設好一般差商圈購買力評估52%商圈潛在客群的消費能力高中低目標客流量/天（非周末）大于10000人5000人小于5000人預估飲品消費客單價20元以上10~15元10元以下商圈易達性6%公交線路或停車站多于3個2個1個主干道是否通暢良好一般商圈人行道是否通暢通暢一般商圈主干道長400~600米接近400米或600~800米其它范圍商圈主干道寬8~12米左右接近8米其他范圍商業氛圍28%商圈主力店2家以上1家無商圈品牌店2家以上1家無休閑娛樂場所2家以上1家無奶茶店或其他飲品店同定位品牌店不同定位品牌店一般店商圈內同業競爭狀況3~5個2或6~8個<2家或>8家商圈評分表商圈得分=∑綜合得分,綜合得分=100*權重*小項得分之和/小項滿分和基礎分=66分商圈名稱:商圈結構：□“井”字形結構□三角形結構□十字形結構□平行線結構□直線結構商圈性質城市中商圈地位□一級商圈□二級商圈□三級商圈□四級商圈商圈級別□核心商圈□次級商圈□邊緣商圈商圈屬性□商業區□娛樂期□金融區□綜合區□住宅區商圈生命周期□成長期□形成期□成熟期□衰退期商圈基礎設施建設綠化環境□好□一般□差物業環境□好□一般□差道路基礎建設□好□一般□差休息區建設□好□一般□差商圈購買力評估商圈購買力評估(飲品消費客單價)□10元-15元□15-20元□20元以上商圈目標客流量＿人/天以上(日常)＿人/天以上(周末)常住住戶數的消費能力□高□中□低商圈易達性公交站:＿個公交線路：＿路停車場：＿個地鐵：□有□無所在主干道路長：＿米左右主干道是否通暢□交通良好□一般□差店前人行道寬：＿米人行道是否通暢□交通良好□一般□差商圈主力店:＿家，分別是：商圈品牌店：＿家，分別是：商圈大型休閑/娛樂場所：＿家，分別是：餐飲品牌店：＿家主要有：奶茶店：＿

家主要有：附：商圈調查表評估指標評估數值80%60%40%20%顧客相同度年齡段差異小，消費能力較強。年齡段差異小，消費能力一般。年齡段差異大，消費能力較強。年齡段差異大，消費能力一般。產品差異度追求標新立異，對新產品有嘗試飲品品全，適合長期培養口感差異小，主力價格差異大。種類差異小，主力價格差異小。價格競爭激烈集中優勢競爭差異化競爭不考慮進入說明：以擬開店周邊所有飲品店為分析對象，作各店的點布局圖。從集中程度考慮經營風險。競爭分析(%)顧客相同度8060402020

40

60

80(%)產品差異度經營的容易程度考評項目中項權重項目B3分2分1分等級得分綜合得分店面可視性24%店招可視距離25M之外可看到15~25M內看到15M內看到

店面面積（㎡）25~3515~25或36~40<15或>40店面開間寬度(30㎡)3.5M以上3~3.5M以上3M以下

店內空間高度2.8~3.5M2.5~2.8M或3.5~3.8M<2.5M或>3.8M

應光性整個空間自然光照充足小部分區域自然光照不足大部分區域自然光照不足

店面進深度5-6米3-5米或6-8米其他范圍櫥窗（展示與通透性）2個1個無空間效果7%店面柱墻（影響布局）無有

功能性便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能形狀利用效果無死角1個死角多個死角店面可接近性15%交通易達性無護欄，近公交站和斑馬線無護欄，遠公交站和斑馬線街道末端，遠公交站和斑馬線

道路結構寬8米--10米寬6~8米或10~12米其它范圍

障礙物店前無障礙物，無臺階店前無障礙物，有臺階店前有障礙物，有臺階

店鋪立地效果54%店鋪位于街道位置1/3~2/3處接近1/3或接近2/3處其他位置

街道有無聚客點多個聚客點1個聚客點無聚客點

街道客流主體靠近店面一側

是不是

店鋪分流狀況沒有分流分流很少分流較多

店鋪便利性評分表店鋪便利性分析商圈得分=∑綜合得分,綜合得分=100*權重*小項得分之和/小項滿分和基礎分=

分項目加分項目加分項目加分項目加分廣告燈箱位店面朝南門口有無休閑坐凳街道店面風格統一度路燈距店面近距離（店面直接受益）店門允許外開防火措施得當店面處在拐角位置店鋪便利性加分項店鋪便利性得分=∑綜合得分,綜合得分=100*權重*小項評估得分之和/小項滿分之和符合加分標準的每個項目加1分預期店：預期店位置：性質：□直營□加盟□其他店租＿＿元轉讓費＿＿元其他費＿＿元店使用情況：□空屋□使用可遷入時間：＿＿年＿＿月＿＿日店鋪營業時間：從＿時＿分---＿時＿分周圍店鋪的租金情況：1、＿元/年(共平方米);2、＿元/年(共平方米)店面物業條件店面面積：＿＿平方米店面尺寸：面寬＿＿米縱深＿＿米店高＿＿米店招尺寸：寛＿米高＿米店面形狀：□窄形□寬形□方形□圓弧形□其他形狀櫥窗：□有＿＿個尺寸：寛＿米高＿米店門朝向：＿＿（方向）；□外開□內開店面功能性：□儲藏□展示□試鏡店面利用率：＿＿（百分比）；有無死角：□有＿＿個□無防火措施：□好□一般□差店面柱墻：□有＿＿個□無店周圍物業條件店招可視距離：＿米店前分布：□護欄□斑馬線□公交站＿＿線路車店前臺階：□有＿＿階□無店前障礙物：□無□有主要是：＿＿＿＿門口休閑凳：□無□有距店＿＿米門口路燈：□無□有距店＿＿米廣告燈箱位：□有＿＿個□無門口公交站：□無□有距店＿＿米臨店聚人氣的大店：□有＿＿個□無店面所處位置：□進口□中心□交叉口□拐角店面所處:□陽街□陰街;店面人行道寬＿米店前目標人流量:＿人/天,人流高峰從＿時＿分---＿時＿分附：店址調查表成本收入分析序號123項目租賃費員工薪酬月度營運開銷會計分錄租賃費+轉讓費住宿租金人員工資生活福利費獎金辦公費通訊費低值易耗品業務應酬費差旅費序號45678910項目促銷廣告費物業水電費運雜費稅費裝修攤銷設備折舊其他費用會計分錄促銷費廣告費水電費物業費取暖費運雜費稅費裝修攤銷設備折舊其他費用備注：產品跌價準備按照月銷售收入的5%準備，促銷費和廣告費都按照月銷售收入的3%核準，按照變動成本予以核算。其他成本為固定成本。,裝修費按2年攤銷；設備按5年折舊。店面的機會成本不予考慮。1.投資費用預算2.實地客流監測客流監測時間:星期時間段二14:00~16:00和18:00~20:00五17:00~18:00和19:00~21:00六18:00~20:00平衡點計算公式（租金制）反推預計銷售額日銷售收入=

目標客流量×進店率×成交率×客單價假定Y折銷售變動成本率C：出廠價折扣32%+跌價準備5%+廣告促銷3%=40%其他成本根據店面面積預提計算日平衡點固定成本/365=Y—變動成本率=（租金+其他成本）/365Y-0.4依據新光精品、密友、新光零售店的相關數據，進店率為10%，成交率為15%，客單價為50元

P=px-bx-a。P是利潤；p是銷售單價；x是銷售量；b是單位變動成本；a是固定成本；也就是利潤P=0；銷售收入px；變動成本總額bx；固定成本總額a，變動成本率c。x=a/(p-b)，銷售額(損益平衡點)px=a/(1-c)比較預計銷售額與平衡點的差距，決定該店址的投資潛力店面進店率成交率日統計一覽表零售店

店面積

所屬門市

時間段門前過往總人數進店人數平均銷售單價銷售數量客戶總數會員數量備注

新客戶老客戶10：01-12：00

12：01-14：00

14：01-16：00

16：01-18：00

18：01-20：00

20：01-22：00

合計

進店率=進店合計人數/門店過往總人數成交率=成交人數/進店人數合計日期：

星期：

天氣狀況：

店長簽名：

備注:1、老客戶為非第一次入本店消費2.所有統計數據不要填寫單位，沒有數據的請填寫為0，不要使用其它任何符號。3.未開店的時間段，即使沒有數據也請不要刪除，以空格的形式體現為未開店。4.進店目標消費群年齡段目測,統計的數據是進店人數,請不要混淆門前過往總人數5.進店率和成交率可以不用計算6.此表以一個月為統計時段.為防止統計的缺失,請將工作表(sheet1)命名為時間段,例如sheet1命名為5.1.可隨時檢查是否有遺漏7、會員數量：每天的實際會員總量。人流量計數店面客流量調查表【預期店】日期星期天氣所屬門市店面名稱店面積店面地址調查時間段時間段店門前過往人數進店人數（正在營業中的店面）調查人簽字10:00~11:0011:01~12:0012:01~13:0013:01~14:0014:01~15:0015:01~16:0016:01~17:0017:01~18:0018:01~19:0019:01~20:0020:01~21:0021:01~22:00總計人數會員累計人數備注：1.每個時間段調查完畢，調查人員必須簽字確認。2.采樣時間為3天，時間定在周一、周五、周日店面客流量調查表【已開店】日期星期天氣所屬門市店面名稱店面積店面地址調查時間段時間段店門前過往人數進店人數交易人數調查人簽字新客戶老客戶10:00~11:0011:01~12:0012:01~13:0013:01~14:0014:01~15:0015:01~16:0016:01~17:0017:01~18:0018:01~19:0019:01~20:0020:01~21:0021:01~22:00總計人數會員累計人數備注：1、老客戶為非第一次入本店消費；2、會員累計人數：截止當天已經發展的實際會員總量；3、每個時間段調查完畢，調查人員必須簽字確認。4、采樣時間為3天，時間定在周一、周五、周日