/阜陽開偉置業投資有限公司、安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當得利糾紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛【審理法院】安徽省阜陽市中級人民法院【審理法院】安徽省阜陽市中級人民法院【審結日期】2020.07.08【案件字號】（2020）皖12民終1699號【審理程序】二審【審理法官】許汝佺羅亞敏姚莉【審理法官】許汝佺羅亞敏姚莉【文書類型】判決書【當事人】阜陽開偉置業投資有限公司;安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司;于龍【當事人】阜陽開偉置業投資有限公司安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司于龍【當事人-個人】于龍【當事人-公司】阜陽開偉置業投資有限公司安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司【代理律師/律所】劉修德安徽景濤律師事務所;張華安徽景濤律師事務所;張輝安徽金睿律師事務所;劉嫚安徽金睿律師事務所【代理律師/律所】劉修德安徽景濤律師事務所張華安徽景濤律師事務所張輝安徽金睿律師事務所劉嫚安徽金睿律師事務所【代理律師】劉修德張華張輝劉嫚【代理律所】安徽景濤律師事務所安徽金睿律師事務所【法院級別】中級人民法院【原告】阜陽開偉置業投資有限公司;安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司【被告】于龍【本院觀點】房地產開發企業或委托銷售服務機構應當如實向買受人介紹所銷售房屋的具體情況，本案中，結合于龍提供的錄音資料及庭審查明情況能夠認定千里馬公司在銷售涉案房屋時未如實告知，存在欺詐，構成根本違約，一審判決解除涉案《認購書》、雙倍返還定金事實清楚，適用法律正確。【權責關鍵詞】委托代理誠實信用原則合同訴訟請求缺席判決維持原判發回重審撤銷欺詐執行證據不足【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院認為】本院認為：房地產開發企業或委托銷售服務機構應當如實向買受人介紹所銷售房屋的具體情況，本案中，結合于龍提供的錄音資料及庭審查明情況能夠認定千里馬公司在銷售涉案房屋時未如實告知，存在欺詐，構成根本違約，一審判決解除涉案《認購書》、雙倍返還定金事實清楚，適用法律正確。開偉公司作為開發商，與千里馬公司之間是委托銷售關系，千里馬公司的銷售行為對開偉公司產生法律效力，一審判決開偉公司承擔責任并無不當。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下【裁判結果】駁回上訴，維持原判。二審案件受理費合4600元，由阜陽開偉置業投資有限公司、安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司負擔。本判決為終審判決。【更新時間】2021-11-2814:31:40阜陽開偉置業投資有限公司、安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書安徽省阜陽市中級人民法院（2020）皖12民終1699號(2020)皖12民終1699號上訴人（原審被告）：阜陽開偉置業投資有限公司，統一社會信用代碼913412005592465622。法定代表人：何啟峰，該公司經理。上訴人（原審被告）：安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司，統一社會信用代碼91341200MA2REJMY1N。法定代表人：孫西玲，該公司經理。以上二上訴人共同的委托訴訟代理人：劉修德，安徽景濤律師事務所律師。以上二上訴人共同委托訴訟代理人：張華，安徽景濤律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：于龍。委托訴訟代理人：張輝，安徽金睿律師事務所律師。委托訴訟代理人：劉嫚，安徽金睿律師事務所律師。上訴人阜陽開偉置業投資有限公司（以下簡稱開偉公司）、安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司（以下簡稱千里馬公司）因與被上訴人于龍房屋買賣合同糾紛一案，不服安徽省阜陽市潁州區人民法院（2019）皖1202民初11929號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月22日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。開偉公司、千里馬公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或將本案發回重審。事實與理由：一審法院僅根據于龍提供的錄音就認定二公司采取了不實說明、虛假宣傳等欺詐手段，誘使被上訴人交納定金和簽訂認購書，事實不清，證據不足；開偉公司不是《認購書》的相對人，一審判決開偉公司承擔責任錯誤；其二公司不存在不履行約定的情況，于龍無權要求雙倍返還定金，一審判決適用法律錯誤。于龍辯稱：二上訴人在銷售房屋時存在欺詐行為，已構成根本違約，一審判決認定事實清楚，證據充分；千里馬公司以欺詐的方式銷售房屋，致使其無法簽訂正式的房屋買賣合同，應按照法律關于定金的規定處理，一審判決適用法律正確；開偉公司是涉案房屋的開發商，千里馬公司是銷售公司，兩公司之間系委托銷售關系，一審判決兩公司承擔責任并無不當。于龍一審訴訟請求：1.依法判令解除于龍與千里馬公司簽訂的《認購書》；2.依法判令被告向開偉公司、千里馬公司雙倍返還定金240000元；3.訴訟費用由被告承擔。一審法院審理查明：千里馬公司受開偉公司委托出售房屋，兩公司之間存在商品房委托代理銷售合同，2018年5月25日于龍向千里馬公司交納20000元購房誠意金；2018年9月16日以千里馬公司為甲方、以于龍為乙方，雙方簽訂了《明悅.尊府認購書》，該認購書約定乙方購買甲方開發的明悅.尊府1號樓501室，優惠后680000元，首付款120000元，扣除定金補交220000元，認購該房屋所交定金120000元（憑甲方收款收據為證），前付清應付分期購房款尾款220000元，余款340000元辦理銀行按揭貸款付清，乙方如果沒有按期履行本條規定，視為自行放棄該商品房的認購權，甲方有權將該房屋另行出售，所交定金不予退還。該協議甲方處加蓋了千里馬公司印章，置業顧問張家輝簽名，于龍在乙方處簽名按指印。認購書簽訂當日于龍交付100000元，千里馬公司出具收據，收款事由為購房定金。一審另查明：雙方至今未簽訂正式商品房買賣合同。千里馬公司在庭審中認可張家輝是其公司的銷售人員。于龍提供與張家輝通話錄音中可以反映出，千里馬公司為達到銷售目的，采取了不實說明、虛假宣傳等欺詐手段，誘使于龍交納定金和簽訂認購書。一審法院認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施作出的說明和允諾具體確定，并對商品房面買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。千里馬公司以欺詐手段進行銷售房屋，違反了民事活動應遵循的誠實信用原則，應當承擔民事責任，該責任應由委托方開偉公司和受托方千里馬公司共同承擔。于龍雖未按約定時間交納余款，是因千里馬公司、開偉公司欺詐在先，于龍有理由拒交余款且不應視為違約。對于龍的訴訟請求，合理部分予以支持。于龍交納的款項，其中20000元注明為誠意金，沒有證據證明20000元誠意金沖抵定金，因此，實際交納定金數額應認定為100000元。解除雙方簽訂的認購書后，千里馬公司、開偉公司應返還誠意金并雙倍返還定金。于龍訴狀所稱的“開偉公司了解到于龍的需求后，委托千里馬公司就購房一事與于龍進行磋商”既缺乏證據證明也違反常理，不予采信。于龍訴稱的爛尾，未舉證證實，不予采信。但這并不影響千里馬公司在向于龍銷售案涉房屋過程中隱瞞非住宅房屋事實的認定。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十五條，《商品房銷售管理辦法》第十四條、第十五條、第二十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第四條，《中華人民共和國民法通則》第四條，《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》第83條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：一、解除于龍與安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司簽訂的《明悅.尊府認購書》。二、阜陽開偉置業投資有限公司和安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司共同返還于龍誠意金20000元并雙倍返還定金200000元，共計220000元，于判決生效之日起十日內履行完畢。三、駁回于龍其他訴訟請求。案件受理費4900元，減半收取2450元，由于龍負擔150元，由阜陽開偉置業投資有限公司和安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司共同負擔2300元。雙方當事人所舉證據與一審一致，本院認證意見同于一審。本院對一審查明事實予以認定。綜合雙方訴辯意見，本案二審審理爭議的焦點為：開偉公司、千里馬公司是否應雙倍返還定金。本院認為：房地產開發企業或委托銷售服務機構應當如實向買受人介紹所銷售房屋的具體情況，本案中，結合于龍提供的錄音資料及庭審查明情況能夠認定千里馬公司在銷售涉案房屋時未如實告知，存在欺詐，構成根本違約，一審判決解除涉案《認購書》、雙倍返還定金事實清楚，適用法律正確。開偉公司作為開發商，與千里馬公司之間是委托銷售關系，千里馬公司的銷售行為對開偉公司產生法律效力，一審判決開偉公司承擔責任并無不當。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費合4600元，由阜陽開偉置業投資有限公司、安徽千里馬房地產營銷策劃有限公司負擔。本判決為終審判決。審判長許汝佺審判員羅亞敏審判員姚莉二〇二〇年七月八日書記員李情情附：相關法律條文《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯