典型案例通報

今年來，全省各級工商部門根據總局的工作部署，繼續深入開展整治利用合同格式條款侵害消費者合法權益專項執法行動，結合當地實際與群眾反映強烈重點行業的熱點問題，依法查處房地產、汽車駕校等強勢地位企業利用合同格式條款侵害消費者合法權益的違法行為，集中查辦一批大要案，有效遏制了利用不平等格式條款侵害消費者利益行為的蔓延。本篇文章來自資料管理下載。在執法實踐中涌現出安溪、浦城、詔安等地查處房地產，長汀查處駕校，清流查處客運,羅源查處手機,廈門查處美容、速遞等行業“格式條款侵權”的典型案例。為及時推廣各地先進經驗，促進專項整治行動扎實開展，現將有關單位的典型案例予以通報，供各地學習借鑒。

案例：泉州某房地產開發有限公司利用格式合同條款侵犯消費者權益案

一、違法行為基本情況

2013年3月25日，安溪縣工商局執法人員根據消費者投訴，發現當事人泉州某房地產開發有限公司利用格式合同向購房戶強制收取水電開戶費的行為涉嫌違法，遂立案調查。

經查，當事人在安溪縣鳳城鎮龍津公園北側開發“金龍·現代廣場”樓盤，共有商品房1100多套，于2009年開始對外銷售商品房，并與每個購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協議》。在當事人提供的《商品房買賣合同》和《合同補充協議》中以格式條款的形式約定“該商品房的總價款不包括以下費用，以下費用由買受人支付：買受人申請按揭貸款銀行要求繳納的相關費用，買受人辦理分戶產權證應繳納的契稅、工本費、查檔費、登記費、印花稅等費用，水、電、電視、電信、燃氣等開戶費，專項維修資金及政府相關部門規定的應由買受人繳納的其他相關費用。”從2011年8月份開始，泉州某房地產開發有限公司利用格式合同條款規定，在辦理交房手續時以通知的形式要求要求購房者和拆遷安置戶必須交清水、電開戶費才能拿到房屋鑰匙。本篇文章來自資料管理下載。從2011年8月份開始，當事人向已交房的390戶購房者和拆遷安置戶收取了水、電開戶費，其中自來水開戶費每戶收取1000元，共收取390000元；電開戶費每戶收取300元，共收取117000元。至案發時，當事人已向購房者違規收取水、電開戶費共計萬元。

二、查處依據與結果

“水表立表費、供電入費”屬國家法律、法規明確禁止收取的費用，當事人在銷售商品房時就應將供電、供水的建設費用列入商品房銷售價格，不得向購房者另行收取。但當事人通過《商品房買賣合同》中的格式條款，向購房者另行收取水、電開戶費，加重了消費者的責任和負擔。當事人的行為違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條第一款和《福建省實施辦法》第二十七條第一款第項的規定。應根據《福建省實施＜中華人民共和國消費者權益保護法＞辦法》第六十條的規定進行處罰。

安溪縣工商局認定,以上證據，相互印證，鑒于當事人在案發后能夠積極配合案件調查，并及時改正違法行為，主動退還消費者水電開戶費。根據《福建省房屋消費者權益保護條例》第十九條第一款第三項、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十條第一款第九項和《福建省實施＜中華人民共和國消費者權益保護法＞辦法》第六十條的規定，該局依法對當事人作出如下行政處罰：1、責令改正違法行為；2、處罰款人民幣萬元。

三、案例分析

1．開發商是否構成格式條款侵權行為。

當事人與購房戶簽訂的《商品房買賣合同》和《合同補充協議》，其中約定的“該商品房的總價款不包括以下費用，以下費用由買受人支付：買受人申請按揭貸款銀行要求繳納的相關費用，買受人辦理分戶產權證應繳納的契稅、工本費、查檔費、登記費、印花稅等費用，水、電、電視、電信、燃氣等開戶費，專項維修資金及政府相關部門規定的應由買受人繳納的其他相關費用。”這些條款，是由當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與購房戶協商，購房戶只能或是同意條款的內容與當事人訂立合同，或是拒絕接受條款的內容而不與當事人訂立合同，而不可能與當事人協商修改條款的內容，因而該條款屬于格式條款。根據《中華人民共和國民法通則》第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”和第七條“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序。”的規定、《中華人民共和國消費者權益保護法》第十六條第二款“經營者和消費者有約定的，應當按照約定履行義務，但雙方的約定不得違背法律、法規的規定。”和第二十四條“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定……”的規定、《福建省房屋消費者權益保護條例》第八條第四款“經營者不得以格式合同、通知、聲明、告示或者其他方式對房屋消費者作不公平、不合理的規定，或者作減輕、免除其承擔民事責任的規定。”的規定，當事人的這一行為屬于《福建省實施＜中華人民共和國消費者權益保護法＞辦法》第二十七條第一款第項“……經營者向消費者提供商品或者服務所使用的格式條款，不得有下列免除經營者責任、加重消費者責任或者排除消費者主要權利的規定：法律法規規定的其他內容”規定所指行為。

2.開發商能否收取水、電開戶費。

首先，根據《商品房銷售管理辦法》和《福建省商品房交易價格行為規則》的規定：按國家有關規定應承擔的開發小區內基礎設施建設費和公共設施配套建設費應計入商品房銷售價格，不得向購買人另行收取。其中規定商品房相關的部分基礎設施、公共配套建設費用包括供電、供水、供氣、通訊等屬房屋配套性質的建設費用；其次，關于在商品房銷售中不得另行收取供水供電配套設施費用問題，國家及有關部門已有明確：1、《國家計委、財政部關于取消部分建設項目收費進一步加強建設項目收費管理的通知》、《國家計委、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》已明確規定，經國務院批準取消的涉及住房建設的行政事業性收費項目包括“用電入戶、立戶費、自來水表立戶費、水表立表費、供電入費”等各項費用。

3.開發商通過合同及補充協議能否免除其責任與義務。

綜上所述，“水電開戶費或者水電立戶、入、安裝費”屬國家法律、法規明確禁止收取的費用。當事人在銷售商品房時就應將供電、供水的建設費用列入商品房銷售價格，不得向購房者另行收取。事實上，當事人并無證據證明自來水公司及供電公司委托其“代收水表開戶費和電表開戶費”，供水、供電公司也沒有就“水表開戶費和電表開戶費”單獨與每個購房者及拆遷戶發生對應關系。但當事人利用單方面自行制定的《商品房買賣合同》相關格式條款——補充協議與購房者約定，在交房時以不公平、不合理的通知的形式借“水表開戶費、電表安裝費”的名義向購房者另行收費的行為，實際上是免除了當事人應當依照國家及有關部門的規定和所簽訂的《商品房買賣合同》中的第八條約定為購房者免費水電到戶的義務，將本應由當事人承擔的商品房供水供電配套性質的費用轉嫁給購房者承擔。

四、啟示

1．敢于亮劍，層層深挖，揭露真面目。本案涉及備受關注、與民生密切相關的房地產市場，是當前熱點、難點問題。該案是一起較為復雜的房地產公司侵害消費者權益的案件。因為該案事發牽扯的消費者眾多，同時還牽扯到相關的水電部門。本篇文章來自資料管理下載。案件的調查取證難度很大，安溪縣工商局執法人員不畏困難，層層抽繭剝絲，透過現象看本質，終于認定了房地產商違法的事實，并用格式合同違法行為進行處理，最終以萬元的處罰結案。

2.精于突破，相互印證，形成鐵案。本案是一起典型利用格式合同條款侵犯消費者權益案件，該局辦案人員在辦理案件過程中，認真根據案件實際情況，對案件進行全面分析，是值得借鑒和學習的。在具體執法實踐中，執法人員務必要堅持“以事實為依據、以法律為準繩”，講究工作方式，注意收集相關證據材料，形成“證據鏈”，相互印證，不能將“怕麻煩”等個人情緒帶到辦案之中去，要學會看到案件的本質，要將案件的客觀因素與主觀因素都考慮到，對于涉案金額巨大，召開縣局案審會集體討論決定，避免不必要的行政監管責任風險的發生。

3.違法手段特殊、典型，具有較強隱蔽性，查處難度大。在日常生活中，房地產公司侵犯消費者權利這一現象較為普遍，通常這