必知周期篇研判市場走勢的核心方法掌握市場周期規律，做到心中有尺經濟學家弗農（Vernon）率先提出產業生命周期理論即房地產生命周期理論的基礎。房地產行業必然也要經歷初創期—成長期—成熟期——萎縮期等四個階段。兩個周期規律：1）房地產行業生命周期（中長期）從中長期來看，房地產行業也符合生命周期的發展規律圖：產業生命周期模型左肩右肩成熟期生命周期判斷核心量增長至峰值后出現下降，增速由高至低行業盈利能力下降，利潤率出現明顯下滑房地產作為經濟社會發展重要支柱產業，遵循產業生命周期的基本規律兩個周期規律：1）房地產行業生命周期（中長期）判斷依據：重點關注年成交量、行業利潤率指標判斷房地產行業生命周期階段變化的核心標準是成交量和企業利潤率的變化。2011年前后，房地產增速明顯放緩，行業整體平均利潤出現趨勢性下滑。根據周期判斷，我國房地產行業已從快速成長期步入到了成熟期。2010 201120122013 201420152016保利碧桂園恒大華潤置地 華夏幸綠城綠地融創萬科中海華潤置地，33.74華夏幸福，33.03綠地，15.11

融創，13.7201020304050

圖：TOP房企2010-2016年銷售毛利率（%）福02468101214161986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720192020圖：全國商品住宅銷售面積（億㎡）初創期成長期成熟期土改深圳“第一拍”

商品房概念得以開展房改取消福利房分配住宅全面商品化總量峰值美國經驗：經濟、人口等因素持續改善背景下，生命周期可得以延續主體基本面（經濟增長、城鎮化率、人口數量和結構等）的差異化，成熟期可得到時間上的延續。日本第二輪泡沫破滅后房地產市場進入萎縮期，主因是經濟衰退、人口老齡化、城鎮化進程減慢。美國房地產成熟期得以延續，則是由于經濟實力雄厚，移民人口持續增長支撐。圖：日本房地產銷售套數和GDP增速（千套；%） 圖：1963.1-2016.4美國每月新房銷售套數及同比增速（千套

）0201963-011964-071966-011967-071969-011970-071972-011973-071975-011976-071978-011979-071981-011982-071984-011985-071987-011988-071990-011991-071993-011994-071996-011997-071999-012000-072002-012003-072005-012006-072008-012009-072011-012012-072014-012015-07生命周期得以延續25 140成長期成熟期20120總量峰值151001080560040(10)(5)-101030501301109070150銷售套數GDP增速（%）第一次房產泡沫成長期第一次房產泡沫成熟期 衰退期兩個周期規律：1）房地產行業生命周期（中長期）010000200003000040000500006000001020304050607080902011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-05成交面積（萬㎡）成交均價（元）不斷創新不斷升級換代成熟期得以不斷延續……兩個周期規律：1）房地產行業生命周期（中長期）深圳現象：城市生命周期的延續很可能表現為空間上的轉移受城市土地影響，生命周期延續更多的表現為空間上的轉移。科技、資金、精英為深圳注入強大動能，加之房地產市場供應量不足，周邊惠州、東莞、中山承接了其大量的外溢需求。蘋果產品則通過更新換代實現生命周期的延續。圖：深圳房地產銷售面積和均價（萬㎡；元

）兩個周期規律：1）房地產行業生命周期（中長期）一座城市房地產發展的本質，是其經濟、人口、資本等基本面因素的綜合投射結果即人口、經濟和資本決定房地產市場的生命周期，其中人口是最核心的因素房地產市場經濟經濟增長、收入水平、城鎮化率、人口數量和結構等因素如果向好的話，成熟期可以時間上得以延續！在空間上則得到延伸！人口是最核心的因素問題：跟廣州相比，成都處于什么發展階段？兩個周期規律：2）房地產市場運行周期（短期）市場短期走勢可劃分四個階段，所有城市都會經歷這四個時期，循環往復從短期來看，我國房地產存在運行周期，可劃分四個階段：筑底期、上升期、盤整期和下行期，猶如四季中的春夏秋冬。所有城市都會遵循房地產運行周期，兼具必然性和連續性兩大特征；行業、貨幣政策只能提前或延遲周期的運行。上升期（夏）盤整期（秋）下行期（冬）筑底期（春）上升期（夏）關鍵節點1：后上升期&盤整期關鍵節點2：筑底期&上升初期圖：房地產運行周期示意圖必然性① 所有城市都有運行的周期性；② 都會經歷這四個時期，循環往復連續性上行拐點出現后，價格會維持持續上升，不會起起落落，反之亦然運行周期兼具必然性和連續性兩大特征運行周期特性，使得市場具有

可預測性短期內樓市遵循房地產運行周期規律，循環往復，不會突然出現驟變，所以房價短期內不會發生起起落落，比股市靠譜多了。兩個周期規律：2）房地產市場運行周期（短期）重要影響因素是貨幣政策，三大核心判斷指標是價格、成交量、庫存影響房地產行業運行周期的核心因素是貨幣政策（利率和流動性），而調控政策則往往是階段發生變化的導火索。可從價格、成交量、庫存三大核心指標判斷城市所處的運行周期。成交量影響市場短期走勢的因素判斷運行周期的三大核心指標貨幣利率環境關鍵因素調控政策往往是階段發生變化的導火索，背后的利率走勢是關鍵因素導火索調控政策價格環比漲跌、成交量同比和庫存指標（絕對值和去化周期）兩個周期規律：2）房地產市場運行周期（短期）貨幣環境與利率：是影響房地產市場走勢最關鍵因素需求端供給端貨幣環境與利率影響房貸利率→購房成本影響融資額度及利率→融資成本綜合影響開發端和購房端的投資決策實際利率是最為關鍵的影響因素。利率“高原”的形成往往伴隨市場承壓；而隨著利率“高原”的消退，市場又開始筑底和上行。兩個周期規律：2）房地產市場運行周期（短期）調控政策：往往扮演周期階段加速變化的催化劑作用限購限制購買需求端限貸提高購房成本需求端限價影響企業利潤供給端價格吸引力大需求端限售二手房供應量減少供給端投機收益被斬斷需求端兩個周期規律：2）房地產市場運行周期（短期）三大核心指標在不同的運行周期階段表現各自不同，有明顯的區分度我國房地產從08年以來呈現3年左右一個運行周期春（筑底期）夏（上升期）秋（盤整期）冬（下行期）價格成交量庫存跌幅放緩同比增長20%以上首現庫存減少的拐點上行拐點出現持續上漲同比大幅增長持續減少后上升期開始增加開始見頂促銷潮出現同比下跌20%以上積壓加快去化周期快速拉長下行拐點出現持續回落同比跌幅加大達40%左右持續惡化三大核心指標：不同運行周期階段表現各不相同兩個周期規律：生命周期與運行周期的融合所有生命周期與運行周期既有疊加影響，也有區別對待生命周期和運行周期是房地產市場運行的大小周期（相對），兩者影響的因素不一樣。生命周期的演進不會改變運行周期存在的必然性。而將當期市場運行周期置于生命周期的成熟期背景下，則其又會呈現多方面的一個新常態。上升期有所縮短，下行階段的壓力增加。周期長度成熟期市場運行波動趨緩，對回升速度和幅度