第十二章 購物中心評估12.1 購物中心概述12.1.2 購物中心的概念?中國大百科全書·城市規(guī)劃園林卷?：購物中心除保持傳統(tǒng)商業(yè)街的特色外，還設(shè)有自助食堂、電影院、游樂場、美容院、游泳池和展覽廳等活動內(nèi)容，使單一的商店群開展成具有各種功能的綜合性商業(yè)、效勞、娛樂和社交中心。英國建筑師和購物中心研究專家納丁·貝丁頓〔NadineBeddington〕：在統(tǒng)一的管理之下規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)綜合體，把各個零售店面出租給單個零售商，由管理機(jī)構(gòu)管理和控制，并對整個中心負(fù)責(zé)美國城市土地研究所〔ULI〕：作為一個整體來規(guī)劃、開發(fā)、占有和管理的群體商業(yè)機(jī)構(gòu)。12.1.2 購物中心的概念英國斯特林大學(xué)約翰·A·道森〔JohnADawson〕：一群建筑組合在一起的商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開發(fā)、所有和經(jīng)營是作為一個操作單體，這個單體的設(shè)置、規(guī)模、商店類型都和它所效勞的區(qū)域相關(guān)。這個單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時停車或輔助停車設(shè)施。國際購物中心聯(lián)合會〔ICSC〕：購物中心是由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費(fèi)者的購置需求與日常活動的商業(yè)場所。日本購物中心協(xié)會：購物中心是由一個單位有方案地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的商業(yè)和各種效勞設(shè)施的集合體，配備有停車場，按其選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu)，具有廣泛選擇性、方便性和娛樂性等特征，并提供適應(yīng)消費(fèi)需要的社交空間，發(fā)揮一定的城市功能。

12.1.3 購物中心的業(yè)態(tài)購物中心定義 購物中心是由中心管理者統(tǒng)一管理下的眾多零售店的結(jié)合體及中心所提供的多種附屬設(shè)施組成的集效勞、消費(fèi)、文化、娛樂于一身的綜合型、多功能商城，擁有大型的核心店、多樣化的商業(yè)街和寬廣的停車場及各種餐飲、娛樂設(shè)施以及郵局、銀行等效勞機(jī)構(gòu)，能夠同時滿足消費(fèi)者休閑、娛樂、購物、餐飲的需要。特點(diǎn)由發(fā)起者有方案地開設(shè)，在其統(tǒng)一組織下運(yùn)作，布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割出售。具有使顧客實(shí)現(xiàn)一站式購物的售賣功能和一站式享受的生活功能。擁有足夠數(shù)量的停車場。有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的奉獻(xiàn)。12.1.3 購物中心的業(yè)態(tài)大型購物廣場定義 規(guī)模最大的頂級形態(tài)，面積在10萬平方米以上，多個建筑物相互連通，林蔭道式的商業(yè)街中包羅了眾多的專賣店、百貨商場、餐飲娛樂和效勞設(shè)施。由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)的復(fù)合度極高，行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度與深度很高。特點(diǎn)。結(jié)構(gòu)：林蔭道式商業(yè)街，建筑連通。具有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn)，即在建筑物的遮蔽下，不管天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會。四大：占地大、停車場大、建筑規(guī)模大、綠地面積大。三多：行業(yè)多、店鋪多、功能多。定位。 以家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向，通過專業(yè)店和特色店吸引顧客，提供一站式購物消費(fèi)和一站式享受〔文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、效勞、旅游觀光〕的特大型綜合購物娛樂中心。12.1.3 購物中心的業(yè)態(tài)大型購物廣場與購物中心的區(qū)別。面積規(guī)模：小于10萬平方米的叫做購物中心，大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作大型購物廣場。大于20萬平方米的，可叫做超級購物中心〔supermall〕。業(yè)態(tài)復(fù)合度很高，休閑娛樂功能更為專業(yè)、綜合、齊全。大型購物廣場全部放入同一幢設(shè)計(jì)周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且店與店之間要有良好的連通性、互動性與互補(bǔ)性，并通過統(tǒng)一管理發(fā)揮整體效應(yīng)。大型購物廣場充分表達(dá)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念，對優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。12.1.3 購物中心的業(yè)態(tài)12.1.4 購物中心的分類鄰里中心社區(qū)中心能量中心區(qū)域中心超級區(qū)域中心直銷中心商品集散中心12.1.5 購物中心的價值影響因素區(qū)位因素市場潛力和容量。交通易達(dá)性。選址。實(shí)體因素顯著性〔自然因素〕。規(guī)模。內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境。主力店。12.2 購物中心的特征分析12.2.1 零售空間的界定銷售區(qū)域：專門用于商品陳列、銷售和提供效勞的場所，包括客流的入口和出口，是零售空間的關(guān)鍵局部。倉儲區(qū)域：在銷售前，進(jìn)行商品接收、儲存和加工的場地。功能區(qū)域：購物中心內(nèi)部的配套娛樂、效勞、餐飲場所。管理區(qū)域：實(shí)現(xiàn)購物中心內(nèi)部管理功能的場所。設(shè)施區(qū)域：為建筑物提供供熱、空調(diào)、消防、廢物處理等必需效勞的場所。場地區(qū)域：建筑物的占地及用于提供輔助設(shè)施的戶外場地，如停車場、出入口、戶外設(shè)施、地面景觀等。12.2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與背景區(qū)位分析12.2.3 商業(yè)輻射區(qū)域分析購物中心的商業(yè)輻射區(qū)域是指被吸引到目標(biāo)物業(yè)的消費(fèi)者所在的地理區(qū)域，即以目標(biāo)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。

核心區(qū)域次級區(qū)域邊緣區(qū)域12.2.4 市場供給分析在分析市場供給時，調(diào)查交易區(qū)域內(nèi)同業(yè)競爭購物中心的特征、位置及銷售業(yè)績存量、吸納量和銷售量，并結(jié)合方案開發(fā)的物業(yè)的特征和檔次，根據(jù)土地儲藏量、建造本錢、銷售稅收的增長、道路與根底設(shè)施的建設(shè)方案等預(yù)測未來市場的增長潛力。12.2.5 市場需求分析購物中心市場需求分析首先基于對零售空間中出售的商品或效勞的需求的分析，計(jì)算商圈總購置力，并結(jié)合不同收入階層的消費(fèi)支出模式進(jìn)行修正。

商圈總購置力=人均收入×人口=戶均收入×住戶數(shù)量12.3 購物中心的評估特點(diǎn)和方法12.3.1 購物中心的評估特點(diǎn)購物中心的接客線。購物中心的機(jī)能。平面布局的類型。建筑形態(tài)。地理位置。交通方案的目標(biāo)。停車的原那么。購物中心的長度和寬度。店鋪布局。中心內(nèi)外裝修、設(shè)施和視覺效果。12.3.2 購物中心的評估方法市場比較法 這種方法最為簡易，為比較在近期內(nèi)類似購物中心在附近區(qū)域的售價，標(biāo)準(zhǔn)的比較方式是比較每平方米建筑物的售價。然而，運(yùn)用市場比較法估算購物中心的價格時，最重要的是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。由于購物中心這類物業(yè)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性和差異性，且整體出售的情況很少，因此使用市場比較法評估最大的制約條件是市場中經(jīng)常缺乏可以進(jìn)行比較的案例。12.3.2 購物中心的評估方法收益法 購物中心作為一種零售商業(yè)物業(yè)，是收益性房地產(chǎn)，其價值主要表達(dá)在獲取收益的能力上，因此收益法是購物中心估價的主要方法。采用收益法估價時一方面要準(zhǔn)確界定由購物中心帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營能力等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益；另一方面，還要正確選取資本化率。在管理費(fèi)用上，即使是很小的支出，經(jīng)折現(xiàn)率調(diào)整后，在房地產(chǎn)價值上都將產(chǎn)生顯著的影響，因此，評估師需要非常小心地處理管理費(fèi)用。12.3.2 購物中心的評估方法本錢法 如果將購物中心作抵押估價或是以征收房地產(chǎn)稅為目的進(jìn)行稅基評估，可以用本錢法作為輔助。此方法的理論是將該購物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而后加上重建類似購物中心所需的建造本錢，再減去可能的折舊總值。折舊估計(jì)是決定這種估價方式準(zhǔn)確與否的關(guān)鍵，尤其是成立很長時間的購物中心，其價值可能因折舊估計(jì)而存在認(rèn)知上的差異。另外，開發(fā)商所建立的商譽(yù)也是難以量化的考慮因素。本錢法在購物中心評估中所起的作用往往是對收益法進(jìn)行檢核。12.4 應(yīng)用舉例12.4.1 以抵押貸款為目的的評估12.4.2 已征稅為目的的評估購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)分析復(fù)