PAGE4-代建管理方案第一章總說明1.1工程概況工程名稱：**********************工程建設單位：##################建設地點：####################################建設用地面積為8231.10平方米，總建筑面積為9263.07平方米，占地面積1174平方米，其中工程一期建筑面積8624.57平方米，本期為二期，建筑面積638.5平方米。本工程總投資概算3508萬元，為政府投資。項目批準文號：鄭發改投資[2010]628號；鄭發改設（2011）375號1.2投標工作范圍**********************工程的代建工作，由中標的代建人根據批準的初步設計及概算總額，以及使用人提供的經濟政策性審查合格、預算不超概算的施工圖、負責組織施工、監理直至項目竣工驗收合格、資產移交實行建設實施代建。實現對本項目的投資、進度和質量控制，并按照保修承諾提供保修服務。1.3工作目標1.3.1工程質量目標：通過建立健全有效的質量監督工作體系來確保工程質量，使工程質量達到優良工程。1.3.2工程投資目標：投資不超代建合同價款。工程各階段、各單項工程費用支出與形象進度相協調。工程工期目標：我們將科學管理，提前做好控制性進度計劃，嚴格審批施工進度計劃，合理安排施工順序，使施工工期控制在270日歷天，代建管理期限531日歷天。1.3.4安全管理目標：無重大安全責任事故。1.3.5文明施工管理目標：達到市級安全標準化工地。第二章工程建設管理程序圖編制編制項目建議書編制可行性研究報告項目審批申領《建筑項目選址意見書》規劃方案設計初步設計項目審批勘察、設計招標申領《建筑規劃許可證》征地及拆遷施工招標監理招標質量、安全監督申報施工合同登記施工許可證申辦施工合同簽訂施工實施實施過程管理竣工驗收后評估保修備注：單框內為代建單位的工作。第三章代建單位及各部門崗位職責3.1代建單位的工作職責：3.1.13.1.3.1.3.1.3.1.3.1.3.1.3.1.3.1.3.2項目管理部的職責：項目管理部應根據國家和地方的方針、政策和基本建設的法律法規、公司的規章制度，按照工程項目管理委托合同的要求，積極認真地開展各項工作，并保證合同目標的順利實現。3.3項目經理的崗位職責：3.3.1全面負責項目全過程的組織、協調、管理工作，負責組織制定項目管理規章制度、程序和規定，確定項目管理人員分工和崗位職責，對投資方和公司負責。3.3.2主持編寫項目總進度計劃、項目管理規劃和重大技術方案的論證、施工圖紙的會審交底及重大質量事故的處理。3.3.3定期召開生產例會，通過匯報、討論、研究等形式，及時掌握并解決項目管理過程中存在的問題和困難。3.3.4根據項目建設進度情況，定期、不定期地向投資人和公司作書面匯報，重大問題要專題書面匯報。3.3.5負責簽發工程開(停)工令、重大變更通知單和工程款支付證書。3.3.6在授權范圍內負責審定相關合同文件，并報批準。3.4前期綜合部的崗位職責：3.4.1負責辦理項目前期階段的各項申報、審批和許可手續；負責辦理項目“一書兩證”施工許可證和工程質量監督申報。3.4.2施工現場“四通一平”（即供水、供電、運輸、通訊和場地平整）工作；負責有關外部配套申辦、專項審查和施工條件的落實。3.4.3負責項目前期勘察、設計、施工、監理、設備及材料采購等招標工作。3.5工程部的崗位職責：3.5.1負責組織制定本部門有關規章制度、職責和規定，參與建設各階段的招標工作。3.5.2負責組織設計交底，工地項目管理協調會議，參與監理組織的工程例會。3.5.3協調施工、監理、設計三者之間的關系，及時處理和解決施工中發生的矛盾和問題。參與項目實施階段總師室組織的對監理單位、施工單位的檢查和考核。3.5.4簽署設計變更通知單、工程技術核定單等技術文件。3.5.5工程完工后及時組織有關單位進行竣工驗收并辦理好備案手續。3.5.6配合計劃財務部及時辦理竣工結算，組織辦理好竣工檔案和工程移交手續。3.6造價計劃財務合約部3.6.1負責組織制定財務管理制度、支付程序和規定；審查設計單位的概算、施工圖預算，并與有關部門密切配合，嚴格控制投資規模和設計標準。3.6.2根據施工合同及總進度計劃，編制資金分年度使用計劃并報公司和投資方的審核備案。3.6.3負責核算施工單位提出的付款額度，按規定程序辦理工程款撥付手續。3.6.4參與項目的招標工作，并在授權范圍內審核和草簽相關合同。3.6.5負責組織項目的竣工結算、審計和竣工決算。3.7設計部的崗位職責：3.7.13.7.23.7.33.7.43.7.53.7.63.7.73.7.83.7.93.8材料設備部的崗位職責：3.8.1負責組織工程設備、供應材料的詢價、考察和采購工作。3.8.2參與設備和材料采購的招標工作。3.8.3負責組織和協調工程設備安裝和調試工作。3.8.4協助工程部負責組織和協調工程設備竣工驗收工作。3.8.5參與計劃財務部組織的工程設備竣工結算、決算工作。3.8.6組織工程設備竣工檔案資料的整理工作。3.9辦公及信息資料室崗位職責：3.9.1負責所在項目的對外接待工作。3.9.2負責重要會議和活動的安排。3.9.3負責文件的收發、圖紙發放、本部門文件整理和資料歸檔等工作。3.9.4完成領導交辦的其他工作。3.10總工室崗位職責：3.10.1負責所在項目的技術和質量管理工作。3.10.2負責審批施工單位編制的施工方案、施工組織設計及施工總進度計劃。3.10.3負責組織定期對項目實施質量檢查。3.10.4負責組織現場管理人員的學習、技術培訓工作。第四章代建單位的具體工作內容4.1在施工圖設計階段時主要工作內容：4.1.14.1.24.1.34.1.44.1.54.1.64.1.7獲取并填寫施工許可申請表,4.1.84.1.94.1.104.1.11到建委建材辦辦理散裝水泥基金和節能墻體材料4.1.124.1.134.1.144.1.154.1.164.1.174.1.184.1.194.1.204.1.214.2在施工準備階段時主要工作內容：4.2.14.2.24.2.34.2.44.2.54.2.64.2.74.3在施工實施階段時主要工作內容：4.3.14.3.24.3.34.3.44.3.54.3.64.3.74.3.84.3.94.3.104.3.4.4在竣工移交階段時主要工作內容：4.4.14.4.24.4.34.5按各階段控制管理任務劃分的具體內容（如下表）項目階段代建單位工作具體內容設計階段項目管理投資控制在可行性研究的基礎上，進行項目總投資目標的分析、論證根據方案設計，審核項目總估算，供使用方確定投資目標參考，并基于優化方案協助使用方對出調整編制項目總投資切塊、分解規劃，并在設計過程中控制其執行，在設計過程中若有必要，及時提出調整總投資切塊、分解規劃的建議審核項目總概算，在設計深化過程中嚴格控制在總概算所確定的投資計劃值中，對設計概算做出評價報告和建議根據工程概算和工程進度表，編制設計階段資金使用計劃，并控制其執行，必要時，對上述計劃提出調整建議項目階段代建單位工作具體內容設計階段項目管理投資控制從設計、施工、材料和設備等多方面作必要的市場調查分析和技術經濟比較論證，并提出咨詢報告，如發現設計可能突破投資目標，則協助設計人員提出解決辦法，供使用方參考審核施工圖預算，調整總投資計劃采用價值工程方法，在充分滿足項目功能的條件下考慮進一步挖掘節約投資的潛力進行投資計劃值和實際值的動態跟蹤比較，并提交各種投資控制報表和報告控制設計變更，注意檢查變更設計的合理性、經濟性、建筑造型和使用功能是否滿足使用方的要求進度控制參與編制項目總進度計劃，有關施工進度與總承包單位協商討論審核設計提出的詳細的設計進度計劃和出圖計劃，并控制其執行避免發生因設計單位推遲進度而造成施工單位要求索賠協助起草主要甲供材料和設備的采購計劃，審核甲供進口材料設備清單協助使用方確定施工分包合同結構及招投標方式督促使用方對設計文件盡快做出決策和審定在項目實施過程中進行進度計劃值和實際值的比較，并提交各種進度控制報表和報告（月報、季報、年報）協助室內外裝修設計、專業設備設計與主設計的關系，使專業設計進度能滿足施工進度的要求質量控制協助使用方確定項目質量的要求和標準，滿足政府設計質監部門質量評定標準要求，并作為質量控制目標值，參與分析和評估建筑物使用功能、面積分配、建筑設計標準等，根據使用方的要求，編制詳細的設計要求文件，作為設計合同的一部分研究圖紙、技術說明和計算書等設計文件，發現問題，及時向設計單位提出，對設計變更進行技術經濟合理性分析，并按照規定的程序辦理設計變更手續，風對投資及進度帶來影響的變更，需會同使用方核簽審核各設計階段的圖紙、技術說明和計算書等設計文件是否符合國家有關設計規范、有關設計質量要求和標準，并根據需要提出修改意見項目階段代建單位工作具體內容設計階段項目管理質量控制在設計進展過程中，協助審核設計是否符合使用方對設計質量的特殊要求，并根據需要提出修改意見若有必要，組織有關專家對結構方案進行分析、論證，以確定施工的可行性、結構的可靠性，進一步降低建造成本協助智能化設計和供貨單位進行大樓智能化總體設計方案的技術經濟分析對常規設備系統的技術經濟進行分析，并提出改進意見審核有關水、電、暖等系統設計與有關市政工程規范、地塊市政條件是否相符合審核施工圖是否有足夠的深度，是否滿足可施工性的要求，以確保施工進度計劃的順利進行對項目所采用的主要設備、材料充分了解其用途，并做出市場調查分析；對設備、材料的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本會同有關部門對設計文件進行審核，必要時組織會議或專家論證合同管理協助使用方確定設計合同結構協助使用方選擇標準合同文本，起草設計合同及特殊條款從投資控制、進度控制和質量控制的角度分析設計合同條款，分析合同執行過程中可能出現的風險及如何進行風險轉移參與設計合同談判進行設計合同執行期間的跟蹤管理，包括合同執行情況檢查，以及合同的修改、簽訂補充協議等事宜分析可能發生索賠的原因，制定防范性對策，減少使用方索賠事件的發生，協使用方處理有關設計合同的索賠事宜，并處理合同糾紛事宜向使用方遞交有關合同管理的報表和報告項目階段代建單位工作具體內容設計階段項目管理信息管理建立設計階段工程信息編碼體系建立設計階段信息管理制度，并控制其執行進行設計階段各類工程信息的收集、分類存檔和整理運用計算機進行項目的信息管理，隨時向使用方提供項目管理各種報表和報告協助使用方建立有關會議制度，整理會議記錄督促設計單位整理工程技術資料、檔案填寫項目管理工作記錄，每月向使用方遞交設計階段項目管理工作月報將所有設計文檔，包括圖紙、技術說明、往來函件、會議紀要、政府批件等裝訂成岫，在項目結束后遞交使用方組織與協調協助使用方協調與設計單位之間的關系，及進處理有關問題，使設計工作順利進行協助使用方處理設計與各市政部門和主管部門的聯系，摸清有關設計參數和要求協助使用方做好方案及擴初審批的準備工作，協助處理和解決方案和擴初審批的有關問題協助使用方協調設計和招投標之間的關系招投標階段項目管理投資控制審核概算和施工圖預算審核招標文件和合同文件中有關投資的條款審核、分析各投標單位的投標報價定期向使用方提交投資控制報告參加評標及合同談判進度控制編制施工總進度規劃，并在招標文件中明確工期總目標審核招標文件和合同文件中有關進度的條款審核、分析各投標單位的進度計劃定期向使用方提交進度控制報告參加評標及合同談判項目階段代建單位工作具體內容招投標階段項目管理質量控制在招標文件中嚴格控制施工單位和材料、設備供貨等入圍的質量標準增加招標文件的技術指標分數的權重制定嚴密的合同條款，分甭各承包單位的質量責任合同管理合理劃分子項目，明確各子項目的范圍確定項目的合同結構策劃各子項目的發包方式起草、修改施工承包合同以及甲供材料、設備的采購合同參與合同談判工作信息管理起草、修改各類招標文件在投資控制專業軟件、進度控制專業軟件內建立項目分解結構和各子項目的編碼，為計算機輔助的進度、投資控制奠定基礎招投標過程中各種信息的收集、分類與存檔組織與協調組織對投標單位的資格預審組織發放招標文件、組織投標答疑組織對投標文件的預審和評標組織、協調參與招投標工作的各單位之間的關系組織各種評標會議協助使用方向政府主管部門辦理各種審批事項組織合同談判風險管理制訂風險管理策略在合同采取有利的反索賠方案制訂合理的工程保險投保方案項目階段代建單位工作具體內容施工階段項目管理投資控制利用專業投資控制軟件每月進行投資計劃值與實際值的比較，并提供各種報表工程付款審核審核其他付款申請單對施工方案進行技術經濟比較論證審核及處理各項施工索賠中與資金有關的事宜進度控制審核施工總進度計劃，并在項目施工過程中控制其執行，必要時，及時調整施工總進度審核項目施工各階段、年、季、月的進度計劃，并控制其執行，必要時作調整審核設計、施工單位和材料、設備供貨單位提出的進度計劃、供貨計劃，并檢查、督促和控制其執行在項目實施過程中，進行進度計劃值與實際值的比較，每月、季、年提交各種進度控制報告質量控制嚴格控制各分項工程施工質量嚴格控制單位之間界面的施工或安裝的工程質量建立嚴格的檢驗批、分項、分部工程的質量驗收標準和驗收程序支持工程監理進行的質量控制和進度，發揮政府監督質量的功能合同管理協助使用方起草甲供材料、設備的合同，參與各類合同談判進行各類合同的跟蹤管理并定期提供合同管理的各種報告協助使用方處理有關索賠事宜，并處理合同糾紛信息管理進行各種工程信息的收集、整理、存檔定期提供各類工程項目管理報表建立工程會議制度督促各施工單位整理工程技術資料項目階段代建單位工作具體內容施工階段項目管理組織與協調組織設計交底組織、協調參與工程建設各單位之間的關系協助使用方各政府主管部門辦理各項審批事項風險管理工程變更管理協助處理索賠及反索賠事宜協助處理與保險有關的事宜現場管理組織工地安全檢查組織工地衛生及文明施工檢查協調處理工地的各種糾紛組織實施工地的保衛及產品保護工作竣工驗收階段項目管理投資控制編制本階段資金使用計劃，并控制其執行，必要時調整計劃進行投資計劃值與實際值的比較，提交各種投資控制報告審核本階段各類付款審核及處理施工綜合索賠事宜參與討論工程決算的問題編制投資控制最終報告進度控制編制本階段的進度計劃，并控制其執行，必要時作調整提交各種進度控制最終報告質量控制組織做好竣工驗收工作做好成品保護工作合同管理進行各類合同的跟蹤管理并提供合同管理的各種報告協助使用方處理有關工程索賠事宜，并處理合同糾紛協助處理合同中的未完事項信息管理進行各種工程信息的收集、整理、存檔提供各類工程項目管理報表督促項目實施單位整理工程技術資料組織提交竣工資料組織編制重要設施的使用及維護手冊組織與協調組織、協助參與工程建設各單位之間的關系協助業向各政府主管部門辦理各項竣工入住事項第五章代建單位對實現目標的工作方案5.1代建單位對工程實施管理的總體方案：項目項目前期工程實施過程收尾計劃管理財務管理質量控制進度控制投資控制安全文明施工后期驗收試車驗收工程保修存檔檔其它建安工程設計管理各項政府手續報批招投標管理合同管理信息管理風險管理組織協調5.2代建單位對實現目標的各項工作方案：5.2.1代建單位對招標工作的工作方案：在項目管理工作中，招標工作是一項很重要的工作，這項工作對整個項目順利實施將起著關鍵作用，項目管理部可根據項目情況組建一個強有力的、有扎實的專業知識和豐富經驗的招標工作小組，進行招投標工作，在整個招標工作中，按下述各事項實施招標工作：招投標工作程序：7、編制及送審標底7、編制及送審標底8、開標、驗標9、評標、決標10、頒發中標通知書及未中標通知書編制招標文件投標書一般在領取招標文件20天后編制完成天在頒發中標通知書30天內與業主簽訂合同審核需2-3天審核需7天審核收取招投標交易服務費審核需3-5天刊登招標公告審核需3-7天天1、簽訂招標代理委托合同2、招標項目登記3、編制招標文件4、頒發招標文件(含工程量清單)領取招標文件交投標保證金5、現場勘察答疑6、頒發招標文件補充文件5.2.1.1設計招標：5.2.1.1.1各項實施事項：1設計招標咨詢及策劃，向主管部門辦理招標登記，發布招標公告等手續，組織成立招標工作小組。2編制設計招標文件及評標辦法并辦理招標文件及評標辦法審批手續。3組織現場踏勘，解答工程現場條件。4組織設計招標答疑會議，編寫招標答疑文件并辦理招標答疑文件審批手續。5參與設計方案評審。6組織設計招標的開標、評標、決標工作。7根據不同合同形式，擬訂設計合同，組織實施合同談判、協商和簽訂工作。5.2.1.1.2招標文件的編制1前言——概要敘述項目性質及其背景，項目建議書及可行性研究的審批文件，招標的管理機構及任務。2工程概況——列出建設項目的名稱、規模(用地面積、建筑總面積及各單體面積)、投資金額、開工日期要求及設計內容。招標期間聯系辦公地點、聯系人及聯系電話均應一一寫明。3設計依據——上級主管部門對可行性研究報告的批復文件，規劃部門簽發的《建筑工程規劃設計要求通知單》，建址地形圖、規劃紅線圖、管線現狀圖、參考地質勘察資料及與方案有關的其他設計資料等。4設計要求——明確設計宗旨，詳細提出設計內容。這部分內容編寫時要密切依靠建設單位，領會其工藝要求、功能分區、樓層安排、內外裝修標準等，以便設計方案滿足投資人的使用要求。5方案設計成果要求——寫明投標單位報送的方案數量、圖紙要求。每個方案提交的份數(包括文字說明和方案圖紙圖幅、模型等)。方案設計要滿足國家和地方有關方案設計階段的深度要求和規定。對改擴建項目要特別說明與原有建筑物的改造配套(含總圖管線設施)等相關內容。6設計周期與設計費報價——根據開工日期的要求合理安排各個設計階段(方案設計優化、初步設計、施工圖設計)的設計周期并提出保證設計進度的相關措施。根據國家設計收費標準及設計市場的實際情況對設計費進行報價，對施工期間的設計服務作出承諾。7評選原則及標準——以滿足國家和地方現行設計規范、規定及城市規劃部門的設計要求為前提，以總體布局及各單體是否滿足功能要求，是否經濟合理、技術先進，是否富有創造性體現獨特的建筑個性，是否滿足工程的建設周期等作為評選的原則和標準。8參加投標單位應注意的事項——寫明投標文件送達的日期及地址，投標文件的保密規定及印章要求，何種情況下成為無效標書的說明，對投標文件的驗收、監督及見證說明，對中標方案知識產權的說明等。9評審委員會——由招標投標管理部門指定的專業人才庫中隨機抽取規定數量的專家及其他人員組成。10招標工作各階段的日程安排及其他有關說明——對領取招標文件、答疑會、投標、開標、評標、決標的日程、地點作出明確安排，對設計招標保證金及編制投標文件補償金的金額及交付辦法作出說明。11附件——可行性研究報告批文，規劃設計要求通知單，地形圖，紅線圖，管線現狀圖，參考的地質資料及與項目有關的總平面布置圖及單體建筑主要平、立面圖等設計資料。5.2.1.2監理招標：1施工監理招標咨詢及策劃，向主管部門辦理招標登記，發布招標公告等手續，組織成立招標工作小組。2編制施工監理招標文件及評標辦法并辦理招標文件及評標辦法審批手續。3組織施工監理招標答疑會議，編寫招標答疑文件并辦理招標答疑文件審批手續。4組織施工監理招標的開標、評標、決標工作。5根據不同合同形式，擬訂施工監理合同。6辦理施工監理合同登記手續，組織實施合同談判、協商和簽訂工作。5.2.1.3施工招標（含設備與材料采購）：5.2.1.3.1各項實施事項1施工招標咨詢及策劃，向主管部門辦理招標登記，發布招標公告等手續，組織成立招標工作小組。2編制施工招標文件及評標辦法并辦理招標文件及評標辦法審批手續。3編制工程量清單并辦理審批手續。4組織現場踏勘，解答工程現場條件。5組織施工招標答疑會議，編寫招標答疑文件并辦理招標答疑文件審批手續。6編制標底并辦理審批手續。7組織施工招標的開標、評標、決標工作。8根據不同合同形式，擬訂施工(或采購)合同，組織實施合同談判、協商和簽訂工作。5.2.1.3.2招標文件的編制招標文件是投標單位編制標書的主要依據，通常包括以下內容：1招標工程概況——寫明工程名稱、規模、地址、發包方式、發包范圍、設計單位、基礎、結構、裝修、設備概況、場址和地質條件(可附工程地質勘察報告)、給排水、供電、道路、通訊設施情況及工期要求等。2設計圖紙和說明書——目的在于使投標單位了解工程的具體內容和技術要求，能據以擬定施工方案和進度計劃。設計圖紙的深度可與招標時相應的設計階段而有所不同。初步設計審批后即行招標者，應提供總平面圖、單體平、立、剖面圖和主要結構圖以及裝修、設備的相關說明；施工圖全部完成后實施招標者，則應提供全部施工圖紙(可不包括大樣圖)。技術說明書應滿足下列五項要求：①必須對工程的建設要求作出清楚而詳盡的說明，使各投標單位能與圖紙結合比較準確地估計出造價；②明確工程所適用的施工驗收規范、保修期及保修期內承包單位應負的責任；③明確承包單位應提供的其他服務，如監督其他相關承包商承包的安全保護措施，以及對建設單位自行提供的材料和配件的檢驗等；④有關特殊產品的專門施工方法的說明；⑤有關施工機械設備、腳手架、臨時設施、現場清理及其他特殊要求的說明；3投標須知——投標須知是指導投標單位正確和完善履行投標手續的文件，目的在于避免造成廢標，使投標取得圓滿的結果。投標須知的內容一般為填寫和報送標書的注意事項、廢標的條件、察看現場和解答問題的安排、投標截止日期和開標的時間地點等。在我國目前情況下，還應列入建設單位供料情況及材料調價的條件等。4合同主要條件——其作用是使投標單位明確，中標后作為承包人應承擔的義務和責任，并作為洽商正式合同的基礎。合同主要條件應包括下列各項：[1]合同所依據的法律、法規；[2]工程內容；[3]承包方式(包工包料、包工不包料等)；[4]總報價；[5]開工、竣工日期；[6]技術資料供應內容及時間要求；[7]施工準備工作；[8]材料供應及價款結算辦法；[9]工程價款結算與支付辦法；[10]工程質量及驗收標準；[11]工程變更處理、停工、窩工損失處理辦法；[12]工期要求及提前獎勵與拖延懲罰規定；[13]竣工與決算；[14]保修期與責任。5標底的制定——標底是招標工程的預期價格。標底的作用是作為衡量投標單位標價的基準，也就是評標的主要尺度之一。因此標底應以嚴肅的態度和科學的方法來制定。招標單位組織專業人員制定標底核實后應在招標通告之前報主管部門備案。5.2.1.3.3標底編制的方法1以施工圖預算為基礎的標底。施工圖預算是根據圖紙及說明，按照預算定額規定的分部分項工程子目，逐項計算出工程量后，再套用定額單價(或單位估價表)確定直接費，然后按規定的系數計算其他直接費、現場經費、間接費、利潤、稅金及不可預見費用，從而計算出全部工程造價。這種方法進行標底制定，其特點是工程子目劃分符合施工實際情況，工程消耗定額比較詳細明確，如無設計和價格上的變化，其造價是比較準確的，是制定標底所采用的主要方法。2以概算為基礎的標底。概算定額是在預算定額的基礎上，經過全面測算，將某些次要子目的工程數量歸并為主要工程子目，并綜合計算其價格。采用這種方法可以大大簡化編制工作量，并在一定程度上避免漏項和重復。值得注意的是，由于這種方法將次要子目歸并為主要子目中，對于子目的綜合內容缺乏統一的依據，因此必須在工程量表中加以詳細說明，以免投標單位在確定標價時缺乏統一口徑，事后也無法根據標底核對標價。3編制標底注意事項：①標底初步算出后，必須詳細復核并分析其是否合理；②如發現標底超出批準的概算或修正概算時，應全面調整，以保證控制在額定范圍內；③如標底合理，而原概算不夠準確而必須突破時，則應在招標前由代建人會同設計單位調整概算，經主管部門批準后方可招標。5.2.1.3.4施工合同的簽訂實行公開招標的項目，投標單位在收到工程中標通知書后，應在30日內與代建人按照招標文件和投標文件進行合同談判和簽訂工作。在實際工作中，將按下述原則開展招標工作：1充分理解項目投資人和使用人的意圖，圓滿實現項目投資人和使用人的預期目標。在工作開展的初期，在充分理解投資人和使用人建設意圖的基礎上，對建設項目進行專業分析，如項目類型、項目中的各個子項目的專業化程度，項目投資人和使用人對建設的計劃安排等，運用項目管理投資控制，相關法規等方面的專業知識做好整個招標工作的策劃，確保在招標工作中切實貫徹項目投資人和使用人的意圖，圓滿實現項目投資人和使用人的預期目標。2為投標單位的投標工作創造良好的條件，使其能夠充分反映企業實力。在招標工作中，根據招標項目的的特點，分析建設項目對投標單位的如資質、專長、業績、經驗等方面的要求，在編制招標文件時結合這些特定要求，編制切實可行的投標書格式，使得投標單位能夠針對招標項目的特點，充分反映出投標企業的實力及對投標項目而言的優勢，使得項目投資人和使用人能夠增加選擇的機會。3在項目招標階段，為項目投資人和使用人把關，為項目建設實施階段創造良好的條件。在招標工作中，樹立在項目管理各方面”事前控制”的觀念，一切為投資人和使用人著想，在擬定招標文件各條款時，充分預見到項目實施階段的各類事項，如合同價格、設計變更、材料價格簽證結算等，在招標文件中加以約定，以便使項目建設得以有效控制，為實現項目建設預期目標創造良好的條件。4切實做好評標辦法、工程量清單及標底的編制工作，確保項目投資人和使用人最終選擇一個實力最強、報價最優的企業。5制定一個科學的招投標工作程序，使整個招投標工作過程得以有效控制，使招投標單位能夠在公平、公正、公開的良好環境下進行投標，從而認可招投標工作的最終結果。5.3代建單位對建設工程招投標備案工作的管理：5.招標文件應包括下列主要內容：(1)投標邀請書。(2)投標人須知。(3)主要合同條款。(4)投標文件格式。(5)工程量清單和報價要求。(6)技術條款。(7)招標圖紙。(8)評標標準和方法。(9)投標輔助材料。備案期限為五個工作日。5.3招標人應自確定中標人之日起15日內，提交下列備案資料：(1)招標方式、開標情況及記錄。(2)評標專家組成情況、評標委員會的書面評標結果和評標情況記錄。(3)確定中標人的理由。(4)簽訂合同前要處理的事宜。(5)澄清、說明、補充事項紀要。(6)合格中標人的投標文件。(7)中標通知書。備案期限為五個工作日。5.3招標人和中標人應自中標通知書發出之日起30日內，按招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，招標人和中標人不得訂立背離合同實質性內容的其他協議。訂立書面合同后7天，應將合同向招投標辦備案。5.4代建單位對設計工作的管理：施工圖設計管理的內容和程序：方案經行政主管部門確認方案經行政主管部門確認初步設計經主管部門批(二階段設計)(三階段設計)設計要求提出設計任務書深度土地條件用地范圍土地使用性質項目概況市政條件給水、排水、污水、中水、煤氣、電力、電信、電視設計依據總體設計要求建筑設計規劃條件交通條件地質條件用地紅線及坐標、建筑退紅線要求、建筑高度、溶積率外裝修工程內裝修工程結構設計給排水系統其他條件采暖及空調電氣設計設計概算道路允許開口的位置地形圖、勘探報告設計文件內容施工圖設計各專業圖紙、預算圖紙及文件要求人防人防施工圖審批消防消防施工圖審批規劃規劃許可證施工圖設計階段全部施工圖審批設計文件的確認行政主管部門對施工圖的批準及審圖單位5.45.4.11.建筑物要具有可靠的穩定性、安全性。2.設計要符合消防、節能、環保、抗震、衛生、人防等有關強制性標準、規范。3.施工圖要達到規定的深度。4.不能損害公共利益。5.4.11.項目批準文件。2.規劃設計要求通知。3.規劃紅線、用地范圍圖。4.消防、交通、衛生、供電通訊、供水、供氣、環保、環衛、人防、綠化各主管部門的批文。5.初步設計主要文本。6.初步設計（擴初）審核意見。7.施工圖消防批文。8.地質報告（詳堪）。9.全套施工圖及總圖（2張）。10．設計單位企業卡。11．設計、勘察單位資質等級證書。12．各專業計算書和電算資料。13．工程設計合同。14．全套蓋有注冊建筑師(注冊結構工程師)章，出圖章。5.4.2代建單位對建設項目消防5.4審查消防設計是否符合《中華人民共和國消防法》和地方消防管理條例。5.41．方案設計階段：(1)工程所在地的勘察地形圖。(2)工程總平面及平面布置圖。(3)簡要的文字說明或生產工藝流程。2．初步設計階段：(1)初步設計文本(工程概況、消防設計專篇)。(2)公安消防機構對送審的工程核發《擴初審核意見書》。3．施工圖設計階段：(1)建筑部分需報送的資料：①《建筑消防設計防火審核申報表》；②設計單位的消防自審員填寫《建筑消防設計自審表(建筑專業)》。(2)設備部分需報送的資料：①《自動消防設計防火審核申請表》，并附該建筑的《建筑工程設計消防審核意見書(建筑部分)》；②消防給水總圖、平面圖、系統圖(室內消火栓及自動噴淋)及說明；③火災自動報警的平面圖、系統圖及說明；④防排煙系統的平面圖、系統圖及說明；⑤其他固定滅火系統的平面圖、系統圖及說明。(3)內裝修部分需報送的資料：①《內部裝修設計防火審核申請表》；②公安消防機構對送審的工程核發《建筑工程消防設計審核意見書(修改部分)》。5.4.3代建單位對建設項目人防5.4.3審查建設項目的地下、半地下防護設施是否符合防范自然災害、城市工業事故災害和戰爭災害的零求，必須遵循《中華人民共和國人民防空法》和《地方民防條例》以及《民防工程管理辦法》。5.4.3修建防空地下室的建設項目，需把民防工程施工圖送民防設計審圖小組審核，民防主管部門憑審核通知單，簽發《人防工程建設費用核定單》。5.5設計合同的簽訂與管理：5.5通常情況下，設計方案一旦中標，提出方案的設計單位即為中標的設計單位。設計方案一旦審批同意，招標人應及時向中標單位發放中標通知書，即可辦理設計合同的簽訂，并到當地政府有關部門進行設計合同登記和備案。5.5.21．上級主管部門有關項目前期工作的各種批復，包括項目建議書、可行性研究報告、選址意見書、用地規劃許可證、規劃設計要求通知單、設計方案審核意見單以及消防、環保、衛生防疫、交通、綠化等管理部門對設計方案的審核意見，務使設計單位充分了解上級主管部門對該項目建設的意圖。2．建設項目的核定設計方案的地形圖(要含有控制坐標及工程的測繪成果)、規劃紅線圖、管線現狀圖等。3．對各專業的設計委托書。4．根據設計進展情況提供相應階段的工程地質勘察報告。5．與建設項目相關的其他資料(如鄰近建筑物的設計圖紙等)。5.5.設計委托書是體現建設單位對建設項目設計具體內容設計標準和深度等方面要求的資料，是設計單位了解用戶，滿足和體現用戶要求的重要依據，作為合同的附件，是合同的重要組成部分。1．民用建筑設計委托書的主要內容：(1)建筑總體平面設計原則。(2)居民住宅建筑中，住宅單元的組成、戶型和居住面積的要求。(3)商業性建筑中，經營特點對建筑物結構、層高、跨度的要求。(4)營業設施對建筑物平面布局的要求。(5)經營活動對建筑物出入交通、通風、給排水、采暖、日照、防火、安全等方面的要求。(6)行業特點對建筑物造型的要求。(7)建筑造價控制要求。(8)設計周期要求等。2．供電設施設計委托書的主要內容：供電設施一般包括建筑物外部供電線路、設施設計和內部變配電設計兩部分。(1)外部供電設計一般由代建人委托項目所在地電力局有關專業科室進行，申請用電量，提交建筑物用電量統計資料，對已有電源的單位，要將現有變壓器及電源供給方式寫明。內部變配電設計，包括變配電室及供電設計，變配電室一般由建筑設計單位完成。在設計前代建人應根據項目用電情況，提出建設變配電室的初步方案，報請供電局確定建設地點，供電局在現場勘察、論證后，提出建設地點選址意見。委托設計時，一方面代建人要提出總建筑規模、使用面積、結構布局、建筑選型等方面的要求，另一方面供電局專業管理機構要提出具體的專業設計要求，包括供電設備對建筑物層高、結構、通風、采光、安全等方面的要求。這兩方面的要求將成為設計單位的設計依據。(2)內部的供電設計由代建人委托供電局進行。委托內容為：建筑物用電設備的種類、總用電量、用電區域，對擴建或技術改造項目，還要把原有用電情況考慮在內一并寫清楚，同時將施工圖中的電氣系統圖、總平面圖、總說明等有關資料一并提交供電局。(3)供水設計委托的主要內容：供水設計是指建筑物供水方案及其施工圖設計，應在建設項目方案設計階段完成后進行。代建人應持項目批準文件、總平面規劃圖及建筑物的用水量、原有自來水管線分布情況等資料，向建設項目所在地的自來水公司申請供水設計。在開工前代建人還要按自來水公司有關規定辦理用水增容手續，并準備好《建設用地許可證》、總平面圖、《施工許可證》、供水方案批件等有關材料。由非自來水公司設計部門設計的自來水工程施工圖應送自來水公司審查批準。(4)通訊設施設計委托的主要內容：通訊設施主要是指有線通訊和無線通訊系統。有線通訊系統主要是指電話網絡和電傳、傳真、電子計算機、遠程聯網等項目。在設計范圍上，電話外線、進戶線、總機房及各組線箱的電纜線路，由郵電局電訊專業機構設計。從組線箱到分機的線路由承擔建筑設計的設計單位設計。在建設項目批準后，代建人準備好項目批準文件、地形圖、總平面圖和報裝要求(即建筑物所需電話數量、是否設總機及其規模、電傳、傳真、電子計算機遠程聯網等非電話業務用線的數量)等資料到郵電局辦理報裝申請。代建人持郵電局的有關批準文件向建筑設計單位提交線路設計委托書，其主要內容有：電話機數量及在建筑物內的分布，需要設總機的單位，要把總機房的位置要求、分機數量和分布位置要求及非電話業務線路布置要求等一一寫明。外線設計要將原有電話分布情況及新建筑物電話外線設計綜合考慮。(5)暖氣供給系統設計委托的主要內容：代建人根據建筑物暖氣的用途和用量，向項目所在地煤氣公司提出申請，經暖氣公司現場勘察、論證后批復設計方案。代建人持暖氣公司的批文可向煤氣公司專業設計部門提交包括煤氣用量、分布情況的設計委托書。如果建筑物內的暖氣管道線路是由建筑設計單位完成的，則應將設計圖紙送交暖氣公司審核認可。5.5.依據《中華人民共和國合同法》和《建設工程勘察設計合同條例》，合同雙方必須具有法人地位，合同必須具備以下條款：1．建設工程名稱、規模、投資額及建設地點。2．委托方提供的資料內容、技術要求及期限。3．設計的階段、進度、質量等方面的要求及提供設計文件份數。4．設計取費依據、取費標準及付款方法。5．違約責任。由前面所述可知，一個建設項目，代建人應簽署多個設計合同，通常所說的設計合同是指與建筑設計單位簽訂的合同，采用上海市設計行業市場管理辦公室統一印制的合同文本。其他設計合同按從各管理部門制定的相關合同文本。5.5.51．合同雙方必須由法定代表人(或其委托代理人)簽字。2．設計合同簽訂后應在一個月內到設計行業市場管理辦公室簽章備案，重大設計合同需公證的，應到公證處辦理公證手續。3．建筑設計合同與各管線的設計合同有著不可分割的聯系，代建人應及時協調好各方的關系，使合同能順利地執行。4．由于設計對項目的投資總額起到決定性作用，因此代建人在提交設計委托書時要慎重，委托的內容及標準要恰當。5．合同簽訂前必須認真核查被委托單位的設計資質，委托的設計內容必須在資質允許的設計范圍內。6．要全面熟悉國家相關的設計收費標準，及時掌握設計市場的行情，以便在合同洽談時掌握主動權。7．合同簽訂前要認真考察被委托的設計單位近期完成設計項目的水平及實際效果。8．要了解被委托設計單位目前的實際任務及安排情況，以便了解能否承擔并按時完成設計委托。5.6代建單位對施工準備階段的管理：施工準備階段的管理工作主要工作內容是為工程正式施工做好一切準備。其主要管理工作有以下幾個方面：5.6辦理所需準備的資料、要求和辦理部門及時限。5.6辦理項目質量、安全監督手續時，項目管理部應提交下列資料：1項目立項批文。2建設工程規劃許可證。3施工、監理單位中標通知書原件。4施工圖設計文件審查通過證書。5新裝電梯安裝報監通知單。6受監電梯明細表。7電梯銷售合同。8電梯安裝合同。9工程施工合同。10建設工程安全質量監督申報表。11建設工程安全質量監督書。12(施工單位)團體意外傷害保險投保單。13建設項目防雷工程檢測、驗收登記表。5.6施工許可證辦理所需資料、要求及辦理時限和部門。5.6辦理施工臨時用電、用水、占地(占路)等許可手續，項目管理部應備齊有關資料到相關部門辦理，為項目開工創造條件。5.6為了使項目能夠在開工后順利進行，設備與材料招標采購工作應根據項目的實際情況適時進行招標采購，以滿足工程施工質量、進度需要。主要工作是應作好按照設計要求編制設備與材料供應計劃；根據設備設計的選型進行市場調查、詢價工作；設備與材料的采購招標工作。5.7代建單位對工程施工過程的管理：5.7.1質量管理主要是通過兩方面即考核、督促及各類抽檢、驗收來做好質量管理工作。1考核、督促監理工作在項目建設實施階段中，認真審查監理規劃，使監理工作總綱領符合項目實際情況，使監理工作的考核有所依據。要求施工監理人按照IS09000標準(2000版)的要求建立起整套監理管理制度，并督促施工監理人嚴格執行，同時項目工程師通過定期的施工現場巡查工作，及時發現施工中的各種問題，督促監理單位、施工單位作好質量控制工作。加強對監理工作的考核力度，確保監理人嚴格按照監理規范實施施工監理工作，并嚴格執行國家及地方政府有關工程建設的各類強制性規定。確保整個施工監理活動處于受控狀況，從而使項目建設的質量得以保證。2抽檢、驗收通過樁基驗收、結構施工中隱蔽工程驗收、主體結構驗收的工作，對整個項目的質量進行宏觀控制，在預驗、驗收中嚴格把關，審查各類資料，及時發現問題，解決問題，必要時對關鍵部位、關鍵工序進行抽檢，以督促監理單位認真負責地做好質量控制工作。5.7.2工程施工過程中的項目工程師應對監理人編制的監理規劃中的有關進度的監控細則和經批準的施工組織設計進行認真透徹的研究，并對已批準的進度計劃的執行情況進行監督，掌握影響工程進度的因素及所有條件的變化情況，對進度計劃的執行進控制。各個施工標段工程進度控制的目標必須嚴格符合施工合同工期要求。同時項目管理部運用我公司所備的項目計劃管理軟件，對工程的進度進行全面控制。利用該軟件具有的自動調整后續文件功能，根據工程的實際情況及承包商的人員機械配置，施工方法及總工期目標，編制項目主控計劃，根據主控計劃編制各單位工程進度計劃及分部、分項工程詳細計劃。利用項目計劃管理軟件編制的計劃快捷、清晰，具有很強的實際操作性。根據主控計劃，計劃工程師每周檢查實際施工的落實情況，根據檢查的情況，做出每周的實際進度曲線，并把計劃與實際曲線對比情況通報監理單位，由監理單位組織承包商及有關部門研究調整工程進度。通過規范對施工、監理的管理作業，督促監理單位、施工單位按科學化、規范化的要求開展監理和展開施工，確保進度控制的成效。具體措施如下：5.7.2.1預審：預審是進度預控的主要手段，如審查監理單位對施工單位的施工方案、施工計劃審批意見等。5.7.2.2檢查：檢查每日、每周、每月進度情況和計劃保證措施的落實情況，是掌握信息進行動態調控的依據。5.7.2.3開好工地例會：通過工地會議對計劃執行情況進行檢查和動態調控。5.7.2.4由于施工原因造成的進度偏差，督促監理單位采取簽發《監理通知單》等措施，并要求施工單位盡快整改補救。整改后審簽《整改復查報審表》。5.7.2.5審簽：對工程變更、工期延長、計劃調整等，審查監理方審簽認意見。5.7.2.6實行規范化管理：對進度控制環節的報審內容、項目管理程序、監理程序和使用表式等，均按規范化的要求實施，以保證控制效果。5.7.3施工過程中的5.7.3.1對設計方案進行認真優選，從源頭開始控制好建設規模和建設標準。5.7.3.2健全組織體系，明確職能分工，編制各類投資控制程序及實施計劃。5.7.3.3根據經批準的總進度計劃及工程預算，編制項目總投資計劃及分階段工程用款計劃，確定總投資控制目標和各階段投資控制目標。5.7.3.4分階段審批監理批準的工程付款憑證，并報代建人批準付款。5.7.3.5通過本工程的招投標工作，進行招標策劃，確定招標方式、承包方和合同形式、控制工程造價。5.7.3.6做好承包合同的修改、補充工作，著重考慮合同對投資的影響。5.7.3.7審批施工圖預(結)算。5.7.3.8處理好合同糾紛和索賠費用的核定。5.7.3.9定期檢查項目實際投資情況，編制投資控制S型曲線圖，發現投資偏差，分析原因(政策因素或設計變更或人工材料價格變化原因等)，及時采取措施糾正偏差。5.7.3.10在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設過程中實際花費的全部費用，編制竣工決算，如實體現該工程的實際造價。5.7.3.為作好造價管理工作，應從以下方面人手：1實行量價分離，逐步建立起以工程定額作為指導的通過市場競爭形成的工程造價管理機制。2花大力氣做好工程造價資料的收集、積累工作，建立相應的信息網絡系統。3參與工程建設各階段的造價管理，努力提高投資估算的準確度，按生產要素市場價格編制標底，嚴格審查概預算及決算，正確及時處理索賠事宜并用好、用活資金。4加強對工程造價的審價，逐步建立工程造價的監督檢查制度，規范定價行為，確保工程質量和工程建設的順利進行。5.7.5.7.4.1風險因素分析隨著我國建筑市場進一開放，以及加人WTO，建筑市場競爭更為激烈。大型建設項目一方面可以優化企業結構，提高經濟效益的關鍵工程，同時又是存在投資大，建設期限長，造價不確定性因素貫穿整個建設工程的各種風險。工程項目的風險來自項目的各個方面，即有技術性風險，如設計技術風險、施工技術風險、生產工藝及其他的風險。又有非技術性風險，如自然及環境風險、政治法律風險、經濟風險、合同風險、組織協調風險、人員風險、材料及設備風險等。5.7.4.2風險管理內容1制定項目風險管理計劃。2確定可能會影響項目的風險，并把風險所具有的特征整理在文件中。3對風險和條件進行定性分析。4測算風險的概率和后果、并估計它們給項目目標造成的影響。5為了給實現項目目標增加機會、減少危害而建立一些程序和技術。6在整個項目壽命期間監測剩余風險，識別新風險執行降低風險計劃以及評價它們的效果。5.7.4.3風險控制與防范措施1項目風險應對審核，檢查和文字記錄，避免、轉移或緩解風險應對措施的效果，以及風險承擔人的有效性。2定期進行項目風險審查，在項目進展的不同階段，風險值和優先次序可能會發生變化，任何變化都有可能引發新一輪的定性和定量分析。3贏值分析是按照基準計劃費用來監控整體項目分析工具。將計劃工作與實際已完成工作相比較，確定是否符合計劃的費用和進步等要求。4技術性能測量，將項目實際執行中技術工作方面取得的進展，與項目計劃中相應原進度計劃進行比較。5補充風險應對計劃，如發生原本未曾預料到的風險或風險的后果比預期的嚴重，有必要重新研究應對措施。5.8代建單位對工程竣工驗收的組織與管理：5.81完成建設工程設計和合同約定的各項內容。2有完整的技術檔案和施工管理資料。3有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。4有勘察、設計、監理、施工等單位分別簽署的質量合格文件。5有施工單位簽署的工程質量保修書。5.81工程竣工驗收備案表。2工程竣工驗收報告。3工程施工承包合同。4勘察、設計、監理、施工等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件。5規劃、公安消防、環保、城建檔案等部門出具的認可文件或者準許使用文件。6施工單位簽署的工程質量保修書。7有關質量檢測和功能性試驗資料。8法規、規章規定必須提供的其他文件。9需要提供給備案機關的其他有關資料。5.8竣工驗收后，項目管理部應當編制工程竣工驗收報告，其內容應包括：1工程概況、驗收日期和參加單位的名稱。2工程報建日期、開竣工日期、施工許可證號。3勘察、設計、監理、施工等單位名稱和資質等級。4施工圖設計文件審查單位名稱、資質和審查結論。5工程采用的質量驗收標準。6施工單位的工程竣工報告、勘察設計單位的質量檢查報告和監理單位自工程質量評估報告中有關工程質量驗收的基本情況及結論。7甩項的具體部位及甩項后對工程主要使用功能的影響程度。8規劃、公安消防、環保等部門的驗收情況和結論。9有關質量檢測和功能性試驗的基本情況和結論。10工程施工過程中發現影響工程質量的主要問題及整改情況。11工程質量評定等級。12備案部門認為需要說明的有關情況。5.81項目管理部應當自工程竣工驗收合格之日起15個工作日內，向工程所地備案機關備案。2工程竣工驗收報告應同時抄送工程質量監督機構。3在保修期內工程出現結構質量問題或嚴重影響使用功能的質量問題的，項目管理部應及時組織處理，處理后重新驗收并報備案機關備案。4經備案機關簽署的《竣工驗收備案表》是該工程辦理城市房屋產權登記的必要文件。5.9代建單位對工程保修階段的管理：保修階段的管理主要是指保修階段的質量控制，其主要內容如下：5.91審核承建商的《工程質量保修證書》。2檢查、鑒定工程質量狀況和工程使用狀況。3對出現的質量缺陷確定責任人(監理配合)。4督促承建商修復質量缺陷。5在保修期間結束后，檢查工程保修狀況，移交保修資料。5.91工程自辦理竣工驗收手續后，在規定的期限內，因勘察設計、施工、材料等原因造成的工程質量缺陷，要由施工單位負責維修、更換。2工程質量缺陷是指工程不符合國家現行的有關技術標準、設計文件以及合同中對質量的要求。5.91土建工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限。2建筑物的照明電氣、上下水管線、設備安裝及裝修工程為2年。3建筑物的供熱供冷為二個采暖、供冷期。4屋面防水、衛生問、房屋和外墻防滲漏為5年。5有特殊要求的工程，其保修期應在施工合同中約定。5.91施工單位未按國家有關規范、標準和設計要求施工，造成的質量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經濟責任。2屬于設計問題造成的質量缺陷，由施工單位負責返修，其費用通過項目管理部向設計單位索賠。3因建筑材料、構配件和設備質量不合格引起的質量缺陷，如是施工單位采購的，由施工單位承擔經濟責任，如是“甲供材料”，施工單位提出異議，但代建人仍堅持采用的，由代建人承擔經濟責任。4因使用單位使用不當而造成的質量缺陷，由使用單位自行承擔經濟責任。5因地震、洪水、臺風等不可抗力或其他自然災害造成的質量缺陷，施工、設計、監理各單位均不承擔經濟責任。第六章對關鍵環節的識別和措施6.1項目前期階段的關鍵工作與環節：6.1.1設計階段的管理是降低工程造價的最關鍵的環節：由于本工程的初步設計得到了政府主管的審核及批準，對施工圖設計的管理將是我們代建人最主要的管理環節。設計是工程的龍頭，建設項目的工程造價很大因素決定于設計，工程的材料、設備費用以及工藝做法要求引起的施工費用基本上在設計階段就已決定了，因此工程造價控制，設計階段是關鍵的環節。我們將采用招標的方式，擇優選擇一家設計單位，在保證工程使用功能和質量的前提下，對工程設計實行限額設計，對工程設計管理的方法如下：工程項目管理不但要進行施工質量、施工進度控制，而且還應充分考慮工程造價的控制，避免出現“三超”現象（三超系指初步設計概算超投資估算，施工圖預算超初步設計概算，竣工結算超施工圖預算），提高建設工程項目的投資效益。6.1.1.1控制的方法：采用CM、PM的項目管理模式，提供建設項目立項、設計、施工、驗收階段的全過程高質量的服務。在項目設計管理過程中，對設計師從滿足使用功能的前提下，進行方案的優化，在充分收集相關類似工程資料的基礎上，對方案進行技術經濟分析，并運用科學的手段對方案的技術與經濟論證，從多選方案中選優，作為決策的依據。6.1.1.2技術與經濟的協作在整個設計管理工作中，設計管理人員與經濟管理人員密切配合融合溝通，保證技術與經濟的統一。加強設計人員的經濟意識，經濟管理人員也必須對設計的常規知識做必要的了解。以便于充分配合，最終動態控制造價的目標。6.1.1.3投資的分解及指標控制在設計管理階段將審定投資估算分解與設計任務書相應的專業、施工階段對應，在不影響設計規模、標準、設計原則的前提下，有效的控制造價。在施工圖階段根據類似工程經驗數據及測算指標的基礎上，形成相應的設計指標以及重要的設計標準，保證結構安全、功能先進、滿足質量標準的前提下降低造價。6.1.1.4設計修正變更管理設計修正變更是對設計的建設項目的功能、結構的補充和完善，但提出設計變更盡量在施工實施前，在變更前做好核算工作，對重大變更應先核算后變更，以達到造價的有效控制。6.1.2順利取得“建設工程規劃許可證”和“建設工程施工許可證”是保證工期目標實現的關鍵線路之一。“建設工程規劃許可證和”和“建設工程施工許可證”的辦理牽涉到政府相關部門比較多，每個部門的簽章和辦理都需要一定的周期，多則一個月，少則十天，如果不順利的話，一個部門的簽章需要的時間就不可估計，因此，能否順利取得這“兩證”是保證工期目標實現的關鍵線路之一。《建筑工程規劃許可證》領取的工作程序：情況1：需改變土地使用性質或劃撥地或基地屬土地使用權出讓的建筑工地情況1：需改變土地使用性質或劃撥地或基地屬土地使用權出讓的建筑工地建設單位申請設計范圍和規劃設計要求情況2：在原有基地上且不改變土地用途的建筑工程城市規劃管理部門核定設計范圍提出規劃設計要求建設單位送審建筑設計方案城市規劃管理部門審核設計方案建設用地規劃管理過程設計單位進行方案設計環保、消防、衛生等部門意見建設單位申請建設工程規劃許可證設計單位進行施工圖設計環保、消防、衛生等專業管理部門意見城市規劃管理部門核發建設工程規劃許可證向建設工程施工管理部委申請核發施工許可證建筑設計方案已在建設用地管理階段審定的房屋建筑工程施工許可證辦理程序：辦理部門辦理部門說明提交材料房地產或規劃行政主管部門國有土地使用證及建設用地規劃許可證原件及附件的復印件規劃行政主管部門規劃許可證原件及附件的復印件可同時進行的工作有：1、建設單位開戶行出具資金證明；2、到人防辦公室進行人防圖審查，取得人防施工圖設計審查通知書；3、到規劃主管部門認可的審圖單位進行施工圖審查，取得施工圖設計審查通知書建設行政主管部門獲取或網站下載獲取并填寫施工許可證申請表，加蓋建設單位公章及法人代表簽章（可同時下載安全監督通知書及質量監督注冊登記表）建設行政主管部門工程管理辦公室申請表登記并根據需要踏勘現場加蓋審核專用章招標項目目室辦理招標、施工和監理合同備案及中標通知書備案手續辦理施工(監理)直接發包(委托)登記手續1、申請表上加蓋施工單位公章（表一）及監理單位公章（表二）2、到建設行政主管部門建材管理辦公室辦理散裝水泥基金和節能墻體材料兩項基金交費手續建設行政主管部門工程管理辦公室將有關材料及申請表報進建設行政主管部門工程管理辦公室窗口建設行政主管部門工程管理辦公室由工程管理辦公室代辦質量監督及施工安全監督手續，開具受理通知單格退回材料、條件合格后重新申報合格建設行政主管部門工程管理辦公室建設行政主管部門工程管理辦公室踏勘現場不合格不具備開工條件的退件，現場違章開工的將給予處罰，待條件合格后補辦合格憑受理通知單領取建筑施工許可證6.1.3選擇優秀的施工總承包單位是實現工程投資、進度、安全、質量目標的最重要工作，一個工程能否施工好，施工總承包單位起著決定性的作用，選擇施工總承包單位是我們代建人最重要的工作，它的一般工作程序如下：采用公開招標方式；選擇投標單位并考察；編制招標文件及標底；標書送審和發放；開標、評標；簽訂總包合同并到建委備案。6.2項目實施階段代建單位對關鍵環節和問題的管理措施：6.2.1項目風險管理是代建人能否實現投資目標的關鍵工作：項目管理部的風險管理就是通過風險識別和風險評價，并以此為基礎合理地采用多種管理方法、技術和手段，對項目活動涉及的風險實施有效的控制，采取主動行動，創造條件，盡量擴大風險事件的有利結果，妥善處理風險事故造成的不利后果，以最少的成本保證安全、可靠地實現本項目的總目標；6.2.1.1項目風險管理工作內容6.2.1.1.1風險識別對于本項目，可能產生風險的因素包括：工程地質條件的變化、自然災害的影響、政府有關部門的批復延后、國家有關基本建設投資方面的政策變動、資金到位情況、設計變更、施工進度滯后、工程質量事故、設備及材料市場價格的變動、匯率的變動、戰爭和動亂等社會因素的影響、水、電價的變動及其他人為因素的影響等。本工程建設周期持續時間較長，又包括多個單項工程。涉及委托人和使用人、代建人、咨詢、監理、設計、施工、供貨等各個方面，風險因素多，風險識別工作量大、情況復雜。風險管理的具體工作由項目管理合同預算組負責，搜集各方面的信息，通過統計、分析、整理等具體工作手段，針對本工程的具體情況，列出本工程初始風險清單。根據工程管理經驗及本工程的具體情況，將本工程有可能發生的各類風險列表如下：本工程初始風險清單風險因素可能發生的風險事件對策技術風險設計設計缺陷、錯誤和遺漏，出圖時間滯后制定落實出圖計劃，圖紙送審施工工人技術水平低，施工安全措施不當，勞動力、材料投入不足審查施工單位的技術工人上崗證非技術風險自然與環境地震、火災、雷電等不可抗拒自然力，不可遇見地下障礙，氣候異常，民擾等提前作好應對措施外部因故不能按時取得相關手續積極作好應對措施組織協調委托人和使用人和上級主管部門的協調，代建人和設計方、施工方以及監理方的協調，代建人內部的組織協調等，甲方直接發包的單位與總包單位的配合問題加強參建各方的協調工作合同合同條款遺漏、表達有誤，合同糾紛等認真審核合同條款人員各參建單位有關人員素質影響正常工作撤換不職稱人員材料設備甲供材料、半成品、成品或設備供貨不足或拖延，數量差錯或質量規格問題，類型不配套、其供貨商工作不能滿足計劃要求、材料價格趨勢等督促材料設備供應商按計劃提供在風險管理的過程中，風險管理人員要時刻把握工程進展的脈博，隨時收集來自與本工程建設有關的各個方面的各種信息，并進行加工整理，對上述表格的內容進行補充和更新，并制定相應的風險防范措施。6.2.1.1.2風險分析1投資風險投資風險導致的損失可以直接用貨幣形式來表現，即法規、價格和利率等的變化或資金使用安排不當等風險事件引起的實際投資超出計劃投資的數額。2進度風險進度風險導致的損失由以下部分組成：貨幣的時間價值。進度風險的發生可能會對現金流動造成影響，在利率的作用下，引起經濟損失。為趕上計劃進度所需的額外費用。包括加班的人工費、機械使用費和管理費等一切因追趕進度所發生的非計劃費用。延期投入使用造成的各種損失（如外租辦公用房的租金）。質量風險導致的損失包括事故引起的直接經濟損失，以及修復和補救等措施發生的費用以及第三者責任損失等，可分為以下幾個方面：建筑物、構筑物或其他結構倒塌所造成的直接經濟損失；復位糾偏、加固補強等補救措施和返工的費用；造成的工期延誤的損失；永久性缺陷對于建設工程使用造成的損失；第三者責任的損失。3安全風險安全風險導致的損失包括：受傷人員的醫療費用和補償費；財產損失、包括材料、設備等財產的損毀或被盜；因引起工期延誤帶來的損失；為恢復建設工程正常實施所發生的費用；第三者責為建設工程實施期間，因意外事故可能導致的第三者的人身傷亡和財產損失所作的經濟賠償以及必須承擔的法律責任。6.2.1.1.3風險評價采用分析手段定量分析風險通過建立項目管理信息系統，及時收集項目實施過程中的各種反饋信息并進行統計分析，確定其走勢，并預測其對項目實施的影響；同時，密切關注市場形勢和國家政策走向，分析其對項目實施的影響。在上述工作的基礎上寫出評估報告，作為委托人和使用人決策的參考。風險量化依據風險管理計劃、風險條件排序表、歷史資料、專家判斷及其他計劃成果，利用面談、靈敏度分析，決策分析和模擬的方法和技術，得出量化序列表。確定性風險量化可采用敏感性分析和盈虧平衡分析法。不確定性風險量化采用概率分析法和期望值法。用風險量化結果對原項目進度和費用的計劃進行分析，提出確認的項目周期，完工日期和項目投資，并提出對當前項目計劃實現目標的可能性。6.2.1.1.4風險控制根據對可能產生的風險的預測，制定防范措施，提出回避或轉移風險，減少損失的建議。根據情況可綜合運用防范措施使風險對綜合效果最優。6.2.2在施工過程中，不可避免產生各類矛盾，如何處理好內、外部矛盾是我們代建人關鍵要認真對待的環節，我們對各類矛盾的意見及解決方案如下：6.2.2.1處理好與政府職能部門的關系矛盾預見：政府職能部門希望建設單位能主動提前辦理項目的各項報批手續，保證工程實施的合法性，不希望找上門解決問題，更不希望出現先做后報的違法違規情況發生。解決方案：項目管理部既要了解政府職能部門的辦事風格，又要非常熟悉工程實施階段各類證件辦理的程序，提醒委托人和使用人，并協助及時辦理各類證件。對政府職能部門做到早溝通，建立良好的人際關系，避免違法違規情況的發生。6.2.2.2處理好委托人和使用人、承包商、設計方之間的關系矛盾預見：一方面，委托人和使用人希望得到真實、獨立、專業的高質量服務；另一方面，承包商或設計方希望項目管理方能對合同條件有一個公正合理的解釋。解決方案：項目管理人員應善于處理各種人際關系，既要嚴格遵守職業道德，禮貌而堅決地拒收禮物、免費服務、減價物品等，以保證行為的公正性，也要利用各種機會增進與各方面人員的友誼與合作，以利于工程的進展。6.2.2.3處理好與承包商的關系矛盾預見：承包商希望項目管理人員公正，通情達理并善于理解別人；希望項目管理人員發出明確的批示，對其詢問的問題給予明確的答復；希望項目管理人員的指示能在他們工作之前發出，而不是在工作之后。解決方案：項目管理人員應該非常清楚地掌握承包商的心理，既要懂得堅持原則，又要善于理解承包單位的意圖，工作方法靈活。6.2.2.4處理好工程質量問題矛盾預見：工程完成或接近完成的情況下發現質量問題，要求承包單位“推倒重來”對承包單位來說很難接受。解決方案：項目管理人員應該請承包單位的項目經理一起來檢查，使承包商項目經理自然意識到自己的失誤，同時與承包單位的項目經理討論可能采取的補救辦法，并隨時準備接受能夠解決問題的合理變通方案。當然，維護工程質量是項目管理人員的重要職責，所以絕不能冒險采用可能導致最終造成工程質量隱患的辦法。6.2.2.5處理好對承包單位的處罰問題矛盾預見：對承包商的某些違約行為進行處罰是一件慎重而又極難避免的事件，這就要求項目管理人員首先對承包合同中的處罰條款必須十分清楚。當承包商采取不適當的方法進行施工，或采用不符合同規定的材料施工時，項目管理人員除了立即給予制止并采取相應的處理措施之外，還應考慮該種處理措施是否屬于本身的權限范圍。解決方案：項目管理人員發現由于承包單位的項目經理或工地工程師的失職，造成承包單位徒耗資金和時間而工程毫無進展時，應認真觀察一段時間，待掌握足夠的證據后，項目管理部項目經理向承包商發出警告。萬不得已時，也可以要求撤換項目經理或工地工程師。6.2.2.6處理好施工擾民與民擾問題矛盾預見：施工一旦開始，必然會對周圍環境產生影響，打擾周圍單位、居民的正常工作與生活，特別是夜間施工必定會產生很大的噪聲等，引起附近單位和居民的矛盾。解決方案：協助委托人和使用人在施工前提前與周圍相關單位和居民主管部門溝通，說明施工將會給他們帶來一定的影響，并保證盡量避免夜間施工，征求相關單位和主管部門的意見，提出一定的解決方案，得到諒解與同意。6.2.3盡量避免設計變更索賠事件的發生是降低工程投資的最有效手段，在工程施工過程中，不可避免的將產生設計變更和索賠問題，如果正確處理好此類問題，將會大大降低工程造價，因此我們將制定嚴格程序和管理方式來盡量避免此類事情的發生。6.2.31任何形式、質量、數量和內容上的工程變更和洽商必須由代建方頒發變更令后生效，并由監理工程師指示承包商實施。2變更和洽商的內容應及時反映在施工圖紙上。3工程變更和洽商（僅限于上述三種原因）的費用由承包商提出工程變更費用估價表，代建方規定監理工程師按照以下方法進行評審：工程計量依據變更通知、變更設計圖紙及現場計量；單價按照以下順序確定，除非施工合同另有規定；采用原工程量清單內相應的單價和費率；參考承包商的實際支出證明，協商價格；采用計日工方法。上述評審辦法的選用須報代建人批準；由于承包商責任造成或承包商為方便施工而提出的變更所增加的費用不予補償。6.2.3監理工程師將受理施工合同中規定的下列原因之一引起的費用索賠：6.2.3.2.16.2.3.2.26.2.3.2.36.2.3.2.46.2.3.2.56.2.3.2.61必須是依據合同有關規定向代建人索取額外的費用；2必須在引起索賠事件的規定期限內，提出索賠意向；3必須在索賠事件終止后規定期限內，提出正式索賠申請；4承包商按合同約定，提交了有關索賠事件的詳細資料和有關證明；5承包商提出費用索賠申請時，必須填報〈〈索賠報告〉〉；6監理工程師在收到承包商的索賠意向后，應向代建人轉送索賠意向，立即做好與索賠事件有關的現場情況調查和記錄，收集來自場內外與索賠事件有關的文件和信息；6.2.3.2.71索賠申請的格式符合要求；2申請索賠的合同依據和理由正確、充分；3申請索賠的資料真實齊全、手續齊備；4申請索賠的計算原則和方法便是、恰當；5審查通過后，報代建人批準。否則應建議承包商收回申請；6監理工程師在審查索賠申請過程中，應就其中的工程數量、單價、索賠數額等與代建人和承包商進行協商或協調；7監理工程師在完成對索賠申請審查和索賠費用評估后，應提出索賠審查報告，報代建人審核確認索賠金額后，對〈〈索賠報告〉〉進行確認。6.2.4選擇一家優秀的監理企業，將會大大加強我們代建人的管理力量，如果能充分的發揮監理人的職能，將能更加有效的保證工程的質量，投資和進度，因此我們在代建過程中，將會給監理單位充分的權力，以調動監理單位工作的積極性和能動性，使監理單位更加充分地當好代建人的參謀。因為工程施工的主體是施工企業，施工企業的質量保證體系是否健全，將對工程質量的好壞起著決定性的作用，因此我們代建人將會加強對施工企業技術力量的管理，制訂合理的獎罰機制，以調動施工企業的工作勁頭，保證工程的質量。6.2.5施工總體進度計劃應符合施工合同中工期的約定，我們代建人將對施工總進度計劃進行分析研究，并找出關鍵線路和關鍵工作，全面分析總進度計劃的可行性、合理性，并編制控制方案及風險分析，不合適的要求總包單位對總進度計劃進行修正和調整。6.2.6沒有安全就沒有效益，就沒有進度，更談不上保證工程質量，因此，制訂完善的安全文明保障措施和監管體系，是參戰單位必須要做好的一項基本工作，安全文明管理基本程序和體系如下：安全文明保證體系安全文明保證體系（承包單位）審查（監理工程師）審批（代建人）檢查監督“安全保證體系”實施（監理工程師）安全文明施工預警和事故處理（監理工程師）6.2.7代建工作是靠人來實施的，人的素質高低直接決定了一個工作的成敗，如何建立一個高效的團隊，將會大大影響代建工作的成效。第七章工程合同管理的方法及措施7.1合同管理的內容：項目實施階段在合同管理方面的職責主要為對招標代理、勘察設計、監理、承包商(施工單位、材料設備供應商)等方面合同的履行進行檢查監督。合同管理工作內容主要包括：7.1.1合同藍本的選擇、合同談判、履行直至歸檔全過程的管理。7.1.2監督招標代理、勘察設計、監理、承包商(施工單位、材料設備供應商)按簽訂合同已確定的事項(質量、服務進度、服務內容等)開展業務工作，并對合同的實施進行協調。7.1.3對合同實施情況進行跟蹤，將實際情況與合同要求進行對比分析，發現偏差，找出原因，向監理、施工單位提出合同實施方面的意見、建議乃至警告。7.1.4協助代建人履行合同責任，以保證工程的順利進行和消除產生索賠的誘因。7.1.5對合同變更進行事務性處理，如落實變更措施、修改相關資料、檢查變更結果、做好變更記錄等。7.1.6按規定程序公正合理地處理索賠事件。7.2合同管理的作用7.2.1工程合同可以有效管理工程進度。7.2.2工程合同可以保證工程質量。7.2.3工程合同可以公正維護合同雙方利益。7.2.3工程合同有利于工程建設的科學管理。7.3合同管理的措施7.3.1各類合同的實施。各類合同是項目管理工作的主要