證券研究報告/債券研究報告基于銷售、土拍、參與主體的三四線城市觀察歷史收益率曲線 歷史收益率曲線相關報告《東北信用策略深度報告：換一個視角看地產相關報告《東北信用策略深度報告：換一個視角看地產《東北信用策略專題報告：銀行可以獲得的外部支持有多少？》《東北信用策略專題報告：青島城投債，值得《東北信用策略專題報告：哪些金融債收益率仍有3%？》年開始，各層級土拍金額顯著收縮，其中全國性布局民企大幅減少新增拿地，而對應的是部分二、三線城市本土民企土拍金額大幅上升，樣本《東北信用策略專題報告：銀行可以獲得的外部支持有多少？》《東北信用策略專題報告：青島城投債，值得《東北信用策略專題報告：哪些金融債收益率仍有3%？》面積段在200平方米以上的新房成交均價較為堅挺房成交均價主要以震蕩為主。請務必閱讀正文后的聲明及說明3/22 請務必閱讀正文后的聲明及說明4/22占比較2023年有所下滑，但占比仍大，占全國樓市分別為76%和44%。請務必閱讀正文后的聲明及說明5/22請務必閱讀正文后的聲明及說明6/22手房方面，2024年以來掛牌均價位于0不足，所以價格仍處于持續震蕩趨勢。請務必閱讀正文后的聲明及說明7/22數據來源：克而瑞、東北證券數據來源：安居客、東北證券數據來源：安居客、東北證券數據來源：克而瑞、東北證券2.1.本土民企在三、四線城市土拍占比持續上升請務必閱讀正文后的聲明及說明8/22城市口徑主要包含一線的全部城市（北京、上海、廣州、深圳二線以及三樣本城市，二線主要包含南京、鄭州、蘇州、杭州、成都、合肥，三線波、無錫、佛山、蕪湖、常州、洛陽、珠海、惠州、紹興、嘉興和南通。快速上升至2023年的25%，持續提供新增的土拍供給。請務必閱讀正文后的聲明及說明9/22請務必閱讀正文后的聲明及說明10/22數據來源：中指、企業預警通、東北證券數據來源：中指、企業預警通、東北證券請務必閱讀正文后的聲明及說明成交金額共計22.18億元，其中一半拿地為偉星房產請務必閱讀正文后的聲明及說明12/222.2.本土民企普遍愿意參與更優質的地塊請務必閱讀正文后的聲明及說明13/22數據來源：中指、企業預警通、東北證券數據來源：中指、企業預警通、東北證券請務必閱讀正文后的聲明及說明14/222.3.從項目凈利率視角看三四線城市參與主體變化全國性房企中以萬科為代表的房地產企業，其項目凈請務必閱讀正文后的聲明及說明15/22年，本土民企在所有城市項目凈利率分別為7.82%和續擴大生存空間，可以以更低的溢價率獲取優質地塊的同時，目的凈利率水平持續反超以萬科為代表的全國性房企。數據來源：中指、各地房管局、東北證券請務必閱讀正文后的聲明及說明16/22數據來源：公司年報、東北證券于泡沫更少、總價段更低等緣故，三線城市的購房群體并未因為房改變購房偏好，2021年以來三線城市不同面積段成交占比變化較小。300萬總價段新房自2021年Q1以來成交占比持續上升，一方面是價格下跌導致更高總價段的項目價格滑落，另一方面也源于三線房價擠出過程中消主導，高總價段的優質項目開始成為居民更加偏好的選擇。請務必閱讀正文后的聲明及說明17/22數據來源：克而瑞、東北證券數據來源：克而瑞、東北證券請務必閱讀正文后的聲明及說明18/22數據來源：克而瑞、東北證券數據來源：克而瑞、東北證券逐漸下降，而優質的剛改項目仍然維持一定需求，例如寧波面積段上的新房成交均價較為堅挺，而更低面積段的新房成交均價主要以震蕩為主。請務必閱讀正文后的聲明及說明19/22數據來源：克而瑞、東北證券數據來源：克而瑞、東北證券數據來源：克而瑞、東北證券數據來源：克而瑞、東北證券三線城市成交金額自2024年4月以來大幅上升，持續超過二線城市的銷售金額。手房方面，2024年以來掛牌均價位于0不足，所以價格仍處于持續震蕩趨勢。縮，其中全國性布局民企大幅減少新增拿地，而對應的是部分二、三速上升至2023年的25%。請務必閱讀正文后的聲明及說明20/22上的新房成交均價較為堅挺，而更低面積段的新房成交均價主要以震蕩為主。請務必閱讀正文后的聲明及說明21/22袁毓佳：吉林大學金融碩士、經濟學學士，2022年加入張豐淇：倫敦政治經濟學院金融與風險碩士，倫敦大學學作者具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格，并在中國證券業協會注冊登記為證券分析師。本報告遵循合規觀、專業、審慎的制作原則，所采用數據、資料的來源合法合規，文字闡述反映了作者的真實觀點，報告結論未受任何投資評級說明A股市場以滬深300指數為市場基場以摩根士丹利中國指數為市場基投資評級說明請務必閱讀正文后的聲明及說明