2014年遼寧省保障性住房建設現狀及對策建議

一2014年遼寧省保障性住房建設情況與原因分析（一）2014年遼寧省保障性住房建設現狀1.較好地完成了國家下達給遼寧保障性住房的任務2014年遼寧省保障性住房的任務是新增31萬套保障性住房，其中棚戶區改造28.5萬套。截至2014年9月底，已完成保障房27.92萬套，占全年計劃的90%，其中棚戶區改造24.97萬套，占全年計劃的87.6%。預計到2014年底，將全面完成國家下達的2014年保障性安居工程年度任務。2013年，大連市完成保障性住房5萬套。通過廉租住房和公共租賃住房等形式，共計為19萬戶城鎮居民、困難家庭解決了住房問題，保障性住房的覆蓋面達17.3%。大連市2014年安排保障性住房30808套，其中棚戶區改造19808套，新增公租房貨幣補貼1.1萬套。截至2014年3月，共有2.5萬戶家庭申請公租房保障，其中有8000余戶申請貨幣補貼的家庭受到保障，實現應保盡保。實物配租申請家庭完成1.3萬戶。沈陽市2014年計劃新增保障性住房23741套，截至2014年9月底已完成23081套，占任務量的97.2%。其中渾南區的尚盈麗景項目已進入園區配套設施建設階段，該項目有房源5004套，住房面積控制在90平方米以下，價格低于同地段同品質的普通商品住房價格，購房人在取得房屋所有權證后，可上市轉讓，政府有優先回購的權利。對1000戶廉租住房進行租賃補貼；新增經濟適用住房2000套，新增公共租賃住房11324套，采取新建、長期租賃社會房源等方式完成至12131套。2.公租房與廉租房并軌運行2014年遼寧省采取公共房和廉租房并軌運行的方式加強保障性住房的建設問題，并軌后統稱為公共租賃住房，統一進行運營管理。公共租賃住房采取市場指導價。各地按照不同情況及商品房的類型實行不同租金水平，更切合實際地滿足當地住房困難群體的住房問題。根據不同的保障對象可以實行差別化租金，對符合條件的保障對象，可采取不同程度的租金減免方式。需要按年度對受保障家庭進行審核、復核，對于不再符合保障條件的，可停發租金補貼，實行市場租金或使其退出。公共租賃住房的保障對象為城鎮中低收入住房困難家庭、新就業職工、外來務工人員以及地方政府決定納入保障范圍的其他群體。對特殊群體可以優先安排，比如殘疾人、勞動模范、低保家庭和軍人等群體。并軌后意味著保障范圍的擴大，對于一些邊緣群體有極大的幫助。租金可以實行差別化管理。公租房面積將不超60平方米，以40～50平方米為主。采取綜合評分或隨機搖號等方式，統一輪候配租。沈陽市有9個2013年結轉的公租房項目正在加緊建設，共有房源3.6萬套。其中麗水新城一期已配租入住2296套、麗水新城二期570套，鳳凰新城1968套，惠民新城2036套、惠民家園1728套，年底竣工并配租。3.棚戶區改造工程繼續進行遼寧省是從2005年開始改造棚戶區的，分三個階段：2005～2006年進行了5萬平方米棚戶區的改造；2007年進行了1萬～5萬平方米的棚戶區改造；2009年對1萬平方米以下城市棚戶區進行改造。截至2014年9月底，遼寧省已完成棚戶區改造24.97萬套，到2017年共計完成50萬戶。大連市2014年棚戶區改造指標為22800戶，共涉及60個項目。到2014年5月，中山區、沙河口區等9個區市縣33個項目已經完成拆遷協議的簽訂，共涉及15000戶。普蘭店、金州新區等6個區市縣，有14個項目已經開工建設，涉及4100套回遷安置房。沈陽市2014年棚戶區改造項目33個，涉及居民12423戶家庭。其中城區棚戶區改造14個項目，涉及居民3822戶。鐵西區改造項目1個；皇姑區改造項目10個；大東區改造項目3個；新民市改造項目2個；遼中縣改造項目2個；法庫縣改造項目1個；康平縣改造項目2個；城中村改造項目12個，涉及居民7139戶。沈北新采取實物與貨幣兩種方式進行棚戶區改造，其中實物安置3055戶，貨幣安置的1254戶，共計4309戶工礦棚戶區改造。錦州市2014年城市棚戶區改造項目21個，改造戶數11588戶，其中城區改造項目7個，改造戶數5879戶；沿海新區改造項目11個，改造戶數4704戶；縣城改造項目3個，改造戶數1005戶。2014年新安排項目已完成房屋征收2871戶，占計劃的24%；開工建設回遷房2218套，占計劃的20%，建設面積16.6萬平方米。其余項目房屋征收工作已全面啟動，征收面積約59.17萬平方米。（二）2014年遼寧省保障性住房取得成績的原因分析1.政府主導、市場運作政府主導是指政府負責制定和實施相關的政策和規劃，通過自身的公權力向保障房聚集資源，并對困難家庭提供最低住房保障。市場運作是指保障房的建設的人力、資金、技術分配和消費，采取市場運作的模式，由相關的企業承擔建設任務，金融機構提供資金支持，通過中介組織提高服務質量。遼寧省成立保障性安居工程領導小組，組長由遼寧省常務副省長擔任，市長是第一責任人，縣區是實施主體，省保障性安居工程領導小組起指導和協調作用?？梢?，在保障性住房建設方面遼寧省政府是非常重視的。為確保圓滿完成2014年的建設任務，遼寧省政府與各市政府簽訂了2014年保障房建設目標責任書，并通過目標考核、通報、約談制度加強對棚戶區改造的制約作用。2.及時出臺保障性住房法律法規和指導意見2013年遼寧省人民政府出臺了《遼寧省保障性安居工程建設和管理辦法》，該辦法規定了孤寡老人等五類人群可優先分配。廉租房可以在商品房中配建。應當建設單元型或者宿舍型公共租賃住房滿足外來務工人員的住房需要。承租人經濟狀況改善的，應當在2個月內退房。2014年遼寧省人民政府出臺了《遼寧省人民政府關于進一步推進棚戶區改造工作的意見》，該意見從規劃布局、征收補償、工程質量、公平分配、稅費政策和融資渠道等幾個方面對棚戶區改造提出具體的指導意見。3.擴大了融資渠道一是加大住房公積金支持保障性住房的建設力度。住房公積金中心負責監督建設成本、工程質量以及分配問題，以招投標的方式進行市場化運作，向中標企業提供貸款，中標企業負責保障房的建設。截至2014年6月末，大連市累計發放住房公積金項目貸款30.5億元，用于支持6個項目141萬平方米的保障性住房建設。其中經濟適用房項目兩個，發放貸款8億元，建設6890套；公共租賃住房項目4個，發放貸款22.5億元，建設14718套。二是積極爭取國家對遼寧省保障房建設的資金支持。向國家上報當年完成情況和下年改造計劃，爭取中央預算內投資補助資金。三是爭取國家開發銀行的貸款。截至2014年10月向國家開發銀行貸款200億元。四是通過市場化手段籌集資金。通過企業籌集、個人集資、部分項目和土地的市場化運作籌集建設資金，調動企業參與保障房建設的積極性。五是發起社會捐助籌集資金。4.堅持陽光操作在保障房分配的過程當中應該堅持陽光操作，保障政策、保障程序、保障房源和保障結果都要公開。通過新聞媒體和宣傳欄等方式來宣傳保障性住房建設政策法規，做到政策公開。在申請、審核、分配、輪候等程序都要向社會公開。保障性住房的建設情況要在報紙和網絡上公開。對于保障房的分配結果，要讓人們知道哪些人獲得了保障房，然后結合自身情況進行對比，能夠對政府進行監督，有利于保障房分配的公平性。二2014年遼寧省保障性住房建設存在的問題（一）動態管理欠缺一是對受保家庭的有效監督不暢。受保家庭成員大都是貧困群體，沒有穩定的就業渠道，就業率低，因此對于其收入的變化難以掌握，也不能及時退出，導致保障房分配不公。二是收入申報制度不健全。遼寧省內的城市并沒有建立收入申報制度及，沒有對收入進行統一規范的管理，難以有效及時地掌握住房困難群體的收入變化。三是保障性住房機構設置滯后。到目前為止遼寧省沒有專門的保障房建設及管理單位，大都是掛靠在城鄉住建部門，級別較低，且沒有專門的人才處理保障房的建設問題，或者只有一兩個人承擔全市或全縣的保障房工作，工作量較大，難以有效完成，造成保障房建設落后。四是信息不公開。信息不公開，社會公眾就難以對保障房進行監督，信息不公開，政府部門就難以進行動態管理，因此，信息公開是進行動態管理的前提條件，比如受保人的基本信息、家庭成員、銀行貸款等都要公開。政府部門不要在信息公開時出現以偏概全的現象，應該全面公開受保人的信息。（二）資格審查難度大且成本高對于什么樣的人應該得到住房保障，收入是一個重要的衡量標準，但是在當前情況下，工資收入的不確定性，導致政府對受保對象的資格審查難度加大。一是受保人所提交的材料，很容易作假，社區的工作人員由于自身素質和工作態度，往往很難辨別真假，而且社區人員有限，不能進行現場的審查，也不能對一些有價證券進行復核，因此，會產生不公平的現象。二是對弄虛作假者懲罰力度不夠，作假者會考慮利弊得失，由于處罰力度不夠，許多人往往會鋌而走險，騙取保障資格，獲得巨大收益，造成不公。三是有些工作人員存在受賄現象，或者是假公濟私，對于自己的親人給予一定的照顧。（三）受保對象偏離預期目標保障性住房政策的本身是想為中低收入家庭或低收入家庭提供住房支持。但是在具體的操作過程中，保障對象發生了偏離，導致了不公平現象的發生。一是在公積金政策中，一個企業的好壞會影響到不同人群的居住問題，效益好的企業或單位，不但繳納的公積金較多，而且工資待遇也不低，這就導致了好的單位的職工住房保障就會越好，而單位不好的職工，住房公積金幾乎就是天方夜譚，形成馬太效應，貧者越窮。因此公積金的住房保障會發生偏離，沒有真正保障住房困難群體，中低收入人群被排斥在外。二是經濟適用房實際操作中出現偏頗。經濟適用房在實際的分配過程中會出現富人購買經濟適用房的現象，經濟適用房本來是滿足中等收入人群的住房問題，但是從現實的情況來看，很多地區的經濟適用房都是富人購買的，困難群體還是買不起。如果購買房者已經不符合資格條件的家庭，很難騰出經濟適用房，或者是按照市場價格來購買經濟適用房，他們大量地擠占保障房，破壞了住房保障的公平性。三2015年遼寧保障性住房建設對策建議（一）公共租賃住房的分類保障廉租房和公租房并軌后，在分配時要把公租房分成兩部分，一部分用于分配給城鎮低保家庭；另一部分分配給新就業職工，包括農民工和新畢業的大學生，這樣既有利于城鎮低收入家庭得到更好的保障，也有利于分配過程中的實際操作。同時，對于公共租賃住房采取租售并舉的方法來運作，一部分用于租，一部分用于出售，這樣可以減輕當地政府的財政壓力，也便于部門的管理與監督。（二）信息共享住房保障是一項系統工程，需要多個部門的聯動與配合，很多資源需要多個部門統一共享，要打破部門之間的隔閡與障礙，做到信息共享，當然在保障房建設過程中必須要有一個牽頭單位，統一其他部門聯合行動，做到成效最大化。當前遼寧省的住房保障問題主要是城鄉住建部門負責，城鄉住建廳下設的住房保障處來具體實施，其他單位處于從屬地位，對住建廳負責，縣市區參照省里的形式統一安排。住建部門在行使權力時也要承擔相應的責任，使住房保障有具體的單位來實施，避免踢皮球現象的產生。信息共享的形式是通過建立電子檔案，主要包括住房保障家庭收入狀況、人員變動情況以及保障房申請時間與進程。部門聯合行動的形式是聯席會議和專項行動。聯席會議能夠提高辦事效率，專項行動能夠提高住房保障的公平性。（三）退出機制要健全保障房的數量畢竟是有限的，而住房困難群體會逐步增加，要想讓多數住房困難群體享受到保障房的福利，就必須要完善保障房的退出機制，有進有出，才能保證保障房的連續性和全面性，能夠更大程度地循環利用，也能減少尋租行為。一是要采取定期和不定期的方式進行保障房使用情況查巡，遇到違規行為堅決予以打擊，對相關人員要采取處罰措施，無條件收回保障房。二是退出程序要規范。退出機制要有一定程序，誰退出，怎么退出，退出后房源怎么處理等問題都要有一定的程序來規范，否則無章可循，易造成混亂，導致分配不公。當受保人的收入發生變化已經不符合保障房申請的標準時要主動退出，上報給相關部門，停止發放保障金或是使其不再租用保障房。如果想繼續租用，必須提前預約，提出申請，申請批準后才可繼續租用。（四）擴大融資渠道一是爭取國家資金。每年國家都會對各省的保障房建設給予財政支持，遼寧省要積極爭取國家對保障性住房建設的專項資金，要積極上報遼寧省保障房建設的情況以及下一年的規劃，爭取進入國家一千萬套的規劃中去，這樣國家會有更多資金支持。對于特殊的棚戶區改造，特別是國有工礦、國有林區、國有墾區棚戶區的改造，國家的支出額度還是很大的，要爭取多申請到國家資金。二是利用遼寧公共發展投資有限公司平臺，爭取與金融機構進行合作。同時要了解國家與地方在保障房建設方面的政策，把握好國家保障房建設的信貸政策，最大限度地利用國家貸款資金。國家開發銀行的資金到位時間較短，為能充分利用資金，遼寧公共發展投資有限公司要積極配合和利用國家貸款資金。三是采取多種形式籌集資金。除了爭取國家的專項資金和銀行的貸款外，各級地方政府也要加大保障房建設的資金投入，對于參與保障房建設的企業要給予一定的政策支持，允許企業發行債券籌集資金用于保障房建設。社會組織和民間資本也可以參與保障房的建設，采取多種方式，可以是直接投資和間接投資，也可以通過參股和委托代建等多種方式參