20242024年7月雷達|北京|辦公樓市場隨著中國經濟從高速增長階段轉向高質量發展階段生產力的要素條件發展方向演進路徑都在發生重大變化意味著新發展時期需要新的生產力理論來指導基于歷史發展大勢和我國實際國情,發展新質生產力的理論被創造性的提出在今年的兩會政府工作報告中加快發展新質生產力被列為2024年十大工作任務之一三個要素良性循環科技··人才促進科技創新是發展新質生產力的核心驅動力。根據2023年中央經濟工作會議,新質生產力是由技術革命性突破生產要素創新性配置、產業深度轉型升級而催生的當代先進生產力它以勞動者勞動資料勞動對象及其優化組合的質變為基本內涵,以全要素生產率提升為核心標志發展新質生產力對于勞動者勞動資料和勞動對象均提出了更高的要求,因此需要通過科技創新對各生產要素進行賦能,進而實現高質量躍升三個要素良性循環科技··人才促進躍升為躍升為躍升為資料來源:央視新聞,高力國際整理繪制在發展新質生產力方面,北京作為全國乃至全球科技創新中心,已取得國際領先的人才優勢和產業創新生態根據北京外商投資指南介紹,北京活躍研究人員數量超47萬人,位居全球第一,兩院院士占全國近五成同時,北京還擁有92所高校和1000多所科研院所,重點高校數量占全國四分之一北京已經打造出高水平的教育人才科技的良性循環,為發展新質生產力奠定了堅實的基礎發展新質生產力需要升級改造傳統產業發展壯大戰略性新興產業前瞻布局未來產業在產業培育和發展方面,北京研究與試驗發展(R&D)經費投入強度常年保持在6%以上水平,遠高于全國平均水平(約3%左右)。截至2023年底,北京全市獨角獸企業數量達114家,居全國第一,平均不到5分鐘就有一家科技企業創辦2023年北京十大高精尖產業全部突破千億元級,新一代信息技術集群產值突破3萬億元,高技術產業增加值占GDP比重達27.1%.北京正在加速布局未來產業搶占未來制高點2023年9月北京發布了《北京市促進未來產業創新發展實施方案》,錨定未來信息未來健康等20個未來行業并制定了相應八大行動,構建未來產業創新發展生態以數字經濟領域為例,2023年北京數字經濟產業占全市GDP比重達到了42.9%,同比增長8.5%,數字經濟已經成為北京經濟發展的強大驅動力北京市委市政府陸續出臺了如《北京市關于加快建設全球數字經濟標桿城市的實施方案》等一系列政策,加快建設成為全球數字經濟標桿城市此外,根據北京國際科技創新中心建設關鍵階段的新要求,為促進科技創新和高精尖產業發展,更好的發揮政府資金的投資引導作用,今年年初北京市在人工智能醫藥健康機器人和信息產業領域設立4只百億級政府投資基金,合計規模達到500億元放眼全球,北京科技創新中心的國際影響力也已初步形成根據《國際科技創新中心指數2023》報告,北京連續兩年在國際創新中心指數綜合排名的中和舊金山圣何塞紐約共同位列全球前三位此外,《2023自然指數科研城市》發布的2023年自然指數全球領先科研城市及都市圈最新名單顯示,北京自2017年以來連續七年位列世界第一《北京市促進未來產業創新發展實施方案》???資料來源:北京市人民政府,高力國際整理繪制新質生產力企業正在源源不斷獲得資本市場的“真金白銀”新質生產力理論的提出為市場提供一個嶄新的角度去觀察下一階段的產業發展方向,而這些站在風口的核心產業也將受到各大投資機構的長期關注。因此,從私募投資一級市場的角度可以更準確地進行前瞻性產業觀察,同時更好地把握下一階段辦公樓市場需求側演變。這背后的觀察邏輯也非常直接,今天獲取資源最多的行業或企業,大概率也就是未來辦公樓市場新的需求增長極。本報告整理了從2021年至2024年4月底發生在北京市場的2238條投融資事件,包含風險投資階段初創期和成長期企業的投融資事件戰略投資基石投資和IPO等。由于A輪以前的企業其商業模式及產品過于早期,所以此次報告未包含同時,我們根據國家戰略性新興產業和未來產業的相關行業劃分,以及各企業自身主營業務情況,來判斷其是否屬于具備新質生產力基本特性的企業(下文簡稱新質生產力企業)。從私募投資一級市場的現狀來看,目前該市場無論是交易規模融資數量以及退出規模均出現大幅萎縮,從資金端到投資端,整體市場節奏均在放緩然而,就是在這樣困難的市場環境下,新質生產力企業在2021年獲得融資的數量占比達到了六成,甚至從2022年開始長期維持在80%以上的水平。私募市場整體上的不確定性大幅提升,而新質生產力企業卻持續不斷獲得資本市場真金白銀的投資,這也反映了資本市場對于未來北京下一階段的產業發展方向形成了高度共識。新質生產力企業融資事件數量占歷年投資事件總量比重,20212024.42021年2022年2023年截至2024年4月底數據來源:公開市場信息,高力國際整理從新質生產力企業的行業類別來看,互聯網科技類企業所占比重在近幾年中均排名首位,且占比一直維持在40%以上,而重點投資方向直指近期的熱點行業,如人工智能網絡安全等領域。生物醫藥排名第二,占比長期維持在20%左右,主要集中在創新藥醫療器械和醫療智能化解決方案等領域值得注意的是,先進制造業所占比重從2021年的8.5%上漲至2024年的20.6%,如機器人智能裝備等高端制造類企業所受關注度在不斷提升此外,從歷年的大行業分類數量中能夠看出,2021年的大行業種類達到13個,被投產業方向相對多樣化2024年,行業分類下降至了9類,投資方向則更多集中在未來信息未來空間未來健康等北京市重點布局的未來產業中。由此可見,政策對于市場的引導作用正在顯現,資本市場正在將更多社會資源引入到這些未來產業中。40%先進制造業先進制造業2021202220232024年至4月底站在辦公樓市場(包含寫字樓市場和產業園市場)的角度觀察這些被投的新質生產力企業在北京市場的分布,將能夠更好地捕捉到哪些區域將能夠最先抓住未來產業發展的紅利從目前的區域分布來看,傳統意義上市中心的核心成熟寫字樓子市場占比達到38%,其中中關村和望京酒仙橋兩個子市場占比就高達30%,其他市中心的子市場(如CBD、金融街、燕莎、亞奧等)占比僅有8%.,此外,我們發現有53%的新質生產力企業大量分布在五環外的產業園市場,甚至是一些尚未形成產業聚集效應的零散區域(22%)。其中,上地北京經開區(亦莊)和北清路作為北京重要的產業園市場占比達到3%,由此可以看出,新質生產力企業大量集中在北京的西北(中關村上地北清路沿線)和東北(望京酒仙橋)兩大創新組團,以及北京生產制造最具優勢的北京經開區而其余如CBD、金融街東城商務區等以金融專業服務等以傳統產業為支撐的核心寫字樓子市場僅有8%的新質生產力企業落戶于此。新質生產力企業辦公地所屬子市場其他核心產業園子市場,4%其他核心寫字樓子市場,8%北清路,8%望京-酒仙橋,8%注釋:子市場劃分地圖請參考下一頁;數據來源:數據來源:公開市場信息,高力國際整理其他核心子市場指除中關村、上地等上圖展示出的核心寫字樓和產業園14725.4%27524.7%1669.7%11814.7%25814725.4%27524.7%1669.7%11814.7%25817122.8%14.7%18320.9%乙級產業園14813828.1%23.9%27617.9%18817.7%26117622.7%26117622.7%18.1%51536411.7%13.1%16828.6%26.1%20.7%16828.6%26.1%20.7%30617713.3%21.5%11116.5%數據來源:高力國際可以說,傳統的核心寫字樓市場在過去3年的未來產業競爭中處于落后位置,究其背后原因主要有以下三個方面:第一,新興產業對于核心寫字樓市場缺乏吸引力。金融和專業服務類企業一直占據了這些傳統寫字樓市場前三大需求中的兩席,且兩種產業的需求長期穩定企業的質量普遍較高因此,相對充足且穩定的傳統產業需求使得這些區域的業主追逐未來產業的內生動力不足第二,高租金讓成長型企業望而卻步。北京的辦公樓市場在2018年之前長期處于低空置率的市場環境下,雖然從2018年租金水平觸頂回落但整體租金水平依然較高雖然核心寫字樓市場普遍交通便利配套完善但多數成長型企業仍然無法負擔北京市場較高的租金水平,商業化或產業化發展相對較弱的一些區域就成為了被迫的選擇第三,多中心的產業布局已形成,帶動優質項目和周邊配套逐步完善。過去十年北京已經形成了多中心的產業布局,這些區域不斷建成可以比擬核心市場項目品質的高性價比產品同時,隨著軌道交通的逐步完善企業員工通勤成本大幅降低這些高性價比辦公項目的入市大幅改善了周邊企業的辦公環境,為企業提供了多樣化選擇非核心市場在過去十年逐步積累的新質生產力產業聚集優勢長期服務于科創企業的先發優勢和產業辦公項目的高性價比優勢,使這些區域的辦公樓市場最先受益于新質生產力企業成長壯大所帶來的產業紅利為了更好的觀察新質生產力企業對于當前辦公樓市場需求側的影響,本報告篩選了2021至2024年一季度底發生在北京辦公樓市場超過2,800條租賃成交(包含新租、擴租和搬遷,不包含續租),涉及租賃面積超過720萬平方米。其中,涉及新質生產力企業的租賃成交數量超過730個,涉及租賃面積超過160萬平方米1。從全部租賃成交占比的角度來看,新質生產力企業的活躍度(成交案例數量)和對租賃市場的影響力(成交面積)在逐年提升,其中5,000平米以上的大宗租賃成交占比也展示出相同的趨勢。由此可見,新及潛在的新增租賃需求,都會使其成為下一階段辦公樓市場需求側新的增長極。 新質生產力企業租賃成交數量占比,20212024 2021202220232024Q12021202220232021202220232024Q1數據來源:高力國際全部租賃成交租賃成交大于5000平數據來源:高力國際注釋:1.該份租賃數據尚無法包含時間段內發生在北京辦公樓市場的全部租賃成交,但其抽樣覆蓋量足以支撐相關數據結論中互聯網科技占比高達47%。互聯網科技行業在經歷了過去3年的深度調整后,已經孕育出新的行業機遇。以人工智能、大數據、行業正在崛起,體現了中國科技創新正在引領現代化產業體系建設。新質生產力企業租賃成交行業占比,新質生產力企業租賃成交行業占比,20212024Ql能源化工,7%航空航天,7%航空航天,7%先進制造業,8%先進制造業,8%生物醫藥,生物醫藥,10%金融科技,金融科技,12%注釋:注釋:按成交面積計算數據來源:高力國際新質生產力企業成交所屬子市場占比,新質生產力企業成交所屬子市場占比,20212024Ql其他核心產業園子市場,3%其他核心寫字樓子市場,其他核心寫字樓子市場,20%亞奧,8%亞奧,8%中關村,中關村,12%CBDCBD,10%上地,上地,12%望京-酒仙橋望京-酒仙橋10%注釋:注釋:按成交面積計算數據來源:高力國際來的擴張紅利。此外,核心寫字樓子市場中的CBD和亞奧區域能夠占比較大,一方面是由于這些子市場本身就是傳統類型的金融、所致。啟發與展望北京辦公樓市場自2022年起開始進入主力租戶行業的調整期過去的三年間創造了最多增量需求的互聯網企業開始進行大規模的辦公面積搬遷整合在市場中騰退出大量辦公空間隨著疫情后市場整體需求仍處于恢復階段且持續有新項目進入市場疊加企業普遍采取降本增效的策略市場空置率不斷攀升,租金持續下行租金下行導致各子市場之間和各資產類別之間的租金差距