第六章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

本章穿針引線（本章的知識(shí)結(jié)構(gòu)圖）:

目標(biāo)規(guī)劃

（-）學(xué)習(xí)目標(biāo)：

基本了解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念、收費(fèi)原則、定價(jià)方式

重點(diǎn)掌握：物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的崗位職責(zé)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用的構(gòu)成、計(jì)費(fèi)方式

專項(xiàng)維修資金的使用和管理

（二）技能目標(biāo)：能夠運(yùn)用所學(xué)知識(shí)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用解釋和收繳工作;

能夠進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算和編制；

能夠應(yīng)用相關(guān)理論解釋和處理物業(yè)管理中有關(guān)專項(xiàng)維修資金的具

體案例。

1

課前熱身隨筆（空白頁(yè)）

2

第六章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

目標(biāo)導(dǎo)引：

學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)

的崗位職責(zé)；掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)的概

念。

技能目標(biāo)：能夠熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)部門相關(guān)的崗位職責(zé)并在實(shí)習(xí)和工作中嚴(yán)格遵

守相應(yīng)的崗位職責(zé)。

財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)管理的重要組成部份，是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合國(guó)家財(cái)政部財(cái)基字（1998）第7號(hào)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)稅

發(fā)（1998）217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》、國(guó)

稅發(fā)（2004）69號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知》、發(fā)改價(jià)格

[2003]1864號(hào)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等文件精神，結(jié)合自身的特點(diǎn)，制訂切合實(shí)際的財(cái)

務(wù)管理目標(biāo)，科學(xué)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理組織設(shè)計(jì)，有效執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，并熟練運(yùn)用財(cái)務(wù)管

理技巧，確保物業(yè)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營(yíng)業(yè)收入管理、成本

和費(fèi)用管理、利潤(rùn)管理以及專項(xiàng)維修資金的管理等。做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，有利

于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于促進(jìn)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，有效保護(hù)物業(yè)管理相關(guān)各方的合

法權(quán)益。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

（一）物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理體制

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)規(guī)模大小、財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)狀況、經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜程度等具體情況，制定

出切合實(shí)際的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體制。

1.一級(jí)管理體制

財(cái)務(wù)管理僅集中于公司，公司統(tǒng)一分配各項(xiàng)資金，處理財(cái)務(wù)收支、核算成本和盈虧。

二級(jí)單位（物業(yè)管理處、部門）主要對(duì)物資的收、發(fā)、存和使用進(jìn)行實(shí)物管理。合用于受托

管理物業(yè)較少、下設(shè)管理處不多的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2.二級(jí)管理體制

公司統(tǒng)一制定財(cái)務(wù)政策，統(tǒng)一安排各項(xiàng)資金、處理財(cái)務(wù)收支，統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來；二級(jí)

單位即物業(yè)管理處實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，便于各受托物業(yè)業(yè)主對(duì)管理費(fèi)收支情況進(jìn)行監(jiān)督和檢

3

查，適合下設(shè)管理處較多的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(二)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)是具體負(fù)責(zé)組織企業(yè)資金運(yùn)作，實(shí)施財(cái)務(wù)管理的部門。目前,

可分為財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)管理機(jī)構(gòu)一體化和財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)管理機(jī)構(gòu)分別設(shè)置兩種組織形式，但前者多。

設(shè)置財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)一體化的組織形式，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、所管轄物業(yè)的范圍、

所服務(wù)業(yè)主或者使用人的數(shù)量、服務(wù)項(xiàng)目的多少及服務(wù)檔次的高低等具體的情況，一人多崗

或者

一崗多人。財(cái)會(huì)部門崗位設(shè)置如圖6-1所示。

圖6-1物業(yè)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)部門崗位設(shè)置分布

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)部工作人員的崗位職責(zé)

1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理

(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)管

理參謀；

(2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表分析，送企業(yè)

法人代表審閱；

(3)檢查、催促物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管理，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)

轉(zhuǎn)；

(4)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；

(5)合理有效地經(jīng)營(yíng)好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)；

(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)以及本企業(yè)的實(shí)際情況，依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)、政策、

文件，制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理具體制度和操作程序；

(7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，呈送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相

關(guān)主管部門審核、修訂：

4

(8)熟悉相關(guān)的工商、稅務(wù)、財(cái)政、金融、保險(xiǎn)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行

政和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益;

4

(9)組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財(cái)會(huì)人員遵紀(jì)守法，按照

財(cái)政部和中國(guó)人民銀行頒布的有關(guān)金融管理?xiàng)l例管理好財(cái)務(wù)；

(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

2.主管會(huì)計(jì)

(1)對(duì)財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體做好財(cái)務(wù)的日常管理工作；

(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作；

(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，送部門經(jīng)理審核。在酬金制下，定期(年

內(nèi)不少于兩次)向業(yè)主委員會(huì)發(fā)布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳及使用的情況；

(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，及時(shí)向部門經(jīng)理匯報(bào)；

(5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；

(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要，組織下屬各物業(yè)管理處的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高整

體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)；

(7)完成財(cái)務(wù)部經(jīng)理交辦的其他財(cái)會(huì)工作。

3.出納

(D對(duì)財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，盡職盡責(zé)做好本職工作；

(2)嚴(yán)格遵守國(guó)家制定的財(cái)會(huì)制度和公司制定的財(cái)務(wù)管理細(xì)則；

⑶負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金的收付、銀行存款的存取及現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等的保管；

(4)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收的款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失：

(5)及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)相符并

交會(huì)計(jì)做賬；

(6)填制現(xiàn)金、銀行收付款憑證，登記現(xiàn)金、銀行日記賬；

(7)完成財(cái)務(wù)部經(jīng)理交辦的其他財(cái)會(huì)工作。

4.統(tǒng)計(jì)員

(1)對(duì)財(cái)務(wù)部部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理規(guī)則，做好本職工作；

(2)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用收付資料，供主管會(huì)計(jì)參考；

(3)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所存的資料：對(duì)于變動(dòng)的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改與存貯，

做到隨時(shí)變動(dòng)，隨時(shí)修改，隨時(shí)存貯，以免浮現(xiàn)差錯(cuò)；

(4)及時(shí)輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用按時(shí)足額收繳；

(5)完成財(cái)務(wù)部經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

5收費(fèi)員

5

物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主(使用人)較多時(shí)，應(yīng)專門配備收費(fèi)員，這樣

既可方便住戶，又能及時(shí)回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是：

(1)對(duì)財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理規(guī)則，做好本職工作；

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳；

(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項(xiàng)管理費(fèi)用的現(xiàn)金入庫(kù)，并統(tǒng)計(jì)好繳費(fèi)情況；

(4)對(duì)繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并及時(shí)追討欠繳費(fèi)用；

(5)工作熱情、周到，爭(zhēng)取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持；

(6)完成企業(yè)和部門經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容

營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物

業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用

人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。

(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、

公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

(2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建造物和共用

設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收

入。

(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

2.其他業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包

括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營(yíng)收入。

(-)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的管理

從財(cái)務(wù)管理的角度，營(yíng)業(yè)收入管理的主要問題是收入的確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞

6

務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或者取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收

入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)

產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或者協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期

確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

(-)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

(1)直接人工費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福

利費(fèi)等。

(2)直接材料費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃

料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。

(3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資

產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、

勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、安保費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的管理

實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本，支付的物業(yè)

管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用

期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以于年度終了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%-0.5%計(jì)提壞

賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞賬，增

加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；

收回已核銷的壞賬，沖減管理費(fèi)用。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支

出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝

飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費(fèi)的管理

物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租的行為，

屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得

的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。

其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn).

（-）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及

財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額；

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈

額；

補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。

第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

目標(biāo)導(dǎo)引：

學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義、原則和定價(jià)方式；掌握物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式、

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳。

技能目標(biāo)：能夠運(yùn)用所學(xué)知識(shí)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用解釋和收繳工作。

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義、原則和定價(jià)方式

物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也稱為物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、

建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)-）第二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)

收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行

維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具

體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物

業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主

管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期發(fā)布。

具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

8

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服

務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金

制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（一）包干制

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，贏余或者虧損均由物業(yè)服

務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)

容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明確在此前提下的贏余或者虧損是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)

濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力密切相關(guān)。

在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、

結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)

督，對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)

督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。

以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期

波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)管理項(xiàng)目管理服務(wù)的

利潤(rùn)再也不是固定的，企業(yè)可以不斷的挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和

經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

（二）、酬金制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金

支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有

或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制下，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不

得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。酬金制實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按雙方

商議確定的預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。在這種模

式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按合同約定收取的酬金，扣除酬金

以及物業(yè)服務(wù)支出以后結(jié)余的資金為全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金通常按固定比率或者

9

固定數(shù)額提取，若以約定比例提取的，計(jì)提基數(shù)、計(jì)提比例、及酬金支付時(shí)間應(yīng)當(dāng)通過物

業(yè)服

9

務(wù)合同約定；若以約定數(shù)額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，酬金的支付數(shù)額及支付時(shí)間、支付方式

應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。經(jīng)過業(yè)主大會(huì)允許并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定后，在物業(yè)服

務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可以計(jì)提酬金。其他收入包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)

權(quán)歸全體業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)中列支的其

他經(jīng)營(yíng)收入等。

實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金年

度預(yù)決算并每年不少于一次發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以

按照物業(yè)服務(wù)合同約定禮聘專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情

況進(jìn)行審計(jì)。酬金制計(jì)費(fèi)方式對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)

與服務(wù)不符的情況，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的

物業(yè)服務(wù)資金或者約定的數(shù)額提取，具有相對(duì)固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不

平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是由于物業(yè)服務(wù)成本支出的結(jié)余、不足都?xì)w業(yè)主所有，因此不利于調(diào)

動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)參預(yù)成本控制。為了促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極主動(dòng)為業(yè)主節(jié)約成本，酬

金可以

采取履約酬金加獎(jiǎng)勵(lì)的模式（具體操作方法見第本章三節(jié)）。

（三）、包干制與酬金制的比較

1.酬金制為委托關(guān)系，而包干制則是交易關(guān)系。

2.酬金制具有監(jiān)控性。酬金制可讓物業(yè)服務(wù)費(fèi)的花銷賬目明示給業(yè)主，但包干制下的物業(yè)

服務(wù)費(fèi)則不易透明；包干制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支出靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律，而酬金制下的物業(yè)

服務(wù)費(fèi)，可以由有業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商議靈便處理，只要服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。

3.酬金制有利于哺育健康的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照合同提供

符合要求的服務(wù)，才干收到完整的酬金。

4.酬金制將促使業(yè)主繳費(fèi)自律，而包干制對(duì)于不繳費(fèi)的業(yè)主則不便于控制。包干制的管理

辦法，容易引起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾，因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi)欠的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的錢；而

酬金制下，物業(yè)服務(wù)支出的結(jié)余、不足歸業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只拿按合同約定的酬金，

這樣如果業(yè)主不繳費(fèi)，則侵犯了泛博業(yè)主的利益。

從上述分析可以看出，酬金制更體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更加透明化。

（四）、包干制和酬金制的財(cái)務(wù)特征

1.會(huì)計(jì)主體

在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核

算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，

也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

10

2.收入

10

采取酬金制的管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；

采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

3.成本費(fèi)用

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本比例較高。

（2）人工成本占總成本的比例較高。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。

三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是依據(jù)管理支出預(yù)算，按物業(yè)建造面積計(jì)算分配并有業(yè)主承擔(dān)的。管理費(fèi)

的按時(shí)收繳是維持物業(yè)日常管理運(yùn)作的重要保證。如何做好管理費(fèi)的收繳和催繳工作是物業(yè)

服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。

（一）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式

1.設(shè)置收費(fèi)處。為方便業(yè)主和使用人交費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往設(shè)置收費(fèi)處進(jìn)行收費(fèi)服務(wù)。

業(yè)主、使用人前來交費(fèi)時(shí)，收費(fèi)人員要及時(shí)、準(zhǔn)確記錄、核對(duì)應(yīng)收費(fèi)的項(xiàng)目及金額，辦理收

費(fèi)手續(xù)。

2.上門收費(fèi)。為方便業(yè)主交費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)事先對(duì)各業(yè)主應(yīng)交費(fèi)用進(jìn)行

計(jì)算、統(tǒng)計(jì)，并及早發(fā)出收費(fèi)通知單，注明上門收費(fèi)日期，隨后由收費(fèi)員到客戶家里進(jìn)行收

費(fèi)。必須注意的是：收費(fèi)人員上門收費(fèi)，必須持收費(fèi)通知單并請(qǐng)業(yè)主對(duì)收費(fèi)通知單進(jìn)行書面

簽收。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2022]8

號(hào)）第六條規(guī)定：經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納

物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。請(qǐng)業(yè)主對(duì)收費(fèi)通知單進(jìn)

行書面簽收正是為了防范在對(duì)業(yè)主欠費(fèi)訴訟過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

3.利用智能化系統(tǒng)。與銀行合作，利用智能化系統(tǒng)或者計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)提供查詢和收費(fèi)服務(wù),

可以方便業(yè)主隨時(shí)隨地辦理交費(fèi)業(yè)務(wù),快捷高效。

（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程序

1.發(fā)送收費(fèi)通知單。物業(yè)服務(wù)人員要設(shè)法將物業(yè)

服務(wù)收費(fèi)通知單按月（或者按季）及時(shí)送到業(yè)主或者

現(xiàn)金匯款單支票

使用人的手中，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或者使用人書面簽收。

\1/

無(wú)法送達(dá)時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)將其妥善保管，登記備案。

核收款項(xiàng)

.進(jìn)行收費(fèi)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)按圖

.2

開具發(fā)票6-2工作流程規(guī)范收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

*（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的催繳

填制收款憑證

▼1.業(yè)主或者使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主要原因

登記日記賬（D物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理服務(wù)不規(guī)范，存在瑕疵，

▼或者收費(fèi)工作有欠妥之處，業(yè)主對(duì)此不滿意，以拖欠

日清月結(jié)物

▼

財(cái)務(wù)經(jīng)理審核11

圖6-2財(cái)務(wù)部收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)工作流程圖

管費(fèi)為手段與之抗衡。

(2)開辟商交付的物業(yè)存在設(shè)計(jì)不合理或者施工質(zhì)量問題，業(yè)主將對(duì)開辟商的不滿轉(zhuǎn)嫁

到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上。

(3)業(yè)主或者使用人自身的原因。如，業(yè)主公務(wù)繁忙忘記交費(fèi)；業(yè)主通訊點(diǎn)地址、聯(lián)系

電話變更，無(wú)法溝通信息，延誤交費(fèi)；業(yè)主確實(shí)生活艱難，無(wú)力交費(fèi)等等；業(yè)主對(duì)物業(yè)服

務(wù)收費(fèi)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)缺乏了解，有抵觸心理，不愿交費(fèi)，常見如：

①以自己出國(guó)或者己經(jīng)將房屋出租，自己沒有住在小區(qū)，沒有享受到物業(yè)管理服務(wù)為由

拒絕交費(fèi)。

②以自己是底層電梯公寓的業(yè)主，不需要乘坐電梯為由拒絕繳納電梯管理費(fèi)。

其實(shí)以拒交物管費(fèi)的方式“維權(quán)”，像一把雙刃劍，既傷害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也傷害了

業(yè)主自己。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是確保物業(yè)管理正常運(yùn)行的必要前提。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)依合同的約

定提供了服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)依照合同的約定按期足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不能以物業(yè)存在質(zhì)

量問題作為拒交物管費(fèi)的理由，更不能因?yàn)闆]有住在小區(qū)或者已經(jīng)將房屋出租而拒交物管費(fèi)。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋[2022]8

號(hào))第六條規(guī)定：”經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交

納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按

照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由

的，人民法院不予支持。”第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人

約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支

持。”但是，如果確實(shí)是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量問題導(dǎo)致業(yè)主拖欠物管費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就必須

找到原因，及時(shí)解決問題。

2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的普通催繳程序

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析其欠費(fèi)的原因，列出重點(diǎn)

催繳對(duì)象。

(2)采集業(yè)主的通訊記錄，確定具體的聯(lián)系方式。

(3)將責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)物業(yè)管理員，明確其負(fù)責(zé)哪些催繳對(duì)象，跟蹤記錄。

(4)進(jìn)行電話聯(lián)系或者上門催繳，一方面宣傳物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，讓業(yè)主

認(rèn)

識(shí)到自己的權(quán)利與義務(wù)，另一方面，在與業(yè)主溝通時(shí)善于把握時(shí)機(jī)，找到癥結(jié)所在，用真情

服務(wù)感動(dòng)業(yè)主，取得業(yè)主的理解和認(rèn)可。

(5)寄發(fā)書面催繳通知單并注明繳費(fèi)期限。

(6)對(duì)于超過期限仍不交清款項(xiàng)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)送律師函，通過法律程

序進(jìn)行追討。

12

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算和編制

目標(biāo)導(dǎo)引：

學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素；掌握物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用編制的依據(jù)及編制方法。

技能目標(biāo)：能夠運(yùn)用相關(guān)知識(shí)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算和編制。

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)（X）包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本（X）、法定稅

1

費(fèi)（X）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)（X）三部份，即：

23

X=X+X+X

123

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金（X）包括物業(yè)服務(wù)支出（X）和物

I

業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金（X）兩部份，即：

<1

X=X+X

14

可見，包干制或者酬金制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)最主要的構(gòu)成是物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成普通包

括以下部份：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6.辦公費(fèi)用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：

9.經(jīng)業(yè)主允許的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修

資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

需要說明的是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代替收取的供水、供電、

供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用的，其委托手續(xù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)向委托單位收取，不得向業(yè)主額

外收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)

還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

13

2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)

成本。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)

置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部份折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。

4.物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有

結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)得以可

持續(xù)發(fā)展。

三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù)

（一）收入的編制方式：通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位時(shí)間費(fèi)率形式）和可收費(fèi)的管理面積。

（二）支出的編制依據(jù)包括：

1.管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。

管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、

工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需

人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。

2.物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃?？杀日找酝磕陮?shí)際發(fā)生的或者參考其他同類物業(yè)的物業(yè)

服務(wù)成本。

四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算要點(diǎn)及步驟

（-）確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)

1,詳細(xì)：把具體消耗或者支出費(fèi)用分解的越具體，才越真實(shí)；

2.全面，不要漏項(xiàng)；

3.測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或者少用估值。

（二）采集原始數(shù)據(jù)

服務(wù)費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的采集就至關(guān)重要。如在測(cè)算低

值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，其他關(guān)于工資水

平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、普通設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政

府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效依據(jù)作為測(cè)算基礎(chǔ)。

（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算步驟

物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出（成本）項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各

部門或者相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。如在測(cè)算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時(shí),

應(yīng)分別測(cè)算其子項(xiàng)目，如公共建造及道路土建零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電氣

系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各子項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所

需”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)”。物業(yè)公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算可以分為以下

幾個(gè)步驟：

1.根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。

14

2.測(cè)算對(duì)該物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理、達(dá)到確定的管理目標(biāo)所發(fā)生的各類各項(xiàng)費(fèi)用。

3.考慮統(tǒng)一管理所能夠取得的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。

（四）、物'也服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出測(cè)算的具體方法

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的測(cè)算可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來進(jìn)行：

X=2？x（i=1,2,3,,9）

1i

i=1

式中：X,一物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，元/月.平方米；

X—各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，元/月.平方米；

i一分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)。

下面分別說明每一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算方法。

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（x）

1

該項(xiàng)費(fèi)用只物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、

加班費(fèi)和服裝費(fèi)。

（1）基本工資（P,元/月）。各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，

1

參考當(dāng)?shù)毓べY水平確定。

（2）社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（P,元/月）。包括醫(yī)療、工商保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住

2

房基金（含住房公積金）等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定有企業(yè)確定。

（3）規(guī)定提取的福利費(fèi)（P3,元/月）。包括以下三項(xiàng)：福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教

育經(jīng)費(fèi)，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。上述三項(xiàng)費(fèi)用之和即為按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

（4）加班費(fèi)（P4,元/月）。加班費(fèi)根據(jù)員工加班的時(shí)間，再按照勞動(dòng)法的要求乘

以日平均工資的一定的倍數(shù)予以計(jì)算。

（5）服裝費(fèi)（P,元/月）。按每人每年2套服裝計(jì)算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。

5

住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)普通不應(yīng)超過中檔服裝標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算出年服裝費(fèi)總額后

再除以12個(gè)月，即得每月服裝費(fèi)。

該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總收費(fèi)面積，先確定各級(jí)各類管理、

服務(wù)人員的編制數(shù)；然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額；再按基本工資總

額計(jì)算上述各項(xiàng)金額；匯總后即為每一個(gè)月該費(fèi)用的金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫住?/p>

fP

X=1,

1S

式中，S-總收費(fèi)面積（平方米）

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（x）

2

該項(xiàng)費(fèi)用包括小區(qū)樓宇內(nèi)共用部位及小區(qū)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建工程零修費(fèi)；各類共用

設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，不包括業(yè)主自用部份和自有設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)

15

和更新的費(fèi)用；共用天線保養(yǎng)維修費(fèi)用；高壓水泵的運(yùn)行、維修費(fèi)用、冬季供暖費(fèi)。這些費(fèi)

用按照國(guó)家和當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)另行收取。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用可以按照以下兩種辦法測(cè)算。

（1）、成本法。先分別測(cè)算各分項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際成本支出，然后再求和。該項(xiàng)總費(fèi)用大致包

括以下分項(xiàng)：

①共用部位及道路的土建工程零修與保養(yǎng)費(fèi)（P,元/月）。

1

②給排水設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)（P,元/月）。包括維修保養(yǎng)費(fèi)及電費(fèi)。

2

電費(fèi)的計(jì)算公式如下：

電費(fèi)=Wx24xax3QxP

電

式中：w—設(shè)備用電總功率；

a—使用系數(shù)=平均每天開啟時(shí)間/24

30—每月天數(shù)

P電費(fèi)單價(jià)（元/度）

③電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)（P,元/月）。

3

④燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)（P,元/月）。

⑤消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)（P,元/月）。

5

⑥公共照明費(fèi)，包括大堂、門廳、走廊的照明及路燈、裝飾燈（含節(jié)日裝電燈）的維修

保養(yǎng)費(fèi)及電費(fèi)（P,元/月）。

6

電費(fèi)的計(jì)算公式如下：

電費(fèi)=（WxT+WxT+WxT++WxT）X30XP

112233nn電

式中：W一表示每天開啟時(shí)間為T（小時(shí)）的照明電器的總功率（千瓦/小時(shí)）；

11

T一表示每日的開啟時(shí)間（小時(shí)）

1

上述的維修保養(yǎng)費(fèi)均是一個(gè)估算值或者經(jīng)驗(yàn)值。

⑦不可預(yù)見費(fèi)（P，元/月）。可按照8%—10%計(jì)算①一⑥項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)。

7

⑧易損件更新準(zhǔn)備金（P,元/月）。

8

易損件更新準(zhǔn)備金指普通共用設(shè)施設(shè)備的更新費(fèi)用，如燈頭、燈泡、水龍頭等。不包括

重大設(shè)施設(shè)備的更新費(fèi)用。其測(cè)算公式為：

p=￡（MiTX

8V12

式中：M—普通公共設(shè)施的購(gòu)置費(fèi)，包括照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；

I—各類設(shè)施的安裝費(fèi)用

i

Y—各類設(shè)施的正常、安全使用年限。

此項(xiàng)費(fèi)用也可分別計(jì)入各相關(guān)項(xiàng)目的維修保養(yǎng)費(fèi)中，而不單獨(dú)列出。

將上述8項(xiàng)費(fèi)用求和后，再除以總收費(fèi)面積，即得到每月每平方米應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。公

16

式為:

pp

I

X=1—

2S

（2）簡(jiǎn)單測(cè)算法。以住宅每平方米建造成本為基數(shù)，普通多層住宅共用設(shè)施設(shè)備建造成本,

按住宅建造成本的記取，折舊年限按25年計(jì)算，每月每平方米建造面積應(yīng)分?jǐn)偟?/p>

共用設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)，按月折舊的40%提取。其計(jì)算公式為:

每平方米建造成本x15%

Xx40%

212月/年x25年

上述兩種測(cè)算方法，簡(jiǎn)單測(cè)算法簡(jiǎn)便易行，普通合用于普通住宅小區(qū)的費(fèi)用測(cè)算。測(cè)算時(shí)，

要注意建造成本應(yīng)按現(xiàn)時(shí)同類住宅的建造成本計(jì)算。成本法需要較多的物業(yè)管理實(shí)踐與經(jīng)

驗(yàn)，普通合用于高檔住宅和寫字樓、商業(yè)中心等物業(yè)的費(fèi)用測(cè)算。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（x）

3

清潔衛(wèi)生費(fèi)，指樓宇內(nèi)共用部位及小區(qū)內(nèi)道路環(huán)境的日常清潔保養(yǎng)費(fèi)用。包括：

（1）清潔工具購(gòu)置費(fèi)（如垃圾桶、拖把等）（P,元/年）；

I

（2）勞保用品費(fèi)（P,元/年）；

2

（3）衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)（P,元/年）；

3

（4）化糞池清掏費(fèi)（P,元/年）；

■1

（5）垃圾外運(yùn)費(fèi)（P,元/年）；

5

（6）清潔環(huán)節(jié)所需的其他費(fèi)用（P,元/年）。

6

可按實(shí)際情況計(jì)算出各項(xiàng)年總支出，求和后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫资召M(fèi)面積。其公式

如下：

pp

I

X=I

3Sx12

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（X）

4

小區(qū)環(huán)境內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括：綠化工具費(fèi)（如鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等）、勞

保用品費(fèi)（手套、口罩、草帽等）、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)用、雜草雜物清運(yùn)費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、

小區(qū)環(huán)境內(nèi)擺設(shè)的花卉等項(xiàng)費(fèi)用。

物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)可以按照以下兩種辦法測(cè)算。

（1）成本法。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)包括以下各項(xiàng)：

①綠化工具費(fèi)（P,元/年）；

1

②勞保用品費(fèi)（P,元/年）；

2

③綠化用水費(fèi)（P,元/年）；

3

17

④農(nóng)藥化肥費(fèi)（P,元/年）；

4

⑤雜草清運(yùn)費(fèi)（P,元/年）；

5

⑥景觀再造費(fèi)（P,元/年），此項(xiàng)費(fèi)用包括補(bǔ)苗費(fèi)、環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費(fèi)用。

6

上述各項(xiàng)管理費(fèi)通常按年估算，除以12個(gè)月總和收費(fèi)面積即得出每月每平方米應(yīng)分?jǐn)?/p>

的綠化管理費(fèi)

（2）簡(jiǎn)單測(cè)算法。按每平方米綠化面積確定一個(gè)養(yǎng)護(hù)單價(jià)，如0.10—0.20元/月.平

方米，乘以總綠化面積再分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄔ烀娣e。

綠化面積可按實(shí)際綠化面積計(jì)算。

5.物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)（X）

這里的秩序維護(hù)費(fèi)指封閉式小區(qū)公共秩序的維護(hù)費(fèi)用，秩序維護(hù)包括小區(qū)日常的安全管

理和交通、消防等秩序的維護(hù)，其費(fèi)用主要體現(xiàn)在安保費(fèi)用上。

（1）安保器材裝備費(fèi)（P,元/年）。包括安保系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)、維修與保養(yǎng)費(fèi)，日

1

常安保器材費(fèi)（如對(duì)講機(jī)、警棍等）；更新儲(chǔ)備金。其計(jì)算公式為

更新儲(chǔ)備金=（M+1）/Y

保保

式中：M——安保系統(tǒng)購(gòu)置費(fèi);

保

I——安保系統(tǒng)安裝費(fèi);

保

Y一—安保系統(tǒng)正常使用年限。

（2）安保人員人身保險(xiǎn)費(fèi)（P,元/年）。

2

（3）安保用房及安保人員住房資金（P,元/年）。

3

按實(shí)際情況計(jì)算各項(xiàng)年總支出，求和后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄔ烀娣e。

I

5Sx12

6.辦公費(fèi)用（X）

6

辦公費(fèi)用指物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正常工作所需的有關(guān)費(fèi)用。包括：

（1）交通費(fèi)（含車輛耗油、維修保養(yǎng)費(fèi)、車輛保險(xiǎn)費(fèi)、車輛養(yǎng)路費(fèi)等）（P,元/年）:

1

（2）通訊費(fèi)（電話費(fèi)、傳真費(fèi)、電報(bào)費(fèi)等）（P,元/年）；

2

（3）低值易耗辦公用品費(fèi)（如紙張、筆墨、打印復(fù)印等）（P,元/年）；

3

（4）書報(bào)費(fèi)（P,元/年）；

4

（5）社區(qū)廣告宣傳文化費(fèi)（P,元/年）；

5

（6）辦公用房租金（含辦公用房水電費(fèi)）（P,元/年）；

6

18

（7）其他雜項(xiàng)（P,元/年）；

7

上述各項(xiàng)費(fèi)用普通按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫资召M(fèi)面積。對(duì)已實(shí)

施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，可依據(jù)上年度的年終決算數(shù)據(jù)得到該值。辦公費(fèi)計(jì)算公式為：

?P

X=-+^1"——

6Sx12

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（X）

7

該項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各

類固定資產(chǎn)包括：

（1）交通工具（汽車、摩托車、自行車）（P,元/年）；

1

（2）通訊設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳呼機(jī)、傳真機(jī)）（P,元/年）；

3

（3）辦公設(shè)備（桌椅、文件柜、沙發(fā)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等）（P,元

3

/年）;

（4）工程維修設(shè)備（電焊機(jī)、切割機(jī)、管道疏通機(jī)等）（P,元/年）；

4

（5）其他設(shè)備（P,元/年）。

5

按實(shí)際擁有的上述各類固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫资召M(fèi)面

積。計(jì)算公式為

N0

固定資產(chǎn)總額_片

X]=平均折舊年限X總收費(fèi)面積x12=n晶x12

式中：n—固定資產(chǎn)平均折舊年限，普通為5年。

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（X）

8

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施后

浮現(xiàn)的一項(xiàng)新的收費(fèi)內(nèi)容。其中共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主

繳納的保險(xiǎn)費(fèi)用，公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是由于物業(yè)管理工作的特殊性決定的一項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用。這

兩類保險(xiǎn)費(fèi)用通常按年據(jù)實(shí)計(jì)算，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄔ烀娣e。計(jì)算公式為

P

X=------------

8Sx12

式中：P—每年的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

9、經(jīng)業(yè)主允許的其他費(fèi)用（X）

9

該部份費(fèi)用為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同商議決定的費(fèi)用。

（五）、法定的稅費(fèi)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)若實(shí)行包干制，其費(fèi)用第二部份是法定稅費(fèi)（X）。法定稅費(fèi)指按照現(xiàn)行

2

稅法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)

19

的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅及附加，即兩稅一費(fèi)。

1.營(yíng)業(yè)稅（P）

1

營(yíng)業(yè)稅按企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的5%征收。以物業(yè)服務(wù)成本作為基數(shù)后再乘5%即得每月每平

方米應(yīng)分?jǐn)偟臄?shù)額。即