姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、下列影響消費(fèi)者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。A.社會階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟(jì)狀況

2、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.物業(yè)管理維修資金

3、某家庭購買一套建筑面積為100m2的商品住宅，單價為2500元/m2，首付款為總房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86

4、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃中，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）。A.地域分析與選擇B.具體地點(diǎn)的分析與選擇C.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇D.開發(fā)時機(jī)的分析與選擇

5、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中開標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)開標(biāo)B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時間后盡快開標(biāo)C.開標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況D.應(yīng)當(dāng)眾開標(biāo)

6、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法

7、會計(jì)的基本職能有會計(jì)核算和（）。A.資源配置B.會計(jì)監(jiān)督C.會計(jì)決策D.會計(jì)控制

8、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費(fèi)D.保險費(fèi)

9、“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值

10、判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其（）。A.共代理了多少個項(xiàng)目B.代理成交額有多少C.人員素質(zhì)D.代理的成功率有多大

11、增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項(xiàng)目所得的金額，允許扣除項(xiàng)目不包括（）。A.土地使用權(quán)的費(fèi)用B.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本C.土地所有權(quán)的費(fèi)用D.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用

12、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計(jì)凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益

13、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%

14、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

15、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進(jìn)行長期投資D.最高最佳使用性

16、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機(jī)抽樣C.估計(jì)抽樣D.定額抽樣

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

18、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進(jìn)度控制D.合同管理

19、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時，分析項(xiàng)目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析

20、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與()的平衡關(guān)系的方法。A.固定成本B.變動成本C.盈利D.機(jī)會成本

21、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

22、下列選項(xiàng)中，不屬于動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動態(tài)投資回收期

23、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期()。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

24、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.城市建設(shè)配套費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)

25、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素中，檢驗(yàn)各風(fēng)險變量是否相關(guān)屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險辨識B.風(fēng)險估計(jì)C.風(fēng)險評價D.風(fēng)險決策

26、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事

27、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）。A.對原材料的檢驗(yàn)B.對配套設(shè)施的檢驗(yàn)C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度

28、下列對箱形基礎(chǔ)的表述，正確的是（）。A.箱形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成

29、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

30、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式

31、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%

32、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理

33、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C.與財(cái)務(wù)報表中的成本一樣D.是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算

34、關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

35、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結(jié)C.行氣疏肝，寬胸散結(jié)D.行氣降逆，散寒止痛

36、如果想了解“外墻裝修所用的材料、色彩”，應(yīng)查找（）。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

37、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風(fēng)險控制B.項(xiàng)目調(diào)研C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價D.資金管理

38、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%

39、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力

40、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099

41、置業(yè)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與（）的比率。A.總開發(fā)成本B.項(xiàng)目投資的資本價值C.項(xiàng)目總投資D.總開發(fā)價值

42、評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三

43、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%

44、下列不屬于管理費(fèi)用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費(fèi)

45、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)＝每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法

46、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為（）。A.用地使用費(fèi)B.土地費(fèi)用C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.土地租用費(fèi)

47、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時，決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積數(shù)量的參數(shù)是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高

48、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷

49、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

50、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是()。A.成本利潤率B.動態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率二、多選題

51、下列各項(xiàng)中，屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.目標(biāo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法

52、某開發(fā)商于2016年8月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2017年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2017年10月1日獲發(fā)開工許可證，2019年4月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2019年10月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時，其計(jì)算期為（）。A.2016年8月1日至2019年4月1日B.2017年10月1日至2019年4月1日C.2016年8月1日至2019年10月1日D.2017年10月1日至2019年10月1日

53、混凝土的主要性質(zhì)是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率

54、制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和()。A.水平進(jìn)度計(jì)劃表B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.POCA.法D.直方圖法

55、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實(shí)行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的（）。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

56、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C(jī).稅后利潤D.可分配利潤

57、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

58、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

59、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

60、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運(yùn)營費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40

61、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為17%，計(jì)算得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率為（）。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%

62、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是（）。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.金融機(jī)構(gòu)過度放貸

63、因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零

64、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過資產(chǎn)負(fù)債表直接計(jì)算的指標(biāo)是（）。A.流動比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費(fèi)用凈利率

65、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

66、計(jì)算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強(qiáng)B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題

67、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.相關(guān)方案D.相容方案

68、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法

69、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

70、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%

71、利息備付率通常按（）計(jì)算。A.月B.日C.季D.年

72、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬元/月，其營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應(yīng)支付的租金為()萬元。A.20B.21C.35D.50

73、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

74、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析

75、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性

76、對收集的資料進(jìn)行分析找出差異性最大的細(xì)分市場，是在進(jìn)行市場細(xì)分的（）。A.調(diào)查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段

77、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%

78、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

79、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

80、個人住房抵押貸款屬于（）。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資

81、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%

82、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當(dāng)時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180

83、王某擬購買一套面積為120m2、單價為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71

84、下列方法中，不屬于風(fēng)險辨識方法的是（）。A.專家調(diào)查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法

85、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定

86、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%

87、在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會計(jì)假設(shè)是（）。A.會計(jì)主體B.持續(xù)經(jīng)營C.會計(jì)分期D.貨幣計(jì)量

88、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨(dú)立出租單元的()為基礎(chǔ)計(jì)算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積

89、某房產(chǎn)面積40000m2，要求測繪精度為三級，則其限差為（）。A.16B.96C.240D.256

90、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實(shí)物投資

91、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅

92、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

93、關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

94、方案經(jīng)濟(jì)比選中決策準(zhǔn)則包括三個原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則

95、在施工過程中，下列情形中，不需要開發(fā)商按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)的是（）。A.需要臨時停水.停電.中斷道路交通B.需臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場地C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施D.需要進(jìn)行大量人工拆除作業(yè)的

96、投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策

97、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風(fēng)險控制B.項(xiàng)目調(diào)研C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價D.資金管理

98、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

99、下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系中靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.銷售利潤率D.靜態(tài)投資回收期

100、某房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始投資額為310萬元，基準(zhǔn)收益率為15%，經(jīng)營期為15年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，該項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為（）萬元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93三、判斷題

101、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。（）

102、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項(xiàng)目的年成本利潤率為15%。（）

103、REITs可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)所有者融資渠道的多元化，吸引資本市場的資金不斷流入房地產(chǎn)市場。（）

104、生首烏制熟的目的是A.降低毒副作用B.增強(qiáng)藥物功能C.改變藥物性能D.引藥入經(jīng)

105、如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。（）

106、物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修。

107、既能燥濕健脾，又能祛風(fēng)散寒的藥物是A.砂仁B.草果C.豆蔻D.蒼術(shù)

108、在實(shí)際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。（）

109、同一購物中心，所有租戶的營業(yè)時間都必須一致。（）

110、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。()

111、借款償還期和投資回收期都是評價投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（）

112、按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中。（）

113、明代著名的地方本草是A.《滇南本草》B.《本草品匯精要》C.《白猿經(jīng)》D.《本草衍義》

114、金錢草入湯劑宜A.先煎B.煎湯代水C.包煎D.烊化

115、如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)調(diào)高折現(xiàn)率。（）

116、馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的變化范圍在零與市場利率之間。（）

117、政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影。向，從而給投資者帶來風(fēng)險。

118、個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）

119、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和物業(yè)管理資金。

120、治療外感風(fēng)熱，頭痛目赤，斑疹透發(fā)不暢，宜首選A.羚羊角B.鉤藤C.牛黃D.天麻

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：影響消費(fèi)者購買行為的主要因素主要包括以下幾個方面：①社會文化因素，包括文化因素、社會因素；②個人因素，包括年齡、性別、職業(yè)、受教育程度、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個性和自我形象；③心理因素，包括動機(jī)、感覺、學(xué)習(xí)、信念和態(tài)度。B項(xiàng)屬于心理因素；CD兩項(xiàng)屬于個人因素。

2、答案：A本題解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

3、答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。參見教材P160。

4、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇，包括：①地域分析與選擇，是戰(zhàn)略性選擇，是對項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素；②具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

5、答案：B本題解析：B項(xiàng)，開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)為招標(biāo)文件中確定的地點(diǎn)。

6、答案：A本題解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。A項(xiàng)，單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。B項(xiàng)，概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個工程費(fèi)用。C項(xiàng)，單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。D項(xiàng)，工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。

7、答案：B本題解析：會計(jì)是旨在提高微觀經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，而在企事業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)建立的一個以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。會計(jì)的基本職能有：①會計(jì)核算；②會計(jì)監(jiān)督。

8、答案：B本題解析：因?yàn)槭找嫘晕飿I(yè)的經(jīng)營費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)、保險費(fèi)。

9、答案：D本題解析：“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種。“三項(xiàng)預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。

10、答案：D本題解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其代理的成功率有多大。參見教材P96。

11、答案：C本題解析：增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項(xiàng)目所得的金額，允許扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用、土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本、土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

12、答案：A本題解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目營利性的基本指標(biāo)。其經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

13、答案：D本題解析：實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，商業(yè)性住房抵押貸款的實(shí)際年利率＝（1＋8.7%/12）12－1＝9.055%；住房公積金貸款的實(shí)際年利率＝（1＋5%/12）12－1＝5.116%。兩者的差額＝9.055%－5.116%＝3.939%≈3.94%。

14、答案：A本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。參見教材P175。

15、答案：A本題解析：暫無解析

16、答案：A本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應(yīng)該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。

17、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率法分析時，ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

18、答案：C本題解析：在工程的進(jìn)度管理中，制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有以下兩種：①應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法）；②網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程進(jìn)度計(jì)劃的方法。

19、答案：B本題解析：盈虧平衡分析中的臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險程度。

20、答案：C本題解析：根據(jù)盈虧平衡分析的概念。

21、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，即先求解兩個方案的現(xiàn)金流的差，再對這個差求內(nèi)部收益率。參見教材P209。

22、答案：C本題解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。選項(xiàng)C屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。

23、答案：B本題解析：動態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1)+(上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年

24、答案：B本題解析：土地出讓價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓價款。其中，以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城市房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用。

25、答案：A本題解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險估計(jì)階段主要包括判定風(fēng)險發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風(fēng)險估算三項(xiàng)內(nèi)容。D無風(fēng)險決策這一單獨(dú)的階段。參見教材P230。

26、答案：D本題解析：通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購買力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。

27、答案：D本題解析：工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：①對原材料的檢驗(yàn)；②對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)；③確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；④確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

28、答案：C本題解析：A項(xiàng)，條形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料；B項(xiàng)，獨(dú)立基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)；D項(xiàng)，樁基礎(chǔ)由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成。

29、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

30、答案：B本題解析：貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障。

31、答案：A本題解析：名義利率是包含了通貨膨脹因素的利率。實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率。假如名義利率為r、實(shí)際利率為i、通貨膨脹率為Rd，則三者的關(guān)系為：i＝[（1＋r）/（1＋Rd）]－1。本題中，實(shí)際利率i＝[（1＋10%）/（1＋4%）]－1＝5.77%。

32、答案：C本題解析：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟(jì)師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價咨詢機(jī)構(gòu)，其主要負(fù)責(zé)：①工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算；②工程招標(biāo)階段工程標(biāo)底的編制；③工程施工過程中的成本控制、成本管理和合同管理；④工程竣工后的工程結(jié)算。

33、答案：D本題解析：投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)中使用的成本概念不完全相同，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：①財(cái)務(wù)會計(jì)中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，投資分析中使用的成本有許多是對擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；②在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要列入一些財(cái)務(wù)會計(jì)中沒有的成本概念（如機(jī)會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等），這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會計(jì)中的成本不完全一樣。

34、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。

35、答案：B本題解析：四磨湯的功效是行氣降逆，寬胸散結(jié)。

36、答案：C本題解析：建筑立面圖是建筑物的各個側(cè)面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內(nèi)容包括：①反映建筑物的外貌；②標(biāo)明各層建筑標(biāo)高、層數(shù)，建筑的總高度或突出部分最高點(diǎn)的標(biāo)高尺寸；③標(biāo)明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標(biāo)注立面詳圖索引號。

37、答案：C本題解析：考點(diǎn):投資機(jī)會選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價和投資決策三部分工作。

38、答案：D本題解析：在政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

39、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。

40、答案：A本題解析：本題考查的是利息。當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年貸款額/2）×貸款利率=（10000+300+5000/2）×7%=896（萬元）。

41、答案：C本題解析：置業(yè)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。投資利潤率的計(jì)算公式為：投資利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資）×100%

42、答案：C本題解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

43、答案：C本題解析：根據(jù)國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的比例要求。

44、答案：C本題解析：本題考查的是投資估算。管理費(fèi)用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。戶外發(fā)布會屬于銷售費(fèi)用。

45、答案：C本題解析：概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個工程費(fèi)用。估算公式為：直接費(fèi)＝每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。A項(xiàng)，單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。B項(xiàng)，單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。D項(xiàng)，工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。

46、答案：B本題解析：土地費(fèi)用是指取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：①征收補(bǔ)償費(fèi)；②土地出讓價款；③土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)；④土地租用費(fèi)；⑤土地投資折價。

47、答案：B本題解析：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費(fèi)。

48、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。復(fù)蘇階段在房地產(chǎn)自然周期的第一階段，此階段在長期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。

49、答案：C本題解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。對于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風(fēng)險也低；具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價值和收益能力逐步提升，當(dāng)達(dá)到成熟物業(yè)的狀況時，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。

50、答案：B本題解析：[解析]動態(tài)投資回收期

51、答案：C本題解析：本題考查的是制定租售方案。競爭導(dǎo)向定價包括領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法。參見教材P98~P99。

52、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則，如表6-2所示。根據(jù)表6-2可知，出售類型的開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期為開發(fā)期與銷售期之和。表6-2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則本案例中，開發(fā)期為2016年8月1日至2019年4月1日，銷售期為2019年4月1日至2019年10月1日，因此，在計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時，計(jì)算期為2016年8月1日至2019年10月1日。

53、答案：C本題解析：和易性是指混凝土是否易于施工操作和均勻密實(shí)的性能，它是混凝土的主要性質(zhì)。主要表現(xiàn)為：①是否易于攪拌和卸出；②運(yùn)輸過程中是否分層、泌水；③澆灌時是否離析；④振搗時是否易于填滿模型。

54、答案：B本題解析：因?yàn)橹贫ㄟM(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法。

55、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。

56、答案：A本題解析：根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤（又稱經(jīng)營利潤）、利潤總額（又稱稅前利潤）、凈利潤（又稱稅后利潤）和可分配利潤等四個層次。其中，利潤總額＝營業(yè)利潤＋營業(yè)外收支凈額，營業(yè)外收支凈額＝投資收益＋補(bǔ)貼收入＋營業(yè)外收入－營業(yè)外支出。

57、答案：D本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

58、答案：D本題解析：稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（萬元），則稅前現(xiàn)金回報率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。

59、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

60、答案：C本題解析：物業(yè)的凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用。則本題中2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（萬元）。凈經(jīng)營收入也指營業(yè)利潤，不考慮稅收的影響。

61、答案：A本題解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。參見教材P187。

62、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P54。

63、答案：A本題解析：因?yàn)檎郜F(xiàn)率的提高會抵消通貨膨脹的影響。

64、答案：A本題解析：流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負(fù)債×100%，這兩項(xiàng)內(nèi)容均在資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)。B項(xiàng)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入/平均應(yīng)收賬款×100%；C項(xiàng)，股東權(quán)益報酬率＝凈利潤/股東權(quán)益平均總額×100%；D項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率＝凈利潤/成本費(fèi)用總額×100%。

65、答案：C本題解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當(dāng)期應(yīng)還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

66、答案：A本題解析：計(jì)算速動比率時，扣除存貨的主要原因是：①在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最差；②由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理；③部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人；④存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題。因此，速動比率所反映的企業(yè)短期償債能力更加可信。

67、答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。常見的比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。

68、答案：B本題解析：在房地產(chǎn)投資方案比選過程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在三個方面：①當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項(xiàng)目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。②當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運(yùn)用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后再進(jìn)行比選。③當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。

69、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。參見教材P201。

70、答案：D本題解析：流動比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額錯誤100%。流動比率越高，說明營運(yùn)資本（即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。該企業(yè)的流動比率=2000/100錯誤100%=200.00%。

71、答案：D本題解析：考點(diǎn):利息備付率。利息備付率通常按年計(jì)算，也可以按整個借款期計(jì)算。

72、答案：A本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)的租金

73、答案：A本題解析：以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目選址階段的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成，出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，已經(jīng)作為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的組成部分確定下來，開發(fā)商只需在取得建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

74、答案：B本題解析：為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場分析，也常常采用對有關(guān)市場指標(biāo)進(jìn)行量化結(jié)構(gòu)比例關(guān)系分析的方法。將房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，從總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度進(jìn)行解構(gòu)。其中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析是指從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

75、答案：A本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場的特性。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)市場的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易形成地域性的壟斷。

76、答案：C本題解析：市場營銷進(jìn)行市場細(xì)分的程序有以下步驟：①調(diào)查階段；②分析階段；③歸納總結(jié)階段。其中，在分析階段，是對收集的資料經(jīng)過分析找出差異性最大的細(xì)分市場。

77、答案：C本題解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報率與投資回報率。年還本付息額A=P×i/【1-1/（1+i）n】=200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934萬元，投資者權(quán)益增加=16.934-200×7.5%=1.934萬元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60萬元，稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬元，所得稅=（60－16.934+1.934）×25%=11.25萬元，稅后現(xiàn)金流=43.066-11.25=31.816萬元。寫字樓市場價值增值額=500×3%=15萬元，投資回報率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。

78、答案：C本題解析：本題考查的是全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。借貸資金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。

79、答案：B本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；（2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化；（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；（4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃；（5）引導(dǎo)需求適應(yīng)共給條件的變化。

80、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。貸款屬于債務(wù)，直接間接融資是另一種分類方式。參見教材P308。

81、答案：C本題解析：凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益報酬率、凈值報酬率或所有者權(quán)益報酬率。它是一定時期企業(yè)的凈利潤與股東權(quán)益平均總額的比率。公式如下：股東權(quán)益報酬率＝（凈利潤/股東權(quán)益平均總額）×100%。則該企業(yè)本年度的負(fù)債總額＝2000×60%＝1200（萬元），所有者權(quán)益＝資產(chǎn)總額－負(fù)債總額＝2000－1200＝800（萬元），凈資產(chǎn)收益率＝（112/800）×100%＝14%。

82、答案：C本題解析：建筑物現(xiàn)值公式為：建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格－建筑物折舊額。建筑物重置價格是指：采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。所以，建筑物重置價格為：800×3000＝240（萬）。建筑物折舊額＝建筑物重新購建價格×折舊率＝240×2%＝4.8（萬元），所以建筑物現(xiàn)值為：240－4.8＝235.2（萬元），C最接近。

83、答案：B本題解析：本題中，王某按月等額還本付息，屬于等額序列支付的情況，由題意，P=120錯誤7800錯誤70%－200000=455200（元），則月還款額A=Pi/[1－1/（1+i）^n]=455200錯誤（7.2%/12）/[1－1/（1+7.2%/12）^20錯誤12]=3584.01（元）。

84、答案：B本題解析：風(fēng)險辨識就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀項(xiàng)目所涉及的各個方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有：①專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）；②故障樹分析法；③幕景分析法；④篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。B項(xiàng)，蒙特卡洛模擬法屬于風(fēng)險估計(jì)與評價的方法。

85、答案：A本題解析：調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。反之，利率長期下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低，會刺激房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。

86、答案：C本題解析：根據(jù)國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的比例要求。

87、答案：B本題解析：會計(jì)假設(shè)包括會計(jì)主體假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、會計(jì)分期假設(shè)和貨幣計(jì)量假設(shè)。其中，持續(xù)經(jīng)營是指會計(jì)主體在可以預(yù)見的將來，將根據(jù)企業(yè)既定的經(jīng)營方針和目標(biāo)不斷的經(jīng)營下去，即在可以預(yù)見的未來，企業(yè)不會被宣告破產(chǎn)或進(jìn)行清算，持有的資產(chǎn)將正常運(yùn)營，負(fù)債將繼續(xù)進(jìn)行清償。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的主要意義在于使會計(jì)核算與監(jiān)督建立在非清算的基礎(chǔ)上，從而解決了資產(chǎn)計(jì)價、負(fù)債清償和收益確認(rèn)等問題。如果企業(yè)在經(jīng)營過程中被宣告破產(chǎn)或者進(jìn)行清算，持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)將被清算的規(guī)則替代。

88、答案：B本題解析：[知識點(diǎn)]零售商業(yè)物業(yè)的租金

89、答案：D本題解析：根據(jù)房產(chǎn)面積的精度要求，按照三級要求限差公式：，本題中，S＝40000m2，代入公式，則其限差為：0.08×200＋0.006×40000＝256（m2）。

90、答案：B本題解析：依據(jù)不同的角度，可將投資進(jìn)行分類，具體包括：①按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資；②按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資；③按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)物投資；④按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。

91、答案：C本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用。從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流，即：稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息；從稅前現(xiàn)金流中再扣除所得稅，便得到稅后現(xiàn)金流，即：稅后現(xiàn)金流＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用－抵押貸款利息支付－抵押貸款本金償還－所得稅＝稅前現(xiàn)金流－所得稅。

92、答案：C本題解析：平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

93、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。

94、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準(zhǔn)則，這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。

95、答案：D本題解析：本題考查的是安全管理。開發(fā)商應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)的可能情況包括：（1）需臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場地；（2）可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施；（3）需要臨時停水、停電、中斷道路交通；（4）需要進(jìn)行爆破作業(yè)等。

96、答案：B本題解析：初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

97、答案：C本題解析：考點(diǎn):投資機(jī)會選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價和投資決策三部分工作。

98、答案：A本題解析：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)計(jì)算公式為：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V為標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。一般地，V越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險就越小；反之，項(xiàng)目的相對風(fēng)險就越大。本題中，將相關(guān)數(shù)值代入公式得：①V甲＝890/150