我國物業管理現狀、問題及對策作者:縱橫天下點擊率:332摘要：本文主要從物業管理的行業現狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據對這些原因的歸納總結，分別從政府、企業、社會三個方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起業界的共鳴并進行更深層次的探討，共同促進我國物業管理行業的發展繁榮。

關鍵詞：物業管理、業主、業主委員會

據不完全統計，目前全國城鎮約有80億平方米的住房，至2000年就有70%（約56億平方米）出售給個人。建設部早在1996年就規定，全國新建住宅小區必須實行物業管理，舊小區逐步納入物業管理。深圳幾乎所有住宅小區都實行了物業管理。北京市規定，舊住宅小區必須在2003年前全部實行物業管理。僅按北京物業管理費最低水平（經濟適用房）每平米0.5元/月計算，全國每年單此項收費就達330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務算上，這個市場將更加龐大。

所謂物業管理，就是指物業管理企業接受業主委托，依照合同約定對物業和相關附屬設施進行維修養護，對它周圍的環境和公共秩序進行管理，并且對業主提供一系列相關服務。物業管理不僅能延長物業的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了重要的作用。國家《十五計劃發展綱要》中，已經明確地提出，要規范發展物業管理業。

一、我國物業管理現狀

自1981年我國第一家物業管理公司在深圳成立以來，物業管理在提高人們的生活和工作環境質量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。據資料顯示，目前全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業管理，全國物業管理企業已超過2萬家，從業人員突破200萬人。深圳物業管理企業則有1200余家，從業人員達15萬，年創產值45億元。目前我國物業管理發展迅速，物業管理類型多，涉及各個領域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府政法機關辦公樓、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街和農民房等。但同時，我國物業管理還存在著覆蓋率偏低、地區間差距較大等不足。

與物業管理發達國家相比，由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業管理覆蓋率仍然偏低。據統計，到2000年底，全國實有房屋建筑面積735459萬平方米，實行物業管理的有98861.88萬平方米，實行物業管理率僅為13%，其中，實有住宅建筑面積417331萬平方米，實行物業管理的有82485.65萬平方米，實行物業管理率為20%.詳細數據及各地情況見下表：

地實有房屋（萬平方米）實有住宅（萬平方米）

區面積物管面積物管率（%）面積物管面積物管率（%）

全國73545998861.881341733182485.6520

甘肅964739.050.4515134.270.67

陜西14328301.082.17624253.883.3

北京274305930.9921.6142114630.8532.58

深圳71193387483768254067

上海318022074465193101666186

從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。統計數字說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。詳見下圖：

二、物業管理存在的問題及原因分析

我國物業管理雖然發展了20來年，但與國外成熟的物業管理相比還有很大的差距。同時我國現階段的物業管理行業尚屬新興行業，還存在著很多問題和不足。

1、體制問題

從體制上考察我國兩萬余家物業管理企業，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業管理企業產生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產開發商

自辦的企業，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產權自主型的物業管理企業。

以深圳為例，在深圳18家首批國家一級物業管理企業中，17家是國有或國有參股（實際掌控一切生殺大權），1家是民營上市股份公司；而且18家企業清一色是開發商自辦（有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業，但目前企業發展權在開發商手中）。為什么會出現這種現象呢？據分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續，另外就是開發商出于自身利益的考慮，因為優質的物業管理已成為售樓中的一個賣點。

2、法律法規滯后，體系不完善。

我國物業管理行業的立法明顯滯后：20年的時間，沒有國家級行業法規可以遵循。在退而求其次的情況下，國內第一部地方性物業法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業管理公司的時間是1981年，中間有13年是法規空白期。

我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構，完善的法規體系尚未形成。自1994年以來，建設部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章行業規范和地方性法規。但由于缺乏符合中國國情的、系統而科學的物業管理理論體系的指導，各部門在制訂法規的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。

因此，總的來看，目前我國物業管理立法還滯后于物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。

在仔細審視已經發生的事實中，可以看到立法滯后帶來的消極影響。首先，消費者的利益無“法”保障。因缺乏法律依據，司法機關難以及時處理日益增多的物業管理案件，物業管理中產生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業的健康發展。沒有全國大法的統一規范，地方和行業性法規呈現出沒有綱領的散亂，使企業難以適從。如中海物業管理（深圳）有限公司的經營活動遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業主委員會委托管理的二手項目，這是深有苦衷的無奈選擇。由業主委員會選擇物業管理企業是為了充分尊重消費者的權益而由相關法規條例賦予他們的民事權利，但因沒有賦予與此權利相對應的義務，致使在實際執行過程中，業主委員會的這個權利幾乎不受監督和制約，甚至走上了極端。近年來，業主委員會紛紛炒掉物業公司并成為社會矚目的新聞焦點即是例證之一，如重慶市新原興桃花園小區和銀鑫花園小區的業主委員會擅自決定炒掉物業管理公司，使生活環境急劇惡化，后經全體業主和住戶共同商議，決定再選聘原物業管理公司回去參與管理。實際上，業主委員會不具備履行民事責任的實際能力，當其違約時根本無法保證物業公司實現合同規定的經濟利益。

3、政府職能的問題

首先，政企沒有完全分開，企業無法獨立運作。深圳市有一批物業管理企業，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規模，改制條件已成熟，企業的經營者、員工都強烈要求改制,結合自身實際情況選擇經營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。不予批復的原因何在?某些領導者一語道破天，“你們都去搞持股經營了，我還管什么?”；其次，政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業經營活動直接干預；第三，管理層、管理部門過多，物業管理手續繁雜，往往一個小區的物業企業要應付20多個部門的檢查管理。以物業管理收費為例：既要報物業主管部門的資質檢查證書；又要按照物價部門規定的等級打分確定收費標準，還要邀請行業主管部門、物價部門到小區現場查驗通過，最后才能確定收費標準，領取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。

4、市場化程度不高

我國物業管理雖然是適應房地產管理體制改革而產生的，但它仍然沒有擺脫傳統計劃經濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。

首先，物業管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業主對物業管理缺乏足夠認識，業主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發揮。而且，物業管理企業與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經濟上的依賴關系，“誰開發、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業管理還沒有形成有利于競爭的統一的市場。以北京市為例，北京的物業管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業管理企業在物業管理專業方面不很在行，但因為是某個開發公司的下屬企業，或者是某幾個開發公司合資組成的股份企業，管理項目不愁沒有。另一些物業管理企業則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪市場。

其次，市場化程度不高還表現在物業管理的價格管理體制與運行機制上。其基本做法是政府定價或制定指導價，建設單位補貼,多種經營、以副補主。物業管理服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，直接導致物業管理企業長期虧損經營、無發展后勁。物業管理長期低成本運作，使服務質量難以有本質提高，形成了制約物業管理發展的“瓶頸”。

5、物管企業規模小，難以發揮綜合優勢

目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小,難以發揮群體優勢,而且絕大多數企業存在著經濟效益差,虧損嚴重等問題。據統計，到2000年底全國實行物業管理的房屋建筑面積131861.76萬平方米，而物業管理企業近2萬家，從業人員達200萬人，平均每個物業管理企業僅管6.59萬平方米，其中小的企業僅管理兩萬多平方米的物業，每個物業管理人員平均只管669.31平方米，可見管理規模之小。就拿我國物業管理的發源地深圳來說，各類物業管理機構有1200多家，其中21家成規模的企業合起來，管理面積也不過7000萬平方米，小的不足10萬平方米,甚至建兩棟樓的開發單位也成立一個物業管理公司。然而“麻雀雖小，五臟俱全”,“小而全”的企業必然帶來極大的資源浪費。深圳每年的物業開發量最好的年景也不過1000萬平方米,如按管理機構平均分配，每家僅分不足1萬平方米。出現這種情況除了進入物業管理行業壁壘不高、開發商盲目投資外，也是作為新興行業的必然結果，經過整個行業激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業將逐步向規模化集團化方向轉變。

6、物管企業經營的風險問題

物業管理發展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費那么簡單，那么風平浪靜。隨著行業逐步邁向專業化、規范化，物業管理服務的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業管理又走向了另一個誤區:。業主把物業管理公司當成了小區的"政府"，凡事都找物業公司。解決不了就是管理不好，動輒以不交管理費相威脅，出了事故就向物業公司索賠。比如停車場收取5元的車位使用費，車丟了，二話不說就找物業管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區，發生了命案，物業公司又被業主索取巨額經濟賠償。這就是在物業管理行業中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆架山莊“索賠案”。

我們在震驚之余，更應重新進行審視和思考，物業管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業管理企業的權力是有限的；另一方面就是物業管理行業特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物業管理公司的經濟實力都很有限。因此目前的物業管理正處于如履薄冰的危險境地。

根據對以上事實和案例分析，我們可以看出，出現這些情況，主要是由于法規不完善導致業主（業主委員會）、物業管理公司、開發商等各市場主體間權利責任不明確，業主素質不高，對物業管理的消費觀念不強以及物業管理企業自身服務質量不夠等因素造成的。

7、物業管理從業者的素質問題

物業管理行業從業者素質偏低，管理服務不到位。由于物業管理是一個新興行業，目前尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，物業從業人員良莠不齊。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產權人、使用人發號施令，產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障。據中國消費者協會2000年投訴情況統計資料表明，該年全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據中國消費者協會2000年底至2001年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果顯示：在對現有物業管理服務質量的調查中（可選擇多答案），有40.15%的房產消費者認為“房屋及設備的維修”不到位，有34.57%的認為“小區綠化”不到位，有33.06%的認為“安全保衛”不到位，有26。95%的認為“水電氣的供應”不到位，有25.34%的認為“交通管理”不到位，有24.65%的認為“區內衛生清潔”不到位，還有12.71%的認為“其他”服務不到位。業主投訴內容及該投訴占總投訴的比率見下圖：

有圖表可見，業主對物業服務罪不滿意的前三項是：房屋設備維修、小區綠化和安全保衛，同時各種主要服務項目的投訴率均在20%以上，可見我們的物業服務質量亟待提高。

8、對問題的原因分析歸納

通過對以上七個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結為三個方面：即政府、企業和社會。

政府方面：首先，由于以前物業管理作為房地產業的一個售后服務部門，沒能引起有關部門的重視，以及物業管理涉及部門過多，因而導致物業管理法規制定不及時不完善；其次，由于受傳統計劃經濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業干預過多，缺少服務意識；第三，對物業管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業經營還是分業與聯合經營共存，是強制實行招投標制還是采取自愿，都沒有一個明確的法規政策規定；第四，物業管理作為一個新興行業，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業管理過分依賴于開發商，難以真正獨立出來。

企業方面：首先，沒有建立起真正的現代企業制度，產權不明，權責不清，不能獨立經營運作；其次，發展方向不明確，限于現實情況，只能以副補主和靠開發商補貼，導致物業管理服務質量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業造成傷害。第三，由于法規不完善，經營風險意識不強，導致物業管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業。第四，由于物業管理在國內尚屬新興行業，缺少完善規范的教育培訓體系，許多從業人員都是“半路出家”，導致物業管理的服務質量不盡如人意。

社會方面：首先，由于大多數消費者剛從計劃經濟的福利中走出來，缺乏對物業管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”；第二，業主法制意識淡薄，加之法規不完善，業主只一味強調權利而忽視相應的義務；第三，社會關注程度不夠，許多媒體只是關注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業公司口誅筆伐，并沒有承擔起相應的公正客觀報道的社會責任；第四，行業協會還沒有完全發揮其應有的作用。

三、物業管理的對策

（一）政府方面

1、物業管理重在立法

市場經濟實質上是完善法制下的經濟，我國要建立完善的社會主義市場經濟體制，就必須建立起一套完善的與之相適應的法律制度。完善的物業管理法律體系應在與國家已經頒布實施的其它法律法規相互銜接和協調的前提下，由不同層次、不同類型的法律規范組成的有機整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。

根據我國物業管理立法的現狀，按照法律、法規的調整對象，結合我國物業管理行業的特點及面向未來的發展要求，物業管理的法律體系應包括以下幾個方面：

從物業管理業務來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規、規章；二是建立設備設施管理法律、法規及規章；三是建立環境衛生管理的法律、法規及規章；四是建立保安保衛、消防管理的法律、法規及規章。另外，完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域，使物業管理的各項活動均有法可依。以住宅區物業管理為例，有多層、高層、別墅區、度假村、特殊住宅區等多種類型，在住宅區物業管理條例的精神下，分別制訂出上述類型物業的管理辦法，組成物業管理法律體系的子系統。

再從市場主體來看，還應建立物業管理行業管理辦法、物業管理企業管理辦法、業主委員會管理辦法等。

通過這些法律法規、規章及辦法的制定與施行，使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。據悉，由建設部1999年著手起草的《物業管理條例》已經國務院法制辦三審，有望在年內出臺。《條例》（草案）第三條對業主、物業、物業管理的概念作了明確界定，出臺后這三個概念可以在全國統一。《條例》（草案）第十四條對業主自治管理組織稱謂、性質、職責和應承擔的民事責任也作了統一規定。《條例》（草案）第三十八條、三十九條對物業管理定價原則和管理服務價格構成做出了具體規定。這些規定較充分的體現了契約自由和市場經濟規律的原則。強調物業管理服務價格應當遵循服務內容和質量相適應的原則，服務價格由當事人在合同中約定。

2、政府職能的轉變

我國已經加入WTO，為適應世貿組織的規范和要求，提高我國物業管理行業的整體水平以應對未來國際化的競爭，我國房地產管理部門和物業行業的相關主管部門必須以世貿組織規則為參照系數，將管理體制和運行機制與國際慣例接軌，服務水平和服務效率向國際水平看齊，積極轉變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯位，真正成為物業管理市場的宏觀調控者、法規的制定者、公平競爭的維護者，為物管企業創造良好的發展環境。

一是政府和企業一定要徹底分開。政府要加強服務意識，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。例如實行物業管理服務價格由市場機制自行決定，政府不對市場行為進行干預。

二是減少管理部門和管理層次，加強物業管理相關各部門之間的協調運作，實施科學管理。

三是要建立物業管理市場準入制度。市場經濟下物業管理企業應具備的基本條件：

A、資質條件

物業管理公司依法取得專業公司的經營資格，是實施物業管理的基本條件。這就要求成立物業管理企業具備辦公地點和條件，具有相當數量的資金，依法建立章程和相應的機構，擁有各類相當數量和資格的技術、專業管理人才，建立健全會計制度等。并經房地產管理部門資格審查取得物業管理行業許可證后取得工商管理部門核發批準的營業執照，才具備相應的經營資格。

B、參與規劃設計，實施質量監督的能力。

直接參與或委托他人參與。直接參與指物管企業專業機構具有資格和經驗的工程技術、管理人員參與。委托他人參與指以合同方式委托具有相應能力的其它公司參與，物管企業向受委托方交付委托費。

C、編制物業管理區域管理方案和辦法的能力

包括確定管理范圍、制訂管理規劃、訂立管理標準、測算收費價格、建立管理組織、明確權力義務及違約責任等。物業管理區域管理方案、辦法亦稱為物業管理區域管理組織設計。

D、具有一支熱愛物業管理工作，作風好，業務精，技術熟練的員工隊伍。

物業管理日常工作瑣碎繁雜，服務性強，接觸面廣，設施、設備數量大，維護要求高,時刻會產生急、難、新問題。物業管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護要求必須有一支熱愛物業管理工作,作風好、業務精、技術熟練的員工隊伍。員工隊伍應力戒服務中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風,有良好的職業道德。

E、從事物業管理管理人員應具備的知識

從事物業管理的人員，應具有專業知識，經營頭腦，管理才能。比如管理一個住宅區猶如管理一個小城鎮。這就向管理人員提出了要求，應具備的知識有：用于區域物業管理的城市規劃、建筑、施工工程技術、結構學、園林綠化、市政工程、電學、熱力等。用于經營管理的房地產管理、經濟管理、系統工程、行為科學、現代管理學、法學、公共關系學、財務管理等。為了提高管理水平還應具備與之相應的計算機方面的知識。

3、加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發、房地產管理分業經營。

限制開發商盲目組建自己的物業管理公司，鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。

（二）企業方面

物業管理企業建立現代企業制度，是加入WTO后參與物業管理行業國際競爭的必然要求。要按照“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，對物管企業實行規范的公司制改革。公司制是現代企業制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結構是公司制的核心。實行規范的公司制改革，當務之急就是要完善物管企業的公司法人治理結構，明確股東會、董事會、監事會和經理層的職責和權限，做到權責明確，政企分開，形成各負其責、協調運轉、有效制衡的公司結構體系。使物管企業成為自主經營、自負盈虧的法人實體和市場主體。同時應做好物管企業的發展戰略研究，找準企業的發展方向和經營模式

1、物管企業的經營與發展

在當前面臨著諸如法制不完善、市場化程度不高、物管利潤較低的情況下，作為一個新興的行業，物業管理將走向何方？又該怎么走呢？這些都是我們特別關注的問題。根據物業管理所處的現實及對未來發展的分析預測，我們可以看出物業管理從發展到成熟將經歷三個階段：

第一階段（即現階段），物業管理的生存階段

由于受物業管理市場不規范、法制法規不健全、物業管理消費觀念不強、物業管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個物業管理行業還處在非常艱難的求生存階段，低利潤高風險導致物業管理企業經營如履薄冰。首先，由于物業管理市場沒完全放開，許多物業公司還受制于開發商，只能依賴于開發商的發展而發展，開發商經營的好，不斷開發新項目，物業公司才可以不斷接管，逐步壯大；其次，由于政府定價或制定指導價，物業管理公司不能量入而出，在達不到規模效益的情況下只能是虧損；再者，由于法規不完善，物業公司、業主和開發商之間權利責任不明確，導致物業經營的糾紛不斷，嚴重影響物業管理公司的身譽和效益。基于以上原因，現階段的物業管理發展戰略只能是立足現實，利用一切可以利用的資源，開展多種經營，以求得更大的生存空間。

第一、由于作為一個獨立的企業法人，過去的那種靠發展商斷斷續續的不規范的補貼模式已不再適應行業的發展，必須建立一個規范的基金運作機制，由開發商一次性補貼各種大修及物業管理啟動資金，斷絕對開發商長久的依賴關系。

第二、開展多種經營，以彌補物業管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業公司又可以加大對小區的投入，使物業管理真正形成經營性的良性循環。由于物業管理企業在先天條件上占有很大的優勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經營得當，將會得到很好的回報。概括起來，這類經營主要有以下幾種：

--針對業主和客戶而提供的有償服務，如家政服務和汽車美容服務等。

--房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。如代理業主進行房屋出租。

--為同業提供培訓、人才交流等方面的服務。

--對公共場地或場所的經營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。

另外還有就是專項經營活動，與上述經營行為不同。專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規模的系統性的經營活動，這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經營管理方案。為減少風險，這類經營以圍繞物業本身為主開展。具有代表性的此類經營活動有：

--開辦幼兒園、學校；

--經營性場所，如餐廳、超市、網吧等；

--會所及康體娛樂設施；

--裝飾裝修；

--搬家公司、禮儀服務公司等。

以上從幾個方面簡述了物業管理企業開展多種經營的一些內容，物業管理企業要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。

第三、不斷開拓物業管理的市場領域

充分發揮物業管理的綜合管理和專業化管理的優勢，不斷開拓物業管理的市場，將所有可能實施物業管理的物業類型都力爭納入物業管理范疇。

千年伊始，萬科接管建設部大院。作為物業管理行業最高行政主管部門，率先推行后勤管理社會化改革，向全國發出了推動物業管理市場化的信號，它同時也是國家機關后勤管理改革的先聲，是對物業管理行業一種無聲的肯定。

2000年5月13日，深圳振業集團與第一軍醫大學簽訂后勤保障社會化合作協議，深圳振業集團將成為第一軍醫大學的“管家”，2001年1月1日，萬科物業正式接管中國人民解放軍總后勤部機關事務后勤社會化的試點。從推行后勤改革的行業上看，除軍隊已明確了改革的方向外，政府、學校、醫院等事業單位也都有改革的意愿。銀行、證券公司、保險公司等類型的公司，由于此類公司商業網點分散，本身欠缺集約化經營，經營管理成本高，后勤改革進程有望加快。并且此類公司職員較多，有相當數量的住宅區，因此可以提高集約化經營程度，降低成本。例如，2000年6月20日，建設銀行深圳分行舉行所屬住宅小區物業管理權公開招投標會，大眾物業得標，獲得建行8個住宅小區及營業場所的物業管理權，總面積為8萬多平方米。此類物業今后將有可能形成較為廣闊的市場。

第二階段，物業管理的“戰國時代”——規模化經營和兼并重組的興起

隨著物業管理市場的進一步放開、各項法律法規的完善、廣大業主對物業管理消費意識的增強，市場主體相關各方權利責任的明確，如物業公司在樓頂設置廣告牌、利用公用場地和公共設施進行營利的行為將會受到限制。物業管理必將回到物業管理服務及關聯度較高的業務上來。物業管理作為一個保本微利的行業，它的收入主要是靠管理面積的多少來決定的，更重要的是建設部對物業管理企業實施的資質管理中，對一二三三個等級的物業管理企業在管理面積上都有明確的劃定。因此，在物業管理企業規模化經營中，管理面積的對外擴張必然是物業管理企業追求的第一目標，這也是物業管理企業的一種擴張方式。

物業管理的另一種擴張方式表現為：a、專業技術的對外擴張（如成立清潔、機電、消殺、專業公司等），實現對內保障的同時，對外提供專業技術服務；b、提供物業管理顧問、咨詢、培訓等。由于物業管理行業的特殊性以及現階段經濟發展水平和物業管理行業專業技術分工程度，決定了第一種方式即管理面積的無限增加有較大的局限性。因此，對全行業來講，物業管理規模化經營主要應通過專業技術重組來實現。當然，這兩種方式不是決然分開的，從現實來看，這兩種擴張方式將同時進行。

從某種意義上講，物業管理重組的過程也就是物業管理企業規模化的過程，這從近年來幾次大的重組案例就可以說明。1999年4月，深圳政府出面對蓮花一村的物業管理進行公開招投標，分屬12個物業管理企業的管理單位進行整合，這是一起典型的物業管理單位重組案例。很明顯，它既改變過去多頭管理的局面，又提高了中標單位“恒基物業公司”的管理規模和實力。另外，這一階段成立的完全以物業公司為保障和服務對象的眾多專業技術公司（如電梯、消殺、綠化等），還有更多的“大魚吃小魚”的大物業公司兼并小物業企業的事件，均顯露出這樣一個信息：通過物業管理規模化經營和物業管理行業重組，一方面是全社會的物業管理向品牌化大規模的企業集中，另一方面物業管理中的專業技術又開始向專業技術公司集中。以規模化經營和行業重組為主要特征和內容的發展實則是物業管理“量的積累”，它為未來物業管理實現質的飛躍打下了堅實的基礎。

第三階段，物業管理的回歸——高度社會化、市場化、專業化物業管理的到來

隨著改革的不斷深入，我國社會主義市場經濟體系將更加完善，在充分完成國企體制改革和建立健全社會保障體系的前提下，住房體制將完全實現分房貨幣化和商品化。我國物業管理現行體制在宏觀和微觀二個方面都將發生根本性的變化，它將是一次物業管理行業的“大洗牌”，是物業管理與社會之間的“社會化再分工”。物業管理企業重新回歸到物業管理作為物業服務提供者這一角色上來。

研究西方發達國家的物業管理體制和現狀，對我國未來新型的物業管理模式有著重要的借鑒作用。這方面較為典型的是美國和新加坡的物業管理模式。美國采用的是注冊物業經理制度（CertiedPropertyManager），以職業注冊經理（CPM）為中心，在全國形成360多家注冊物業公司(AccreditedManagementOrganization)。這360多家物業公司小的3到5人，大的也僅幾十個人，所管物業從幾百棟到上千棟不等。新加坡采用的是市鎮理事會制度（TownCouncil），在全國按區域劃分形成幾個理事會為中心的物業管理體系。與美國不同，理事會的每屆主席及領導成員由社區競選產生，均為兼職，但“TC”內的管理人員（一般在20人以內）為有注冊資格的專職人員。兩個國家的共同點就是社區的所有物業管理專項事務如清潔、綠化、機電、房屋維修等均交社會專業化公司來做。物業公司（理事會）的職能一方面是日常專項事務的調度、協調和監督，另一方面則是物業經營和社區建設發展規劃的制定。

通過以上對西方現代物業管理幾種模式的分析研究，結合我國的國情，以及20年來的物業管理實踐，我國的物業管理必將發生根本性變化，并將出現新型的管理模式：首先，物業管理日常事務從物業管理企業自管向社會各專業化公司過渡。物業管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機電等等均分包給社會各專業化公司去做，而物業公司要做的則是對這些工作的組織、調度、協調和監督；其次，社區事務由物業管理向政府或社會過渡。隨著經濟發展、物質和精神文明的高度發達，治安狀況的好轉，住宅區內本就屬于政府行為的治安、社區文化、計劃生育、裝修稅收等工作將由物業管理企業回歸到政府，如確有特殊政府行為的工作需要企業來做，也完全采用“代理”等形式的企業化經營；最終，物業管理企業將從物業管理具體實務向物業管理的資源組織、調度和監督過渡。物業管理企業從日常繁瑣事務和“政府行為”的壓力下擺脫出來，充分發揮所管物業的經濟效益，為物業保值增值，給業主提供優質良好的社區環境和服務成為物業公司的中心任務。例如物業管理資源的組織、物業租賃、中介、咨詢顧問等，今后都將成為物業公司的主要工作。預計在未來高度市場化、法治化的社會里，物業管理將回歸到組織物業管理相關資源為業主提供優質的服務這一本位上來。

2、企業經營的風險意識

雖然對風險的防范屬于企業經營發展中一直存在的問題，但物業管理行業的高風險性使我們不得不把對風險的防范專門列出重點探討。物業管理企業在目前這種責、權、利不相稱的情況下，如何樹立風險意識,防范和化解潛在的巨大風險，以維護自身的合法權益，保證企業的生存乃至發展，是物業管理行業亟待探索和解決的問題。

首先，要明確物業管理委托合同。

在合同中，企業務必要把握細節，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規服務，哪些是特約服務；權利與義務是否對等，自身的合法權益在合同中是否得到保護等等。例如，物業管理的保安工作,應在合同中明確只是協助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保障責任。如根據《廣東省保安服務管理條例》，保安中的權限受到明確限制，保安連查驗來訪者身份證的權力尚不具備，又如何能擔負起保障業主生命、財產安全的重任？在行業的法規尚待完善的情況下，委托管理合同是爭議進入法律程序的重要評判依據，因此合同的責任條款內容是相當重要的，一定要認真審定。

其次，完善內部管理,防患于未然。

對于企業來說,練好內功是根本所在。物業管理企業一定要健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員工進行培訓，在員工的思想中樹立風險意識。如果企業的管理工作存在漏洞和失職，萬一發生事故，那時物業公司就有可能會承擔巨額經濟賠償的風險。只要企業盡職盡責地履行自身的義務，那么即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導致承擔巨大責任，從而把經營風險降到最低。

譬如在車場管理中，可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發生的風險。如保安員在指引車輛停放時，便對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以避免產生麻煩和糾紛；在停車場，車場進出的登記一定要完整、齊備。如果企業把預防措施做好，管理工作做足，即使發生了丟車事件，企業也能把賠償的風險降至最低。

第三，購買商業保險,保障多方利益。

物業管理公司要做到萬無一失，最好是購買財產一切險、公共責任險等。但這需要支付一筆不菲的保險費用，而且購買時一定要取得業主的同意。

雖然保險可在一定意義上保障物業公司減少或免受重大經濟損失，但失職和管理不完善而造成的信譽損失是無法用金錢來衡量的，因此物業公司應當踏踏實實地做好本職工作，盡職盡責地履行合同義務，這才是最根本的保障，也是最積極的規避風險的行為和方法。

（三）社會方面

一是物業管理協會應積極有效的發揮作用。物業管理協會是政府和物業管理企業之間的橋梁。政府職能進行轉變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業協會。按WTO規則，政府不能單獨對本國企業在政策上給予特殊優惠，但政府通過行業協會這一載體給予企業適當的政策傾斜確是允許的。物業管理協會負責制定并監督執行行業公約，建立行業自律機制，組織制定并實施行業標準，維護公平競爭。

二是要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。發達、完善的物業管理市場，取決于訓練有素的物業管理專門人才。要提高物業管理人員的專業技術水平，一方面要抓好上崗培訓。要按照建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗。另一方面要抓好學歷教育。各高校應該適應市場需求，培養大批物業管理行業急需的高素質人才。另外還可以通過理論研討等形式，提高物業管理人員的理論水平和業務素質；通過組織物業管理人員到國內外考察，學習借鑒國外和其他省市物業管理的經驗，取人之長，補己之短。加速提高物業管理服務的水平和質量，努力為人們創造更加舒適、優美、安全的生產、工作和生活環境。

三是社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一新興行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視。物管企業本身也應加強與業主之間的溝通及自我宣傳，使整個社會對這一新興行業都有正確的認識，逐步消除行業行為發展中存在不規范而造成的負面影響，令每一位消費者及社會各方面都積極地參與物業管理，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為，推動行業整體進步。

四是新聞媒體應了解物業管理行業的政策法規和行業特點，深切體會物業管理行業的酸、甜、苦、辣，加深對物業管理行業的了解、同情和支持，從而進行正面的引導，使業主對物業管理有一個深入地認識，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。

五是廣大業主應更新觀念，順應我國房地產體制改革與發展的大趨勢，增強對物業管理重要性的認識和對物業管理消費的認同感。同時廣大業主還應根據有關法律法規約束自己的行為，避免