XX項目

工程管理策劃書

XX置業有限公司

目錄

目錄.............................................................................2

1.項目概況....................................................................5

1」項目位置及環境..........................................................5

1.2項目建設用地規劃要求....................................................5

1.3項目方案概況............................................................7

1.4項目分期開發概況........................................................8

1.5項目重點狀況............................................................9

2項目管理架構..................................................................10

2.1項目部主要工作內容.....................................................10

2.2項目管理組織架構.......................................................10

2.3項目管理人員崗位職責...................................................11

2.3.1項目經理崗位職責.................................................11

2.3.2主管工程師（土建）...............................................11

2.3.3土建工程師........................................................11

2.3.4質量工程師........................................................11

2.3.5安裝工程師........................................................12

2.3.6項目助理..........................................................12

2.4項目部職責矩陣.........................................................13

3項目建設計劃與場地綜合利用規劃...............................................14

3.1項目建設計劃...........................................................14

3.1.1項目運營計劃......................................................14

3.1.2采購計劃..........................................................14

3.1.3銷售計劃..........................................................15

3.2項目場地綜合利用規劃...................................................17

3.2.1總平面規劃圖......................................................17

3.2.2施工場地布置說明.................................................17

4項目管理目標..................................................................26

4.1進度管理目標...........................................................26

4.2質量管理目標...........................................................26

4.3成本管理目標...........................................................26

4.4設計管理目標...........................................................27

4.5技術管理目標...........................................................27

4.6安全文明施工管理目標...................................................27

4.7健康安全環保...........................................................27

5開工準備......................................................................28

5.1工程主要參與方.........................................................28

5.2工程承包范圍與界面劃分................................................28

5.3資源準備與采購策劃.....................................................28

5.4施工圖紙...............................................................28

5.3.1樁基圖紙優化.....................................................29

5.3.2基坑圍護圖紙優化.................................................29

5.3.3主體施工圖.......................................................29

5.3.4裝修圖.............................................................30

6工程管理措施..................................................................30

6.1進度管理措施...........................................................30

6.2質量管理措施...........................................................30

6.2.1質量管理的職責...................................................30

6.2.2關鍵方案審核制度.................................................31

6.2.3樣板引路制度.....................................................31

6.2.4防滲漏專項方案...................................................32

6.2.5質量通病處理措施.................................................32

6.2.6材料設備質量檢驗制度.............................................33

6.2.6成品保護制度.....................................................33

6.2.7實測實量檢查制度.................................................34

6.2.8隱蔽工程驗收.....................................................35

6.2.9交付管理制度....................................................35

6.3成本管理措施...........................................................35

6.3.1動態成本控制工作.................................................35

6.3.2成本控制措施.....................................................36

6.3.3項目預結算工作成本控制...........................................36

6.4工程技術管理措施.......................................................37

6.4.1施工圖會審........................................................37

6.4.2基坑支護和與監測.................................................37

6.4.3結合本工程特點、難點的技術方案..................................37

644新材料、新技術、新工藝............................................37

6.5安全文明管理措施.......................................................37

6.5.1安全施工管理措施.................................................37

6.5.2文明施工管理措施.................................................38

6.6健康安全環保管理措施...................................................38

6.7合同管理措施...........................................................38

6.8供方管理措施...........................................................39

7保障措施......................................................................40

7.1進度計劃保障措施.......................................................40

7.1.1做好充分施工準備.................................................40

7.1.2做好組織與資源保障...............................................40

7.1.3嚴謹可行的施工方案...............................................40

7.1.4合理的施工工期...................................................40

7.1.5技術保證.........................................................40

7.2工程質量保證措施.......................................................41

7.3質量通病防治措施.......................................................41

7.4成品保護措施...........................................................42

7.4.1組織措施..........................................................42

7.4.2主體結構施工過程中的成品保護....................................42

7.4.3飾面的成品保護...................................................42

7.4.4入戶門及門窗的成品保護...........................................43

7.4.5其他的成品保護...................................................43

7.5安全文明施工措施.......................................................43

7.5.1安全保障措施.....................................................43

7.5.2文明施工措施.....................................................44

7.6工程會議制度...........................................................44

7.6.1監理例會..........................................................44

7.6.2項目周例會.......................................................44

7.6.3緊急會議.........................................................45

7.6.4專題會議.........................................................45

8風險管理......................................................................45

8.1風險管理分析...........................................................45

8.2事故處理方法...........................................................45

9其他管理制度..................................................................46

9.1緊急情況聯絡處理程序...................................................46

9.2文件檔案管理...........................................................46

9.3項目印章管理...........................................................48

9.3.1印章使用范圍.....................................................48

9.3.2印章管理.........................................................48

10工地開放與工程交付..........................................................48

10.1工地開放方案..........................................................48

10.2交付計劃及方案........................................................49

10.3檢查、驗收及整改......................................................49

11主要參考資料................................................................50

1.項目概況

1.1項目位置及環境

XX項目處于XX商務區核心區北片區，緊挨核心區一期中片區，申長路以西、潤虹路

以南、申濱路以東、泰虹路以北，臨近規劃17號線潤虹路站，交通便捷。XX項目占地

1I2864m2,建筑面積247059.97m2,為XX市XX第一個含辦公、商業、精品住宅的綜合體

項目，依托軌交及未來磁懸浮、機場快線等快捷交通無縫對接市區、憑借城際高鐵覆蓋長三

角經濟區、承XX機場對接全國乃至全球，交通樞紐催生商業新貴,商業新貴帶動商務氛圍，

帶動區域整體的居住與商務，力求打造高品質商務中心、國際化時尚中心、綠色健康生活中

心的全球旅居社區。

XX項目范圍XX,項目周邊入住居民較少，開發條件良好。

圖1-1項目區位圖

1.2項目建設用地規劃要求

XX地塊（XX項目項目）共分為7個地塊，其中15-01、16-01、17-01、17-02為住宅

用地，17-04、17-04為辦公及商業用地，17-05地塊為廣場用地。此次申報15-01、16-01、

17-01、17-02、17-03、17-04、17-05地塊工程管理策劃書。

17-02思

地塊1

圖1-2XX項口地塊劃分

15-01地塊項目總建設用地面積為17683m2、計容建筑面積為28292.80m2（其中住宅計

容建筑面積為24726.19m，商業計容建筑面積為2829.00m2）、不計容建筑面積為5496.37m2、

地下建筑面積為4686.19m2、總建筑面積為33789.17m2。項目合計由9棟單體及地下室（含

地下汽車庫）組成，建筑層數為地上2-11層，地下1層，建筑高度不大于34.05m。

16-01地塊項目總建設用地面積為9600m2、計容建筑面積為13440m2（其中住宅計容建

筑面積為12449.32m2商業計容建筑面積為Om?）、地下建筑面積為3016.69m2、總建筑面

積為17067.98m2,項目合計由7棟單體及地下室（含地下汽車庫）組成，建筑層數為地上

2-11層，地下1層，建筑高度不大于34.05mo

17-01地塊項目總建設用地面積為19894m2、計容建筑面積為33960.42m2（其中住宅計

容建筑面積為30605.52m2商業計容建筑面積為3116.96m?）、地下建筑面積為11972.83m2^

總建筑面積為46652.93m?。項目合計由14棟單體及地下室（含地下汽車庫）組成，建筑層

數為地上2-11層，地下1層，建筑高度不大于34.40m。

17-02地塊項目總建設用地面積為18262m2、計容建筑面積為32730.980?（其中住宅計

容建筑面積為32210.66m2商業計容建筑面積為264.51峭）、地下建筑面積為1329L26m2、

總建筑面積為46987.170?。項目合計由13棟單體及地下室（含地下汽車庫）組成，建筑層

數為地上2-11層，地下1層，建筑高度不大于34.40m。

17-03地塊項目總建設用地面積為17676m2、計容建筑面積為36786.730?（其中住宅計

容建筑面積為OnA辦公計容建筑面積為360012/）、地下建筑面積為16193.92m?、總建

筑面積為53522.05m2?項目合計由6棟單體及地下室（含地下汽車庫）組成，建筑層數為

地上2-8層，地下1層，建筑高度不大于39.65m。

17-04地塊項目總建設用地面積為16261m2、計容建筑面積為32674.07m2（其中住宅計

容建筑面積為01峭、辦公計容建筑面積為2521Llm2、商業計容建筑面積為6652.73）、地下

建筑面積為7944.510?、總建筑面積為53522.05m2。項目合計由5棟單體及地下室（含地下

汽車庫）組成，建筑層數為地上2-8層，地下1層，建筑高度不大于39.65m。

17-05地塊項目總建設用地面積為13488m2、計容建筑面積為On?,地下建筑面積為

7990.891峭、總建筑面積為7990.89m2。

1.3項目方案概況

XX地塊項目總建設用地面積為112864m2、計容建筑面積為177885m2、不計容面積為

69164.97m?、地下建筑面積為65096.29m?、總建筑面積為247059.97m2。項目合計由34棟

住宅、14棟配套服務用房（含6個崗亭）、2棟沿街商業、8棟辦公、3棟文化展示服務（商業）、

4個地庫構成。

XX項目經濟技術指標如下所示

虹橋商務區核心區北片區11號地塊項目

綜合技術經濟指標

項目數據單位備注

規劃用地面.積112864m2

，電建筑面積247059.97m2含保溫層、屋頂機房層及地下建筑面積

地上總辣筑面積181963.68ma含保溫層及屋頂機房層建筑面積

住宅99991.69m2

配套服務用房1935.97nV

業委會95.87ITT

物業660.60m9總建筑面積的0.2%

居民委員會215.71m250m'/千人

服務站128.96m230nf/千人

其中治安聯防室34.79m9

文化活動室127.08m330m2/千人

老年康體活動室322.37m280m'/千人

維修站50.44m1

配套商業300.15m9

其中其他用房1881.85m2

變電站1811.49m2

其中

垃圾收集站70.36ma

商業12863.19m2

沿街商業nV規戈要求的商業服務設施

其中6210.46U

文化展示服務（商、業）6652.73m1規劃要求的文化展示服務設施

辦公61212.30m2

多層辦公11013.98m2

其中

高層辦公50198.32m1

屋頂機房層建筑面積1126.04m9不計入容積率J日計入建筑面積

保溫層建筑面枳2952.64m3不計入容積率，但計入建筑面積

架空層0.00m2不計入容積率，但計入建筑面積

地下總建筑面積65096.29m1

住宅地下室13854.93m2

住宅地下車庫19112.04m2

多層辦公地下室361.56m"

其中高層辦公地卜室4599.40m9

士也下室619.41m2

公建地下車庫18558.06nV

廣場地下室7990.89m1

計練容枳率建筑面積177885.00m，

PC面積（PC樓棟建筑面積的3%）845.92ma不計入容積率，不計建筑面積

容積率1.58綜合容積率

建筑密度30.5%

綠地率32.48%

集中綠地率10%僅住宅部分統計集中綠地率

總廣?數1050戶

<70m2100

71m2、80m2296

其中81m2'100m2164

100m2'120m2288

120m2、150m2202

總人數3150人3/戶

機動車停車位1372輛住宅：150rrf,1.1輛：100-150m',0.7

地上停車位130輛；小于100m',0.5輛。

其中

地下停車位1242小區配套及辦公：1輛/100平。

非機動車停車位輛

2450住宅：150平0.5輛/戶，100-150,0.9輛/

住宅1060

戶，小于100平1.1輛。

小區配套36

其中小區配套及辦公：1.75輛/100平米。

商業、文化展示服務（商、比）254

商業：1.95輛/100平米。

辦公1100

1.4項目分期開發概況

XX地塊項目總建設用地面積為1128641幡、計容建筑面積為177885m2,不計容面積為

69164.97m2、地下建筑面積為65096.29m2、總建筑面積為247059.97m2。項目合計由34棟

住宅、14棟配套服務用房（含6個崗亭）、2棟沿街商業、8棟辦公、3棟文化展示服務（商業）、

4個地庫構成。該地塊分2期開發建設，一期為15-01、17-01、17-03、17-04地塊，將于2018

年3月開始建設，其中15-Ok17-01地塊預計將于2019年12月31日建設完畢后交付，17-03、

17-04地塊預計將于2020年6月30日建設完畢后交付；二期為16-01、17-02地塊將于2019

年3月開始建設，預計將于2020年12月31日建設完畢后交付。

1.5項目重點狀況

該項目工程策劃具有以下特點

(1)15-01地塊與規劃17號線地鐵潤虹路站出入口相交。項目西北角與規劃17號線

地鐵潤虹路出入口相交，開發建設期間需結合地鐵申虹公司的出入口方案進行建設，需要與

申通公司保持方案意見一致方可施工，存在對項目施工進度有一定的影響；

(2)17-03、17-04地塊為商辦地塊，基坑開挖深度較深，圍護方案較為復雜，施工難

度較大，如果施工質量及安全文明措施未到位，易引起事故發生；

(3)17-01、17-02住宅地塊與17-03、17-04商辦地塊為兩家總包，現場施工分界管理

需清晰，對總工施工場地布置要求較高；

(4)嚴抓安全文明。由于項目北側靠近愛博家園住宅去，施工間距較近，施工帶來的

塵土與噪音對愛博家園居民的影響重大；如果施工文明與環境保護措施未到位，容易引起業

主投訴，造成對工程的不利影響；

(5)17-03、17-04地塊為玻璃幕墻外立面，對于玻璃幕墻的設計及施工技術要求較高，

且公司原有項目實施玻璃幕墻經驗技術較少，現場施工管理需到位。

(6)16-01、17-02地塊為PC施工技術，為該標段的施工重點，需重點策劃布置。

2項目管理架構

2.1項目部主要工作內容

項目部主要負責自項目開至交付的全過程管理，包括過程中的進度控制、質量控制、成

本控制、安全控制以及相關的合同管理、材料管理、信息管理、合作方的管理，并協調公司

內各相關部門和政府各職能部門。

主要工作內容包括以下幾個方面：

I、施工場地的地址勘探與三通一平；

2、項目施工組織設計的審定；

3、圖紙會審和技術交底的組織；

4、材料設備招標計劃的提供及材料設備進場日期的確定；

5、施工現場勘探及測量放線的組織實施；

6、現場施工安全及環保措施的檢查落實；

7、施工進度計劃的審核及檢查；

8、按各承包合同規定的進度要求及質量要求，對各項工程款項審批及支付；

9、施工過程中的質量預測和動態控制；

10、工程竣工的驗收作組織及各項手續的辦理；

11、項目實施過程中的相關信息及資料管理。

2.2項目管理組織架構

根據目前的大項目部制度，項目部需要在工程管理的同時注重經營結果，協調設計、成

本與采購等多方部門，管理總包、分包等合作方。但就現場施工而言，項目設土建工程師3

名、質量工程師1名、景觀配套工程師1名，助理1名，暫缺安裝工程1名，具體情況如下

圖所示：

圖2-1項口結構圖

2.3項目管理人員崗位職責

2.3.1項目經理崗位職責

(1)協助事業部總經理全面開展工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業、設

計單位、施工單位、監理單位等各方面之間的綜合協調工作；

(2)協助事業部總經理完成公司下達的項目運營、質量、進度、成本控制目標；

(3)協助事業部總經理確定項目組織機構和人員安排，組織項目部開展工作；

(4)全面負責建設紅線內外工程相關事務；

(5)參與建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理，處理好合同爭議與糾紛；

(6)定期向事業部總經理提交項目實施的報告；

(7)組織各小組成員對已經完成工作進行驗評。

2.3.2主管工程師(土建)

(1)全面協調各專業施工的管理協調工作；

(2)開工前負責向施工單位移交場地，并組織辦理有關手續；

(3)審核各階段進度計劃并監控其實施；

(4)對工程質量進行監督，對重點部位及易出現通病部位組織各專業工程師和監理進

行專項驗收，并對各分項組織抽驗；

(5)對施工中的不合格品或材料、設備提出處理意見；

(6)定期或不定期組織各專業工程師對施工單位進行進度、質量、安全、文明施工、

場容場貌等方面的考核；

(7)竣工后組織有關人員對技術實施和技術管理進行總結，為后施項目提供借鑒。

2.3.3土建工程師

(1)掌握圖紙內容工藝要求、材料選用要求，負責本專業范圍工程圖紙的全面審核；

(2)掌握建筑結構專業工程與相關水、電氣、暖通工程之間的關系。能夠合理運用專

業知識技巧，使建筑工程的施工達到設計要求、裝飾美觀、使用方便；

(3)能夠掌握建筑結構相關的專業知識，并熟悉相關工程的專業知識，能夠指導設計

工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到建筑結構系統的功能和品質要求；

(4)掌握建筑工程的規范要求，并能夠合理的運用；

(5)能夠在現場指導監理公司、總包(工程隊)的工作，確保工程進度，工程質量達

到整體工程的進度要求；

(6)協調組織工程建設中的基礎、主體、竣工等驗收，負責與物業公司的交接工作；

(7)嚴格控制工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責；

(8)負責范圍：土建的全部工程。

2.3.4質量工程師

(1)掌握圖紙內容、工藝要求、材料選用要求，負責土建、裝修范圍工程圖紙的全面

審核，組織圖紙會審；

(2)組織項目工程師、監理、施工單位開展項目質量技術管理工作；

(3)能夠在現場指導監理公司、施工單位的工作，確保工程進度，工程質量達到整體

工程的進度要求；檢查、監督現場質量問題，跟蹤落實質量問題整改；

(4)理解集團實測實量檢查思想，能落實反映到具體工作實質中去

(5)執行實測實量工作，并用實測實量結果考核監理和施工單位。

2.3.5景觀配套工程師

(1)負責景觀工程施工管理工作；

(2)安排景觀施工方案、施工組織設計及施工進度管理工作；

(3)參與景觀專業竣工驗收，并對相關問題提出整改意見；

(4)負責水、電、氣、電話、網絡等市政配套的工作；

(5)根據施工總進度計劃，落實市相關政配套進度和計劃；

(6)協助、督促、檢查、控制市政配套施工單位的施工進度，協調處理各施工單位與

市政配套施工單位在施工中的矛盾；

(7)組織市政配套單項工程各項隱蔽工程驗收、并協助督促辦理有關手續；

(8)組織市政配套單項工程的預驗收和竣工驗收工作；

(9)負責水、電、氣、電話、網絡等配套工程的按期開通工作。

(10)參加項目竣工后的固定資產及資料檔案移交工作。

2.3.6安裝工程師

(1)掌握圖紙內容、工藝要求、材料選用要求，負責本專業范圍工程圖紙的審核；

(2)掌握水、煤、暖、電氣(含弱電)專業工程與相關土建、建筑工程之間的關系，

能合理地運用專業知識技巧，使產品合理美觀、使用方便：

(3)能夠掌握本系統相關的專業知識，并熟悉相關工程知識，能夠指導設計工作、工

程安裝工作、工程材料的選用，達到水、暖、電氣系統的功能品質要求；

(4)掌握水、暖、電系統相關的配套知識，熟悉政府相關部門對水、煤、消防系統的

管理辦法及相關的法規規定；參與完成水、煤、消防專業確定方案，配合配套管理人員進行

委托設計、辦理各種施工審批手續，負責配套施工單位現場施工的管理事宜。

(5)具有組織本專業施工的能力，能夠在現場指導監理公司、工程隊的安裝，確保工

程進度工程質量達到整體工程進度要求；

(6)協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；

(7)嚴格控制專業工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責；

(8)負責范圍：上水工程、排水工程、消防工程、煤氣工程、暖通工程、供電工程、

通訊工程、有線電視工程、對講、可視對講工程，并配合作好室外配套工程。

2.3.7項目助理

(1)負責項目部各種檔案資料的收集、分類、整理、歸檔工作;

(2)按文件處理程序負責接收、登記、發放各部往來文等；

(3)負責項目部對內對外日常行政工作；

(4)負責固定資產管理的管理工作；

(5)負責現場辦公室安全消防工作。

2.4項目部職責矩陣

主要管理人員職責矩陣如表2-1所示。

表2-1主要管理人員職責矩陣

項目負合同

階段管理工作內容土建安裝質量安全資料

責人采購

前期工現場三通一平☆☆0

作內容現場周邊勘察☆☆

圖紙會審☆☆O

設計協設計交底☆☆0

調及技總包管理及施工組織☆☆O☆

術管理材料設備清單OOO☆

圖紙資料保管OOO☆

施工總平面圖☆O☆OO

周邊協調☆O

現場管

周邊建筑及線路保護☆O☆O☆

理

與主管部門協調☆O

現場文明☆OO☆

建立質量管理體系☆O☆O

制定質量工作程序☆0☆

按質量規范組織施工☆0☆

施工材料半成品質量監督☆0☆☆0

技術交底和方案優化☆☆00

工程質審核施工組織設計、檢查

☆☆☆O

量管理施工任務

材料控制☆☆☆

督促和檢查施工☆0☆

設計變更管理☆☆OOO

組織工程檢查驗收☆☆☆0

施工技術資料管理☆☆☆

工程進進度計劃☆☆0

度控制進度動態跟蹤☆☆☆

和甲供協調各單位進度☆☆☆

料管理甲供材料設備全過程管理☆☆O

安全管

安全措施督促、檢查☆☆O

理

審核預算O☆

工程造

工程成本分析O☆

價管理

預算及成本控制情況評估O☆

完成工作量的審核O☆

注：☆代表主要管理職責

。代表協助管理職責

3項目建設計劃與場地綜合利用規劃

3.1項目建設計劃

3.1.1項目運營計劃

項目生產計劃是根據公司對項目經營計劃要求，銷售推盤要求，以及項目進展情況、并

綜合考慮現場地質情況、場區地形、周邊交通、市政環境，編制而形成的。

表3-1項目運營計劃

一期一標段（15-Ok17-01）一期二標段（17-03、17-04）

1獲取〈施工許可證〉（四證齊全）2018-9-41獲取〈施工許可證》（四證齊全）2018-10-8

2土方開工2018-5-12土方開工2018-6-15

3基礎開工2018-5-203基礎開工2018-7-15

4施工至正負零2018-7-304施工至正負零2018-9-15

6主體封頂2018-12-156主體封頂2018-12-1

7落架完成2019-6-307落架完成2019-8-30

9配套開始