總結總結總結與展望壹：政策篇總結與展望政策篇：二季度側重“去庫存”，下半年增量支持可期2024年上半年，房地產政策主基調延續寬松，4月政治局會議以來，政策側重點轉向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產融資協調機制建立并加速推進，白名單項目已獲批近萬億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”。上半年地方222省市341次政策寬松，購房限制性政策持續松綁，財稅端購房激勵政策批量發布。展望未來，中央層面將拓寬思路，推出更多去庫存政策舉措，例如引入專項債作為地方回收閑置土地的資金支持，再比如減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費促進住房消費，另一方面，著力推動再貸款、白名單等已出臺政策落地見效。地方層面，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調控政策還有顯著的松綁空間，其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉向加碼購房激勵政策，供給端，放松容積率、備案價格、預售資金留存比例等限制，多措并舉鼓勵高品質住宅供給，以需定購推進收購存量住房用作保障性住房，進而完善“市場+保障”供應體系。1、中央政策基調保持寬松，側重點轉向“去庫存”2024年上半年，房地產政策主基調延續寬松，一系列去庫存、穩市場舉措加速推出。1月26日，住建部表態充分賦權地方調控。適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，加快構建房地產發展新模式，長短結合、標本兼治，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。2月27日，住建部要求做好今明兩年住房發展計劃,防止市場大起大落。住建部發布通知，要求各城市根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系，科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃，住房發展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產項目合理融資需求。保障性住房要進一步明確供應套數和戶型結構。要將房地產市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理。3月5日，全國兩會定調，房地產政策繼續優化方向不變。《政府工作報告》提出，優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。3月9日，住建部部長強調穩市場、防風險、促轉型，并釋義發展新模式。十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，住建部部長倪虹表示2024年將聚焦穩市場、防風險、促轉型三方面開展工作，穩市場上，各地要編制好、實施好住房的發展規劃，因城施策，優化房地產的政策，穩定房地產市場，防風險上，要一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求，但對于嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，該破產破產、該重組重組。發展新模式在機制上是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制和房屋全生命周期管理機制，實施上規劃建設保障性住房、下力氣建設好房子。3月22日，國常會首提“有效激發潛在（住房）需求”。會議指出，要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。4月30日，政治局會議強調要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。4月30日，自然資源部發文，指導地方合理控制新增商品住宅用地供應。商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至去化周期降至36個月以下；去化周期在18個月-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。5月17日，國務院政策吹風會推出土地、金融等多一系列去庫存重磅舉措。央行推出降全國層面首付下限、三千億再貸款等四項政策措施，自然資源部表示準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施。6月7日，國常會強調要繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。要著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩健康發展。上半年，央行、金監總局等部門持續推出多項金融舉措，下調最低首付比旨在降低購房門檻，取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負擔。第一，下調最低首付比例至首套15%、二套25%。5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調5個百分點，調整后分別為15%、25%。此后據統計，山東、福建、河南等超22個省份已經落地執行，全國超過200個城市15%首套房最低首付比例。第二，取消房貸利率政策下限。此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP，二套房為LPR+20BP，5月17日以后，不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。截至目前，全國超250城已取消房貸利率下限。國家金監總局數據顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個百分點。第三，公積金貸款利率下調25BP。調整后，首套房公積金貸款利率為5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。第四，5年期LPR利率下調25BP。2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。此次降息的節點基本符合市場預期，但降息幅度遠超預期，25個基點的降幅創創LPR機制設立以來之最。作為利率錨的5年期LPR下調將直接帶動房貸利率下行，對于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對于存量房貸而言，利率也將在重新定價日調整，有利于減負擔、促消費。值得一提的是，隨著居民住房信貸政策的全方位松綁，一些地方出現了首付折上折、5年零月供、先息后本、高評高貸等非常規操作。比如膠州家庭首套房首付可以先交50%，剩下的50%緩交1-2年，首付比例低至7.5%，再比如成都和昆明部分項目和商業銀行推出了“先息后本”政策，前期僅需償還當月利息，后期剩余本金按常規等額本金或等額本息方式還款。表：房貸政策調整前后對比信貸政策調整前調整后首套二套首套二套首付比例20%30%25%商貸利率下限LPR-20BPLPR+20BP取消公積金貸款利率2.6%/3.1%3.025%/3.575%2.35%/2.85%2.775%/3.325%圖：2019年8月-2024年6月貸款市場報價利率LPR表：2024年5月17日以來房地產信貸政策松綁的省市省市首付比例房貸利率下限首套二套首套二套上海20%臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山30%/其他35%3.50%(LPR-45BP)臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山3.70%/其他3.90%廣州25%取消利率下限深圳20%30%3.50%(LPR-45BP)3.90%(LPR-5BP)天津25%取消利率下限武漢25%3.25%(LPR-70BP)3.35%(LPR-60BP)合肥25%3.45%（lPR-50BP)3.45%（lPR-50BP)寧波25%3.35%(LPR-60BP)3.55%(LPR-40BP)長沙25%取消利率下限南京25%取消利率下限鄭州25%取消利率下限廈門25%取消利率下限西安25%取消利率下限重慶25%取消利率下限南昌25%取消利率下限南寧25%取消利率下限太原25%取消利率下限濟南25%取消利率下限東莞25%取消利率下限信貸政策省份名單首付首套15%、二套25%，取消首套二套房貸利率下限江蘇(10個城市)、廣東(19個城市)、寧夏(全省)、遼寧(全省)、江西(全省)、河南(全省)、海南(全省)、吉林(全省)、青海(全省)、云南(全省)、山東(全省)、福建(全省)、西藏(全省)、新疆(全省)、山西(全省)、河北(全省)、黑龍江(全省)、廣西(全省)、陜西(全省)、湖北(全省)、湖南(全省)、甘肅(14個城市)2024年上半年，房地產融資支持加力。1月12日，住建部、金監總局聯合發文，推動建立房地產融資協調機制，地級以上市主導、建立“可以給予融資項目名單”報送金融機構，對名單內項目建立授信綠色通道，支持在建房地產項目融資和建設交付。此后融資協調機制加速落地。1月26日，住建部召開融資協調機制部署會，1月末，26個省份的170個城市已建立城市房地產融資協調機制，南寧等地落地首筆貸款。2月6日，金監總局發文要求，對房地產“白名單”項目合理融資需求“應滿盡滿”。2月20日，全國29個省份214個城市已建立融資協調機制，項目“白名單”共涉及5349個項目，57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元。3月9日，住建部表示，全國31個省份有312個地級以上城市建立了協調機制，從上報的白名單看達到了600多個，在這些項目中有82%是民營企業和混合所有制企業的項目。4月17日，住建部披露，全國所有地級及以上城市已建立城市房地產融資協調機制，商業銀行對推送的全部第一批“白名單”項目完成審查，其中審批同意項目數量超過2100個，總金額超過5200億元。6月7日，兩部門聯合發文，指導各地完善城市房地產融資協調機制，將持續推動城市協調機制落地，全力支持房地產在建項目的融資和建設交付。6月12日，國家金監總局披露，截至5月末，商業銀行已經審批通過“白名單”項目3808個，給予融資額度9417億元，按項目進度發放貸款3372億元。4、存量房收儲擴圍并設5000億再貸款支持，75城鼓勵住房“以舊換新”期限1年，可展期4次，發放對象包括國開行、郵政儲蓄銀行等21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。城市政府選定地方國有企業作為收購主體，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，提出要加強統籌協調，建立工作專班，地方政府在權限內給予適當的政策支持，降低實施主體經營成本。對于有意愿的城市政府，央行建議確定1~2家具有較強專業化運營能力的地方國企作為收購主體，建立項目篩選、購買和分配等環節制度，嚴格規范化運營，在地方權限內安排適當的財稅政策支持，動態掌握保障性住房配售和配租的需求，指導收購主體市場化選擇收購對象和合作銀行，此外，加強對收購主體貸款資金和房企出售所得資金的用途監管，督促其遵循法律規定和協議約定。6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，會議強調，市縣要細致摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，做到收購主體規范、收購過程規范、配售配租規范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。地方層面，據統計，政府收儲存量住房模式已在全國至少23個重點城市落地，比如鄭州宣布，將通過城市發展集團收購二手房5000套，杭州市臨安區也發布存量房收儲公告，決定收購1萬平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區擬公開購買2.07萬平方米商品房作為廣汕鐵路項目的安置房，房源交易單價原則上為“土地成本+建安成本”。此外，與政府收儲去庫存目的相類似，至少75個城市推出住房“以舊換新”政策，操作模式主要有以下幾種：第一種，代售模式，最為常見，已在上海、深圳等40個城市推行。即房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優先賣協議，如果在約定周期內二手房成功售出，則新房認購協議生效，反之則協議失效，購房者無需承擔違約責任。第二種，舊房換購模式，南京、鄭州等20城已落地。通常有政府平臺、新房開發商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續。第三種，發放換新補貼，沈陽、蘇州等13城實行。也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應財政補貼。補貼計量方式主要有3種：一是稅費補貼，比如常熟按購房時段補貼50%-80%的契稅，再比如襄陽對已繳增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼；二是按新房面積補貼，比如沈陽補貼100元/平方米；三是按套補貼，比如中山不論面積、地段，每套補貼2000元電子消費券。第四種，“舊轉保”，由肇慶首創。即國資統租存量房源用于保障性住房運營，和換購模式不同，“舊轉保”并不買斷舊房所有權，而是一次性支付5-10年的租金，對于房源的要求也不低，比如肇慶規定房源面積以40-70平為主、不超過90平方米，優先考慮樓齡較短的房屋。表：政府收儲及以舊換新政策推行城市名單類型城市政府收儲廣州、杭州、蘇州、鄭州、福州、長沙、天津、呼和浩特、青島、重慶、濟南、昆明、石家莊、貴陽、惠州、大理、洛陽、南陽、江山、濟源、岳陽、淮北、淮南代售上海、深圳、杭州、寧波、重慶、南京、武漢、蘇州、大連、長沙、南昌、青島、西安、惠州、珠海、揚州、樂山、淄博、鹽城、靖江、鄂州、佛山、常州、宜昌、荊門、新鄉、亳州、阜陽、玉林、濟寧、泰安、淮南、南通、連云港、大理、池州、江門、巢湖、云浮、廬江縣舊房換購鄭州、濟南、南京、福州、武漢、青島、麗水、紹興、無錫、太倉、啟東、日照、宣城、連云港、鄂州、黃石、靖江、海寧、海安、宿遷換新補貼蘇州、大連、沈陽、武漢、杭州、銀川、常熟、徐州、中山、襄陽、南通、咸寧、南昌縣“舊轉保”肇慶2024年上半年，地方購房限制性政策持續松綁，全國僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執行住房限購，財稅端購房激勵政策批量發布，購房補貼、稅費減免、以舊換新等政策力度范圍持續加大。據CRIC統計，全國至少222個省市341次出臺寬松及激勵性購房政策，頻次同比增長71%，但與2023年下半年相比下降24%。圖：2023年1月以來地方政策松綁頻次表：截至目前全國還在執行限購的省市省市省市限購區域限購住房類別限購套數及社保要求本市戶籍非本市戶籍北京全市新房、二手房已婚2套、單身1套五環外+1套）1套（5年社保五環外+1套）上海全市新房、二手房已婚2套、單身1套（多孩+1套）1套（3年社保，外圍1-2年、多孩+1）廣州核心6區二手房、<120平新房1套（2年社保）深圳全市新房、二手房單身1套（多孩外圍+1套）1套（3年社保，外圍1年社保）天津市內6區二手房、<120平新房（京津冀享市民待遇）1套（6個月社保）海南省因城施策，省內三亞最嚴聚焦需求端政策內容，主要包括以下幾方面：第一，北上廣深等22城放松限購，例如上海非滬籍居民購房社保年限由5年降為3年，外圍地區降至1-2年，允許非滬籍單身人士購買外環外新房和全域二手房，放松贈與、離異等限購政策。第二，北上廣深等62省市放松限貸，比如深圳將最低首付比由首套30%、二套40%分別調降至20%、30%，青島、蘇州等將首套認定范圍縮小至區；第三，沈陽、大理等10城放松限價，比如沈陽明確不再實施新建商品住房銷售價格指導，大理實行商品房“優質優價”管理，回歸其商品屬性；第四，惠州、珠海等7城放松限售，珠海等全面解除限售；第五，上海、廣州等154省市放松公積金貸款，比如廣州允許提取公積金付首付，上海公積金貸款額度上調至個人80萬、家庭160萬；第六，杭州、重慶等7城減免交易稅費，杭州個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年，不再要求“唯一住房”；第七，上海、蘇州等111城發布購房補貼，比如上海出售外環內70以下高房齡唯一住房，再購買外環外新房可享受2-3萬元購房補貼，杭州臨平區購房分檔補貼30%-50%契稅；第八，杭州、南京等9城放松落戶，南京、合肥等實行購房即可落戶。表：2024年上半年房地產政策松綁城市名單類型類型城市放松限購上海、廣州、北京、深圳、?？?、杭州、長沙、成都、天津、西安、蘇州、湖北省、儋州、五指山、中山、珠海、泉州市晉江市、海南省定安縣、海南省陵水縣、海南省白沙縣、海南省澄邁縣、海南省瓊中縣放松限貸廣州、北京、上海、深圳、南京、重慶、大連、南寧、天津、武漢、杭州、合肥、福州、沈陽、青島、南昌、銀川、貴陽、蘇州、海南省、湖北省、山西省、黑龍江省、江蘇省、山東省、安徽省、浙江省、曲靖、洛陽、達州、三門峽、漳州、六安、臺州、陽江、荊州、鞍山、淮北、池州、蚌埠、江門、蕪湖、珠海、桂林、膠州、淮安、淮南、云浮、常州、濟源、孝感市孝昌縣、徐州市睢寧縣、宜春市宜豐縣、龍巖市連城縣、海南省陵水縣、百色市平果市、宜春市靖安縣、來賓市象州縣、淮南市壽縣、新鄉市延津縣、保定市定州市、合肥市巢湖市放松限價沈陽、寧德、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南、開封市尉氏縣、淮南市壽縣、合肥市巢湖市放松限售揚州、惠州、珠海、泉州市晉江市、海南省定安縣、海南省陵水縣、海南省瓊中縣公積金廣州、上海、合肥、杭州、重慶、南京、廈門、成都、拉薩、太原、大連、濟南、天津、沈陽、長春、貴陽、蘇州、青島、福州、銀川、武漢、寧波、長沙、昆明、鄭州、石家莊、南寧、南昌、海南省、山西省、湖北省、貴州省、曲靖、漳州、菏澤、洛陽、達州、濟寧、湛江、佛山、通遼、黃岡、婁底、襄陽、樂山、克拉瑪依、汕尾、內江、鄂州、畢節、泉州、臨滄、龍巖、漯河、六安、臺州、黃石、陽江、益陽、江門、紹興、荊州、唐山、新鄉、自貢、運城、臨沂、淄博、平涼、綏芬河、煙臺、固原、泰安、日照、安慶、郴州、株洲、秦皇島、三明、莆田、遵義、湖州、萍鄉、宣城、湘潭、宿州、鄂爾多斯、蚌埠、吉安、麗水、瀘州、鹽城、濰坊、吉林、潮州、張掖、黃山、邢臺、三門峽、徐州、承德、來賓、渭南、鞍山、武威、淮安、南通、中山、惠州、德州、無錫、連云港、聊城、淮北、池州、東莞、衡水、宿遷、贛州、揚州、柳州、淮南、百色、云浮、常州、濟源、邯鄲、毫州、孝感市孝昌縣、徐州市睢寧縣、開封市尉氏縣、泰州市興化市、酒泉市瓜州縣、龍巖市連城縣、泰州市泰興市、海南省陵水縣、衢州市常山縣、百色市平果市、永州市江華縣、宜春市靖安縣、亳州市利辛縣、黔東南州、來賓市象州縣、淮南市壽縣、西雙版納、黔南州、益陽市沅江市、新鄉市延津縣、安慶市桐城市、泰州市靖江市、保定市定州市、巴中市南江縣、合肥市廬江縣、寧波市象山縣稅費減免重慶、大連、杭州、洛陽、荊州、鞍山、徐州市睢寧縣購房補貼上海、蘇州、重慶、寧波、杭州、鄭州、南昌、拉薩、長春、濟南、天津、大連、哈爾濱、武漢、南京、合肥、石家莊、南寧、貴陽、常州、洛陽、達州、樂山、克拉瑪依、亳州、雅安、徐州、蚌埠、荊門、德陽、六安、臺州、河池、寧德、龍巖、陽江、麗水、北海、荊州、新鄉、瀘州、日照、漯河、麗江、許昌、泰安、鄂州、鞍山、鹽城、南通、中山、惠州、楚雄、瀏陽、大理、淮北、池州、江門、桂林、膠州、馬鞍山、淮安、蕪湖、淮南、濟源、邯鄲、黔東南州、常熟、鹽城市東臺市、孝感市孝昌縣、徐州市睢寧縣、開封市尉氏縣、內江市威遠縣、杭州市桐廬縣、宜春市宜豐縣、福州市福清市、上饒市萬年縣、寧波市慈溪市、龍巖市連城縣、泰州市泰興市、貴州三都縣、衢州市常山縣、南陽市社旗縣、百色市平果市、安陽市安陽縣、徐州市新沂市、永州市江華縣、宜春市靖安縣、龍巖市長汀縣、亳州市利辛縣、貴港市平南縣、河池市大化縣、德宏州盈江縣、南寧市賓陽縣、來賓市象州縣、黔南州甕安縣、淮南市壽縣、金華市義烏市、益陽市沅江市、新鄉市延津縣、安慶市桐城市、蘇州市張家港市、泰州市靖江市、德州市禹城市、合肥市巢湖市、金華市永康市、合肥市長豐縣、巴中市南江縣、合肥市廬江縣、三明市大田縣、衢州市江山市放寬落戶成都、南京、杭州、沈陽、合肥、蘇州、東莞、佛山、合肥市巢湖市展望未來，中央層面房地產政策主要將從兩方面發力：一方面，拓寬思路，推出更多去庫存政策舉措。譬如土地層面，落地盤活存量土地執行細則和配套政策，引入專項債作為資金支持，提供土地增值稅等各類稅收優惠支持，明確地方回收閑置土地的合理補償標準。住房需求層面，減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費，促進住房消費，個人購買唯一住房免征契稅，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個人所得稅征免年限。另一方面，推動再貸款、白名單等已出臺政策落地見效。3000億再貸款將加速落地，明確相關監管政策和操作流程，推進商業銀行按照先借后貸模式向收購存量住房的國企發放保障房貸款，未來再貸款規模和支持范圍也有望根據執行情況調整和擴圍。房地產融資協調機制進一步優化完善并取得實效，“白名單”符合條件的項目“能進盡進”，合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。目前，全國絕大多數二三線城市已經全面放開住房交易限制，可以預見的是，尚未取消限購的天津、海南大概率也將跟進解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調控政策還有顯著的松綁空間，尤其是北京，5.17至今政策暫未調整，未來限購區域范圍、非京籍購房社保要求、首付比例、房貸利率下限、多孩套數認定等方面政策有望優化。其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉向加碼購房激勵政策，加大購房補貼力度、減免住房交易稅費、推行房票安置、真金白銀支持“以舊換新”等都是可選項。供給端，完善“保障+市場”體系建設，市場層面，引導鼓勵高品質住宅產品開發，比如放開郊區供地1.0容積率限制，優化架空層、陽臺等空間以及社區公共配套設施的指標計算規則，適度調降高品質項目預售資金監管留存比例，鼓勵優質優價，不再實施新房價格指導。保障層面，以需定購推進收購存量住房用作保障性住房，合理確定收購商品房戶型、面積標準，用好再貸款資金支持，加強對收購主體貸款資金和房企出售所得資金用途監管。附表1：2024年上半年中央重點政策部委政策內容總局推出金融舉措支持住房租賃市場發展，意見提出滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求，住房租賃團體購房貸款的期限最長不超過30年。明確支持發放住房租賃經營性貸款，鼓勵商業銀行積極探索適合住房租賃相關企業需求特點的金融服務模式和金融產品。地級及以上城市建立房地產融資協調機，根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確允許發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。明確經營性物業貸款額度不超過物業評估值的70%。中國人民銀行決定自2024年2月5日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.0%；自2024年1月25日起，分別下調支農再貸款、支小再貸款和再貼現利率各0.25個百分點。國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款（PSL）1500億元。期末抵押補充貸款余額為34022億元。本輪PSL重啟主要用于保障房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。2月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。今年1月，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。各城市要根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃。優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、布局和結構，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。央行推出幾項舉措，一是設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調監總局央行央行央行央行住建部政府工作報告國常會部部央行整為不低于25%。三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。央行要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。按照“政府指導、市場化運作”的思路，借鑒前期試點經驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。附表2：2024年上半年地方重點政策城市政策內容名下無成套住房即執行首套房信貸政策，公積金最高貸款額度夫妻雙方參繳的由80萬元提高至100萬元，一方參繳的由50萬元提高至70萬元?？商崛」e金用于支付新房首付款。二孩、三孩家庭貸款額度分別上浮20%、30%。土地出讓合同簽訂后，一個月內繳足土地出讓金總價款的50%，剩余部分土地出讓金價款可于出讓合同簽訂之日起一年內繳清。洛陽實施交易契稅財政補貼，支持提取住房公積金支付購房首付款，對多子女家庭實施差異化政策，租房提取公積金時提取限額可上浮50%。將開展以獎代補開展購房特惠活動，新建商品住宅和公寓網簽滿2000套即開展一期抽獎，一等獎現金50萬元。個人轉讓滿5唯一住房免征個稅，滿2免征增值稅。庭成員在中心城區名下無成套住房的，一律按首套住房執行住房信貸政策。購買中心城區建筑面積在80平方米以下公寓的，不作為房屋套數認定依據。首套最低首付20%，二套30%。支持代建團購，團購達成的優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。達州購買新房按建筑面積給予每平方米200元的財政補貼，最高不超過2.5萬元。新就業應屆畢業生、二孩或三孩家庭再給予每平方米50元的財政補貼。在中心城區購買140平方米以內新建商品房住房的，給予契稅金額50%的財政補貼，車位補貼5000/個。公積金實行又提又貸，額度提升至夫妻70萬、單方60萬，多孩家庭再加10萬。商貸首套首付最低20%、二套30%，認貸不認房。允許房企按規定提取超過預售資金監管額度的監管資金。三門峽實行“認房不認貸”，首付比例最低為首套20%，利率LPR-20BO，二套首付30%、LPR+20BP。上海與青浦區、奉賢區用人單位簽訂2年及以上勞動合同且工作滿1年的非滬籍人才，在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房，可在青浦、奉賢新城區域范圍內購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整為個人。南京南京多家銀行紛紛下調首套房貸款利率至3.9%，南京鼓樓、建鄴、玄武、秦淮四區首套房首付比例為2.5成，其他區域為首套房首付2成。重慶從2024年1月1日至2024年3月31日，凡在重慶市中心城區購房并完成契稅繳納的，由中心城區各區政府（管委會）給予購房補貼。二孩及以上家庭在重慶市中心城區新購的第二套住房享受首套房商業貸款政策。?？诜弦蟮娜瞬刨徺I商品住房享受本地居民同等待遇。實際引進并在海南工作但尚未落戶的人才，在海南省累計繳納12個月個稅或社保，且家庭成員在海南無住房的，可購買第1套商品住房。在第1套住房合同備案滿2年且人才本人在海南省累計繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險的，可購買第2套商品住房。本省戶籍人才家庭及未落戶人才家庭在出售本市原有住房后一年內，在現有住房套數基礎上，可在本市換購1套住房。引進人才的父母隨遷落戶后，家庭成員在海南無住房的，可購買1套商品住房，落戶滿2年后，在購買商品住房方面享受本地居民同等待遇。廣州在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。將自有住房用作租賃住房或者掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。蘇州購買新房、二手房不做購房資格審核上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。漳州“明確區分薌城區、龍文區為獨立的首套房、改善性住房認定區域范圍，優化購房所在地房產查詢，薌城區和龍文區分別為購房人出具不動產查詢結果，并落實相應政策”。北京在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區購買一套商品住房。即在通州區落戶和就業的家庭，只要是符合北京整體限購政策即可，取消了落戶、社保或納稅需滿3年的要求。深圳深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房，取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。非本市戶籍居民家庭及成年單身人士能提供購房之日前3年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。六安購買葉集區城市規劃區內新建商品住宅、公寓的，在政策執行期內完成網簽備案的，購房人可按繳納契稅的50%申請補貼。放葉集區城市規劃區內新建商品住宅、公寓購房消費券200張，每張消費券按400元/平方米確定額度。最高貸款額度單職工提高到60萬元，雙職工提高到80萬元。首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例不低于30%。在路橋區范圍內購買新建商品住房的，按房屋成交計稅價格的1%給予購房補貼，鼓勵企業自購商品住房用于職工住宿10套的，給予其所繳契稅總額的50%補貼，同時在5年內給予所繳納房產稅的50%補貼。符合生育政策的二孩、三孩家庭購買區內新建商品住房的，分別給予成交計稅價格1%和3%的補貼。對符合條件在路橋區申請房票補貼的人才，在路橋區購房的在原有房票補貼金額基礎上上浮20%。購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。名下在購房所在地無住房，且在全國范圍內只使用過1次住房公積金貸款的，按照首套房政策申請住房公積金貸款。房地產企業可按照建設項目或預售批次使用商業銀行保函置換預售監管資金，最高可置換資金監管額度的30%。寧德住房展銷會期間購房人可申請購房補貼，由所購商品房項目的受益財政給予每平方米200元的補貼，最高每套不超過3萬元。取消新建商品住房限價，不再對新開盤的新建商品住房銷售最高價格進行限價。揚州市區住房取得《不動產權證書》,即可上市交易，實施“以舊換新”契稅補貼政策，在市區出售自有住房并在1年內購買新建商品住宅的，或在市區購買新建商品住宅并在1年內出售自有住房的，給予新購商品住宅契稅補貼(補貼比例不超過1.5%),推廣“三方聯動”式“以舊換新”做法。荊州全日制大專以上畢業生，購房申請領取2萬元購房補貼，其他購房人在中心城區購買首套新建商品住房可申請領取1萬元購房補貼，在中心城區購買新建商品房的購房人，由所在區財政部門按其所繳納契稅額的70％予以補貼，二手房補貼50％契稅。首套房認定標準“認房不認貸”。首套住房貸款首付款比例不低于20%，二套住房貸款首付款比例不低于30%。公積金貸款最高額度從45萬元調整為70萬元；夫妻中僅一方正常繳存公積金的家庭，貸款最高額度從40萬元調整為50萬元。個人銷售購買滿2年以上的住房減免增值稅；個人銷售住房免征土地增值稅；個人銷售或購買住房免征印花稅；個人轉讓滿5年的自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅。實行“出讓預公告”制度，新出讓土地可按不低于底價的10％確定競買保證金，允許以銀行保函代替競買保證金，允許1年內分期繳納土地出讓金，首次繳納比例不低于50％。大連全市線上、線下房交會期間個人購買中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區參展新房政府給予200元/平方米購房補貼。首套商貸個人住房貸款利率下限在一季度執行LPR減50個基點，二套下限執行LPR加20個基點。首套商貸最低首付款比例統一為不低于20%，二套為不低于30%。個人轉讓滿5年唯一住房暫免征收個人所得稅，個人轉讓滿2年住房免征增值稅。支持提取公積金付首付，最高貸款額度為單人45萬元、雙人80萬元；其他區域最高貸款額度為單人40萬元、雙人67萬元，多子女額度增加20萬元。杭州在本市范圍內購買二手住房，不再審核購房人資格，個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為南寧多子女家庭在已有一套住房且有貸款未還清的，享受最低首付比例為20%，利率下限為LPR-60BP。已有兩套且貸款未還清，二套住房執行住房信貸政策，即享受最低首付比例為30%，利率下限LPR+20BP。長沙即日起，全市范圍內“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠；購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度；同時不再審查購房者資格條件。北京2024年4月23日后簽訂購房網簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。南京在本市城鎮地區擁有合法穩定住所（即取得合法產權住房）人員，可以申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續）可以申請辦理戶口隨遷。成都全市范圍內住房交易不再審核購房資格，即全市范圍內住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。而且，全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售。天津本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。北京、河北戶籍居民享受本市戶籍居民購房政策。實行按區認定住房套數，有60歲以上成員或多子女家庭，在認定住房套數時核減1套。深圳非深圳本市戶籍居民在鹽田、龍崗等7區購房，社保及個稅要求降為1年。多子女深籍家庭可在7區多購一套。武漢公積金實行“認房不認首次貸”，取消住房公積金貸款戶籍地和繳存地限制。在我市僅有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業性住房貸款時認定為首套住房。賣舊買新的，對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。根據企業信用等級實行0.6-0.8的差別化預售資金監管系數。對中心城區、東湖高新區、武漢經開區開發新房開發投資額達到25%以上、主體結構施工形象進度達到±0，并已明確施工進度和竣工交付日期的，可申請辦理預售許可。西安明確全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。杭州全面取消住房限購。對于購房意向登記家庭數量小于或等于準售房源數量的新房項目，取消公證搖號銷售要求，由開發企業自主銷售。購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理按揭貸款時可按首套住房認定。在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。合肥購買新房給予總房價1%的購房補貼；二孩及以上的戶籍家庭給予總房價1.5%的購房補貼；新市民、進城農民、城市公共服務人員給予總房價2%的購房補貼。市區商品住房項目不再執行公證搖號公開銷售，由企業自主銷售。全面取消樓層差價限制，優化價格調整機制。夫妻雙方最高可貸額度調整為100萬元，單方調整為70萬元；多子女家庭最高可貸120萬元，單人可貸84萬元。在合肥市范圍內新購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在縣（市）區、開發區的住房情況上海非滬籍居民購房所需社保年限“連續繳滿5年”調整為“滿3年”；新城以及南北轉型等重點區域從“滿3年”調整為“滿2年”，自貿區臨港新片區“滿1年”。非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。取消離異購房合并計算住房套數規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。對企業購買小戶型二手住房用于職工租住的，不再限定購買住房套數。多子女家庭在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房并優化首套住房套數認定。首套房首付降為最低20%，利率下限LPR-45BP，二套首付最低35%，利率LPR-5BP（寶山等6個行政區二套首付最低30%、利率LPR-25BP)。公積金貸款額度單邊最高80萬、雙邊120萬，多子女上浮20%。在一年內出售外環內2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環外一手住房的居民家庭，可以向購入一手住房所在區房地產交易中心申請補貼。深圳首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整為LPR-5BP。廣州非滬籍家庭、單身繳滿6個月社保享受戶籍居民購房待遇，在限購區域分別限購2套和1套住房（120平以下）。商貸首套最低首付比15%、二套25%，取消利率下限，非限購區內有2套及以上已結清貸款住房，可以再發放貸款。購房人在所購住房所在區無住房，或有住房在租或掛牌的，可按首套住房發放個人住房貸款；允許職工按照有關規定提取本人繳存的公積金支付購買首套新房的首付款。沈陽在本市全區域解除限購、限售基礎上，不再實施新建商品住房銷售價格指導。首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。取消我市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。優化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準。青島青島市推出按區（市）“認房不認貸”政策，將首套認定范圍由全市縮小至區（市）。首套房最低首付款比例由20%下調為15%，二套由30%下調為25%；取消了首套和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。鼓勵支持住房“以舊換新”。南昌首套房最低首付款比例由20%下調為15%，二套由30%下調為25%；取消了首套和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。在本市范圍內申請貸款購買住房時，家庭成員在擬購房所在縣區名下無成套住房的，不論是否存在未結清貸款，均按首套住房執行住房信貸政策。銀川首套房最低首付款比例由20%下調為15%，二套由30%下調為25%；取消了首套和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，銀川市還將實施“房展會”購房補貼，在活動現場成交的前500套商品住宅給予每套5000元購房補貼支持“以舊換新”，銀川市財政部門安排6000萬元購房補貼專項資金。貴陽購買新房按照實際繳納契稅的50%發放消費券補貼。取消首套住房和第二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。首套、第二套住房商業性個人住房貸款首付比例分別調整為不低于15%、25%，取消兩次住房公積金貸款時間間隔限制；支持靈活就業人員使用公積金貸款購房，上調最高。支持企業購買存量公寓作為保障性住房?？偨Y總結總結與展望貳：行業篇總結與展望行業篇:二季度銷售低位回升，三季度延續弱修復之勢2024年上半年,全國新建商品房銷售延續低位回升，主要得益于短期從中央到地方利好新政刺激，銷售面積、金額同比降幅持續收窄，新開工、竣工止跌企穩，不過房企投資開發熱情不及一季度，開發投資額累計同比降幅連續3個月走擴至10.1%。預判三季度，我們認為，因去年低基數和短期中央至地方利好新政刺激，行業有望延續弱復蘇，銷售面積、金額降幅有望收窄；而在中央保交樓等政策號召下，無論是新開工、還是竣工都有望止跌企穩，而房企投資依舊保守也將使得開發投資額延續低位，不過考量到去年低基數，整體累計同比降幅仍有望持穩10%左右。一季度新建商品房銷售面積、金額延續低位，絕對量基本與去年12月持平，4月環比大幅回落后，5月因政策利好持續發酵，市場延續若修復：5月新建商品房銷售面積為7390萬平方米，銷售金額為7598億元，環比漲幅均在10%以上，同比降幅分別較上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月銷售面積和金額累計同比降幅分別為20.3%和27.9%。二季度因中央到地方利好政策頻頻對短期樓市起到了很好的提振作用。先是430政治局會議定調房地產工作，研究消化存量住房和優化增量住房的政策，而后517新政首付比、房貸利率、公積金利率等三大信貸政策調整，央行3000億再貸款支持政府收儲，自然資源部支持地方回收存量閑置土地等；地方省市寬松政策再度加碼，滬深限購松綁，杭鎬全面取消。短期內居民購房信心略有修復，從CRIC監測數據來看，部分重點二三線成交率先復蘇，杭津青漢佛徐等二三線5月新房成交環比增幅均在20%以上。全國月度商品房銷售面積、銷售金額（單位：萬平方米、億元）數據來源：國家統計局1—5月份，房地產開發企業房屋施工面積688896萬平方米，同比下降11.6%。房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，下降19.8%。今年以來，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現實質性扭轉，降幅始終保持在低位運行，但有逐步企穩之勢。新開工面積累計降幅連續三個月收窄，1-5月降幅較1-4月繼續收窄0.4pcts，5月新開工面積6580萬平方米，環比上漲5.67%，同比下降22.7%，但從絕對量上看，企業新開工意愿依舊不高，5月新開工量是2014年以來單月次低（僅高于上月）。房地產開發企業新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）數據來源：國家統計局受到去年高基數的影響，竣工面積增速在2024年跌入負區間，但無論是從單月亦或是累計增速來看，均有邊際企穩的跡象。1-5月竣工面積跌幅較1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。考慮到保交樓仍是化解當前市場風險的重要一環，隨著未來配套政策落地，竣工面積增速有望企穩。房地產開發企業竣工面積月度走勢（單位：萬平方米）數據來源：國家統計局1—5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴大0.3pcts，累計增速為2020年3月以來新低。而從變化情況來看，二季度開發投資額雖有止跌態勢，但是累計同比降幅連續三個月擴大，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對開發投資的拉動影響有限，另一方面，土地市場的走弱甚至核心城市土拍降溫也對開發投資形成拖累。根據CRIC統計，2024年1-5月全國300城經營性土地成交金額同比下降28%，作為房企重點關注的一線城市降幅達到30%。全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）數據來源：國家統計局4、三季度銷售弱修復，核心一二線回升將拉動銷售降2024年二季度，整體市場延續弱復蘇走勢，銷售面積、金額同比降幅持續收窄，預判三季度，商品房銷售面積、金額仍有進一步回升空間。主要基于以下幾點：一是去年三季度基數較低，當屬2023年年內低點；二是得益于近期從中央到地點降首付、降利率，特別是上海、深圳、杭州等核心一二線限購松綁等利好政策疊加，刺激前期存量客戶積極入市，還有一波購房需求有待釋放；三是近期二手房延續高位震蕩，二手房業主置換資金之后仍有可能轉投至新房市場。受制于行業下行、銷售、融資不振帶來的現金流壓力等影響，三季度房地產新開工面積將繼續保持低位運行，但因去年同期基數較低，同比降幅或收窄至2成以內。短期內房企新開工意愿難以大幅提升，一方面源于過去兩年城投拿地占比較高，據CRIC監測，30個核心一二線城市2023年城投拿地總幅數占比高達50%，開發周期相較于房企而言明顯滯后；另一方面，中央號召加快保交樓，預期房企也會將工作重點集中在現有項目開發建設。在“保交樓”政策推動下，加之目前地方政府收儲在即，主要針對已竣工未售現房項目，預期也將刺激房企加快工期，因而預計2024年三季度竣工面積仍有支撐，整體同比降幅也將穩步收窄。此外，從土地端角度來看，因2024年以來供地規模延續歷史低位，因而全國300城前5月經營性土地成交規模僅24997萬平方米，同比去年低位仍下降13%?；谛麻_工、竣工保持低位、拿地收縮等多重影響，三季度開發投資額預期延續低位，不過考量到去年基數較低，預期開發投資額累計降幅也將有止跌回穩態勢?？偨Y總結總結與展望叁：土地投資篇總結與展望土地投資篇：成交同比量價齊跌，三季度熱度有望點狀回升交量降幅高達40%。市場熱度方面，受重點城市優質地塊供應1）各能級城市成交量同比均降，一線成交規模同比下降四成。上半年，全國300分能級來看，各能級城市表現基本略有差異，整體呈現一線量跌價漲、二齊跌的格局。一線城市上半年土地成交量降幅最大，成交規模同比減少40%，成交金額最小，成交建面、金額同比降幅分別為11%和34%。價格方面，受京滬成交比重上升的圖：2022年以來全國300城土地成交量價情況月度走勢（單位：萬平方米，億元，元/平方米）注：2024年6月份數據截至2024.6.20，下同分能級城市來看，同比均降。由于作為絕對主力的北京土拍熱度明顯下降表：2024年上半年各能級城市經營性土地成交量價（單位：萬平方米，億元，元/平方米）2024年上半年，土地流拍率與2023年下半年基本持月份，流拍率均增至20%以上。流拍的加劇，主要是受圖：2022年以來重點監測城市土地流拍率走勢（%）2、TOP3城市成交金額占比25%，土地投圖：全國300城土地成交金額集中度和19位；二三線入榜城市中，長三角僅有6市入榜，較去年同期減少了4個城市。市場熱度來看，長三角區域的土拍熱度仍然相對較高，其中，上海、杭州、合肥、蘇州、表：2024年上半年土地成交金額TOP20城市（單位：億元，元/平方米）排名城市土地價格成交樓板價溢價率1北京784268154%2杭州661129686%3上海445234224西安34150555成都43736石家莊26787廈門167018長沙41279寧波5190濟南27260%重慶保定南京4331福州10003蘇州9253209%鹽城912298合肥807511鄭州2433深圳158140%廣州136670%表：2024年1-5月房企新增土儲貨值門檻值及同比變化情況（單位：億元萬平方米）百強門檻值貨值21.8-37%34.431.578.265.9總價7.6-40%22.724.8建面20.4-18%24.823.745.546.8而一季度末時貨值和金額同比表現為上漲，僅建面同比下降。可見整圖：2024年1-5月房企新增土儲百強總量與往年同期對比（單位：億元，萬平方米）拿地金額不升反降，同、環比分別下降60%和12%。除企業投資收縮以外，二季度以來圖：2022年-2024年上半年各季度拿地金額百強總量走勢（單位：億元）圖：2023年至2024年5月末百強房企拿地銷售比走勢分梯隊來看，不同梯隊房企的拿地銷售比產生較大差異，TOP1-10、TOP31-50兩個圖：2023年至2024年5月末百強房企各梯隊拿地銷售比但對比去年同期，新增貨值集中度有一定程度的下降，尤圖：2024年5月末百強房企新增貨值集中度及同比結合拿地金額的分布看，央國企雖然數量不多但金額占比達48%，土地市場中的核圖：2024年1-5月新增拿地金額TOP100企業分布房企投資額同比下降36%，僅有7家房企拿地金額超過百億，較同期減表：2024年1-5月拿地金額TOP10企業投資表現（單位：億元）132345678————9不過，在整體低迷的大背景之下，部分城市土拍熱度相對段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提總結總結展總結與展望肆：城市篇總結與展望2024年二季度，整體樓市延續弱修復行情，供求環比持增，同比延續降勢：一方面房企推盤積極性略有回升，二季度供應量較一季度環比增11%，不過累計同比仍降3成，尤其是二線城市跌幅顯著，供給越是更為顯著；另一方面，得益于從中央到地方新政利好落地+房企年中沖刺，二季度成交穩步復蘇，一線韌性好于二三線，6月成交止跌企穩。相較而言，二手房因業主降價、掛牌量上升因而性價比凸顯，對剛需吸引力更強，因而持續分流新房客群。預判三季度，我們認為，成交總量規模將延續弱復蘇，新政效應持續發酵，預期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基數較低，同比降幅將進一步收窄甚至可能回正。熱點城市個數和熱點項目個數減少，呈現出脈沖式復蘇態勢：核心一二線城市迎來明顯增長，三四線城市成交規模將延續筑底行情；二手房因價格優勢市場份額仍將繼續增長。1、新增供應：Q2環比增35%但上半年同環比仍降超3成，二線供給約束更顯著2024年二季度全國商品住宅供應較一季度有所回升，但4-5月同比和前5月累計同比降幅仍在3成以上，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應空窗期“無貨可供”。據CRIC監測，4-5月115個重點城市新增供應3240萬平方米，較一季度月均增長14%，較去年下半年月均下降27%，前5月累計同比降幅達到30%。根據30城環比數據預估百城6月數據，6月供應預期達到1502萬平方米，而二季度預期環比上升11%，同比下降37%，較去年下半年季均下降28%，從上半年累計數據來看，同環比降幅均在3成以上，供給延續縮量走勢。圖：2021年以來115個典型城市新建商品住宅月度供應情況（單位：萬平方米）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統分能級來看，一二線城市二季度供應量略好于一季度，4-5月月均值較一季度增幅分別達9%和36%，而85個三四線城市因成交低迷，“以銷定產”模式下房企推盤積極性一般，4-5月月均值較一季度微降4%。從前5月累計同比來看，二線縮量最為顯著，降幅達35%。表：2024年4-5月全國各能級商品住宅供應面積情況（單位：萬平方米）前5月數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統結合重點30城6月預估數據不難看出，6月年中沖刺，房企推盤積極性穩中有增，帶動30城二季度供應量環比持增35%，不過同比仍降32%，較去年下半年季均下降19%，上半年累計同比降幅為33%，整體供應仍處階段性低位。分能級來看，二三線環比增幅顯著高于一線，不過基于同比和累計同比降幅，整體縮量程度仍大于一線，供給約束愈發明顯。多數城市二季度延續環比持增，同比持降態勢。長沙、寧波、無錫等顯著放量，二季度環比翻番，少數城市諸如北京、南寧、嘉興、徐州、珠海等二季度供應量不及一季度，或因供應節奏或因低迷市場行情，房企推盤積極性明顯放緩。表：2024年二季度30個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統2、新房成交：Q2環增27%且月度同比降幅持續收窄，廈寧合青等增幅超50%2024年二季度樓市成交延續弱復蘇，因4月末以來從中央到地方密集利好政策疊加，尤其是核心一二線諸如北京、上海、廣州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松綁，刺激一波存量需求提前釋放，4-5月115個重點城市商品住宅成交面積3789萬平方米，較一季度月均增長10%，同比降幅為36%，前5月累計同比降幅收窄至42%。根據30城環比數據預估百城6月數據，6月成交預期達到2023萬平方米，而二季度預期環比上升13%，同比下降33%，較去年下半年季均下降12%，從上半年累計數據來看，同環比降幅分別為40%和17%，整體跌幅有所放緩，延續弱復蘇走勢。圖：2021年以來115個典型城市新建商品住宅月度成交情況（單位：萬平方米）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統分能級看，成交表現與供應表現相似，僅三四線4-5月成交不及一季度，環比微降2%，核心一二線成交熱情穩步回升，增幅均在2成以上。從累計同比來看，一線跌幅不及二三線，整體市場雖有小幅降溫跡象，但目前仍處相對高位。表：2024年4-5月全國各能級商品住宅成交面積情況（單位：萬平方米、%）前5月數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統6月雖有4-5月前期利好新政加持和房企業績沖刺，但成交復蘇情況不及預期。典型城市6月商品住宅成交表現較5月有所回暖，30個監測城市成交規模為1157萬平方米，環比微增2%，同比下降26%。二季度環比上升27%，同比下降34%，上半年累計同比下降41%。分能級來看，一線和二三線二季度環比增幅均為27%，不過一線同比和累計同比跌幅略小于二三線，在市場下行周期下韌性較強。4月末以來，北上廣深四個一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，刺激了一波前期存量客戶入市，6月單月成交環比上升17%，市場得以止跌企穩。二線城市中，短期內市場熱度較高的當屬成都、西安等中西部大市，二季度成交面積均超過200萬平方米，且累計同比降幅仍在3成以內。當前熱點城市個數減少，跌幅較為顯著的主要集中在兩類城市：一是武漢、長沙、南京、蘇州、合肥等城市基本面尚佳，需求面臨階段性瓶頸，目前仍處于調整期的核心一二線城市；二是南寧、惠州等前期投資投機過度，購買力有待修復的弱二三線城市。表：2024年二季度30個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統值得關注的是，4月末至今，中央到地方利好政策不斷，尤其是5月中旬，降首付、取消利率下限、降公積金利率等“三箭齊發”，現行房貸政策已經比2016年更寬松。目前從微觀項目層面來看，核心一二線城市新房來訪、認購均有不同程度的回升，可以將重點城市分為以下幾類：一是核心一二線諸如上海、深圳、杭州等，短期降首付、降利率疊加“四限”松綁，新房和二手房成交活躍度顯著提升。二是多數二線城市諸如合肥、武漢、南京、鄭州等總體延續弱復蘇走勢，新房項目來訪、認購短期回升后再度下行，不過當前表現仍略好于4月低點。三是個別二線城市諸如武漢、重慶、長春、福州、南寧等，市場暫無明顯起色。微觀項目層面來看，因各城市房企推盤延續“減量提質”策略，加之越來越多的項目借助政策東風，積極自救，特價房+強渠道或成“標配”，因而整體去化率延續低位回升態勢，二季度27個重點城市平均去化率為26%，較一季度24%微增2pcts。當前熱銷盤更多是復合優勢、高性價比（產品力強+價格優勢）項目方能實現熱銷。細分來看，主要有以下幾類共性特征：一是區域板塊內供應稀缺，一般是處于城市核心改善盤，部分甚至出現了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內熱度較高。二是性價比較高、折扣力度較大、營銷到位的剛需盤，同樣迎合了部分首置價格敏感度較高的客群需求。三是擁有學區、商圈、醫療等核心配套資源的優質樓盤。四是開發商具備央國企背景、或是地方龍頭企業，口碑較好，或是產品設計獨具特色，軟實力較強的部分項目。表：2024年5月重點城市熱銷項目解析（單位：套）邦泰·臻境萬科·公園城市數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統3、二手成交：Q2先降后升總量環增35%、同比正增3%，深杭增幅居前2024年二季度，二手房成交整體維持高位運行，18個重點監測城市二手房累計成交面積預計為2433萬平方米，環比增長35%，同比增長3%，較去年下半年季均增長23%。上半年二手房累計成交4231萬平方米，累計同比下降8%，較去年下半年增長7%。按月來看，4-6月二手房成交先降后升。4月，二手房市場延續小陽春行情，成交規模攀升至年內高位，總成交面積達到842萬平方米，環比增長14%，同比去年的高基數也僅微跌5%。5月，二手房成交略顯乏力，成交環比回落8%至778萬平方米。6月，在517新政等刺激下，二手房市場率先啟動，住房消費需求集中釋放，帶動成交規?；厣?13萬平方米，同比由負轉正，增幅多大20%。圖：2021年1月-2024年6月18個重點城市二手房成交面積（單位：萬平方米）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統從城市維度來看，深圳、杭州保持領漲地位，兩城均在二季度大幅松綁了限購和限貸政策，釋放了一波被政策壓制的潛在需求持續，二手房市場反響較為強烈，二季度成交環比分別增長40%、75%，同比增幅均在5成以上，領漲各重點城市。與之形成對比的是，東莞二手房成交未見明顯起色，二季度和上半年成交累計同比均負增32%。對比新房市場，二手房成交更具韌性，市場份額持續回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手總成交規模的比重躍升至70%以上，南京、合肥等二手房市場份額較2023年增長約20個百分點。表：2024年二季度及上半年18個重點城市二手房成交面積（單位：萬平方米）-958數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統4、房價：一二手均持跌且跌幅走擴，滬泉等供給結構變化推升新房均價正增從國家統計局公布的70個大中城市房價變動情況來看，2024年上半年新房和二手房同比持降且二者降幅有走闊態勢，從環比來看，1-3跌幅有收窄趨勢，不過4-5月環比跌幅再度走擴，房價下跌城市數量再度增加。同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由4月末的2.96%增至5月末的4.3%，二手房降幅由4月末的6.79%增至5月末7.49%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有走闊態勢，二手房跌幅顯著超新房。事實上，二手房價格同比下降城市數量較多已達峰值，截止2024年5月，全部70個城市均呈現下跌態勢，而新房銷售價格同比下降城市數量為67個。圖：2021年1月以來70城新建商品住宅和二手住宅價格指數同比走勢及下降城市數量數據來源：國家統計局環比來看，1-3月70城二手房、新房的房價指數環比跌幅有收窄態勢，不過4-5月環比跌幅再度走擴，房價下跌城市數量再度增加，5月70個大中城市中有68個城市新建商品住宅價格環比下降，70個城市二手住宅銷售價格環比下降。圖：2021年1月以來70城新建商品住宅和二手住宅價格指數環比走勢及下降城市數量數據來源：國家統計局從CRIC監測的2024年前5月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，一線及東部城市房價仍遙遙領先，上海、泉州等漲幅排名靠前的主要是受供給結構影響。從絕對量來看，一線及東部城市房價仍遙遙領先。上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過受市場降溫影響，深圳房價同比回調1%，北京疊加結構性因素影響，同比降幅多大14%，廈門、廣州、東莞、杭州位列第二梯隊，房價在3-4萬元/平方米區間內，三亞、南京、蘇州躋身TOP10，房價在2.5萬元/平方米以上，和一季度相比，紹興跌出TOP10序列，三亞補位。變動情況來看，漲幅排名靠前的主要是受供給結構優化影響，漲幅排名前三位的城市分別是泉州、上海、吉林，主要原因是新增樓盤趨向核心區中高端改善化，典型如上海，前5月單價6萬元/平方米以下房源供應套數同比減少28%，單價10萬元/平方米以上產品供應增長5%。除此之外，西安、長沙等市場表現相對平穩的城市房價仍有一定漲幅。與此同時，廈門、三亞、南京、北京等受到供給約束，疊加市場下行因素影響，房價有所走低，房價跌幅在10%以上，廈門前5月成交均價回調16%，領跌重點城市。表：2024年1-5月120個典型城市商品住宅成交均價和價格漲/降幅TOP10（單位：元/平方米）123456789數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系5、新房庫存：百城取證未售面積逐月下行至5.04億，但消化周期增至27個月新高2024年上半年，狹義庫存波動下行至階段性底部。據CRIC監測數據，2024年5月末百城商品住宅庫存量達到了50422萬平方米，同環比均降1%。圖：100個不同能級城市狹義庫存月度變化情況（單位：萬平方米）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統我們以成交12個月均值測算百城去化周期，因去年一季度為成交高點，而后轉淡，因而雖然狹義庫存走低，凡是整體去化周期仍延續穩步攀升態勢，至5月末達26.5個月，環比增2%，同比上漲45%。不同能級城市皆呈現同環比齊增態勢，一二線攀升至21-23個月，三四線去化周期已達36個月，去化風險顯現。圖：100個不同能級城市狹義庫存消化周期月度變化情況（單位：月）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為12.9個月，目前因前期優質供應已消耗殆盡，加之改善客群階段性疲軟，整體去化周期同比去年依舊翻番。北京、廣州、深圳5月末去化周期均在25個月以上，不過因二季度利好新政加持，整體新房來訪、認購也出現小幅回升，預期隨著新房成交逐步修復，整體庫存風險仍處于可控范圍內。二線城市中，僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽等消化周期超過36個月，與之相對應的是，杭州、合肥等消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過40%的城市主要分為以下兩類：一類為杭州、寧波、蘇州等短期市場轉冷城市，還有一類為濟南、南寧、昆明、南昌等弱二線城市。青島、蘭州等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩中有降。三四線城市整體庫存形勢較為嚴峻，四成以上城市庫存消化周期超過36個月。除了東營、寶雞、阜新等內陸城市之外，還有珠海、汕頭、蕪湖、昆山等東南沿海城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動銷量。圖：2024年5月末50個典型城市新建商品住宅消化周期變化走勢（單位：月）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統6、供應：三季度規模仍將萎縮，以銷定產下核心一二線仍是推盤重點因去年全國地市成交規模大幅縮量，今年預期也將成為“供應小年”，事實上，二季度因房企供給節奏原因，已經迎來一波小幅放量，年初我們依據去年全國300城涉宅用地成交節奏，拿地-入市8-10個月左右開發周期來推測，第三季度供給量或將迎來再度回落。各城市分化還將持續加劇，“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域，譬如北京、上海、杭州、成都、西安等，多數企業會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強改善盤的供給。尤其是核心一二線豪宅市場，以上海為例，2024年舊改豪宅供應預期井噴。據不完全統計，2024年下半年上海城更類豪宅預期供應達31個約189萬平。與之形成鮮明對比的當屬內陸弱三四線城市，新房供應跌無可跌，延續低位徘徊，以去庫