中華人民共和國土地管理行業標準征收農用地區片綜合地價測算規程Codeofpracticeofregionalcompre2023-10-31發布2023-10-31發布中華人民共和國自然資源部發布I Ⅲ 12規范性引用文件 13術語和定義 1 24.1區片綜合地價的基本內涵 24.2區片綜合地價測算的基本原則 3 35.1技術路線 35.2組織實施與工作程序 35.3方法選用 56資料收集與整理 56.1一般要求 56.2資料收集內容 56.3資料整理 67征地區片劃分 67.1基本要求 67.2多因素綜合劃分法 67.3均質區域調整法 87.4征地區片劃分結果的驗證與確定 98征地區片綜合地價的測算 98.1農用地年產值還原法 9 8.4社會經濟指標更新法 8.5區片綜合地價測算結果的驗證、平衡與確定 9成果編制 9.1技術報告 9.2成果報告 9.3數據庫與圖件成果 附錄A(規范性)區片綜合地價成果表樣式 附錄B(規范性)區片綜合地價測算成果圖(樣圖) Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規則》的規定起草。請注意本文件的某些內容可能涉及專利。本文件的發布機構不承擔識別專利的責任。本文件由中華人民共和國自然資源部提出。本文件由全國自然資源與國土空間規劃標準化技術委員會(SAC/TC93)歸口。本文件起草單位：中國國土勘測規劃院、自然資源部耕地保護監督司、浙江省自然資源征收中心、重慶市建設用地事務中心。征收農用地區片綜合地價測算規程本文件規定了征收農用地區片綜合地價(以下簡稱區片綜合地價)測算中的術語和定義、總則、實施程序、資料收集與整理、征地區片劃分與征地區片綜合地價測算的方法，以及成果編制等內容。本文件適用于征收集體農用地的區片綜合地價的測算與調整。2規范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T21010土地利用現狀分類GB/T28405農用地定級規程GB/T28406農用地估價規程3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。簡稱區片，是一定范圍內集體土地資源條件、土地區位、人口以及經濟社會發展水平等基本一致，土地補償費和安置補助費標準相同的空間封閉單元。區片綜合地價regionalcomprehensivecompensationforexpropriatedagriculturalland社會發展水平等因素綜合測算形成，并由政府依法公布的，適用于集體農用地征收補償的土地補償費和安置補助費標準。對土地資源條件、土地區位、經濟社會發展狀況等影響征地補償水平的因素進行綜合分析，確定因素因子體系及影響權重，測算各因素因子對每一個基本評價單元的綜合作用總分值，將綜合作用總分值相近的基本評價單元進行歸并，經分析調整形成征地區片(3.1)的方法。2運用多因素綜合劃分法劃分征地區片(3.1)過程中用于測算和統計各影響因劃分中主要因素因子在既有均質區域中的體現程度，進而對其界線進行調整修正，形成本輪征地區片選擇待估區片內或與待估區片在自然及經濟社會綜合水平方面具有可比性的區片內的典型征地案社會經濟指標更新法socio-econom4總則3區片綜合地價是對應于某一具體日期，并假設各影響因素在該日期之后的一定時期內保持穩定而測算所得的土地補償費和安置補助費標準，基準日是區片價成果中的必要組成部分。4.1.3地類區片綜合地價是針對集體農用地確定的征地補償標準。一般情況下，相同區片內的耕地、園地、林地、草地等各類農用地執行同一補償標準，實踐中確有差異性需求的，可根據不同地類間補償水平的對比關系確定地類修正系數，并在區片綜合地價成果中清晰界定。農用地包括的具體地類及其內涵執行GB/T21010的有關規定。4.2區片綜合地價測算的基本原則4.2.1維護權益原則區片綜合地價需要體現對被征收土地權利人的公平、合理補償，充分維護被征地的農村集體經濟組織和農民的合法權益；實現被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。4.2.2同地同價原則同一征地區片內的區片綜合地價不因征地目的或征后規劃用途不同而有所差異。4.2.3銜接平衡原則區片綜合地價的測算與調整需要注意時序銜接與空間平衡，即區片綜合地價水平較上輪補償標準調整平穩；相鄰區片間的區片綜合地價水平差異合理。4.2.4公眾參與原則區片綜合地價測算過程中，需充分聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民個人等社會公眾意見。4.2.5動態更新原則區片綜合地價至少每三年調整或重新公布一次，各地可根據人口與社會經濟發展狀況等因素，對征地區片及其區片綜合地價水平進行動態核定與更新。5.1技術路線征地區片劃分及區片綜合地價測算的基本技術路線見圖1。5.2組織實施與工作程序5.2.1組織實施區片綜合地價測算的組織實施工作遵循如下規定。a)各省(區、市)應結合實際情況，統一制定工作與技術方案，統籌部署與推進本省(區、市)的區片綜合地價測算工作。4資料收集資料收集多因素綜合劃分法均質區域調整法區片劃分結果的驗證：征地補償費用驗證法、專家咨詢驗證法區片劃分結果的確定農用地年產值還原法區片綜合地價測算結果的分析驗證區片綜合地價測算結果的平衡區片綜合地價測算結果的確定成果編制社會經濟指標更新法農用地價格調整法區片綜合地價測算征地案例比較法區片劃分圖1技術路線圖b)區片綜合地價的具體測算工作原則上由縣(市、區)組織開展，形成測算成果；跨縣域獨立管理的開發區、新區等也可按省級規定單獨測算，并做好與縣級行政區域的銜接；“飛地”的區片綜合地價由其權屬所在的縣(市、區)組織開展測算，并做好與相鄰區域的銜接。c)縣級區片綜合地價測算成果形成，并經過自檢、平衡后，在公開聽證及報批、發布前，應按照自下而上、逐級平衡的原則，完成地市級、省級統籌平衡。5.2.2工作程序在完成工作范圍與任務的確定、明確組織領導與人員安排、落實預算經費、編寫工作與技術方案，以及組織開展必要的培訓等前期準備工作后，區片綜合地價測算的核心程序如下。a)基礎資料收集與整理。b)征地區片劃分。5c)區片綜合地價測算。d)測算結果的驗證、平衡與確定。e)成果形成與編制。5.3方法選用劃分征地區片與測算區片綜合地價的方法選擇要求如下。a)征地區片的劃分可采取多因素綜合劃分法、均質區域調整法；宜以多因素綜合劃分法為主導；具有現勢性較高的農用地定級成果的地區、上輪征地區片劃分成果基本穩定的地區，可采用均質區域調整法。有條件的地區宜通過多種方法相互驗證，綜合判定。b)區片綜合地價測算的常用方法包括農用地年產值還原法、征地案例比較法、農用地價格調整法、社會經濟指標更新法。c)首次測算或大范圍更新區片綜合地價標準時，宜在農用地年產值還原法、征地案例比較法、農用地價格調整法中選擇兩種及以上方法進行測算，經綜合分析確定；其中，農用地價格調整法主要適用于區位因素影響較弱的遠郊區域。d)區域內土地資源狀況、區位條件、供求關系、社會經濟發展等因素的空間分布特征保持穩定，僅需在已有成果基礎上對補償標準進行整體更新或微調，不需對區片進行重新劃分時，可采用社會經濟指標更新法對現行區片價水平進行快速調整。6資料收集與整理6.1一般要求資料收集與整理應遵循以下規定。a)全面性和時效性：應充分收集反映測算區域內土地資源狀況、征地補償、供需關系與社會經濟發展等情況的相關指標、政策與案例；各類資料應具備現勢性和有效性，能夠反映最新狀況與特b)真實性和準確性：用于測算分析的各類資料應內容真實、內涵清晰、表達規范準確。c)權威性和客觀性：資料收集應優先選擇來自政府或相關管理部門的權威資料；自行開展補充調查的，應注意調查方法和調查結果的客觀性。6.2資料收集內容應收集的資料包括但不限于以下內容。a)基礎資料：主要包括具有村界的最新行政區劃成果、土地利用現狀圖、國土空間規劃(土地利用總體規劃、城鄉規劃)相關成果、現行征地區片綜合地價成果圖等。b)征地區片劃分的影響因素資料：主要包括。1)土地資源條件：農用地分等定級成果；各類農用地的數量、分布與結構特征資料；地形條件、農田基礎設施狀況等相關資料。2)土地區位條件：體現中心區域輻射影響度、交通條件、其他各類基礎設施和公共服務設施狀況的資料，以及規劃定位等相關資料。3)人口及經濟社會發展水平：人均可支配收入、人均GDP、人均財政收入、人均耕地面積、人均農用地面積、人均土地面積、城鎮化率、單位土地GDP、單位建設用地GDP、CPI等相關統計資料。64)土地產值條件：農作物年產值、投入產出等相關資料。c)區片綜合地價測算相關資料：主要包括現行征地補償安置的標準與執行政策、相關社保政策與d)其他相關資料：區域土地市場價格、承包經營權轉讓、轉包、經營權流轉等農用地交易價格相關資料。6.3資料整理資料整理工作包括但不限于以下內容。a)對各類資料的質量進行初步判斷，剔除明顯異常資料；對內容不完整、內涵不清晰、口徑不一致b)各類圖件、數據資料原則上應為具有規范格式(或能夠整理為規范格式)的矢量數據；對于征地補償案例與土地價格資料，以及征地區片劃分影響因素中與空間位置相關的因素等，應在工作底圖上標注具體位置。c)人口、社會經濟統計資料宜以基本評價單元為單位進行匯總整理。7征地區片劃分7.1基本要求征地區片的劃分應遵循以下基本要求。a)征地區片劃分的常用方法包括多因素綜合劃分法、均質區域調整法等；對征地區片劃分結果進行合理性分析驗證的常用方法包括征地補償費用驗證法、專家咨詢驗證法等。b)同一征地區片內的農用地應具有較好的均質性特征，即土地區位條件相近、土地綜合質量相似、土地經濟產出能力及其承載或服務人口狀況相近。c)征地區片的界線一般不打破行政村界線，可以將同一鄉鎮(街道)的多個行政村(社區)歸并為一個區片，也可將不同鄉鎮(街道)的多個行政村(社區)歸并為一個區片；當自然條件等因素差異d)各縣(市、區)范圍內，征地區片價檔次劃分不宜過多，原則上不超過6個。7.2多因素綜合劃分法本方法的基本原理、技術路徑按照GB/T28405中的因素法相關規定執行。7.2.1因素體系的建立7.2.1.1基本原則因素選擇遵循以下原則：a)因素具有穩定性和顯著性，預期在相對較長時間內對征地區片的總體特征具有顯著影響；b)因素指標值具有變化性和差異性，對測算范圍內不同區域的影響有所差異，指標值具有較大變化區間，能夠反映測算范圍內部不同空間上相應因素的差異程度；c)因素指標值易通過統計資料獲取或易于實地調查、量化處理。7.2.1.2因素及指標的選取影響征地區片劃分的主要因素一般包括土地資源條件、土地區位條件、人口以及經濟社會發展水平7等；各因素的具體因子及其表征指標的選取見表1。表1征地區片劃分影響因素因子體系參照表因素類別因子農用地等別或級別少應包括地類、農田基礎設施狀況等兩個(含)以上因子地類(用途)中心區域輻射影響度距中心城鎮(或其他具有明顯區位輻射作用的集聚區、中心區等)的距離規劃限制交通條件公路出入口等設施的距離人地關系注：在各類因素的具體因子中，可根據當地實際情況、社會經濟發展特征及政策導向等自行因子。7.2.1.3權重確定各因素的權重可采用特爾菲打分法、層次分析法或因素成對比較法等方法分析確定。7.2.2指標的量化與作用分值確定7.2.2.1影響因素及其表征指標的分類影響因素及其表征指標一般分為以下類別。a)按指標對征地區片綜合狀況的影響規律可分為：正相關指標、負相關指標。負相關指標的指標b)按指標影響規律在空間上的變化特征可分為：面狀因素、點線狀因素。面狀因素對征地區片狀況的影響僅與因素指標值高低有關；點線狀因素對征地區片狀況的影響與設施的指標值、征地區片距設施的遠近程度同時相關，例如：中心區域輻射影響度、對外交通便利度等。8b)點線狀因素：根據各基本評價單元距因素設施的距離，建立分值一距離衰減關系模型，根據7.2.3基本評價單元總分值計算…7.2.4征地區片的初步劃分檔次數量不宜超過6個。b)確定分值區間的方法按照GB/T28405中的總分數軸法、總分頻率曲線法等方法的相關規定c)在工作底圖上將綜合作用總分值處于同一區間的基本評價單元進行勾畫連片，初步形成征地7.3均質區域調整法c)勾畫主要修正因素的作用分等值線；因素的量化評價方法參照7.2。9在調查當地近三年的市場價或政府指導價等不同渠道的批量收購價格基礎上，擇高確定農產品8.1.3確定還原率c)各因素的修正系數最低為0,不做負向修正。8.1.5區片綜合地價測算8.2征地案例比較法8.2.1基本公式Pb——修正后的可比征收補償費用；A?——個別因素修正系數；A.——期日修正系數。8.2.2可比征地案例的選取a)選擇待估征地區片內近三年發生的全部可比案例，原則上不少于三個具有代表性的征地案例。b)當可比案例的征收土地面積中含有非農用地，且對客觀征地補償水平產生明當地相應地類的征地補償政策，對該部分費用進行扣除或折算，修正為對農用地的征收補償a)區域因素修正：當可比案例不在待估征地區片范圍之內時，應分析案例與待估征地區片在區位各修正系數的測算方法按照GB/T28406中市場比較法的規定執行。根據征地案例比較法的基本公式[見式(3)]測算各可比案例修正后的可比征P,=PnAr(1+ΣA?) (4)Pz——待估區片綜合地價；Ar——期日修正系數；A;——其他相關因素修正系數。b)當農用地公示地價的內涵對應有限年期時，應將其修正到無限年期條件下的地價，年期修正的方法執行GB/T28406的規定。P?——調整前的區片綜合地價；W,——相關指標權重；K,——相關指標變化率。b)區片綜合地價測算結果應由下至上初步c)綜合平衡應統籌考慮不同地區間對被征地農民的社會保障、安置途徑的差異，做到征地補償總具體方法如下差異不宜超過30%,即(高值價格一低值價格)/低值價格小于或等于30%。大于30%的，應充之間的差異幅度和最低值之間的差異幅度，均不宜超過30%。9成果編制區片綜合地價測算成果包括技術報告、成果報告和相關數據庫與圖件成果等。9.1技術報告技術報告的主要內容包括但不限于以下內容。a)測算范圍及基本情況：簡述測算范圍的行政區劃情況、土地面積、人口，以及相應的社會經濟發展情況等。b)測算原則與依據：主要結合工作實際情況簡要闡述測算基本原則和有關引用的文件及規程。c)測算技術路線與方法：闡述主要技術路線和具體方法。d)測算過程與測算結果：詳細闡述征地區片的劃分過程與結果、區片綜合地價的測算過程、主要參數的確定，以及驗證調整、綜合平衡的過程與結果等；對主要技術問題及其解決方案進行分析、e)測算結果分析與應用建議等。9.2成果報告縣級測算的征地區片綜合地價成果報告主要內容包括但不限于以下內容：b)相關成果通過文字、表、圖等形式展示，區片綜合地價成果表樣式見附錄A、區片綜合地價測算成果圖(樣圖)見附錄B。9.3數據庫與圖件成果數據庫成果的基本格式應符合國務院主管部門制訂的全國區片價管理系統的統一要求；圖件成果的格式要求見附錄B。(規范性)區片綜合地價成果表樣式縣級行政單元區片綜合地價成果表見表A.1。表A.1縣級行政單元區片綜合地價成果表區片編號區片范圍描述區片價檔次區片價1.區片編號規則：區縣行政區代碼+基準日年度+4位順序號；在同一區縣內，按照補償標2.區片價檔次按照區片價水平由高到低用羅馬數字I、Ⅱ、Ⅲ……表示，不宜