物業(yè)協(xié)議糾紛案件情況分析物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)通過數(shù)年發(fā)展，在促進城市住宅社區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績，但是由于其仍處在起步階段，相關(guān)法律制度遠未健全，從而產(chǎn)生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)數(shù)年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。一、物業(yè)管理糾紛一審案件基本情況及特點(一)案件數(shù)量逐年上升，在房地產(chǎn)案件中所占比例逐漸增大物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關(guān)制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調(diào)解決不能完全解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長迅速，在房地產(chǎn)案件中所占比例也逐漸增大。據(jù)記錄，2023年佳木斯市向陽區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占所有房地產(chǎn)案件的8.2%;2023年受理38件，較2023年增長36.9%，占所有房地產(chǎn)案件的10.4%;截至今年6月15日，已經(jīng)受理物業(yè)協(xié)議糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數(shù)量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動頻繁深化密切相關(guān)。(二)涉案主體與類型復(fù)雜化，已超過協(xié)議糾紛范疇在向陽法院2023年上半年受理的件物業(yè)管理糾紛案件中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛比例最大，達90%以上，另一方面是開發(fā)商與物業(yè)管理公司或者業(yè)主之間的糾紛，約占5%左右，再次為業(yè)主委員會與物業(yè)公司或業(yè)主之間的糾紛。引發(fā)糾紛的因素及案件類型呈現(xiàn)多樣化，已從剛開始的物業(yè)管理公司向業(yè)主追討物業(yè)管理欠費，發(fā)展到多種類型：有業(yè)主認為物業(yè)管理公司服務(wù)水平不高或亂收費用，規(guī)定退還或減少物業(yè)收費的案件，有業(yè)主認為前期物業(yè)管理協(xié)議已經(jīng)到期，物業(yè)管理公司無權(quán)收取物業(yè)管理費規(guī)定退費的案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理公司的案件，有業(yè)主認為公攤水電費計算不公，規(guī)定重新計算公布的案件，有業(yè)主認為物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)具有瑕疵導(dǎo)致人身、財產(chǎn)損失規(guī)定補償?shù)陌讣鹊龋灰欢恪?三)系列案件多，調(diào)解成功率低，當(dāng)事人矛盾僵持不下部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理公司作為原告追討物業(yè)費案件時，經(jīng)常一次起訴即將數(shù)個乃至數(shù)十個業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結(jié)果的同一性，會將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時，部分案件涉及同一社區(qū)類似情況的解決，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。此外，由于該類案件，多數(shù)以物業(yè)管理公司為原告，因其膽怯調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反映，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為劇烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解成功率相對低于其他民事案件。(四)法律關(guān)系復(fù)雜，審理具有一定難度物業(yè)管理法律關(guān)系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當(dāng)事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理公司、開發(fā)商，既也許涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關(guān)系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、侵權(quán)關(guān)系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會之間的關(guān)系，由也許涉及開發(fā)商與物業(yè)關(guān)系前期物業(yè)管理委托關(guān)系、開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間物業(yè)用房配置和移交關(guān)系，此類糾紛又與我國近年來的住房制度改革及各地政策密切相關(guān)，具有一定的歷史階段性、地區(qū)性特性，而地方規(guī)范性文獻效力不高，法院解決該類案件不能將之作為依據(jù)，給法律的對的合用帶來一定難度。二、物業(yè)管理糾紛成因分析(一)物業(yè)管理立法滯后、相關(guān)法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的主線因素目前我國已頒布的《物業(yè)管理條例》操作性不強，法院審判只能依據(jù)《民法通則》、《協(xié)議法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進行解決，而這些法規(guī)、規(guī)章又語焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施、設(shè)備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在解決該類糾紛時缺少明確依據(jù)，又比如業(yè)委會的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2023)民立他字第46號復(fù)函已明確業(yè)主委員會具有訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會并不擁有屬于自己的財產(chǎn)，難以作為被告承擔(dān)責(zé)任，這與當(dāng)事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關(guān)審判工作頗為棘手，實體與程序法的不完善直接影響了法律的對的合用。(二)物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理公司之間“剪不斷，理還亂”的利益關(guān)系是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，實踐中，開發(fā)商根據(jù)該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理公司，并且約定的服務(wù)期限一般較長，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、擬定物業(yè)管理收費數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔(dān)任何義務(wù);前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動接受。由于相稱一部分物業(yè)管理公司從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過程中物業(yè)管理公司難認為業(yè)主把關(guān)，為日后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務(wù)意識局限性，存在配套設(shè)施不完善、房屋質(zhì)量較差等情況，導(dǎo)致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理公司實為一體為由，把矛頭對準(zhǔn)物業(yè)管理公司，拒絕交納相應(yīng)物業(yè)管理費用。(三)物業(yè)管理公司角色錯位，服務(wù)行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接因素作為物業(yè)管理法律關(guān)系的一方，物業(yè)管理公司應(yīng)按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，并盡力維護業(yè)主權(quán)益，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系。但實踐中，部分物業(yè)管理公司卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不合法手段強制業(yè)主服從管理，無視甚至動輒侵害業(yè)主權(quán)益，促使矛盾激化。少數(shù)物業(yè)管理公司不具有相應(yīng)物業(yè)管理條件或資質(zhì)，相應(yīng)技術(shù)人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理公司規(guī)模小、成本高、經(jīng)濟效益差，服務(wù)質(zhì)量低下。(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增長的重要因素國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構(gòu)業(yè)主大會、業(yè)委會的成立運作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標(biāo)準(zhǔn)還相差甚遠，即使已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，也存在著經(jīng)濟關(guān)系不明確、權(quán)利義務(wù)不清、作用發(fā)揮不抱負等問題，導(dǎo)致一些物業(yè)管理公司收費行為不規(guī)范，業(yè)主無法有效行使物業(yè)管理的選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。甚至個別業(yè)委會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進行和大多數(shù)業(yè)主的利益。此外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達成一致，也是業(yè)主自治組織運作不盡如人意的一大因素，在向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型社區(qū)內(nèi)業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理公司意見不一導(dǎo)致部分業(yè)重規(guī)定物業(yè)公司撤走、部分業(yè)重規(guī)定維持現(xiàn)狀的情況。三、解決物業(yè)管理糾紛的對策與建議(一)完善立法，做到有法可依參照有關(guān)國家先進立法例，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關(guān)系中的各種權(quán)利義務(wù)內(nèi)容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟手段。(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系，保證物業(yè)管理公司的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的行為已經(jīng)帶來不少弊端，建議有關(guān)部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序，加強監(jiān)督管理，力保招投標(biāo)工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺規(guī)定，實行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理公司參與該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標(biāo)活動，以盡也許杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理公司的利益聯(lián)系渠道。(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)進行評估、監(jiān)測與物業(yè)管理行有關(guān)的行政主管部門應(yīng)全面履行法律賦予的監(jiān)管職責(zé)，當(dāng)前重要是價格主管部門有必要加強對物業(yè)服務(wù)收費情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價范圍縮小，市場調(diào)節(jié)價范圍擴大，而相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定違反指導(dǎo)價的責(zé)任后果，致使一些社區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)收費遠高于政府指導(dǎo)價，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)增長態(tài)勢。這種情況下，物價與房管部門應(yīng)及時干預(yù)，指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理公司就物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)達成一致，以減少紛爭。此外，建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級等進行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，以利于物業(yè)管理市場的良性運作。(四)完善業(yè)主自治機制與制度，加強有關(guān)部門、城市基層組織對業(yè)主自治組織的指導(dǎo)工作可考慮設(shè)計一種制度，比如規(guī)定業(yè)主大會由專門的中介機構(gòu)來召集，