模塊3：商業地產營銷策劃

第一節定位策劃

1、城市CBD分析房地產經營與管理專業教學資源庫商業地產營銷策劃與實務運營目錄01/CBD概念、類型及條件02/CBD的形成發展03/CBD的功能和影響第一部分CBD概念、類型及條件1.1CBD概念、類型及條件CBD概念中央商務區(CentralBusinessDistrict簡稱CBD)是現代化城市以商務辦公為主的第三產業集聚地。只有第三產業（即服務業）聚集的功能中心，才能稱之為CBD。CBD一定是城市中心，是城市的繁華地段，但并不是所有城市中心都是CBD。1.1CBD概念、類型及條件紐約的曼哈頓（CBD）東京的新宿（CBD）CBD舉例：1.1CBD概念、類型及條件香港的中環（CBD）北京朝陽（CBD）CBD舉例：1.1CBD概念、類型及條件上海陸家嘴（CBD）杭州錢江新城（CBD）CBD舉例：CBD的類型CBD分四種類型：世界級CBD、區域級CBD、國家級CBD、地區級CBD。影響CBD類型的兩個因素，城市類型是決定CBD類型的首要因素；交通樞紐等級也影響CBD類型。CBD的規模BD規模分為用地規模和建筑規模。CBD用地規模大約10—30平方公里，CBD核心區用地規模約3-10平方公里。辦公建筑面積是衡量CBD建筑規模的實質性指標，辦公規模越大，CBD等級越高。CBD建筑規模隨市場需求而變化。1.1CBD概念、類型及條件CBD必須具備的三個條件：現代化城市的中心現代CBD以金融業為主的商務辦公區，商業、娛樂、酒店、公寓等為CBD提供配套服務，資本、信息的高效流通是現代CBD的根本。以商務辦公為主要功能

中央商務區包括金融中心、商務中心、信息中心、商業活動等功能，但它必須以商務辦公為主要功能，它區別與城市商業中心等其它功能組團中心。第三產業集聚之地產業結構升級途徑為：勞動密集型——資金密集型——技術密集型——智力密集型。第三產業集聚意味著產業結構已經處于技術密集型或智力密集型的高級階段。1.1CBD概念、類型及條件CBD的形成發展第二部分2.1CBD的形成發展過程制造業中心依靠優先發展制造業集聚經濟實力，首先成為制造業中心商貿中心生產出來的商品進行交換和貿易。航運中心商品貿易需要運輸，進而發展物流運輸金融中心以經營資金為主，服務于生產、貿易和投資的金融業就應運而生。中國CBD的形成發展陸家嘴CBD1990年國務院開發浦東，其中小陸家嘴定位為金融貿易中心區朝陽CBD1992年，《北京城市總體規劃》提出建設北京商務中心區的構想。深圳福田CBD1992年在深圳福田中心區控制性詳細規劃編制中，提出建設深圳CBD的宏偉目標CBD遍地開花CBD遍地開花，杭州、天津、重慶、深圳、廣州、沈陽都建有CBD。2.2CBD的形成時機1、金融中心的集聚是CBD形成的標志（1）CBD能否形成，取決與城市經濟實力。能否真正形成CBD，取決與城市社會發展水平和經濟規模總量，取決與產業結構比例。（2）金融中心是CBD不可缺少的功能。世界上所有成功的CBD都包含金融中心的功能，金融中心是依靠政府引導下由市場力量推動而成。CBD的建立是否以金融中心為龍頭，并非人工選擇，它隨著城市經濟實力的上升而逐步產生需求。0102（1）辦公需求與城市類型辦公需求量與城市類型有關。城市具有政治、經濟地位和獨特經濟結構特征的，容易形成寫字樓經濟。而部分職能單一的城市，難以形成較大規模的寫字樓。（2）三產業發達，辦公需求量大。辦公需求與第三產業產值相關。辦公樓的需求與一個城市的經濟規模和經濟發展水平關系很大。第三產業的規模特別是金融服務業的規模更是至關重要。2.2CBD的形成時機2、辦公需求是CBD形成的動力CBD的功能和影響第三部分1、CBD功能混合四類功能CBD建筑功能分四類：辦公、商業、公用設施和居住。以商務辦公為主，商業娛樂、公共設施、居住公寓為副。功能混合CBD是第三產業的集中辦公區，是以辦公為主體的綜合商業、文化娛樂、市政公共設施、居住等功能混合區。2、CBD的影響01CBD具有集聚和輻射效應，將形成經濟發展的新增長點。CBD作為一個區域性商務品牌，規劃品位高，基礎設施完備、先進，擁有便捷、舒適的工作和娛樂環境。不僅有利于發展商貿，而且有利于吸引資本、技術和人才，特別是吸引總部經濟進駐、技術和高層次管理人員入區。CBD對周邊地區產生示范和輻射效應，不僅帶動整個城市商貿經濟的發展，而且會對優化城市工作和生活環境起著重要作用。2、CBD的影響02激活CBD區內外的住宅市場。CBD新建、重建項目會直接刺激區內房地產經濟的發展，