老舊小區物業管理存在問題及對策摘要物業管理的狀況，是衡量一個小區和諧的重要指標。當前老舊小區物業管理的現狀不容樂觀，現實生活中存在著業主自治意識淡薄、物業管理費收繳難和物業管理水平差等問題，可通過引導業主，指導業主提升自治能力，樹立有償消費物業管理的意識，通過加強培訓等方式提升老舊小區物業管理水平，根據小區具體情況，因地制宜，加強多方合作，形成小區治理合力，讓老舊小區居民在良好環境中安居樂業。關鍵詞老舊小區物業管理問題對策目錄1引言 12老舊小區物業管理現狀 13老舊小區物業管理存在的問題 13.1物業管理收費難 13.2業主自治意識淡薄 23.3規劃設計先天不足，設施設備陳舊 23.4現有物業管理水平不高 24解決老舊小區物業管理存在問題的對策 34.1加強宣傳，引導業主樹立有償消費物業管理的意識 34.2加強指導，促進業主提升自治能力 34.3加快改造，完善設施設備 44.4加強培訓，提高物業管理從業人員水平 44.5加強多方合作，形成小區治理合力 55結論 7致謝 8參考文獻 91引言小區服務與管理貼近社區居民的實際生活，關系到廣大業主的切身利益，物業管理水平的好壞、服務水平的高低，對改善民生和城市發展具有重要影響。由于房地產行業利潤空間較大，我國人多地少，競爭激烈，作為房地產開發的后續環節的物業管理，自然逐漸成為人們購房時的關注點，也成為我國新興行業中發展最快的其中之一。但是，物業管理引入我國大陸地區只有40年的時間，發展歷史較短與發展速度快的現狀致使正在建立的物業管理市場的高樓顯得根基不穩。大部分老舊小區的物業類型是動遷安置房、售后公房與早期商品房，這些小區由于自身的規劃設計標準較低、建設規模較小、建造年限較久、產權結構復雜以及業主委員會難成立等原因，在日常的物業管理的服務和實施過程中存在特別多的困難。老舊小區物業管理存在哪些問題，應當采用哪些對策來解決和應對這些問題，正是我們物業管理從業人員應該認真研究和積極探索的問題。2老舊小區物業管理現狀住宅小區是居民生活的場所，小區環境的好壞對業主生活有著很重大的影響。老舊小區中雜亂的樓道、車輛無序停放、路面坑洼、垃圾臟臭，這些問題，是和廣大業主對美好生活的需求不匹配的。小區的和諧是保障社會和諧的前提，物業管理的狀況直接影響小區和諧度。隨著和諧社區的穩步推進，老舊小區的物業管理情況開始倍受關注。但有許多老舊小區的物業管理現狀，卻令人堪憂。有些老舊小區甚至根本沒有物業管理，只能依賴政府定時清理垃圾，處于“臟亂差”現況，例如：小區內違章搭建、亂涂鴉、亂停車、亂扔垃圾、破壞綠化帶，踐踏草坪，損壞消防栓和路燈等等，小區的消防、衛生、治安都成了大問題，業主更是苦不堪言。許多老舊小區的物業管理企業是由小型物業服務企業，或者是地方國企下屬的物業服務企業，管理效果較差，小區整體陷入半癱瘓狀態，諸如小區內無安保措施或安保措施不到位，社會閑雜人員隨意出入小區，公共設施損壞維修以及綠化維護不及時等，不僅物業與業主之間的關系緊張，業主與業主之間也經常發生矛盾。3老舊小區物業管理存在的問題3.1物業管理收費難老舊小區居住的業主大多是低收入的社會弱勢群體，如：是病人或下崗工人等，他們家庭負擔重，經濟壓力大，根本無法承受物業服務費，他們對物業管理收費不是特別理解。所以，雖然有物業服務企業同意并愿意接收管理老舊住宅小區，但是物業費一直無法有效的收取，導致項目入不敷出，因此物業服務企業在老舊小區的維護方面，心有余而力不足，這也使已經交納物業費的那一部分業主的利益受到影響，物業服務企業失信于繳費業主，導致他們不愿再交物業費，這樣就形成惡性循環。在老舊小區居住的居民，還有不少是外來的打工人員。他們大都是租房臨時居住的租客，很多人在承租房屋的時候，物業費誰來交著一事情，并沒有跟出租方談好，所以都不愿意繳納物業費，雙方相互推托，承租人認為：反正是自己租的房屋，一旦租賃期滿就會搬走，自然不會交物業管理費；而原有業主的認為：反正自己不在本小區居住，物業也找不到自己要錢，即使要斷水斷電都跟自己沒關系。由于老舊住宅小區居住人群的特點，使得收取物業管理費困難，導致沒有物業服務企業愿意接管，即使接管起來也十分困難。現在的一些老舊小區要不就是沒有正規的物業管理，要不就是一些國有單位在管理，卻一直在虧損，需要國家補助。所以很多房屋、小區的設施問題得不到很好的解決。3.2業主自治意識淡薄政府順應大勢，還權于社會，還權于民，要求小區成立業主委員會。房子本來就是業主的，請哪家物業服務企業管理，怎么管理，主體應該是業主說了算，讓業主當家作主，物業服務企業做好管家、做好服務、管好設備設施，這些定位準了，小區物業管理品質才能上臺階，這就需要業主必須有自己的組織參與到物業管理中來。但是，老舊小區業主自治意識淡薄，大多數老舊小區壓根兒沒有成立業主委員會呢。有些老舊小區盡管成立了業主委員會，但也沒有發揮好自治組織應有的作用，成了擺設。現在很多小區成立的業主委員會不給力，沒有人站出來，熱心挑大梁。只有意識到業主自治組織的重要性，業主自治做得好，才能有助于物業管理的良性運作。3.3規劃設計先天不足，設施設備陳舊老舊小區主要是指2000年以前的集資房、房改房、安置房小區等大部分房屋都有產權證，建于上世紀70年代到2000年之間，據住建部統計全國共有80億平方米。老舊小區一般位于城市中心區，醫療資源、商業資源、教育資源等配套設施健全，但普遍存在小區基礎設施配套不足、設施設備陳舊、房屋老化，加上以前的住宅小區建設中，一直存在只注重重建設而輕視管理的現象，因為長期不管不修，道路破損、下水道堵塞、環境和治安比較差。現在隨著城市建設的發展，居民的生活消費水平也在逐漸的提高，私人轎車也來越多，停車位數量少，已經無法適應停車需求。因為老舊小區建設時沒有建設停車位，更沒有地下車庫。所以老舊小區存在占用走道、綠地停車現象。造成了有車業主和無業主的在利益方面的矛盾沖突，造成了小區的擁堵現象、還給帶來安全隱患。老舊小區配套和硬件設施嚴重不足，因此轉入物業服務企業管理時，與原來管理單位交接不規范，使屋維修基金難落實難，因此，小區物業管理也成為了群眾投訴的熱點問題。企業缺乏為老舊小區服務經驗，服務人員素質較低。從物業服務企業看，其專業化素質偏低，很多物業管理人員在學歷方面及專業能力方面都存在嚴重的不足，缺乏為老舊小區服務經驗，物業服務人員的年齡偏大、經驗不足。4解決老舊小區物業管理存在問題的對策4.1加強宣傳，引導業主樹立有償消費物業管理的意識建立正確的物業服務觀念，包括物業服務企業對業主資產的管理服務觀念和物業服務的消費觀念。街道辦、物業辦、社區、物業服務企業、新聞媒體等各方應加強對產權知識、權責知識、物業管理知識等的宣傳和解釋，普及基本的物業管理與產權知識。一是通過各種教育宣傳途徑提高老舊小區業主對產權和物業管理的認識水平，為更好地開展物業管理工作，打通情理、法理的思想觀念通道。二是長期以來，我國業主在物管中的主體地位和權利一直被忽視。這也是老舊小區居民缺乏繳費意識的主要原因。從短期來看，讓業主自由選擇和自主決策物業管理方式，規范小區居民自治形式并不現實。可以從引導居民樹立正確的消費觀念入手，讓其逐步認識并認可“花錢買服務”的消費觀念，從而積極配合物管工作，及時交費，為充實維修資金、提升物管服務水平貢獻自己的力量。比如，可以舉辦物業管理知識及相關政策的小競賽，并提供一些小獎品，開展有獎問答，一方面提高廣大業主對物業服務的認知度，從而樹立正確的消費觀念；另一方面增進雙方感情交流，減少不必要的矛盾和糾紛。4.2加強指導，促進業主提升自治能力小區管理的主體始終是業主自身，要推進小區自治步伐，一是要嚴格按照《物業管理條例》，幫助沒有業主委員會的小區嚴格執行業主委員會選舉程序，把好業主委員會成員入選關，成立業主委員會，并健全完善業主大會議事規則等制度，確保公開、規范運行；二是加強輿論宣傳和引導，提高業主對業主委員會作用的認識，增強業主參與小區公共事務決策的積極性，特別是要支持、鼓勵和引導小區中的黨員進入業主委員會，提高業主委員會成員中的黨員比例；三是探索建立黨組織領導下業主委員會、物業服務企業、駐小區單位共同參加的協商議事制度。以聯席會的形式,定期研究社區共駐共建事項,共同解決好小區居民普遍關心的物業管理問題；四是針對業主委員會成員自我管理能力不強問題，要定期開展對業主委員會成員的法律法規和業務知識培訓，提高對物業管理規定的認識和水平，提升履職能力；五是加強物業管理隊伍人員培訓，提升管理和服務水平，加強對物業服務企業規范服務的指導、檢查，完善物業管理質量評價體系，提高可監督性。建議區有關部門統一制定小區精神文明公約，引導居民自覺遵守小區的各項規章制度,遵守和維護公共秩序,愛護公共財物,提倡居民鄰里互助、文明居住、文明行為。完善、充實文體活動設施,開展豐富多彩的文體活動,豐富小區居民的業余生活,密切鄰里感情,協調人際關系,提高廣大居民的參與意識,促進小區安定團結和社會穩定。4.3加快改造，完善設施設備老舊小區更新改造是完善小區功能、優化小區環境、提升小區整體品質的必要措施。小區客體會在隨時間產生局部產生病變，要使其煥發活力，就必須對老舊小區做必要的修復。由政府相關部門出面協調，建立專項資金，有計劃、對老舊小區基礎設施進行改造，完善設施設備。著力解決群眾反應最強烈的“憂(管網問題)”、“難(臟亂差)”、“愁(停車)”等問題，為保證改造效果，要對改造狀況進行評估，比如對上下水管道的清理、管道的更新、建筑的加固等，并且要在必的地方安裝治安攝像頭，確保小區的安全設施建設。在保證基本綠化的前提下，規劃停車位，針對停車難的問題，考慮建設“立體停車場”，擴大有限空間的停車數量，有效解決停車難題。多層樓房可鼓勵業主聯合安裝電梯，改善居住條件，方便居民生活。4.4加強培訓，提高物業管理從業人員水平有一些老舊小區，還存在因為物業管理人員素質不高，導致管理服務不到位等問題。要定期對物業管理人員進行培訓，以提高物業管理水平。小區物業管理關鍵靠人，應加強培訓力度，制定培訓計劃，每天分時間段，定時集合從業人員，分配工作任務，提出工作要求，強化服務意識，認真完成本職工作，對工作中出現的問題，及時反饋糾正。定期舉行消防演練，文明禮儀培訓等活動，制定工作制度，建立獎懲機制，調動工作積極性。業主委員會和社區居委會有關人員、物業管理人員、物業服務企業從業人員，實行持證上崗，各負其責，堅持責權利相結合。4.5加強多方合作，形成小區治理合力老舊小區的基礎設施建設、維修和物業管理是一個老大難問題，由政府出面主導，加強多方合作，形成治理合力，將會是解決問題的最好方法。4.5.1落實物業管理服務政府在對老舊小區進行基礎設施修建和改造之后，可以對其物業服務企業進行起到監督作用，維護居民的合法權益。協調小區和物業服務企業的關系，要實現小區內部基本的:綠化、保潔和養護的需求，選擇哪一家物業服務企業，是非常重要的問題，應當選擇有責任心、資質好、服務水平高的物業服務企業來管理老舊小區。重要的是：統一管理老舊小區的綜合治理和物業服務企業的考核和。對于沒有封閉的老舊小區，政府要納入到社會綜合治理的“大物業管理”格局中，加強區域治安管理，從而保障小區居日常生活，提供基本的物業服務。對物業服務企業不愿意接管的規模比較小的老舊小區，街道或社區居委會可以牽頭，將相鄰小區進行合并，給同一家物業服務企業，實現集中管理，在綠化管理、衛生保潔、秩序維護、維修設備等方面實現資源共享。這樣不僅降低物業服務企業的經營成本，同時業主還可以用較低費用來獲得較為滿意的物業服務。4.5.2實行基層自治機制對能實現封閉的老舊小區，居民的經濟狀況不好，可以開啟居民自治物業管理模式。由社區街道牽頭，組織小區居民成立業主委員會，成員由業主推選產生，業主委員會成員要明確權利和責任，代行物業管理職能，這樣通過居民自治、民主協商，可以用較低的物業費用，來維護小區環境。居民每月繳納委托管理費，直接委托保安、保潔、綠化和維修等公司，對小區進行日常的維。定期公示保潔、綠化、設備維修管理費用，同時把收集大家的建議，敲定改造方案，統籌費用，委托專業的公司來對進行小區改造，并且及時的公示費用支出情況，讓居民心中有數。4.5.3黨建引導物業管理模式對不能封閉的老舊小區，實行黨建引導和物業管理相結合的方式。通過民主選舉有責任心的居民黨員同志為代表，成立“黨建物業服務中心”，自治管理小區的：公共安全、停車收費、環境衛生等問題。小區每棟樓各配一名黨員代表，負責監督所在樓宇的衛生、樓道、設施等情況，發現問題及時整改，形成鄰里和諧的良好局面。也可招聘小區的下崗職工為物業社工，付費讓他們做保潔和維護公共秩序等簡單的服務工作。這樣一舉兩得，即解決下崗職工再就業問題，又維護了小區良好的生活環境