房地產(chǎn)制度與政策房地產(chǎn)登記種類一、房屋登記種類1.房屋所有權(quán)登記

房屋所有權(quán)登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請人的申請，將房屋所有權(quán)或所有權(quán)變更等事項(xiàng)，在登記簿上予以記載的行為。

房屋所有權(quán)登記的種類有：（1）房屋初始登記

房屋初始登記是指新建房屋申請人或原有但未進(jìn)行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。主要包括在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉(zhuǎn)化成國有土地上的房屋的初始登記。（2）房屋所有權(quán)變更登記

房屋所有權(quán)變更登記是指在總登記之后房地產(chǎn)權(quán)利人名稱變更或是房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化而進(jìn)行的登記，有下列情形之一的房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：①房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更；②房屋面積增加或減少；③房屋翻建；④法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，申請變更登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書及相關(guān)的證明文件。這種登記目的在于掌握房產(chǎn)的變更情況，及時(shí)進(jìn)行修正補(bǔ)充房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料。（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是在總登記之后，因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記時(shí)，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。轉(zhuǎn)移登記的目的在于及時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)以便確定新的產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，并修正原有產(chǎn)籍資料。(4)房屋所有權(quán)注銷登記房屋所有權(quán)注銷登記是指因房屋權(quán)利或土地已滅失、權(quán)利主體滅失等原因而進(jìn)行的登記。權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。注銷房屋權(quán)屬證書，登記機(jī)關(guān)應(yīng)作出書面決定，送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：①申報(bào)不實(shí)的；②涂改房屋權(quán)屬證書的；③房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋注銷登記的；④因登記機(jī)關(guān)的工作人員失誤造成房屋權(quán)屬證書不實(shí)的。2.房屋抵押權(quán)登記

房屋抵押權(quán)登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人申請，依法將抵押權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。一般抵押登記包括房屋抵押權(quán)設(shè)立登記、房屋抵押權(quán)變更登記、房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋抵押權(quán)注銷登記。3.地役權(quán)登記

地役權(quán)登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依法將地役權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等有關(guān)事項(xiàng)在需地役和供地役登記簿上予以記載的行為。4.房屋預(yù)告登記

房屋預(yù)告登記是指申請人為保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，按照約定向房屋登記機(jī)構(gòu)申請，房屋登記機(jī)構(gòu)依法將登記事項(xiàng)在登記簿上予以記載的預(yù)先登記的行為。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。5.房屋其他登記

房屋其他登記是指變更登記、異議登記、查封登記等房屋登記。二、房屋登記的程序

辦理房屋登記要經(jīng)過申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。（一）申請

房屋登記由權(quán)利人（申請人）申請，權(quán)利人（申請人）可以是自然人，也可以為法人、其他組織。權(quán)利人（申請人）為自然人時(shí)，應(yīng)具備完全民事行為能力，未成年人或其他限制行為能力人由其監(jiān)護(hù)人代為申請。其申請登記使用的姓名，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。申請人為法人、其他組織的應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請登記。共有的房屋由共有人共同申請登記。權(quán)利人（申請人）可以委托代理人申請房屋權(quán)屬登記，但代理人申請登記時(shí)還應(yīng)提交權(quán)利人（申請人）書面委托書。申請房屋登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)提交申請材料。申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件，不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。（二）受理受理是房屋登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請人提交的有關(guān)證件，其手續(xù)完備，房屋登記機(jī)構(gòu)接受申請人申請的行為。受理時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)查閱申請人提交的證明文件，并就與登記有關(guān)的事項(xiàng)詢問申請人，記錄詢問結(jié)果并要求申請人簽字確認(rèn)。對提交登記文件齊全，來源清楚，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理登記申請，并出具書面憑證。（三）審核審核是房屋登記機(jī)構(gòu)對受理的申請登記事項(xiàng)進(jìn)行審查核實(shí)，作出準(zhǔn)予登記或不予登記決定的行為。主要審核查閱登記簿、申請人提交的各種證件、核實(shí)房屋現(xiàn)狀、權(quán)屬來源等。權(quán)屬審核一般要經(jīng)過初審、復(fù)審和終審。初審對申請人提交的證件、證明及墻界情況、房屋狀況進(jìn)行核實(shí)。復(fù)審依據(jù)初審中已確定的事實(shí)，依法利用房屋登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)存的各種資料和測繪圖件進(jìn)行核實(shí)，確保權(quán)屬審核的準(zhǔn)確性。終審是最后的審查，經(jīng)終審批準(zhǔn)后，該項(xiàng)登記審核工作成立。（四）記載于登記簿經(jīng)審核后，登記申請符合條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，并從記載于登記簿起，所登記事項(xiàng)發(fā)生效力。房屋登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。（五）發(fā)證向權(quán)利人發(fā)放權(quán)屬證書是登記程序的最后一項(xiàng)。房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證書、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。房屋權(quán)屬證書由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一制定樣式、統(tǒng)一監(jiān)制、統(tǒng)一編號規(guī)則。房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋登記簿的記載繕寫房屋權(quán)屬證書，申請人在規(guī)定時(shí)間攜帶收件收據(jù)、身份證件、應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用到指定地點(diǎn)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。發(fā)證時(shí)，應(yīng)請申請人自己檢查證書上所載明的登記事項(xiàng)是否準(zhǔn)確。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要的，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告是對可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請，采用布告、報(bào)紙等形式公開征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。公告并不