房地產行業進入調整期，房企“三高”發展模式難以持續，政策倡導探索新發展模式。在新形勢下，房企實施輕重并舉發展策略，構建新發展模式。典型房企經營性業務營收增長快于開發業務，經營性業務利潤貢獻度凸顯。在各類經營業務中，上市房企紛紛發力代建業務，頭部效應明顯，其中政府代建成為新發力點；購物中心、寫字樓與酒店等商業運營穩步增長。總體來看，優秀房企構建新發展模式已初現成效。在新形勢下，房企實施輕重并舉發展策略，構建新發展模式，重點發力經營性業務。典型房企1開發業務與經營性業務在2018年至2023年之間整體均保持增長態勢，其中經營性業務增速快于開發業務。從業務規模看，典型房企開發業務營收2018年至2023年之間年復合增長率約為14.6%，而經營業務營收在2018年至2023年之間年復合增長率達到21.0%，增速比開發業務高出6.4個百分點。同時，較高的增速也使經營業務在企業整體營收中的占比呈現上升態勢。2018年至2023年，典型房企總營收中經營業務占比從8.1%增長到10.3%，年均增長約0.44個百分點。相應地，開發業務占總營收的比例呈現下降態勢，從2018年的91.9%下降到2023年的89.7%。從營收規模看，開發業務仍是當前典型房企的“生命線”。2018-2023年典型房企開發與經營業務營收（億元）2018-2023年典型房企開發與經營業務營收占比14001200100080060040020008060402002018年2019年2020年2021年2022年2023年100%90%80%70%60%50%2018年20192018年2019年2020年2021年2022年2023年開發業務營收占比經營業務及其他營收占比開發業務營收均值（左）經營業務及其他營收均值（右）開發業務毛利下滑，經營性業務利潤貢獻度凸顯。典型房企開發業務毛利持續下滑，經營業務毛利呈增長態勢。2018年至2023年，典型房企開發業務毛利整體下滑，年復合下降率約為5.1%；而經營業務毛利整體保持了增長態勢，年復合增長率為23.2%。受到市場下行壓力影響，房企為加快去化與回款調整售價，基于謹慎性原則計提資產減值，項目交付進程變緩影響結轉等原因導致房企開發業務毛利下降。此消彼長，經營業務毛利占比呈上升趨勢。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經營業務的占比從8.9%增長到26.5%，年均增長約3.5個百分點。相應地，開發業務毛利的占比呈現下降態勢，從2018年的91.1%下降到2023年的73.5%。從盈利角度看，經營業務越來越成為典型房企獲取利潤的“發動機”。1典型房企包括：中國海外發展、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、龍湖集團、建發國際集團、中國金茂、金地集團、新城控股、越秀地產。2018-2023年典型房企開發與經營業務毛利（億元）2018-2023年典型房企開發與經營業務毛350300250200508060402002018年2019年2020年2021年2022年2023年100%90%80%70%60%50%2018年20192018年2019年2020年2021年2022年2023年開發業務毛利占比經營業務及其他毛利收占比開發業務毛利均值（左）經營業務及其他毛利均值（右）在探索輕資產業務中，代建是重要方向。據統計，目前已有超90家企業涉足代建領域，其中優秀代表房企代建業務增長較快、占據較高市場份額。在房地產行業持續低迷的環境下，房地產代建業務呈現了逆勢上揚的趨勢，2023年代建行業整體新拓建筑面積超1.5億平方米。代表房企布局代建業務較早，營業規模保持穩定增長，憑借自身管理與品牌優勢在市場中占據先發位置。如綠城中國旗下上市代建平臺綠城管理2018年至2023年收入年復合增長率達17.4%，2023年全年營收達33.02億元。2006年進入代建領域，于2018年將代建業務整合成立2022年成立，中標沈陽市代建保交付項目、廊坊片區綜合開發代建整體來看，代建行業發展出現戰略化、品牌化、專業化等特點。房企實施“輕重并舉”發展戰略，代建業務因其具有的輕資產、抗周期性等特征成為戰略支撐。代建本質上是品牌和管理輸出，品牌作為雙方信任的基礎尤為重要，代表房企積極提升品牌影響力，確立行業標桿地位。同時，通過標準化和數字化，創新發展模型，加強經營管理能力，不斷提升專業能力和服務能力。在政策指引和土拍市場現狀下，與政府和國企的合作成為房企代建業務發展的新發力點。鼓勵發展保障性住房的政策不斷推出，以及近兩年土拍市場央國企與地方城投拿地比例維持高位，均為代表房企代建業務提供了新的增長點。如綠城管理近年新拓業務中來自政府和國企委托方的占比均在70%以上。優秀代表房企商業運營規模保持增長，其中購物中心營收增速最快，代表房企以購物中心、寫字樓和酒店作為商業運營的主要組成部分。從總營收規模來看，2018年至2023年代表房企商業收入年復合增長率在10%以上，其中華潤置地商業運營收入年復合增長率達18.5%。分具體業務來看，購物中心收入增速最高，華潤置地與中國海外發展2018年至2023年購物中心收入年復合增長率均超過20%。商業運營業務作為企業利潤的重要來源愈加受到企業重視，也成為房企未來發展的重要發力點。如中國海外發展2023年商業運營收入同比增長20.9%，在2024年發展目標中也提出，2024年商業運營收入比2023年繼續增加25%。2018-2023年華潤置地商業運營收入規模與構成2018-2023年中國海外發展商業運營收入規模與2502005007060504030202018年2019年2020年2021年2022年2023年購物中心營收（億元）寫字樓營收（億元）酒店營收（億元）2018年2019年2020年2021年2022年2023年購物中心營收（億元）寫字樓營收（億元）酒店營收（億元）代表房企商業運營業務布局策略更趨謹慎，聚焦高能級城市，持續發力輕資產拓展，利用數字化技術優化運營效率并改善客戶體驗。如龍湖集團2023年共開業12個商業項目，超八成位于上海、北京、杭州、寧波等一二線城市；中國海外發展以輕資產模式輸出管理，2023年新簽約管理六個外部商業物業，涵蓋寫字樓、購物中心等業態；新城控股在數字化技術支持下上線吾悅自研會員體系，助力吾悅廣場發掘消費特征圈層，同時運用數字化工具提升管理效率，促進優本增效。代表房企長租公寓業務經營規模穩步提升，營業收入穩定增長。從開業規模看，萬科泊寓與龍湖冠寓2019年至2023年年復合增長率均超過13%。截至2023年底，萬科泊寓萬間累計開業18.01萬間，布局全國31個城市；龍湖冠寓已開業12.3萬間，整體出租率超過95%。從營業收入看，2019年至2023年之間萬科泊寓與龍湖冠寓的營業收入年復合增長率均超過20%，保持了穩定的增長態勢。在經營規模增長的同時，代表企業已實現盈利。根據企業公開信息，2023年6月起萬科泊寓實現單月利潤連續回正，9月實現了累計權益凈利潤回正，2023年在成本法下實現整體盈利。2019-2023年萬科泊寓與龍湖冠寓開業規模2019-2023年萬科泊寓與龍湖冠寓營業20201816141210864202019年2020年2021年2022年2023年萬科泊寓（萬間）龍湖冠寓（萬間）4035302520151052019年2020年2019年2020年2021年2022年2023年萬科泊寓（億元）龍湖冠寓（億元）在精細化運營策略推動下，代表房企長租公寓業務運營效率逐步提升，運營成本持續下降。2023年萬科泊寓自有渠道獲客占比超85%，較2022年提高5個百分點，服務企業超5000家，企業客戶占比提升至23.0%，同比增加3.9個百分點，帶來了更穩定的客戶結構；龍湖冠寓開業超過6個月以上房源的出租率提升至96.4%。隨著住房租賃市場的發展，租住需求愈發多樣化，代表