XX·XXX堡項目產品規劃建議書2017.02.17Part1產品定位①項目本體及區位②SWOT分析③住宅定位④客群定位通過項目本體及區位情況結合市場及競品現狀，以客群為指向，定位產品。高教區體育中心商業金融文化區行政中心濱水休閑商業區文化公園東湖公園本案位于東部新區核心地段，東部板塊規劃建設：商業金融文化區、行政中心、濱水休閑商業綜合區、東湖公園、體育中心、文化公園、休閑健身走廊、生態居住區等，是承接邯鄲市未來新興產業、城市功能的主要空間，區域規劃長期看好回顧產品定位項目本體及定位回顧規劃新區，凈地開發地塊內部秦皇大街叢臺東路錦河灣在建客運總站地塊內部在建客運總站地塊位于秦皇大街東部，叢臺東路南部，媧皇路以北，荀子大街以西；凈地開發，周邊配套較為欠缺產品定位項目本體及定位回顧項目所處板塊位于東部核心區，政府主導城市重點發展方向，前景規劃良好，區域認可度價值高，周邊配套較為欠缺，總體來講優勢突出，可操控性強。產品定位SWOT分析地塊住宅定位：東部新核心品質住宅回顧經過前期的深入研究，從地段、品牌、園林、建筑等多方面進行研究，提煉項目的核心賣點，最終得出本案的定位產品定位住宅定位高開區40%叢臺區30%本項目邯山區14%復興區7%邯鄲縣館陶臨漳9%其他縣榮盛觀邸項目位于本案東側，通過對重點競品項目榮盛官邸項目成交客戶分析，我們認為本案客戶以高開區，叢臺區為主，其它區域總體約占30%比例。回顧產品定位客群定位次主力客群----財富成長家庭：為改善居住環境的客群主力客群----白領菁英一族：公司白領、買房結婚或首次改善年輕客群次主力客群--城市新銳:首次置業，父母贊助次主力客群----財富階層:擁有一定財富積累的有品位的高端群體覆蓋全城網聚四類客群回顧通過內部客戶樣本的分析，從事職業、年齡、購房需求、年收入等多維度研究，我們得出我們的客戶群體產品定位客群定位1、本區域市場關注度高，潛力大，供需兩旺，已開發項目均取得不錯的銷售業績2、榮盛、美的、隆基泰和等品牌開發商的進入將本區域的市場熱度推向高點3、產品方面100-120㎡去化速度快，屬于“炙手可熱”的市場寵兒。中高端住宅中120-140㎡舒適型三居成為改善型客群青睞的主力產品。160-200㎡之間的產品擁有少量需求，200平面以上戶型滯銷.4、市場價格方面從5500-7000，存在較大價格差距，考慮到榮盛已為本區域樹立價格標桿，同時對比后續開發的美的及隆基泰和項目，本案擁有位置和成本上的雙重優勢，銷售前景相對樂觀。總結本案所處區域板塊，眾多品牌房企競相入住，區域認可度較高，市場的熱度向東部新區轉移，產品以改善性需求為主，競品銷售情況取得不俗的業績。產品定位市場總結產品定位產品規劃目標品牌目標、企業目標借助本案產品推售的契機，迅速形成市場影響力及樹立新形象，一炮而紅，從而奠定榮科品牌基礎。產品塑造目標區別傳統建筑風格，打造差異化產品，塑造具有濃烈榮科色彩印象的產品，填補市場空白，具體營銷目標通過對環境的塑造，提升購房者的體驗，產生消費沖動，產品力效應最大化。思考1）項目本體：凈地開發，配套較為欠缺2）項目區位：邯鄲最具升值潛力的核心區域3）SWOT分析：競爭優勢明顯，可操作性強4）產品定位：東部新核心，品質住宅5）客群定位：高開區、叢臺區客戶為重點客戶，改善性需求為主問題導出1、建筑風格如何打造？2、景觀園林如何演繹？3、售樓處如何設置？4、示范區如何完美呈現？基于本案的定位，在競爭市場下，在兼顧成本及市場需求情況下，產品力發揮最大化，我們要打造什么樣的產品？Part2規劃建議①建筑風格建議②景觀園林建議③售樓處設置建議④示范區建議綜合考慮產品成本把控、銷售去化速度與溢價等，結合客戶喜好，提出建議建筑風格建議競品研究-東尚名筑東尚名筑占地面積約3.3萬㎡總建筑面積10.79萬結構形式小高層、高層公攤率20-25%容積率2.49綠化率35%總戶數683一期戶數683開盤時間預計2016年8月交房時間2018年底規劃形態整體規劃6東住宅，北側2東25層高層，南側4東17層小高層。采用圍合式設計。建筑風格新中式與賴特相結合主力戶型120-130三室項目地址荀子大街以東、新區經一街以北開發商邯鄲東尚房地產開發有限公司萬浩紅璽城占地面積5.58萬㎡總建筑面積18.33萬㎡結構形式17層小高層、24層高層公攤率20%容積率2.5綠化率39％總戶數約900套一期戶數638開盤時間7月交房時間18年底規劃形態項目規劃10棟小高層住宅，采用圍合式設計，1-3號樓為24層，4-10號樓為17層小高層建筑風格Artdeco主力戶型118-138㎡三室項目地址叢臺路與廉頗大街交叉口東北角開發商河北萬浩房地產開發有限公司6#2#3#4#5#1#7#8#9#10#建筑風格建議競品研究-萬浩紅璽城榮盛官邸占地面積約8.8萬㎡總建筑面積34.7萬結構形式高層公攤率20-25%容積率3.0綠化率35%總戶數1725一期戶數858開盤時間2016年6月25日交房時間2018年底規劃形態整體規劃6東住宅，北側2東25層高層，南側4東17層小高層。采用圍合式設計。建筑風格法式風格主力戶型120-140三室項目地址荀子大街以東、叢臺路以南開發商榮盛房地產發展股份有限公司建筑風格建議競品研究-榮盛官邸新亞洲建筑風格目前國際建筑界極受推崇的一種理念。主張以具有濃厚地域特色的傳統文化為根基，融入現代西方文化，在更加關注現代生活的舒適性的同時，亦讓亞洲優秀傳統文化得以傳承和發揚。建筑風格建議新亞洲風格—本案建議選用該風格的三大理由：1、世界上最為流行的建筑風格之一；2、美觀的同時，兼顧了建筑成本的節約；3、建筑風格獨樹一幟，眼前一亮；平和、平靜、充滿禪意建筑風格建議新亞洲風格—本案建議建筑風格建議新亞洲風格—本案建議和諧、宜居、內斂的詩意生活的江南園林景觀園林風格建議競品研究-榮盛官邸景觀園林風格建議競品研究-東尚名筑景觀園林風格建議案例借鑒-萬科金域藍灣差異化的打造，邯鄲首家泰式皇家風格園林，景觀水池、五重景觀園林、泰式元素雕塑等，濃郁的異國風情，給大眾帶來眼前一亮的觀感景觀園林風格建議泰式風情園林-本案建議景觀園林風格建議泰式風情園林-本案建議售樓處主入口，設置景觀水池，迎賓墻，水池兩側鋪設石材鋪裝路，靈氣十足，增強質感售樓處設置建議外圍設置-本案建議商業包裝——高端社區強有力的展示[目的]為客戶營造高端的商業氛圍，通過對項目外圍商業的包裝大大提升碧桂園高端項目的昭示性[方式]將沿街底商進行統一的商業包裝、增加一些景觀小品和花池，并設置休閑桌椅、遮陽傘等可供客戶休閑休憩的設施；售樓處設置建議外圍設置-本案建議專屬大道——業主回家的儀仗隊[目的]為客戶營造專屬感，親切感及尊貴感[方式]將路兩側的燈桿掛旗、增加一些雕塑小品和花池，通往售樓處的路面畫上專屬停車位。售樓處設置建議外圍設置-本案建議Logo墻區位沙盤財務室VIP室洽談區VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區1）接待臺2）區域沙盤3）沙盤4）洽談區LED大屏銷售辦公室售樓處設置建議內部設置-本案建議1）水吧臺2）貸款咨詢區3）財務室4）vip室Logo墻區位沙盤財務室VIP室洽談區VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區LED大屏銷售辦公室售樓處設置建議內部設置-本案建議參觀動線：進入銷售中心引導區（logo墻）

接待臺區域沙盤沙盤洽談區離開銷售大廳Logo墻區位沙盤財務室VIP室洽談區VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區LED大屏銷售辦公室售樓處設置建議動線設置-本案建議氛圍設置-本案建議售樓處設置建議展示道具：案場設置-本案建議售樓處設置建議案場設置-本案建議售樓處設置建議營銷中心金屬字玫瑰金不銹鋼字+內打燈透光在售樓處上方增加項目名稱玫瑰金不銹鋼字并且搭配內打燈等，增加營銷中心昭示性售樓處外立面亮化

售樓處外立面亮化

在外立面增加燈帶、部分射燈等，夜晚增加昭示性。案場設置-本案建議售樓處設置建議建議采用黑色亞克力制作，結合激光切割技術，外加對路網LED燈光編程技術，塑造現代科技的視覺效果，三層板疊加制作，營造立體效果，用發光透視效果展示周邊環境；制作范圍：項目周邊10公里半徑內的配圖展示；材質、燈光：采用進口亞克力玻璃制作，采用激光機雕刻出區域模型上面的路網、建筑、文字等，并在鏡面玻璃反面噴漆及安裝不同顏色LED燈光來制作；重點表現：A、交通軌道；B、生活配套；C、環境優勢等；沙盤設置-本案建議售樓處設置建議燈光效果：樓體內設計萬家燈火燈光效果，用淺黃暖光、白光等色調的LED燈有選擇性地分布在不同樓體內；水系水景：采用進口仿真水制作；商業街的燈光應保持絢麗，通過商業街小品擺設、戶外構建、人物的設置及商鋪內柜臺擺設，營造濃厚的商業氣氛；

樓宇上方均需設置發光字牌，標識樓棟號，苑區設置發光字牌，標識苑區名稱；根據當地植物特性，設置層次分明的園林景觀，渲染當地氣候特點，整體打造高端社區環境；模型盤面空白處需增設制作《溫馨提示》標牌，以標明本模型僅供參考。作為要約邀請，以“提示”方式做免責；沙盤設置-本案建議售樓處設置建議示范區建議示范區大門設置-本案建議大門示范區建議示范區LOGO墻設置-本案建議Logo墻示范區建議示范區景觀設置-本案建議泰式風情園林三大主題：一是以水為主題的蝶形泳池，不規則的造型宛如一顆翡翠，營造出隨意、放松的休閑氛圍，配以亞熱帶名貴樹木，是業主最佳的運動休閑選擇；二是以運動為主題的廣場，“運動不應是在健身房，而是要回歸自然”，將各種運動設施融入原生態園林里，使住戶在運動的同時能呼吸原生態的大氧吧，有“在森林里做運動”的感覺。三是以休閑為主題的綠地廣場，是一個心情放飛的地方，由草坪、景觀步道，休閑桌椅組成。示范區建議示范區景觀設置-本案建議在板房入口設置區位示意圖，方便銷售在此亦可解釋交通區位優勢。板房過道設置綠植墻，天花紫色紗幔，地上淺藍色，再配合盤載堆頭，使整體色彩鮮明，活躍主題。示范區建議板房通道設置-本案建議臨建板房空白墻身裝飾示范區建議臨建樣板房設置-本案建議建議：選擇3套主力戶型做臨時樣板間展示現代簡約風格-1