PAGEPAGE12024年《房地產經紀操作實務》考前沖刺備考題庫200題（含詳解）一、單選題1.存量房經紀業務的標的房地產以（）為主。A、批量房地產B、特殊房地產C、單宗房地產D、商業房地產答案：C解析：存量房市場上的房地產經紀業務涉及面更廣，類型更為豐富。按交易方式可分為存量房買賣經紀業務和租賃經紀業務。按服務方式，存量房經紀業務既有采用居間方式進行的，也有采用代理方式進行的。采用代理方式的存量房經紀業務中，既有賣方代理又有買方代理業務。從客戶類型來看，存量房經紀業務既有面向分散的個體客戶的，也有面向機構客戶的。存量房經紀業務的基本共性是標的房地產以單宗房地產為主。2.某公司規定各經紀人只能看到自己開發房源的詳細信息，其他人員則不能看到業主的聯系方式。該公司對房源的管理采用的是（）法。A、分區公盤制B、私盤制C、公盤制D、混合制答案：B解析：房源信息的共享形式有：①私盤制；②公盤制；③混合制。私盤制是指房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入信息管理系統，其他經紀人只能查看到房源的基本信息（物業名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業主聯系方式等關鍵信息只有該受托經紀人及其上級主管才能看到。其他經紀人要聯系該物業的業主（委托人），只有通過該房地產經紀人采取合作方式，當交易達成之后，該受托經紀人可分得作為房源持有方的規定比例的傭金（一般是50%）。私盤制的優點表現在：①有利于保障收集房源信息的經紀人利益；②有利于調動經紀人收集房源信息的積極性；③有利于專人服務業主避免多人聯系給業主帶來的不必要的騷擾。經紀人收集的房源信息越多，促成交易的機會就越大，他所分到的傭金也就會越多。3.房地產經紀人員需要搜集的房地產價格類型不包括（）。A、存量房買賣掛牌價格B、存量房租賃掛牌價格C、存量房買賣成交價格D、新建商品房租賃成交價格答案：D解析：房地產價格信息是指房地產市場上形成的房地產交易的各種價格及與價格有關的因素。房地產經紀人員需要搜集的房地產價格類型主要包括：①新建商品房銷售價格；②存量房買賣成交價格；③存量房買賣掛牌價格；④存量房租賃成交價格；⑤存量房租賃掛牌價格。除房地產的價格本身以外，還要搜集與價格有關的各種因素，如房屋類型、面積、樓層、朝向等，這樣才能對價格進行分析比較并加以利用。4.交易資金監管的期限是從交易資金存入監管專用賬戶起到（）為止。A、買方同意撤銷監管B、房屋裝修完成C、房屋所在樓棟全部交易完D、房屋所有權證書頒發答案：D解析：存量房交易資金監管的范圍各地有所不同，有的城市要求比較嚴格，對定金、首付款、購房貸款、尾款等全部房款進行監管；有的城市規定房地產交易稅費也予以監管，如天津；有的地方對定金、購房貸款等不予監管，如北京。交易資金監管的期限為交易資金存入監管專用賬戶起至不動產權證書頒發止。5.獨家委托對于購房者來說，也有非常多的優勢，保證了房源的（）和優質性。A、指向性B、真實性C、持續性D、有效性答案：B解析：獨家委托對于購房者來說，也有非常多的優勢。獨家委托保證了房源的真實性和優質性，同時還可以防止業主隨意調高價格，有利于購房者的利益。獨家房源的曝光度更高，購房者更容易匹配和挑選到適合自己房屋，業主一般更為配合購房者看房，磋商效率高，有利于快速成交，使購房者更省時省力。6.經紀人對客戶信息進行（）數據處理，才能確保客戶信息內容的準確和有效。A、完整性B、系統性C、持續性D、快捷性答案：C解析：客戶需求信息數量很大、內容龐雜，而且通常是模糊數據。經紀人對客戶信息進行持續性數據處理，才能確保客戶信息內容的準確和有效。7.采用電話拜訪方式開拓房源渠道的要點不包括（）。A、附帶一些實用信息，增強實用性B、接受有關電話營銷的專業培訓，掌握電話拜訪的溝通技巧C、準備一些可能的問題清單，避免出現被拒絕時的受挫心理或出現被問詢卻回答不上的尷尬D、電話拜訪過程保持良好的服務態度，認真記錄，并爭取面談機會答案：A解析：電話拜訪注意事項有：①電話拜訪的成功率必須保持在一定水平線上，否則投入的成本可能會過高，經紀人的信心也會受影響；②接受有關電話營銷的專業培訓，掌握電話拜訪的溝通技巧，并事先進行模擬演練，才能確保電話拜訪的效果；③做好電話拜訪的心理準備，另外準備一些可能的問題清單，避免出現被拒絕時的受挫心理或出現被問詢卻回答不上的尷尬；④電話拜訪的時間、頻率、時長等應合理控制，一方面避免對客戶構成不必要的騷擾，另一方面也保證每次通話的質量和效果；⑤電話拜訪過程保持良好的服務態度，禮貌用語，快速切入主題，言簡意賅，表達清晰，語速適中，仔細傾聽，善于提問，耐心解答，認真記錄，并爭取面談機會。8.按客戶的需求類型，可以將客戶分為（）。A、新客戶、老客戶和未來客戶B、買房客戶和租房客戶C、住宅客戶、寫字樓客戶和商鋪客戶D、高價位房地產需求客戶、中低價位房地產需求客戶和低價位房地產需求客戶答案：B解析：客源信息可以按不同的方法進行分類，具體如表2-1所示。表2-1客戶分類表9.房源的開拓要遵循真實性、及時性和（）原則。A、集中性B、規范性C、合法性D、共享性答案：A解析：因為房源的重要性，所以房地產經紀機構及房地產經紀人都將房源的獲取作為一項需要不斷開展的基礎工作，也是房地產經紀機構及房地產經紀人獲得穩定業績的關鍵因素。房源的獲取原則包括：①真實性；②及時性；③集中性。10.開發企業在交付房屋的時候，買方直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環節（）。A、應繳納3%的房屋驗收費B、應繳納5%的房屋驗收費C、應繳納10%的房屋驗收費D、無需交付任何費用答案：D解析：房屋交付時的費用包括以下兩種情況：①無需交付任何費用。開發商在交付房屋的時候，買受人直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環節無需交付任何費用。②預付費用。開發商在交付房屋的時候，買受人需要預交物業管理費、水電費、電視初裝費等，開發商同時代收房屋契稅。買受人在按照合同標準驗收合格后領取房屋鑰匙。11.根據《征信業管理條例》的規定，個人有權每年（）次免費獲取本人的信用報告。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：根據《征信業管理條例》的規定，個人有權每年兩次免費獲取本人的信用報告。在沒有得到他人授權的情況下，個人是無權查詢他人信用報告的。如果買方委托他人查詢其信用報告，需要提供買方和代理人的有效身份證件原件和復印件、授權委托公證證明原件，同時填寫《個人信用報告本人查詢申請表》。12.房地產經紀人針對成熟型的買房客戶的正確引導方式為（）。A、提供最符合客戶要求的房源B、幫助客戶分析購房能力、市場行情，制訂購房方案（目標、貸款安排等）C、提供咨詢服務，創造專業服務形象，爭取建立長期聯系D、提供好、中、差三類不同房源進行展示，引導客戶明確購房意向答案：A解析：在客戶接待過程中，根據客戶在購買房地產的決策權、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優先次序，房地產經紀人應甄別不同情況做分類引導。成熟型客戶的表現為：有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將會很快成交。對其正確的引導方式為：提供最符合客戶要求的房源。13.房地產經紀機構有告知委托人是否與委托房屋有利害關系的義務，體現了房地產經紀機構與房地產經紀人員在房地產經紀活動中應遵循（）原則。A、保密B、回避C、規范執業D、誠信執業答案：B解析：房地產經紀機構有義務告知委托人是否與委托房屋有利害關系，體現了房地產經紀機構和房地產經紀人員在房地產經紀活動中應遵循的回避原則。房地產經紀人員和房地產經紀機構存在以下情形的，需要回避或如實披露并征得另一方當事人同意：①與房屋的出賣方或者出租方有利害關系的，如房主為房地產經紀人員的直系親屬等；②與房屋的承購方或者承租方有利害關系的，如房地產經紀人員是買方的直系親屬等。另外，房地產經紀機構和房地產經紀人員在不提供經紀服務的交易中，可以充當交易方，但應當向交易相對人明示自己的身份。14.代擬存量房買賣合同簽約時準備的材料不包括（）。A、買賣雙方的身份證明B、水電費結清單據C、房地產權屬證書原件D、房地產共有人同意出售的證明答案：B解析：代擬存量房買賣合同簽約時需要準備的材料有：①買賣雙方的有效身份證明；②房地產權屬證書原件。出賣的房屋屬于已購公房的，需要原買入時的購房合同；③央產房、軍產房等特殊房屋需具備上市審批表以及物業服務費、供暖費等相關費用結清證明；④房地產共有的，需要提供其他共有人同意出售的證明；⑤賣方買入房產的發票證明，以便于測算稅款。15.實地查看房屋物業服務狀況的內容不包括（）。A、物業服務企業的資質B、物業服務費的標準C、小區周邊的自然景觀D、小區環境的整潔情況答案：C解析：對房屋物業管理狀況進行實地查看，主要描述和說明下列指標和因素：①物業服務企業名稱。房地產經紀人員應記錄物業服務企業的名稱、資質等。②物業服務費標準和服務項目。③基礎設施的維護情況和周邊環境的整潔程度。房地產經紀人員應查看門廳、樓梯等共用部位和電梯等共用設施設備的維護情況，查看房道、小區道路和周邊環境的整潔程度，查看小區花草樹木的養護程度等。C項屬于房屋區位狀況查看的注意事項。16.目前經紀服務收費支付時間通常為（）。A、房地產經紀服務合同簽訂之時B、手續辦理完畢C、房地產交易合同簽訂之時D、自行約定答案：C解析：按照《合同法》的規定，房地產經紀服務收費對應房地產交易合同的達成，反過來說，房地產經紀機構未能協助委托人訂立房地產交易合同，或者訂立的房地產交易合同無效，如果責任不在委托人的話，房地產經紀機構就無權收取費用。因此，目前經紀服務收費支付時間通常為房地產交易合同簽訂之時。17.關于“個人住房抵押消費貸款和企業抵押經營貸款的貸款政策和房款方式”的表述，錯誤的是（）。A、抵押消費貸款無論貸款額多少都要求打入第三方賬戶B、抵押消費貸款年限長于個人住房抵押經營類貸款C、個人住房抵押經營貸款的最低利率為基準利率上浮20%D、抵押消費貸款利率低于個人住房抵押經營類貸款，最低為基準利率上浮15%答案：A解析：A項，銀行對于企業經營貸款采取受托支付方式，即必須將錢款打給經營用途材料中的第三方賬戶；而抵押消費貸款與企業經營貸款相比，銀行放款稍顯靈活，如果是30萬元以下的個人小額消費，銀行可以直接將抵押款打入借款人賬戶，貸款額在30萬元以上時銀行才要求打人第三方賬戶。B項，從貸款年限來看，因為個人住房抵押經營類貸款資金回收周期一般較短，貸款年限通常最長為5年，而抵押消費貸款一般是個人或是家庭用于生活消費，個人還款能力與企業相比要低很多，所以抵押消費貸款年限長于個人住房抵押經營類貸款，最長可貸10年。CD兩項，從貸款利率來看，企業經營貸款的最低利率為基準利率上浮20%；抵押消費貸款利率則略低于企業經營類貸款，貸款利率最低為10%，最高為25%～30%左右。18.下列客戶類型中，（）客戶是房地產經紀人應重點培養的目標，屬潛在顧客，其需求經常會發生變化，經紀人應定期追蹤。A、類B、類C、類D、類答案：B解析：根據房地產經紀操作實務的相關知識，房地產經紀人應重點培養B類客戶，這類客戶屬于潛在顧客，其需求經常會發生變化，經紀人應定期追蹤。因此，正確答案是B。19.（）是房地產經紀人工作的第一步，也是房地產經紀人與客戶建立聯系的關鍵一步。A、信息收集B、與客戶溝通C、房地產展示D、洽商議價答案：B解析：與客戶溝通是房地產經紀人工作的第一步，也是經紀人與客戶建立聯系的關鍵一步，而接待水平是否專業，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關系，進而愿意委托經紀人代理房地產交易業務。20.房源信息由接受委托的房地產經紀人員錄入，其他房地產經紀人員只能看到房源基本情況，業主的聯絡方式由接受委托的房地產經紀人員擁有，其房源共享形式為（）。A、私盤制B、公盤制C、分區公盤制D、分類公盤制答案：A解析：房源信息的共享形式，主要依據市場的現狀及房地產經紀機構自身的發展與特點設定。目前主要有私盤制、公盤制兩種模式。其中，私盤制是指房源信息由接受委托的房地產經紀人員錄入和維護的房源信息共享模式。在這種模式下，業主的聯絡方式只有接受委托的房地產經紀人員知道，其他房地產經紀人員只能看到房源的基本情況。其他房地產經紀人員只能通過接受委托的經紀人員與其委托人（業主）取得聯系。21.針對購買需求強烈的并且購買力較強的客戶，房地產經紀人應（）。A、長期培養B、重點跟蹤C、保持一般性溝通D、不斷了解客戶需求答案：B解析：按客戶購買意向的強弱、經濟承受能力的大小、購房區域范圍及對物業品質要求的程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群，房地產經紀人應對A、B類客戶進行重點扶持與培養。其中，A類客戶是房地產經紀人主要追蹤及開展服務工作的對象，其客戶群特征為：①購買或租賃物業需求強烈，時間緊，希望盡快獲得物業；②經濟條件好，購房支付能力較強；③較了解目前房地產市場情況，能根據市場供求狀況提出合理購買價格；④對物業的條件不是特別苛刻。對該類客戶房地產經紀人營銷策略為：重點跟蹤，提供周到而專業的服務。22.存量房商業抵押貸款額是房產評估值和房產成交價（）原則決定。A、取低B、取高C、取均值D、取評估值答案：A解析：存量房貸款額是房產評估值和房產成交價取低原則來決定的，評估值一般低于成交價。貸款成數則根據房產性質、房齡、借款人綜合條件等而定。23.存量房買賣居間業務的基本流程一般不包括（）。A、接受委托階段B、匹配帶看階段C、洽談簽約階段D、裝修施工階段答案：D解析：存量房買賣居間業務的基本流程包括：①接受委托階段；②調查推廣階段；③匹配帶看階段；④洽談簽約階段；⑤結算交驗階段。24.二手房代理業務開拓的關鍵是（）。A、市場研究B、爭取客戶C、洽談業務D、品牌經營答案：B解析：存量住房買賣、租賃經濟業務流程中，客戶開拓的主要工作是爭取客戶，一般房地產經紀機構都會通過品牌宣傳和公共關系活動，來宣傳自己，進而吸引客戶。25.關于個人住房貸款的貸款額度，下列說法錯誤的是（）。A、貸款額度也稱貸款限額，銀行一般用不同的指標，對借款人的貸款金額做出限制性規定B、貸款金額不得超過某一最高金額C、貸款金額不得超過按照最高貸款成數計算出的金額D、當申請金額超過銀行規定的任一限額時，以其中最高限額作為貸款金額答案：D解析：貸款額度又稱貸款限額。銀行一般用不同的指標，對借款人的貸款金額做出限制性規定，例如：①貸款金額不得超過某一最高金額；②貸款金額不得超過按照最高貸款成數計算出的金額；③貸款金額不得超過按最高償還比率計算出的金額。當借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額；當申請金額超過以上任一限額的，以其中最低限額作為貸款金額。26.下列關于房源和客源關系的說法錯誤的是（）。A、二者的關系可以總結為互為條件、相得益彰、互為目標三方面B、互為條件是說一個經紀人必須擁有房源和客源才能促成交易C、房地產經紀人必須以一方信息為重點，或為賣方經紀人或為買方經紀人，從而推進交易D、房源開拓和客源開拓可以運用相同的營銷手段答案：B解析：房源和客源的關系包括以下三個方面：①互為條件。在成熟的市場環境下，一個經紀機構或經紀人可以只有房源或只有客源，但必須在另一經紀機構或經紀人處獲取相對應的客源或房源的情況下，大家合作才能完成交易。②相得益彰。房源開拓和客源開拓有共同的手段，也有不同的做法。③互為目標。房地產經紀人必須以一方信息推廣為重點，或者是買方代理經紀人（客源方），或者是賣方代理經紀人（房源方），否則便無從下手，無法推進。27.買賣雙方選擇自行交割房地產交易資金，其操作流程一般不包括（）。A、買賣雙方簽訂存量房買賣合同B、買方按合同約定的時間和方式支付定金或首付款至賣方指定賬戶C、買方或房地產經紀機構支付剩余大部分或全部購房款給賣方D、買賣雙方辦理繳稅及轉移登記手續，買方取得不動產權證答案：C解析：買賣雙方選擇自行交割房地產交易資金，操作流程一般如下：①買賣雙方簽訂存量房買賣合同；②買方按合同約定的時間和方式支付定金或首付款至賣方指定賬戶；③如買方需要貸款，辦理抵押貸款手續，銀行批貸；④買方或貸款銀行支付全部或部分購房款給賣方；⑤買賣雙方辦理繳稅及不動產轉移登記手續，買方取得不動產權證書；⑥買方或貸款銀行支付剩余購房款給賣方。28.房屋租賃押金擔保的內容不包括（）。A、租金的按時足額支付B、租賃房屋內的設施正常使用所產生的費用C、承租方的損害賠償D、房屋的優先購買權答案：D解析：在房屋租賃過程中通常使用押金，押金是作為一種對租賃房屋內的設施（如家具家電等）恰當使用、及時支付正常使用所產生的費用（如水、電、燃氣等費用）和租金的保障。如果承租人在房屋使用過程中有損毀房屋、附屬設施、家具家電等行為，出租人有權依據合同約定從押金中抵扣相應損失。29.在房地產價格信息分析中，因果分析主要分析的是（）。A、不同類別房源的比較B、影響房價的原因C、價格走勢D、同類房源不同時間的比較答案：B解析：對房地產價格信息的分析方法包括：①簡單統計分析，即根據已搜集到的統計數據計算出某些數據指標，通過這些指標對房地產價格的走勢進行判斷；②比價分析，對不同地區或不同類別房源的比較、同類房源在不同時間段上的比較等；③因果關系分析。其中，因果關系分析主要分析了影響房價的原因，找出影響價格變化的主要因素和影響程度等。30.下列不屬于房屋實地查看內容的是（）。A、房價B、房屋區位狀況C、實物狀況D、物業管理狀況答案：A解析：房屋買賣經紀服務中的實地查看主要包括四個方面：房屋區位狀況、實物狀況、物業管理狀況、其他狀況等；房屋租賃經紀服務中的實地查看主要包括五個方面：房屋區位狀況，實物狀況，配置家具、家電情況，房屋使用相關費用，其他情況等。31.收受定金的一方不履行約定的義務的，應當（）返還定金。A、原數B、雙倍C、三倍D、無須答案：B解析：根據房地產經紀操作實務的相關規定，收受定金的一方不履行約定的義務的，應當雙倍返還定金。因此，選項B是正確的。32.房地產經紀合同是雙務合同，雙方當事人存在著（）關系。A、互為對價B、互為等價C、權利相對D、義務相對答案：A解析：雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，是商品交換最為典型的法律表現形式。在雙務合同中，雙方當事人之間存在著互為對價的關系。33.存量房市場上的經紀業務中，按交易方式可分為存量房買賣經紀業務和（）。A、居間經紀業務B、代理經紀業務C、租賃經紀業務D、賣方代理業務答案：C解析：存量房市場上的房地產經紀業務涉及面更廣，類型更為豐富。按交易方式可分為存量房買賣經紀業務和租賃經紀業務。按服務方式，存量房經紀業務既有采用居間方式進行的，也有采用代理方式進行的。采用代理方式的存量房經紀業務中，既有賣方代理又有買方代理業務。從客戶類型來看，存量房經紀業務既有面向分散的個體客戶的，也有面向機構客戶的。34.針對咨詢市場行情并有意在近期購房的試探型客戶，房地產經紀人應采取的引導方式是（）。A、幫助客戶制定購房方案B、提供最符合客戶要求的房源C、提供專業咨詢以便建立長期聯系D、展示不同房源以便引導客戶意向答案：C解析：試探型客戶的表現為有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情，房地產經紀人針對這類型客戶采取的引導方式是提供咨詢服務，創造專業服務形象，爭取建立長期聯系。35.一般來說，得到一個新顧客的費用是維持一個老顧客所需費用的（）倍。A、2B、5C、10D、15答案：B解析：據統計，爭取一個新客戶的成本是留住一個老客戶的5倍，在利潤貢獻方面老客戶更高達新客戶的16倍。房地產經紀人應有意識地致力于與客戶保持長期聯系。房地產經紀人不應只顧及眼前利益，做一單算一單。36.在存量房經紀業務中，對于根本無法成交的客戶群，房產經紀人應采取（）的營銷策略。A、重點跟蹤，提供周到而專業的服務B、與客戶保持經常性的溝通C、在跟進服務過程中，不斷了解客戶的特征和需求D、將其列為重點培養目標答案：B解析：按客戶購買意向的強弱、經濟承受能力的大小、購房區域范圍及對物業品質要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。C類客戶屬于根本無法成交的對象。房地產經紀人應客觀地告訴客戶無法成交的原因，希望其能重新安排購房或租房計劃。房地產經紀人要與C類客戶保持經常性的溝通。37.采用互聯網開發法開發客源的劣勢是（）。A、成本高B、客戶篩選難度大C、時效性較差D、需要長時間積累答案：B解析：互聯網開發客戶的方式主要有兩種：①在不同的公眾網站進行房源廣告的發布；②在公司的門戶網站發布廣告與房源信息，吸引客戶主動電話聯系或者上門拜訪。目前采用互聯網開發客戶，主要的劣勢包括：①信息難于突出；②客戶篩選難度大。38.有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于（）客戶。A、試探型B、加強型C、成熟型D、關注型答案：B解析：在客戶接待過程中，根據購房人在購買房地產的決策權、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導型；③加強型；④成熟型。其中，表現為有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于加強型。39.（）是房地產交易資金自行交割的優點。A、資金安全有保障B、交易風險較小C、交易周期短D、增加客戶的信任感答案：C解析：房地產交易資金自行交割的優點包括：①操作簡單。交易雙方均同意即可完成，無須到相關部門辦理繁瑣的資料審核和審批手續。②交易周期短。由于不受部門審批、審核的限制，資金劃轉一般在很短的時間內就能完成，可以在短期內實現交易。房地產交易資金自行交割的缺點是：在存量房交易中，對于買方而言，已交割資金的安全無任何保障及約束，風險較大。40.在房屋租賃過程中，承租客戶關心的租金問題是（）。A、租金越低越好B、自己的消費支出獲得最大效用C、收益水平提高D、服務費用與服務感受相一致答案：B解析：在客戶接待過程中，房地產經紀人要深度了解客戶的核心需求，這對于房源信息和客戶信息配對以及實現最終交易十分重要。對于租賃客戶來說，既有短期租賃，也有長期租賃，出租客戶和承租客戶的需求不同，房地產經紀人應針對不同客戶了解相關信息，重點解決他們的核心問題。承租客戶的租金需求是希望自己的消費支出獲得最大效用。41.下列關于房地產置業投資咨詢的表述中，錯誤的是（）。A、房地產細分市場的供求分析是房地產置業投資咨詢的基礎B、房地產經紀人要從獲取長期收益和增值的角度進行投資分析C、房地產經紀人要分析房地產的產租能力D、可行性研究是房地產置業投資咨詢報告的主要內容答案：D解析：房地產置業投資是指投資者購置房地產后，在較長時期內持有該房地產，通過出租經營，持續地獲取周期性投資收益，當然，一般而言這類投資者也期望所購置的房地產在未來能夠增值。對于這種投資，房地產經紀人員關鍵要根據房地產租賃市場的特點把握供需關系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對租賃市場進行分析，特別是對影響供給和需求變動的因素進行分析和預測。無論是房地產開發投資咨詢還是房地產置業投資咨詢，最基礎的內容是進行房地產細分市場的供求分析。D項，可行性研究是房地產開發投資咨詢報告的主要內容。42.存量房買方將交易資金足額存入監管賬戶是在（）。A、房地產經紀服務合同簽訂后B、房地產抵押貸款合同簽訂后C、簽訂資金監管（劃轉）協議后D、房屋轉移登記完成后答案：C解析：存量房買方將交易資金足額存入監管賬戶是在簽訂資金監管（劃轉）協議后，以確保交易資金的安全。因此，選項C是正確的。43.房地產專業網站的海量信息及其（）功能，也為房地產經紀人員獲取房地產市場、政策、宏觀經濟等相關信息提供了一條更方便、快捷和精準的渠道。A、搜索、定制B、編輯、存檔C、查詢、分類D、分類、整理答案：A解析：一些專業網站還通過提供網上交流工具（類似于MSN、QQ），為其注冊房地產經紀人員提供了“虛擬的”社交圈，為房地產經紀人員與同行進行信息交流、開展合作開辟了新的渠道。房地產專業網站的海量信息及其搜索、定制功能，也為房地產經紀人員獲取房地產市場、政策、宏觀經濟等相關信息提供了一條更方便、快捷和精準的渠道。44.接待客戶成本低，信息準確度高，易與客戶建立關系的客源開拓方法是（）。A、廣告法B、門店接待法C、互聯網開發法D、團體攬客法答案：B解析：門店接待法是指房地產經紀人利用房地產經紀機構開設的店面，客戶主動上門咨詢而獲取客戶的方法。其優勢包括：①方法簡單易行；②開發客戶的成本低；③客戶信息準確度高；④較易展示企業能力和企業形象，增加客戶的信任感，為今后進一步交往打好基礎。45.在新建商品房查驗與交接的前期準備階段，房屋買受人需要準備的材料不包括（）。A、書面交房通知B、住宅使用說明書C、身份證明D、臨時管理規約答案：B解析：新建商品房與存量房查驗和交接的前期準備工作不盡相同。新建商品房交接時雙方都應備齊購房有關材料，房屋買受人應帶好的材料包括：①身份證明；②前期物業管理合同；③臨時管理規約；④書面交房通知。B項，住宅使用說明書屬于開發企業應準備的材料。46.房地產經紀人對房地產勘查結束后，應編制（）。A、《房屋使用說明書》B、《房屋狀況說明書》C、《房屋銷售委托書》D、《房屋質量鏊定書》答案：B解析：在房地產勘查結束后，房地產經紀人應及時整理好現場勘查過程中的有關數據和資料，填寫《物業現場勘查表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準備。根據《物業現場勘查表》記錄的相關內容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時使用。47.項目營銷策劃方案的制定一般在（）就已完成。A、委托階段B、市場地位階段C、準備銷售資料階段D、布置銷售現場階段答案：A解析：在銷售代理實踐中，尤其在主動尋找銷售代理項目時，為向房地產開發企業展示公司實力，項目營銷策劃方案的制定一般在委托階段就已完成，接受委托后的工作則主要是對之前的營銷策劃方案進行修改完善。48.在客源信息的開拓方法中，（）的劣勢是成本較高、時效性較差。A、客戶介紹法B、廣告法C、講座攬客法D、互聯網開發法答案：B解析：A項，客戶介紹法，成本很低、客戶都是真實有效的；B項，使用廣告法的劣勢是成本較高、時效性較差；C項，講座的組織準備工作尤為關鍵，主題、時間、場地和邀請方式及主講人的演講技巧等都決定其效果；D項，互聯網開發法劣勢在于當前網上信息量大，信息難于突出，客戶識別難度大，需要對客源信息進行有效的分析才能找出適合潛在客戶的房源。49.房地產經紀機構承辦房地產經紀服務以外的其他服務時，所提供的書面告知服務材料需經（）確認。A、委托人簽名或蓋章B、委托人口頭C、房地產管理部門蓋章D、工商管理部門蓋章答案：A解析：房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務（如各類房地產經紀延伸服務）的，也應當書面告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委托人簽名（蓋章）確認。50.下列不屬于二手房居間業務售后服務內容的是（）。A、提供搬家信息咨詢B、進行顧客滿意度調查C、回訪客戶，以了解客戶是否有新的要求D、向客戶推薦購買房地產股票答案：D解析：售后服務是房地產經紀機構提高服務、穩定老客戶的重要環節。售后服務的內容可包括：①延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；②改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環節進行必要的補救；③跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。51.委托人隱瞞事實真相或有欺詐行為時，經紀人（）。A、應繼續為其提供服務B、經委托人同意，可拒絕為其提供服務C、是否有權拒絕為其提供服務，依照委托合同的約定而定D、有權拒絕為其提供服務答案：D解析：委托人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定資料或者所提供的資料與實際不符的，房地產經紀機構有權拒絕接受委托。52.房地產經紀人不能將已經（）的房產再次作為房源信息進行營銷。A、出售或出租B、設定抵押C、待拆遷D、合法建設答案：A解析：房源租售狀態真實，要求房源處于實際待租或者待售狀態，不存在已成交以及出租或者出售委托失效的情形。這意味著房地產經紀人不能將已經出售或出租的房產再次作為房源信息進行營銷，目的是招攬或誘騙客戶。53.房地產代理業務類型中，不屬于房地產賣方代理業務的是（）。A、二手房出租代理B、房屋承租代理C、期房預售代理D、房屋轉租代理答案：B解析：房地產賣方代理業務是指房地產經紀機構受委托人委托，以委托人名義出售、出租房地產的專業服務行為。目前在我國，房地產賣方代理業務主要有新建商品房銷售代理業務、存量房出售代理業務和房屋出租代理業務等。54.下列各項，屬于房地產經紀機構提供的基本服務的是（）。A、代辦個人住房抵押貸款B、為委托人代辦稅費繳納事務C、代辦解除標的房屋抵押手續D、提供與標的房屋買賣相關的法律咨詢答案：D解析：在房屋出售經紀服務合同中，房地產經紀機構可以提供的基本服務內容包括：①提供與標的房屋買賣相關的法律法規、政策、市場行情咨詢；②尋找承購人；③協助甲方與承購人達成房屋買賣合同。ABC三項均屬于基本服務之外的延伸服務。55.房地產轉讓的主要形式是（）。A、房地產買賣B、房地產租賃C、房地產贈與D、房地產作價入股答案：A解析：從目前我國房地產經紀行業的實際運營情況來看，房地產經紀機構所促成的交易主要是房地產買賣和房地產租賃。其中，房地產買賣是房地產轉讓的一種主要形式。56.下列各項中，屬于目前最常用的收集房源信息的方式的是（）。A、媒體獲取B、門店接待C、住宅小區獲得D、聯系有關單位答案：B解析：房源信息搜集簡稱房源開發，是房地產經紀人員的一項重要工作。房源信息搜集的渠道和方法包括：①門店接待獲取；②利用媒體獲取；③電話接聽獲取；④通過熟人推薦獲取；⑤社區維護獲取；⑥聯系有關單位獲取。其中，門店接待是房地產經紀人員比較傳統的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。57.下列關于“養客”的表述中，正確的是（）。A、與客戶培養關系B、運用經紀人的知識和服務使潛在客戶變為真正的顧客C、潛在的客戶需要時間去培養D、為客戶免費提供市場信息答案：B解析：養客是客源開拓中的重要策略，是指經紀人將一個陌生的客戶轉化為一個積極的購買者的過程。潛在客戶希望被告知購買信息，被傳授專業的知識、提供專業的服務、以幫助他們做出合理的決策。經紀人在初次接觸客戶之后，用自己的專業知識、經驗和市場信息為客戶提供咨詢，從而建立與消費者之間的信任關系。經紀人提供的信息越有價值，提供的解決方案和咨詢越有幫助，客戶就會越信任，越容易達成交易和建立長期關系。客戶某些時候也會有不切實際的價格期望和要求，房地產經紀人通過市場信息的提供和分析，引導客戶調整期望，縮短供需差距。58.客源信息的開拓方法中，（）是常用方法，也是房地產經紀人獲得精準客戶的渠道之一。A、門店接待法B、廣告法C、互聯網開發法D、客戶介紹法答案：A解析：門店接待法是指房地產經紀人利用房地產經紀機構開設的店面，客戶主動上門咨詢而獲取客戶的方法。這種方法是常用的方法，也是房地產經紀人獲得精準客戶的渠道之一。59.下列房屋可以出租的是（）。A、保障性住房B、共有權人同意出租的房屋C、違法建筑D、地下儲藏室答案：B解析：根據規定，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。禁止出租的房屋類型包括：①廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室；②保障性住房；③違法建筑；④不符合安全要求的房屋等。60.以下不屬于存量房買賣產權過戶需要遵守的程序的是（）。A、繳納稅費B、繳納物業費C、產權登記過戶D、領取不動產權證。答案：B解析：存量房買賣產權過戶需要遵守一定的程序，具體包括：①繳納稅費。存量房權屬過戶實行先稅后證制度，即買賣雙方要先持《房屋買賣合同》及相關證件到各區縣地稅局繳納交易稅費，然后才能辦理房產過戶登記手續。②產權登記過戶。雙方持買賣合同、完稅票據、相關證件及材料到交易管理部門辦理登記過戶即產權轉移手續。③領取不動產權證。辦完上述手續后，買方在各區縣的規定時間內持《領證通知單》，到房屋所在地區縣權屬登記部門領取房屋不動產權證。61.房源信息公盤制的優點是（）。A、保障了收集房源信息的房地產經紀人利益，有利于提高其收集房源信息的積極性B、信息有效利用率更高、流通更快速C、房源信息不易外泄D、避免房地產經紀人出現“留盤”行為答案：B解析：公盤制是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。公盤制的優點表現在信息完全共享，有利于新入職的經紀人進入工作狀態，經紀人可以快速聯系匹配到的房源業主并及時帶看，從而大大提高工作效率，因為無需再通過持盤經紀人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；強調團隊合作多勞多得，一般公盤制會對經紀人業務動作細分，房源開發、鑰匙委托、獨家委托、磋商促成等可能由不同經紀人完成上述作業，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻的均可以按照貢獻分到一定比例的傭金。其缺點主要是不利于激發房地產經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為，房源信息較容易外泄；可能出現有的房源信息多個經紀人同時在跟進，造成重復作業和對業主的騷擾，也容易導致員工內部利益沖突。62.示范合同中，可以協商的是（）的內容。A、印制條款B、補充條款C、自擬條款D、空白條款答案：D解析：在使用政府有關部門制作的示范合同時，經紀人員需要告知買方，示范合同中印制好的條款是無法改變的，但空白條款的內容是可以協商的，買方如有特殊要求，可以另行簽訂補充條款。63.房地產經紀人采用網絡方式接待客戶，務必在推薦房源信息時注意其（）。A、集中性B、多樣性C、全面性D、真實性答案：D解析：房地產經紀人采用網絡方式接待客戶，需要注意以下兩點：①針對求購和求租客戶，房地產經紀人尤其應該注意推薦房源的真實性和表述的嚴謹性，因為聊天工具會留下文字證據。一旦房地產經紀人推薦了假房源，客戶可能會以此向相關部門投訴。②利用電腦通過文字表達進行溝通與利用電話通過語言直接進行溝通，二者在溝通效果方面有一些差距。因此，房地產經紀人利用網絡接待客戶后，還是要通過電話、面談等方式，進一步了解客戶的真實需求。64.為獲取房源，房地產經紀人直接接觸目標客戶，這種方法的優點是（）。A、容易與客戶建立良好的關系B、占用時間較少C、不受天氣影響D、比較省力答案：A解析：房地產經紀人通過直接接觸目標客戶獲取房源的方式主要是門店接待，門店接待是指房地產經紀人利用房地產經紀機構在社區內或社區附近設立的門店，接待和服務上門咨詢的業主從而獲得房源。門店接待的優點是面對面溝通方式容易給委托業主留下深刻印象，容易取得客戶信任、獲得房源信息較全面，為進一步服務做好鋪墊。門房接待的缺點是面對面溝通對房地產經紀人專業度要求較高，容易產生好則好、不好則壞的第一印象。65.房地產細分市場供求分析的基本步驟中，預測需求是以（）分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素入手。A、假設B、間接C、因果D、市場答案：C論是房地產開發投資咨詢還是房地產置業投資咨詢，最基礎的內容是進行房地產細分市場的供求分析，因為投資者進行投資決策時首先要了解的是客戶擬投資的房地產所在細分市場的供求關系究竟處于什么狀態。房地產細分市場供求分析就是通過以因果關系分析為基礎的供給和需求的定量分析，對咨詢標的房地產所在細分市場的供求狀況進行判斷。66.房地產登記信息包括房地產原始登記憑證和房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，房屋原始登記憑證包括（）。A、房屋自然狀況登記B、房屋所有權情況登記C、房屋權利變更依據D、房屋用途登記答案：C解析：房地產登記信息包括房地產原始登記憑證和房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息。其中，房屋原始登記憑證包括房屋權利登記申請表，房屋權利設立、變更、轉移、消滅或限制的具體依據，以及房屋權屬登記申請人提交的其他資料。67.關于有效房源的說法，錯誤的是（）。A、有效房源應及時關注和訪問B、有效房源可能從有效變成無效C、有效房源是指客戶交納定金后的房源D、有效房源應按成交難易程度分別對待答案：C解析：處于在售或在租狀態的房源被稱之“有效房源”，它們在經紀業務中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租與出售的房源屬于“無效房源”。68.在客戶接待過程中，房地產經紀人可根據客戶在購買房地產的決策權、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優先次序，其中引導型客戶的表現是（）。A、有意向近期購房，前來咨詢了解市場行情B、有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大C、有了一段時間的市場了解，資金基本到位，但仍未形成購房意愿D、有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交答案：B解析：在客戶接待過程中，根據購房人在購買房地產的決策權、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導型；③加強型；④成熟型。其中，引導型客戶的表現為：有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大。69.房地產經紀人查驗房屋后，應編制（），并須出租方簽字確認信息真實可靠。A、《鑰匙托管協議》B、《房屋出租協議》C、《房屋狀況說明書》D、《房屋勘察報告》答案：C解析：對于業主委托房地產經紀人進行出租的房屋，經紀人應對除房屋主體結構之外，業主能夠提供的室內配套設施，具體包括室內裝修水平、家具家電檔次等方面的設施開展調查。房地產經紀人查驗房屋后，應當編制《房屋狀況說明書》，并須出租方簽字確認信息真實可靠。70.房地產經紀人員在發布房源信息前，需征得委托人（），要在簽訂房地產經濟服務合同、核驗房源產權及房屋實地查看以后才能發布房源信息。A、電話同意B、口頭同意C、書面意見D、書面同意答案：D解析：為促成房地產交易，房地產經紀人員要把房源信息發布出去以獲得客戶的關注。房地產經紀人員在發布房源信息前，需征得委托人書面同意，要在簽訂房地產經濟服務合同、核驗房源產權及房屋實地查看以后才能發布房源信息。71.從中介服務的角度來說，（）是保證產權真實性、準確性的主要手段，是房屋交易前必不可少的環節。A、產權調查B、現場查驗C、環境狀況調查D、房屋缺陷查驗答案：A解析：房屋產權清晰是成交的前提條件。在存量房經紀業務中，產權調查是保證產權真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環節。72.住房公積金貸款是一種（）擔保委托代款。A、強制性B、政策性C、商業性D、自由性答案：B解析：住房公積金貸款是指由各城市住房公積金管理中心及所屬管理部門，運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發放的一種政策性擔保委托貸款。貸款發放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。73.房地產經紀機構在建立客戶數據庫時，錯誤的做法是（）。A、盡可能保存客戶原始資料B、重視數據庫管理的安全性C、將外部數據作為最重要資料D、及時整理和更新客戶資料答案：C解析：構建客戶數據庫時應考慮如下因素：①要盡可能地將客戶的原始資料完整保存下來；②要將企業自身經營過程中獲得的內部客戶資料與其他渠道獲得的外部資料區分開來；③要特別重視數據庫管理的安全性；④要及時對客戶關系管理的數據庫進行分類、篩選、整理和更新。74.關于房源外部營銷中平面媒體廣告，下列說法錯誤的是（）。A、選擇發行量大、知名度高的平媒廣告載體B、廣告投入應持續不斷，每周6～7次，持續才能效果才更明顯C、最好與房地產機構里其他經紀人集體投放D、房源廣告撰寫上標題鮮明、樓盤及房源信息簡潔清晰、賣點突出答案：B解析：平媒廣告投放應該注意以下五點：①選擇發行量大、知名度高的平媒廣告載體，如地方權威的生活報、黨政報等。②廣告投入應持續不斷，每周1～2次，持續才能效果才更明顯。③最好與房地產機構里其他經紀人集體投放，結合企業形象或品牌宣傳一起推廣效果更佳，一些大中型的房地產經紀企業通常也會指定合作的平媒廣告，定期定版面投放廣告，經紀人最好與所在企業統一投放活動同步。④房源廣告撰寫上標題鮮明、樓盤及房源信息簡潔清晰、賣點突出，此外應放上房地產經紀人全名（避免小王、小李之類籠統的稱呼方式），準確的聯系方式（最好是選擇一個容易記憶的號碼作為長期的業務號碼）。⑤每次投放廣告應注意統計和登記客戶來電，收集相關數據，為后期分析渠道效果、選擇投放平面媒體渠道和撰寫房源廣告等提供依據。B項，廣告投入應持續不斷，每周1～2次，持續才能效果才更明顯。75.在我國，房地產經紀機構所促成的交易主要是房地產（）。A、轉讓和抵押B、抵押和擔保C、抵押和租賃D、轉讓和租賃答案：D解析：從目前我國房地產經紀行業的實際運營情況來看，房地產經紀機構所促成的交易主要是房地產買賣和房地產租賃。其中，房地產買賣是房地產轉讓的一種主要形式。76.《擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執行。如果雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則定金罰則應按（）的比例執行。A、15%B、25%C、20%D、45%答案：C解析：《擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執行。雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則超過部分的5%為無效。77.王先生有一套房屋，2016年可以售出價格為145萬元，2018年可以售出價格為160萬元。2013年5月王先生急需一筆資金，只得以142萬元成交。引起該套房屋價格最終變化的是（）。A、市場信息B、出售心態C、新舊程度D、市場供求答案：B解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業主（委托方）在委托過程中的心理狀態。隨著時間的推移，這種心理狀態往往會發生變化，從而對房地產交易過程和交易結果產生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業主（委托方）心理狀態的波動，房源交易價格可能產生波動。房源的初始委托價是由業主（委托方）決定的，隨著其對市場信息的了解程度，以及最終出售或出租時的心態，決定了房源的最終交易價格。78.房屋交付有兩層含意，一是實物交付，另一個是（）。A、權利交付B、權屬證書交付C、鑰匙交付D、合同交付答案：A解析：房屋交付包括實物交付和權利交付。實物交付是指將房屋的實際交付給購房者，而權利交付則是指將房屋的所有權等相關權益交付給購房者。因此，選項A是正確的答案。79.下列關于居間業務中的房地產經紀機構的描述中，正確的是（）。A、房地產經紀機構屬于中立的第三方B、房地產經紀機構可以代理買賣雙方C、房地產經紀機構不能撮合買賣雙方D、房地產經紀機構可以區分為賣方代理、買方代理答案：A解析：根據房地產經紀服務的方式，房地產經紀業務可以分為：①房地產代理業務，在代理業務中，房地產經紀機構只能代表交易雙方中某一方的利益，故可分為買方代理和賣方代理兩類；②房地產居間業務，在居間業務中，房地產經紀機構屬于中立的第三方，只為房地產交易雙方提供撮合服務或促進成交。80.下列關于個人住房貸款代辦合同的說法，錯誤的是（）。A、個人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產經紀機構代辦個人住房貸款而簽訂的服務合同B、房地產經紀機構在為客戶提供辦理貸款的服務時，必須簽訂個人住房貸款代辦服務合同C、個人住房貸款代辦合同明確約定經紀機構的服務內容和責任范圍D、個人住房貸款代辦合同對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾答案：D解析：個人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產經紀機構代辦個人住房貸款而簽訂的服務合同，個人住房貸款代辦服務是房地產經紀延伸服務的內容之一，房地產經紀機構門店普遍承接該項業務。房地產經紀機構在為客戶提供辦理貸款的服務時，必須簽訂個人住房貸款代辦服務合同，明確約定經紀機構的服務內容和責任范圍，不對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾。81.按照規定，預售的項目是未通過竣工驗收的，需要簽訂商品房買賣（預售）合同。現售的項目是已經通過竣工驗收的，需要簽訂的是商品房買賣（現售）合同。房地產經紀人員需要向買方解釋簽訂哪一種合同。然后再將合同主要內容向買方解釋清楚。對于賣方來說，示范合同主要的義務在于（）。A、辦理不動產轉移登記手續B、按約定交付房款C、按約定按時交付房屋D、正確填寫空白條款答案：C解析：房地產經紀人員應該向買方解釋清楚，對于預售項目，由于尚未通過竣工驗收，因此需要簽訂商品房預售合同。而對于現售項目，由于已經通過竣工驗收，因此需要簽訂的是商品房現售合同。對于賣方來說，示范合同的主要義務是按照約定按時交付房屋。因此，選項C是正確的。對于其他題目和答案，由于沒有具體內容，無法進行解析。82.個人住房抵押消費貸款的執行利率按照中國人民銀行的基準利率上浮（）。A、20%～35%B、10%～25%C、10%～35%D、10%～30%答案：C解析：一般情況下，個人住房抵押消費貸款是指以自己或者他人名下的房產做抵押，向銀行申請用于各種消費用途。個人住房抵押消費貸款的執行利率按照中國人民銀行的基準利率上浮10%～35%。83.下列選項中，（）是房地產經紀人員開展經紀業務的重要資源。A、知識B、客戶C、信息D、市場答案：C解析：信息是房地產經紀機構及人員賴以開展業務的重要資源。房地產經紀人受理委托業務后，應主要收集三方面信息：①標的物業信息；②與標的物業相關的市場信息；③委托方信息。84.下列不屬于辦理不動產轉移登記需要的材料為（）。A、房屋買賣合同B、房地產交易資金監管協議C、不動產權證書D、抵押合同答案：D解析：辦理不動產轉移登記需要的材料主要有：①房屋買賣合同；②房地產交易資金監管協議；③買賣雙方的身份證明；④不動產權證書；⑤契稅完稅憑證等。辦理不動產抵押權登記需要的材料主要有：①不動產權證書；②抵押合同；③抵押權人的身份證明；④抵押人的身份證明。85.房地產交易信息不包括（）。A、房源信息B、客源信息C、房地產價格信息D、政策信息答案：D解析：在存量房買賣居間業務中，房地產交易信息主要包括：①房源信息，包括房屋的位置、面積、樓層、用途、建成年代、戶型、報價、經紀人員的聯系方式等；②客源信息，是委托求租房屋相關的信息，包括承租方的信息及其房屋需求信息；③房地產價格信息，是指房地產市場上形成的房地產交易的各種價格及與價格有關的因素。86.寫字樓、旅館、度假村等房地產的本質是（）。A、各種企業的生產資料B、開發商的生產產品C、商業房地產D、收益成品答案：C解析：商業房地產是一個內涵非常豐富的概念，包括寫字樓、商鋪、購物中心、旅館、餐廳、度假村、游樂場、健身俱樂部、高爾夫球場、服務式公寓、工業房地產等。這么多種類型房地產的共同點（即商業地產的本質）是其作為各種企業（包括房地產出租企業）的生產資料。87.房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入，其他房地產經紀人只能看到房源的基本情況，業主的聯系方式只有接受委托的房地產經紀人擁有，這種房源信息共享方式是（）。A、私盤制B、公盤制C、混合制D、公私合盤制答案：A解析：房源信息的共享形式管理制度，主要依據市場的現狀以及房地產經紀企業自身的特點與發展需要進行設定，主要分為私盤制、公盤制和混合制等三種形式。其中，私盤制是指房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入信息管理系統，其他房地產經紀人只能查看房源的信息（物業名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業主聯系方式等關鍵信息只有該受托經紀人及其上級主管才能看到。其他房地產經紀人要聯系該物業業主（委托人），只有通過該經紀人采取合作方式，當交易達成之后，該受托經紀人可分得作為房源持有方的規定比例的傭金（一般是50%）。88.房地產經紀機構公布房源信息的前提是（）。A、信息真實B、委托人口頭答應C、信息得到執行該業務的房地產經紀人的確認D、委托人書面同意答案：D解析：委托人在確認房屋狀況說明書內容并書面同意發布房源信息時，房地產經紀機構方可通過合法渠道進行發布。89.房地產經紀合同約定的是房地產經紀機構與（）之間的權利義務關系。A、交易一方B、交易雙方C、交易當事人D、委托人答案：D解析：《房地產經紀管理辦法》規定，房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委托人簽訂書面的房地產經紀服務合同。即以合同形式來相對固定房地產經紀機構與委托人之間的權利義務關系，從而有效保障當事人的合法權益。90.在房源信息共享形式中，公盤制的缺點是（）。A、房源信息利用率低B、房源信息容易外泄C、獲得經紀服務傭金少D、房源信息時效性差答案：B解析：公盤制是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。公盤制的缺點主要表現在不利于激發房地產經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。91.個人住房貸款代辦的目的不包括（）。A、達成買方客戶的購房目標B、幫助買方制定合理的貸款方案C、辦理貸款手續及抵押登記手續D、降低銀行貸款風險答案：D解析：個人住房貸款代辦的目的是：①達成買方客戶的購房目標；②幫助買方制定合理的貸款方案；③辦理貸款手續及抵押登記手續。房地產經紀人員要根據委托人的主體資格和資金條件、相關部門的要求按規定的程序辦理。92.房屋租賃合同訂立后（）天內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地相關部門辦理備案。A、20B、30C、40D、60答案：B解析：根據《商品房屋租賃管理辦法》規定，房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理備案。登記備案證明遺失的，需要向原登記備案的部門補領。93.房源的動態性主要包括兩個方面，一是其價格因素的變動，二是其（）的變動。A、產權狀態B、使用狀態C、物理狀態D、租售狀態答案：B解析：房源的動態性主要包括兩個方面：①物業交易價格的變動，價格波動經常隨著市場狀況、政策發布、城市發展規劃、業主（委托方）心態的變化而不斷波動；②物業使用狀態的變動，它是指在委托期間，物業的使用狀態（如閑置、居住或辦公等）發生變化，如原本閑置待出售的物業，業主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的購房人去看房等。由于房源存在變動性這一特征，所以經紀人要不間斷地與業主（委托方）聯系，以便在房源的某些指標發生變動時及時更新房源信息。94.某房產經紀人對一物業勘查結果是，該物業附近有多條公交線路，且步行5分鐘左右即可達到公交站點，其中專線車線路所占比例不多于40%，則該房產經紀人在填寫《物業現場勘查表》時，可將該物業交通條件等級劃分為（）。A、方便B、比較方便C、一般D、不方便答案：A解析：交通條件等級劃分的具體標準如表3-1所示。表3-1交通條件等級劃分表95.在存量房經紀業務的洽談階段，為了充分了解委托人的意圖和要求，把握客戶的心理狀況并衡量其購房能力，房地產經紀人首先應當（）。A、引導客戶需求B、傾聽客戶陳述C、介紹傭金標準D、全面介紹自己所在機構情況答案：B解析：在與客戶進行業務洽談時，首要環節是傾聽客戶的陳述，以充分了解委托方的意圖與要求，把握客戶的心理狀況，同時衡量自身接受委托、完成任務的能力。其次，要向客戶告知自己及房地產經紀機構的姓名、名稱、資格以及按房地產經紀執業規范必須告知的所有事項。最后，要就經紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的經紀合同類型及文本等關鍵事項與客戶協商，達成委托意向。96.下列關于客源構成要素的說法錯誤的是（）。A、需求者的構成要素是自然人和法人主體B、職業不屬于自然人的構成要素C、購買方式屬于需求意向D、法人主體的要素包括法定代表人答案：B解析：AD兩項，客源是對房地產有現時需求或潛在需求的客戶，包括需求者及其需求意向。需求包括以獲得物業所有權為目的的購買需求，也包括以暫時獲得物業使用權為目的的租賃需求。需求者包括自然人和法人主體。自然人需明確姓名、性別、年齡、職業和聯系方式等；法人主體包括企業或其他單位、組織等，需明確公司名稱、性質、法定代表人、法人授權委托人及聯系方式等。C項，需求意向，包括需求類型（購買或租賃）、物業地段、戶型、面積、朝向、價格、產權和購買方式等信息。自然人包括姓名、性別、年齡、職業和聯系方式等。97.（）是房地產經紀機構必不可少的重要資源，是其生存和發展的基礎。A、客源B、房源C、營銷策略D、房地產經紀人答案：B解析：房源是房地產經紀機構必不可少的重要資源，是其生存和發展的基礎。房源信息作為重要的信息資源是房地產經紀機構核心競爭力的重要組成部分。一般情況下，房地產經紀機構擁有的房源數量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利，這就為房地產經紀機構贏得并穩固其市場地位提供了一個重要基礎。98.房地產經紀人采用客戶介紹法開拓客源的優勢是（）。A、成本低且真實有效B、速度快且時效性強C、信息量大且受眾面廣D、信息準確且易展示企業形象答案：A解析：客戶介紹法是房地產經紀人通過自己服務過的客戶介紹新客戶的開發方式。經紀人依托信賴建立了穩固的客戶關系網，客戶常常會免費為經紀人介紹新客戶，老客戶介紹新客戶的優點是：①成本很低；②客戶都是真實有效的。99.《物業現場勘查表》的填寫細則中，綠化環境兼指自然環境，分為（）。A、方便、比較方便、一般、不方便四個等級B、齊全、一般、不齊全三個等級C、標準、不標準兩個等級D、好、較好、一般、差四個等級答案：D解析：綠化環境兼指自然環境，分為好、較好、一般、差四個等級，具體標準如表3-2所示。表3-2綠化等級劃分表100.新建商品房銷售代理一般分為獨家代理和（）兩種方式。A、聯合代理B、三方代理C、非獨家代理D、兩方代理答案：A解析：新建商品房銷售代理一般分為兩種方式：①獨家代理，是指商品房的出售單獨委托給一家房地產經紀機構代理；②共同（聯合）代理，是指商品房的出售委托給多家房地產經紀機構，按銷售額多少分配收益一種代理方式。101.房地產的購置一定要和客戶的實際購買力和（）相匹配，否則在銀行貸款等方面會產生問題。A、目標物業B、消費信用C、需求程度D、決策分析答案：B解析：購買房地產是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價格一般會嚴格控制在經濟承受范圍之內。房地產經紀人要分析客戶的消費信用，這是因為房地產的購置一定要和客戶的實際購買力和消費信用相匹配，否則在銀行貸款等方面會產生問題。102.房地產經紀機構所開展的房地產法律咨詢中常見的主要問題不包括（）。A、房地產法律關系B、房地產權利C、房地產業務D、房地產交易答案：C解析：房地產經紀機構可開展的房地產法律咨詢服務是有關房地產交易的法律知識咨詢、合同咨詢等法律咨詢活動。目前房地產經紀機構所提供的房地產法律咨詢主要是有關房地產法律關系、房地產權利和房地產交易過程中相關法律問題的咨詢。房地產經紀機構可以采用個案解答、商業文書審查、全程法律服務等方式向客戶提供房地產法律咨詢服務。103.如果承購房屋是商業地產，房地產經紀機構可以不了解的委托人的信息是（）。A、委托人的年齡B、周邊配套C、位置D、單價答案：A解析：房地產經紀機構要盡可能詳細地詢問委托人購房需求，委托人也要如實告知。如果承購房屋是住宅，房地產經紀機構應該了解委托人的購房目的、意向區域、住房面積、總價、單價等基本信息，另外也要關注小區環境、商業配套、物業、停車位等附加信息。購房目的中，自住購房和投資性購房是兩大不同類別，對住房要求有所不同。同時，委托人的年齡、職業等也影響著委托人對住房的要求；如果承購的是商業房地產，房地產經紀機構應該了解委托人意向的位置、物業面積、單價、總價、物業服務費用、周邊配套等信息。104.在客戶接待的電話接待流程中，經紀人不能（）。A、電話鈴響三聲內接起B、主動報出公司名稱C、盡量用生活語言D、等待客戶掛電話后再掛電話答案：C解析：到店接待或者電話接待時，房地產經紀人為客戶解答問題，應盡可能使用書面用語。客戶提出問題后，應換位思考，多站在客戶的角度上加以考慮，解答問題應使客戶感覺非常專業和滿意。105.下列關于房源和客源關系的說法錯誤的是（）。A、二者的關系可以總結為互為條件、相得益彰、互為目標三方面B、一個營銷行動無法同時兼顧增加房源和增加客源的兩個目標C、房地產經紀人必須以一方信息推廣為重點，或為賣方經紀人或為買方經紀人D、房源開拓和客源開拓可以運用相同的營銷手段答案：B解析：B項，房源開拓和客源開拓有共同的手段，也有不同的做法。有些營銷行動既增加客源，也增加房源，側重點可以不同，但兩個目標均可兼顧。106.養客是客源開拓中的重要策略，因此房地產經紀人應對潛在客戶（）。A、進行分級B、探詢購買動機C、提供專業咨詢D、集中開展市場營銷答案：C解析：養客是客源開拓中的重要策略，是指經紀人將一個陌生的客戶轉化為一個積極的購買者的過程。潛在客戶希望被告知購買信息，被傳授專業的知識、提供專業的服務、以幫助他們做出合理的決策。經紀人在初次接觸客戶之后，用自己的專業知識、經驗和市場信息為客戶提供咨詢，從而建立與消費者之間的信任關系。107.委托人作為房地產權利人委托出售房屋的，應當簽訂（）。A、房屋承購經紀服務合同B、房屋出售經紀服務合同C、房屋出租經紀服務合同D、房屋承租經紀服務合同答案：B解析：委托人作為房地產權利人委托出售、出租房地產的，應當簽訂房屋出售經紀服務合同、房屋出租經紀服務合同；委托人作為求購、求租人的，應當簽訂房屋承購經紀服務合同、房屋承租經紀服務合同。108.直接回應方法是以（）為中心的營銷手段。A、自我宣傳B、廣告C、客戶D、房源答案：C解析：直接回應方法是一種以客戶為中心的營銷手段，通過提供有關特定房源的信息，直接回應客戶的需要和關注點，從而促進銷售。因此，選項C是正確的答案。109.下列關于抵押合同的說法，正確的是（）。A、抵押合同是抵押權人與抵押人簽訂的補償性質的合同B、抵押權自抵押合同簽訂時設立C、抵押合同的變更事項需要抵押人和抵押權人協商一致，方可變更D、當主合同即債券合同無效時，抵押合同仍然有效答案：C解析：A項，抵押合同是抵押權人（銀行或公積金管理中心）與抵押人（房地產買賣中的買受人）簽訂的具有擔保性質的合同，抵押人以一定的財物向抵押權人設定抵押擔保，當債務人不能履行債務時，抵押權人可以依法以處分抵押物所得價款優先受償。B項，在貸款過程中，抵押人和抵押權人應持抵押合同、有關文件及證件到當地登記部門申請抵押登記，登記部門應在規定日期內辦完登記手續，抵押權自登記時設立。C項，抵押合同變更的，應當簽訂書面的抵押變更合同。抵押合同的變更事項需要抵押人和抵押權人協商一致，方可變更。D項，抵押合同具有從屬性，當主合同即債權合同無效時，抵押合同也無效。110.房地產經紀合同中應當有（）簽名。A、執行該業務的房地產經紀人B、房地產經紀人協理C、房地產交易雙方D、房地產經紀機構的法務人員答案：A解析：房地產經紀服務合同是否規范的要件有三個：①委托人的簽名或者蓋章；②受托房地產經紀機構的蓋章；③承辦該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。這三個要件必須同時具備，缺一不可。依法成立的房地產經紀服務合同，如合同中沒有特別約定生效時間，則根據《合同法》相關規定，自合同成立時生效。111.針對購買需求強烈并且購買力較強的客戶，房地產經紀人應（）。A、長期培養B、重點跟蹤C、保持一般性溝通D、不斷了解客戶需求答案：B解析：按客戶購買意向的強弱、經濟承受能力、購買的區域范圍及對物業品質要求的程度等因素，房地產經紀人可以將客戶分為不同等級的客戶群：①對于購買（租賃）需求強烈、有一定經濟實力、預算合理的客戶，要重點跟蹤；②對于購買（租賃）需求不迫切、有一定購買力，要求較高的客戶，要定期跟蹤，不斷了解客戶特征和需求；③對于根本無法成交的客戶，要告知其原因，并保持聯系，待時機成熟后促成交易。112.以自己認識的親朋好友信賴為基礎，進而介紹客戶的攬客方法是（）。A、客戶介紹法B、講座攬客法C、人際關系法D、互聯網開發法答案：C解析：人際關系法不僅是指以自己認識的親朋好友信賴為基礎，通過人際關系網絡介紹客戶，而且包括新的人際關系的開發。這種開拓客源的方法不受時間、場地的限制，是房地產經紀人個人可以操作的方法。113.開展房地產經紀業務的前提是（）。A、信息搜集B、信息核驗C、接受委托D、匹配帶看答案：A解析：房地產交易信息包括房源信息、客源信息和價格信息。信息搜集是開展房地產經紀業務的前提，在賣方市場（供不應求，賣方占優勢的市場）上，房源信息的搜集尤為重要。114.下列房屋權利人的房產中，可以成為房源的是（）。A、房屋權利人委托房地產經紀機構交易其房產B、房屋權利人有交易意愿但未委托房地產經紀機構C、房屋權利人無交易意愿，房屋用于自住D、房屋權利人的房產不得出租、轉讓和抵押答案：A解析：一般認為，在房地產經紀業務中，房源就是房屋權利人委托房地產經紀機構交易的房地產。從房源的含義看，一宗房地產要成為房源，必須具備下列兩個條件：①依法在市場上進行交易，即能夠出租、轉讓或抵押。不得出租、轉讓和抵押的房屋不能成為房源。②房屋權利人有交易的意愿，并采取了委托行動。若房屋權利人無交易意愿，持有房屋只是用于自住，就不能稱為房源；若房屋權利人有交易意愿，但對其持有房屋未采取委托行動，則房地產經紀機構和房地產經紀人員無從知悉，這樣的房屋也不能成為房源。115.在證書防偽水印紙內埋入全息開窗安全線的是（）年版房屋所有權證書。A、2012B、2008C、2006D、2004答案：A解析：2012年版房屋所有權證書在證書防偽水印紙內埋入全息開窗安全線，安全線均勻分布在證書內業，寬2mm，其上文字內容為循環排列的“住房和城鄉建設部”字樣，在光線下呈現不同顏色的鐳射光。116.個人住房貸款期限最長為（）年。A、25B、30C、35D、40答案：B解析：貸款期限由貸款人和借款人根據情況商定，但一般有最長期限的規定。如個人住房貸款期限最長為30年。在個人住房貸款中，貸款人可能根據住房的適用年限（壽命）、借款人的年齡等對貸款期限做出限制，如住房的壽命越短，貸款期限會越短；借款人的年齡越大，貸款期限會越短。117.房地產經紀人在按時完成委托的經紀業務之后，應善于把握好（）這一環節，以保護自己的合法權益。A、傭金結算B、物業交接C、協助交易達成D、產權過戶與登記答案：A解析：傭金結算是指根據經紀合同的約定，房地產經紀人員應及時與委托人（或交易雙方）進行交易結算，傭金金額和結算方式應按經紀合同的約定執行。房地產經紀人員應把握好這一環節，以保護自己的合法權益。118.張先生委托該中介公司出售他的房屋，原來一直要價是65萬元，但一直沒能售出。由于張先生因生意原因打官司輸了，按照法院判決，急需一筆錢作為賠償。于是同意以60萬元的價格出售，在不長的時間內該房屋就成交了。造成張先生降價是因為房源的（）屬性。A、可替代B、法律C、心理D、物理答案：C解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業主（委托方）在委托過程中的心理狀態。隨著時間的推移，這種心理狀態往往會發生變化，從而對房地產交易過程和交易結果產生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業主（委托方）心理狀態的波動，房源交易價格可能產生波動。119.（）是指購房人在支付房款首付之后，剩余款項向銀行申請抵押貸款支付的方式。A、住房公積金貸款B、商業貸款C、政策性銀行貸款D、個人貸款答案：B解析：一般來說，房地產抵押貸款分為公積金貸款和商業銀行貸款兩種。商業貸款是指購房人在支付所購買房產的部分房款（首付）后，以所購買的房產作抵押向銀行申請貸款，用于支付除首付款以外的剩余房款的貸款方式。120.買方市場中決定房地產經紀機構核心競爭力的要素是（）。A、房源信息B、客源信息C、市場信息D、價格信息答案：B解析：客源信息是指客源自身包含的、有利于成交的，對房地產經紀機構和房地產經紀人員有用的信息。客源信息同樣是房地產經紀機構的重要資源。特別是買方市場的前提下，客源信息對房地產經紀機構顯得尤為重要，一個房地產經紀機構擁有的客源信息越多，其競爭力就越強。多選題1.房源信息搜集的渠道和方法包括（）。A、門店接待法B、利用媒體獲取C、人際關系法D、通過熟人推薦獲取E、社區維護獲取答案：ABCDE解析：房源信息搜集的渠道和方法包括多種途徑。門店接待法是指通過房地產中介門店接待客戶，了解客戶的需求并提供相關房源信息。利用媒體獲取是指通過報紙、雜志、電視、廣播等媒體渠道獲取房源信息。人際關系法是指通過與人建立良好的關系，通過人際網絡獲取房源信息。通過熟人推薦獲取是指通過朋友、親戚、同事等熟人的推薦獲取房源信息。社區維護獲取是指通過與社區居民建立良好的關系，獲取社區內的房源信息。因此，以上選項都是房源信息搜集的渠道和方法。2.新建商品房銷售代理業務