淺析商品房買賣中失信問題的規范

誠實信用原則要求一切民事主體在市場活動中都必須恪守諾言、講究信用、誠實不欺，在不損害他人利益、社會利益、國家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現實的商品房交易中，違反法律規范和道德規范為特征的誠實信用原則的現象大量發生，嚴重侵害了購房者的合權法益。因此，必須對商品房買賣中的失信問題加以規制。

一、商品房買賣中的失信問題

商品房買賣不同于一般的動產和不動產的買賣，它具有以下幾個特征：

1、商品房買賣分為商品房預售和現樓買賣，而商品房預售在簽售樓合同時，房屋尚未建好，是一種期待權的交易。這種期待權能否實現，具有很多不可預見性，購房者甚至無法知道所購樓房能否建成及開發商會不會將同一套房屋賣給第三人。在這個過程中，誠實信用是保障權利實現的基礎，很難想象，一個有欺詐意圖的開發商會如期地將約定的樓房交付購房者。

2、在樓房建好前，購房者無法詳細了解所購房屋的情況，如結構、朝向、實際面積、配套設施、周圍環境等等，完全依賴于售樓者的售樓廣告和售樓書的介紹，而售樓者能否如實介紹，則只能靠誠實信用了。實踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假廣告和夸大含糊之詞。

3、由于商品房開發銷售須辦理大量行政手續，如取得土地使用權證、開工證、竣工驗收證、房屋產權證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產權證書，商品房開發商并不能完全控制，但合同又必須說明確定的交房日期，開發商只能硬著頭皮簽了再說，這種情況可稱為“被動欺詐”。

4、對于商品房質量，一般的購房者無法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露出來，在交房時，也只能完全依賴開發商的誠實信用了。

從商品房買賣的以上特征可以看出，相對于其他的動產和不動產的買賣而言，商品房的買賣更加依賴誠實信用原則，司法實踐表明，大部分的商品房買賣合同糾紛都是因為開發商違背誠實信用原則而引起的。商品房買賣中的失信問題主要有以下幾個方面：

1、虛假宣傳廣告銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前，90％以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現，擾亂了商品房市場秩序。商品房經營者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費者，發布不真實的信息，誤導消費者。廣告中承諾的地理位置、房屋質量、裝修標準、交房日期、物業管理等內容與交付房屋的實際情況不一致。例如，“全優工程”僅為合格工程；“高級裝修標準”卻電視、電話未接通，配套設施不到位；“花園住宅”見不到花草；“進口電梯”變為國產電梯；“封閉式安靜小區”變為商居混雜的鬧區；“全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規劃了垃圾場和醫院而不標出來等等。

2、定金陷阱

商品房買賣中定金的設定方式主要有兩種：一種是商品房買受人看中了某一套商品房后，先交一定數額的定金，由出賣人出具收據，注明定金及商品房的主要情況(往往包括房號、面積、價格等，但有的出賣人是省略這部分內容的)過一定時間后買受人再與出賣人訂立正式的商品房買賣合同(稱立約定金)；另一種方式則是在雙方訂立了正式的商品房買賣合同后，再交付一定數額的定金(稱履約定金)。這兩種定金一般都是由買受人向出賣人交付，兩者的區別在于定金的約定與交付是在商品房買賣合同訂立前還是訂立后。對于履約定金的效力，《擔保法》和《合同法》都有明確規定，爭議較少。對于立約定金的效力，學者有不同的見解，但最高人民法院發布的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》對此作了明確規定，該解釋第115條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。”即允許當事人作出立約定金的約定。

當事人作出立約定金的約定，應當明確約定將來商品房買賣合同的主要內容。如果當事人沒有約定商品房買賣合同的主要內容，訂立合同時又無法對合同內容達成一致，則立約定金仍然無法發生法律效力。當事人最好在交付定金時明確規定合同的主要內容，如房號、價格、面積、交付方式和時間、使用的商品房買賣合同文本等。當然，有時也可以以其他方式證明當事人對合同的主要內容已經達成一致。在實踐中，商品房開發商往往在收取定金時故意不寫明合同的主要內容，將來簽訂商品房買賣合同時，又單方面增加購房者不愿意接受的條款，然后以購房者拒絕訂立合同為由，沒收定金。

3、超期交樓和辦理房屋產權證書

工程拖期，不按合同交付房屋，甚至一房多賣。購房者取得所購房屋，往往比合同約定晚一兩年，甚至更長。有的經營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《商品房預售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產權的實際情況，購房者誤認為所購房屋合法，能取得產權，但實際上無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證，所購房屋只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經營者集體土地上開發建造商品房，消費者購買后根本領不到產權證書。更有甚者，經營者將已設定抵押擔保的房屋出售，消費者購買后被法院強制執行。

4、樓房面積縮水

商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售約定面積不一致時的處理條款，其中最常用的處理方式是據實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使消費者掉入不法房地產商所設的面積陷阱。因為通常人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內的不一致，但是事實上無論預售時的暫測面積還是交付時實測面積，由于有“共用面積分攤”往往讓消費者一頭霧水。不法房地產商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大作文章，或故意小房大賣，或有意提高設備層的層高而將本不應分攤的設備層攤入共用面積，或將本應當免費提供的物業管理用房的面積攤入共用面積。如此一來，商品房實際交付面積大大超出預售面積，消費者卻囿于據實結算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經濟負擔。

5、樓房質量問題

房屋質量低劣，功能不全，影響使用。房屋質量的主要問題是：墻體、樓板、過梁、墻分高于實際損失的情況也予以認可，而在這高于實際損失的違約金中就包含了對違約方違約行為的懲罰。這些規定都已突破了傳統民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念。

《解釋》第8條、第9條對商品房買賣中的五種情形規定了懲罰性賠償，具體如下：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；(3)訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(4)在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；(5)訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由于這五種情形導致商品房買賣合同目的不能實現或商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這些規定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度的確立。5、關于面積誤差問題

《解釋》第14條規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

(2)面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

另外《商品房銷售管理辦法》第20條也規定了面積誤差絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

6、關于房屋質量問題

《解釋》第12條、第13條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

7、關于房屋權屬證書的辦理問題

在實踐中，購房人在入住后長期拿不到房屋產權證，因而影響購房人行使房屋所有權，侵害了購房人的合法權益。《解釋》解決了這個問題，明確規定了不及時辦理房屋產權證的法律責任。《解釋》第18條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

《解釋》第19條同時規定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。8、關于違約金問題

《解釋》第16條規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。這條規定明確規定了違約金的幅度，從法律上限制一方當事人違背對方的真實意思，在合同中約定高額違約金，以謀取不正當利益。

《解釋》第17條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

綜上所