11目目錄11”前言“房地產業處在新舊模式的過渡階段，與之關聯的物業服務”前言“房地產業處在新舊模式的過渡階段，與之關聯的物業服務2023年，物業服務企業回歸品質服務，謀求長期、穩定的發展，行業整體規模獲得有序提升。同時，隨著近年來物業服務行業發展空間不斷擴展，企業服務邊界不斷外延，新的機遇正應運而生。在人們日益增長的美好生活的需要以及企業自身降本增效的激勵下，一些物業服務企業還在現代社區、數字技術等方面創新。可以說，物業服務行業過去一年里，哪些物業企業能脫穎而出，引領行業之先？2024物業服務卓越表現，旨在尋找和表彰過去一年在物業22“條條大路通羅馬”，在找尋盈利的賽道上，物企們正進行著多元的嘗試。來了壓力，在增量放緩、存量競爭日趨激烈的環境下，物企正視自身能力，擁抱變化，以品質服務為抓手，在規模生活服務類已經被物企比較廣泛地嘗試，團餐、托幼及養上，央企凈利潤表現更優。但也有部分因為資產減值計提給凈利潤造成了較大損害，最終增收不增利。顯示企業經營管理效率與成本控制的平均管理費用率指標，同比下降了0.24個百分點，期內，樣本物企毛利率、凈與此同時，IPO熱度再降，報告期內僅2家小型區域物企在港交所上市，募資金額再次刷新低。龍湖智創生活考量物企輕資產屬性強，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地產母公司的財務和經營穩定性更被看重，唯有地產行業的基本面企穩，才有望實現在二級市場上的估2023年，中國宏觀經濟在疫情影響消退后恢復增生產總值126.06萬億元，按不變價格計算，比上年增長在房地產領域，商品房銷售面積和銷售額均出現下降，待售面積有所增長。國家統計局數據顯示，2023售面積同比下降8.5%，商品房銷售額同比下降6.5%，商品房待售面積同比增長19.0%。反映了房地產市場調整不是在規模擴張、品牌建設、市場策略調整以及經營環境改善等方面取得了一定的進展。不過，也同時面臨著市場挑從規模來看，2023年度樣本物企在管面積仍長階段，絕大部分物企的在管面積都實現了正向增長，平均漲幅15.3%，漲幅較上年同期觀點指數觀測到的29.9%其中，非住宅業態在規模增長中的角色越來越重要，物企在管面積方面，碧桂園服務截至2023年度末除“三供一業”業務外的物業服務收費管理面積達到9.57億平方米，33以科技賦能實現降本增效，進行數字化轉型。另外有部分物企加大了非核心業務的外包，以優化資源配置；部分物企面對行業深度調整和市場不斷變化，對組織架構和管理具體來看，雅生活按“平臺做輕，城市做實，項目做優”的組織定位，橫向以“資源統籌，整合提效”為目標，推為導向，聚焦核心，完成城市公司平臺搭建，驅動組織與金科服務主動大幅減少向金科集團在內的房地產開發商提供案場服務，聚焦現金流和回款有保障的高質量項目；建業新生活等也有類似動作，對效益不好的項目主動進行撤觀點指數認為，對物企來說，強調高質量、市場化、獨立新的賽道成為發力的重點，城市服務、商業運營、智慧科產增值、內部管理和服務力提升等潮流涌起，也對應提高觀點指數注意到，目前各企業關注點有所不同，未來細分協議，將承接建發房產、建發國際以及其附屬公司各類商商業運營業務壁壘高且盈利空間廣闊，將輕資產商管業務放入上市物管企業也是目前開發商的常見做法，建發物業的商業運營業務主要通過其旗下的廈門悅發進行，目前其商業運營規模較小，不過，建發物業也表示，建發商管會充分利用國有企業背景及自身的品牌優勢，積極探索國有業已進入企業設施、機場設施、非營利性設施、設施管理咨詢、設施設備、博物館與文化館設施等8項專委會，意另外，人事變動可以看出企業的戰略、業務轉型趨勢。其中，碧桂園服務試圖拓展新的增長邊界，徐彬淮作為繼任者，主要負責業務創新戰略規劃、運營管理、數位化管實現可持續發展進行重要戰略調整的一年。未來，隨著行業競爭趨向激烈，市場集中度或將持續提升；央國企及有實力的頭部物企仍將占據主導優勢；細分賽道中擁有優勢在由大量交付帶來的面積增長紅利消退后，物業管理企業44逐漸尋找新的增長驅動力，就企業經營層面而言，增值服務能夠使物管企業更加獨立于地產周期，可以改善物業管并且，物業服務企業認識到社區增值服務在提升業主生活通過提供特色服務和銷售商品，物業服務企業旨在改善業到家服務以及社區傳媒等業務需求減少；同時，房地產銷據觀點指數統計，社區增值業務板塊依然能夠為企業帶來同時，樣本港股物企社區增值服務毛利率中位數為32%，而整體毛利率中位數為20.3%，觀點指數認為，當前物企在整體業務能力方面較為集中，或者目前增值服務方面的環境與關聯房企影響、民企開發商關聯收入拖累、新交付目前，物企社區增值服務主要包括社區生活服務、空間運營及廣告、家裝美居、資產管理等類別。其中生活服務類以團餐來看，早先涉及這一領域的主要包括保利物業、金科服務、新希望服務及新城悅服務等少數幾家，截至20年末，入局團餐領域的已有龍湖智創生活、美置服務，雅崛起的團餐業務近些年也受到政策的支持和廣泛關注。如《國務院辦公廳關于印發國民營養計劃（2017-2030年）的通知》《團餐企業經營規范》等法律、法規及標準規范的制定，及不斷修訂和完善。2022年10月，住建部、民提到社區應規劃配建食堂等一系列便民商業服務設施。反團餐市場的服務對象主要為學校、企業、醫院等，這些與物業企業服務的場景相似，增加了物企進入團餐市場的契機。物業公司通過物業與團餐的一體化經營，可以提高客戶管理對接的效率和便捷性，同時提升客戶的服務體驗，有利于增加業主粘性。此外，物業公司的智慧化系統、項例如目標客戶對性價比的要求會比較高，造成團餐的利潤面臨著預制菜爭議、食品安全、供應鏈等挑戰，物企在該55代開啟團餐業務進擊之路。隨后收購上海學府餐飲，完成2022年，新城悅服務新增蘇州海奧斯餐飲、天津海翔禧物業三項并購，進一步補全公司在工廠、園區業態金科服務通過收購、合作以及內部孵化子品牌等方式，已經建立起從高端星級酒店餐飲服務，中大型高端團餐再到2023年度該公司物業服務+團餐服務聯合中標項目超10觀點指數認為，物企將在社區增值服務的范圍和深度上持續拓展，追求服務的優化和升級，在質量和服務內容上不斷尋求突破和提升。同時，隨著城鎮化進程的加快和老齡化問題的凸顯，物業服務企業將承擔更多的社會責任和公共服務功能，如何滿足多元業務的融合發展，將是物企面非業主增值服務主要圍繞房地產開發全周期的各個環節展開，旨在滿足房地產開發過程中的各類衍生需求，包括開發前期的項目規劃、設計管理，物業銷售的案場協銷、營銷策劃，房屋交付前的房屋檢驗評估以及完成交付后的尾數據顯示，萬物云、中海物業、綠城服務及保15.40%；另外，金茂服務、綠城服務及招商積余等也都實現雙位數的漲幅。同比下降幅度較大的包括融創服務、金非業主增值服務一定程度上還反映了物企背后關聯房企的的權益銷售金額位列第二名（2023年1-12月房地產企業銷售表現·觀點月度指數）。總結當前企業公布的報告，非業主增值服務下降主要影響因素包括了房地產銷售下降帶來的案場協銷服務萎縮；開發商的前期交付服務和顧問服務下降；開發商車位和尾盤2023年度，僅濱江服務、金茂服務及越秀服務等物企的非業主增值服務毛利率高于整體毛利率，大部分物目前，非業主增值板塊毛利率預期呈現出一定的復雜性。66如果關聯方經營相對穩健、新盤推售穩步進行，非業主增觀點指數認為，隨著地產行業風險出清，央國企和民營物企非業主增值服務營收增長以及盈利能力將進一步分化，另外，非業主增值服務過去常被詬病是關聯方進行利益輸送的通道，但隨著物企獨立性的逐漸增強，利益輸送的情報告期內，恒大物業表示未來將調整非業主增值服務的發展戰略，按照市場化原則擇優開展關聯方服務，為房地產開發商提供價值賦能，借此獲得更多的機會拓寬物業管理項目。碧桂園服務管理層也稱會嚴格遵守上市公司“五獨近年來，物企為了增強自身的獨立性，減少對房地產關聯加強品牌價值和外拓能力，以稀釋來自關聯方的支持力量下降帶來的不利影響，從而提高自身的抗風險能力和市場物管行業目前在業績規模上仍處于上升和增長階段，這主要是因為絕大部分物企的在管面積都實現了正向增長，平但營業收入增長速度方面卻放緩，樣本物企平均營業收入2023年度上市物企仍在繼續剝離非業主增值服在樣本物企中，建發物業2023年度的營收增幅最高，達報告期內，物企增收不增利的狀況有所舒緩，樣本物企凈中海物業、華潤萬象生活、招商積余及保利物業凈利潤分服務凈利潤同比增長129.47%，增速靠前；碧桂園服務、雅生活服務及遠洋服務等大幅下降，分別為-84.96%、-77當前，基礎物業服務仍舊是物企的根基所在，但空間限制城市服務是隨著公服市場化改革推進而開辟的新賽道，主要指企業承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行值得一提的是，大型國央企背景的物企在城市服務領域具備天然優勢。主要是部分城市服務不僅承擔著日常城市治理的職能，在特殊情況下還需配合政府的緊急調度，這使華潤萬象生活加速向城市空間運營服務商轉型，著力打造美好城市運營服務體系。其中，深圳粵海街道、成都東安湖體育公園等項目成為多業態、一體化城市空間運營服務范本。除此之外，成功保障深圳大運、西安全運、成都大運會后，華潤萬象生活的“萬象服務”品牌繼續穩步推進2023年上半年，碧桂園服務的城市服務收入最高，為毛利率方面，碧桂園服務及雅生活服務的城市服務業務毛項目的精細化管理所致。樣本企業城市服務平均毛利率為未來，智慧城市將是城市服務重要的發展領域，越來越多的頭部物業服務企業或將參與其中，為智能化建設、智慧平均管理費用率可以說明物企在經營管理上的效率和成本控制能力，其變化趨勢也可以體現行業的發展態勢和企業面臨的經營壓力。不同規模企業的管理費用率差異還能夠觀點指數監測的樣本物企報告期內平均管理費用率為其中，40家樣本物企中有26家管理費用實現了優化，這另外，管理費用率最低的物企包括濱江服務和招商積余，物企中，涉及商管業務的星盛商業、中駿商管、華潤萬象生活及寶龍商業，其毛利率與凈利率也均靠前，例如，星這表明，商業物業的盈利能力依舊足夠優秀，也是當前企88觀點指數預期，在經濟承壓導致物業費價格難以提高，人工成本不斷提升；及數字化成果對于降低成本的效果有限同時，越來越多的項目將面臨著樓齡變老及維修基金耗盡的狀況。老舊小區一旦進入大修期，整治改造就會需要大量資金，這些額外的成本壓力，預期將進一步壓縮物業服近年來，由于關聯房企出險，部分物業企業也受到影響，從而導致應收賬款惡化，財務壞賬風險上升，部分物企已報告期內，鑫苑服務、金科服務和恒大物業等物企對關聯方提起了法律訴訟，追繳借款及被挪用的資金。其中，金利息；恒大物業就其約134億元的存款質押被相關銀行強截至報告期末，觀點指數樣本物企應收賬款及票據總計約報告期內，保利物業貿易應收款及票據同比增長30.43%至30億元，其解釋稱，主要是在管面積的擴大及項目數量增加；公共服務項目的物業管理服務收入占比提升，且以經營活動現金流凈額對凈利潤的覆蓋來看，大多數上市物企該數值小于1，表明企業尚有部分凈利潤以債權的形式存在。只有濱江服務、世茂服務、星盛商業、越秀服務及正榮服務等六家物企可以實現經營活動現金流凈額對凈另外，樣本物企貿易應收款周轉率由2022年同期的均值個百分點，意味著物企收賬速度變慢，平均收賬期拉長，百分點，降幅最大；中駿商管同比下降3.3物業A、旭輝永升服務、建發物業及新城悅服務等同比下99觀點指數認為，物企貿易應收款周轉率下降不一定表明其現金流在惡化，當前物業板塊處于快速成長期，應收款和實際收到的現金本身有時間上的錯配；此外，由于非住宅業務占比的持續提升，對公業務付款周期月結、季結占比2023年物企趨向理性，并購明顯降溫，期內較為活金融街物業、榮萬家等也有收購動作，與過往相比，央國物業，強化其在華東區域的影響力；招商積余收購中民物業、深圳匯勤，提升在金融物業領域的競爭力；同時，碧桂園服務還收購中梁百悅智佳，提升在華東區域的管理密報告期內，并購延續了補強的態勢。例如，新大正年6月計劃以7229.5萬元收購香格里拉市和翔環保科技有限公司及瑞麗市繽南環境管理有限公司100%的股權，旨在加快推動市政環衛業務布局，豐富公司業務類型，提高主營業務的綜合實力。遠洋服務收購遠洋機電設備技術節能環保及系統集成方面的經驗與遠洋服務融合度較高；金科服務則繼續補強和拓展團餐業務，收購了重慶韻涵餐中駿商管便接受了中駿集團向其出售的北京門頭溝奧萊購駿商管的內部資源及中駿商管首次公開發售的閑置所得款另外，終止收購的情況也成為看點，新大正在6月終止收關聯交易公告稱，擬從兄弟公司中國建筑國際旗下的力進企業有限公司手里，收購“中海通信”和“中海監理”兩而9.5億港元不僅刷新當時物業行業最大的并購金額，同但這筆交易廣受到爭議，市場多指該收購作價偏高，有利益輸送嫌疑，消息披露后，中海物業股價連續幾日下挫。目前，資本市場對物業管理企業的估值核心已經從單純的規模增速轉向業績提升能力，物企的并購活動也因此不再熱門。觀點指數預計，未來一段時間里，物企并購還將以活2家小型區域物企在經歷了多次遞表之后，最終成功在深業物業、泓盈服務和經發物業4家物企遞表港交所；從最終的情況來看，珠海萬達商管短期內上市較難；后三家物企分別為深圳國資、湖南國資及西安國資所有，均在盡管如此，在房地產領域承壓的狀態下，“物管+商管”平臺所提供的現金流依然對整個集團穩定經營有著至關重市的對賭條款，從而需向上市前投資者支付380億元股權最后時刻，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團完成了新舊戰投的更替，相關消息稱，最新的協議中，有個別現有投資人選擇退出投資，但絕大多數投資人保留了對萬達的投資，更重要的是有新投資人進入，包括一些境外營業務包括商業管理服務、物業管理服務和增值服務，其在管建筑面積及儲備項目建筑面積計算，珠海萬達商管是市場觀點認為，未來萬達商管可能會繼續推進上市計劃。但也有建議表示，隨著公募REITs不斷迎來新突破，萬達如能將比較優質、回報率較高的一部分資產拿出來打包，其中，較年初上漲的企業僅五家，宋都服務漲幅最大，達括朗詩綠色生活、融信服務、恒大物業、弘陽服務及星悅康旅等；區間跌幅相比較小的主要包括領悅服務集團、濱江服務、華發物業服務、德商產投服務等，跌幅均不超過總體來看，報告期內主要受到美元加息導致資金流出和房地產行業下行拖累的影響，物業服務板塊下行壓力持續。據觀點指數月度報告，2023年內多個月份恒生物業服開展了股份回購行動。Wind數據顯示，2023年港股共有10家物企進行了回購動作，以總回購金額來看，碧桂園服務位列第一，累計回購金額約2.9億港元，回購股份共觀點指數認為，物企輕資產屬性強，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地產母公司的財務和經營穩定性更被看重，唯有地產行業的基本面企穩，才有望實現在商務服務業”，進一步明確了行業定位和性質，體現出國與此同時，關于各個賽道的細分也進一步被認可。具體分為兩大類：住宅物業管理和非住宅物業管理，其中非住宅相關部門將物業服務納入商務服務業而非房地產類，這將有利于行業逐漸削減和擺脫地產屬性，更多地連接進現代每個試點城市選擇100個左右社區作為社區嵌入式服務設施建設先行試點項目。面向社區居民提供養老托育、社區助餐、家政便民、健康服務、體育健身、文化休閑、兒童相關政策不斷擴充物業服務賽道的同時，新的挑戰也伴隨而來。隨著社區治理需求的增長，物企也不得不承擔更多的社會責任和公共服務職能，這也必然地對企業盈利能力提出更高的要求，如何以新思路將機遇轉變為效益，仍是數據獲取方法：企業自行申報、上市公司公開資料、第三方專業機構提供。如果企業自身沒有進行申報，同時無法從第三方獲取準確訊息，研究成果名單以排除。但是可以參加非營運、財務指標類觀點指數研究院根據企業申報材料及數據進行綜合統計分析，根據各項研究體觀點指數研究院根據企業申報材料及數據進行綜合統計分析，根據各項研究體數經營收入科技創新與場景應用服務模式創新與探索多元化增值服務數字化平臺搭建及管理環境社會和公理在管項目平均物業費第三方在管面積占比非住宅面積占比增值服務收入經營性現金流凈資產收益率服務理念構建企業名稱總分數經營收入科技創新與場景應用服務模式創新與探索多元化增值服務數字化平臺搭建及管理環境社會和公理在管項目平均物業費第三方在管面積占比非住宅面積占比增值服務收入經營性現金流凈資產收益率服務理念構建企業名稱總分序號123456789物業管理制度完善度空間及設施管理業主關系維護及管理人才構筑與培養管理服務效益數經營收入科技創新與場景應用服務模式創新與探索多元化增值服務數字化平臺搭建及管理環境社會和公理在管項目平均物業費第三方在管面積占比非住宅面積占比增值服務收入經營性現金流凈資產收益率服務理念構建企業名稱總分數經營收入科技創新與場景應用服務模式創新與探索多元化增值服務數字化平臺搭建及管理環境社會和公理在管項目平均物業費第三方在管面積占比非住宅面積占比增值服務收入經營性現金流凈資產收益率服務理念構建企業名稱總分序號物業管理制度完善度空間及設施管理業主關系維護及管理人才構筑與培養管理服務效益聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業的全年監測數據、上市企業觀點指數研究院報告與數據僅供行業研究參考，觀點指數研究院不對其內容引發的任何直接或間接損失承擔責任。萬科物業數據口徑：采用上市平臺萬物云披露聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業的全年監測數據、上市企業公告與公司通訊，并針對企業市場、業績表現進行的統觀點指數研究院報告與數據僅供行業研究參考聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業的全年監測數據、上市企業公告與公司通訊，并針對企業市場、業績表現進行的統觀點指數研究院報告與數據僅供行業研究參考聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業的全年監測數據、上市企業公告與公司通訊，并針對企業市場、業績表現進行的統觀點指數研究院報告與數據僅供行業研究參考