寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)

——案例：鴻隆世紀(jì)廣場第1頁寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)思緒寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層資源分析本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)單位面積劃分思緒處理方案本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)單位面積劃分細(xì)則第2頁寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層各個(gè)朝向資源進(jìn)行恰當(dāng)整合，可回避“不良單位”產(chǎn)生，同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。2、面積面積劃分適當(dāng)，控制各面積戶型百分比，可躲避銷售風(fēng)險(xiǎn)。第3頁本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層資源分析

A座整體戶型方正，景觀開闊，采光面積大，銷售抗性不大A、B座及B、C座連接處（粉紅色區(qū)域）進(jìn)深大、采光面小，可能出現(xiàn)黑房，存在較大銷售抗性B座東北角區(qū)域資源較優(yōu)，但戶型不方正，劃分為大面積單位使用不便A、B座間有衛(wèi)生間區(qū)隔，戶型拼合不便問題區(qū)域NA座Ｂ座第4頁本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)面積劃分思緒1、主流面積控制在250㎡以下，控制大面積單位百分比，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。2、A、B座連接部分采光量小，應(yīng)盡可能防止“黑房”出現(xiàn)。3、在確保產(chǎn)品可用性前提下，盡可能降低單位結(jié)構(gòu)性變動(dòng)，降低工程施工量。4、各單位和相鄰單位均含有很好拼合使用性。第5頁處理方案1、關(guān)于B座洗手間位置調(diào)整提議2、A、B座高低區(qū)層數(shù)劃分提議第6頁NB座洗手間位置調(diào)整A處（粉紅色區(qū)域）為當(dāng)前B座衛(wèi)生間所在位置B處（橙色區(qū)域）為整改后B座洗手間所處位置B采光面A調(diào)整原因：1、A處影響A、B座拼合2、B處資源匱乏（黑房），南北向拼合難度大（南向拼合進(jìn)深過大，北向拼合對(duì)視嚴(yán)重，且有空調(diào)管線限制層高）調(diào)整后可處理兩大難題1、B區(qū)銷售難題2、A、B區(qū)與A座拼接和戶型劃分問題空調(diào)處理方案（1）第7頁A、B座高低區(qū)層數(shù)劃分B座劣勢(shì)單位比重較大，受問題單位制約，面積劃分無改進(jìn)余地，提議B座以統(tǒng)一方式劃分。考慮到市場風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品拼合靈活性，提議降低大面積單位劃分。A座6-29層以標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間劃分，30-33層以較大單位面積劃分劃小不等于買小，但劃小不等于買小，上述劃分方式可降低市場風(fēng)險(xiǎn)、增加拼合靈活性，而大面積客戶仍可經(jīng)過多套拼合實(shí)現(xiàn)較大使用面積。處理方案（2）第8頁在以上兩個(gè)問題處理后，讓我們分別對(duì)A、B座產(chǎn)權(quán)面積劃分進(jìn)行優(yōu)化細(xì)則說明。第9頁B座優(yōu)化細(xì)則A座優(yōu)化細(xì)則優(yōu)化細(xì)則總結(jié)第10頁B座優(yōu)化細(xì)則A座優(yōu)化細(xì)則優(yōu)化細(xì)則總結(jié)第11頁房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1167㎡593㎡262㎡691㎡3142㎡793㎡491㎡8235㎡B座標(biāo)準(zhǔn)層面積劃分12345678衛(wèi)生間采光面房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1103㎡591㎡2167㎡693㎡391㎡7235㎡493㎡8103㎡原B座面積劃分優(yōu)化后B座面積劃分1345678衛(wèi)生間采光面2第12頁91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡B座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分示意圖優(yōu)化后單位面積集中在91-235㎡區(qū)間內(nèi)，單位面積小，總價(jià)低。產(chǎn)品存在各種拼合可能，且拼合結(jié)果較為合理，有利于客戶引導(dǎo)。第13頁B座優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：B座修改后示意圖91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡1、衛(wèi)生間位置調(diào)整2、衛(wèi)生間原位置與轉(zhuǎn)角單位拼合為兩個(gè)有采光面103㎡左右單位。采光面優(yōu)化結(jié)果：1、防止了黑房出現(xiàn)2、提升西南向轉(zhuǎn)角產(chǎn)品品質(zhì)，并使該區(qū)域取得了更大可售面積3、處理了A、B座連接處面積拼合問題第14頁B座優(yōu)化細(xì)則A座優(yōu)化細(xì)則優(yōu)化細(xì)則總結(jié)第15頁A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分提議543216原A座標(biāo)準(zhǔn)層（16F及以下）優(yōu)化后A座標(biāo)準(zhǔn)層（6-29F）123456789房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1265㎡4201㎡295㎡595㎡3162㎡6231㎡房號(hào)建筑面積約房號(hào)建筑面積約房號(hào)建筑面積約1137㎡4100㎡795㎡295㎡5206㎡8137㎡395㎡695㎡9128㎡第16頁A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分示意圖優(yōu)化方案特點(diǎn)：1、單位面積小，降低銷售阻力。2、相鄰戶型拼合輕易，可按需要隨意拼接。3、A、B座連接處拼合輕易。A座4、5兩個(gè)單位可直接對(duì)接B座，拼合性好。124683579第17頁A座標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：單位數(shù)量從6個(gè)變?yōu)?個(gè)124683579優(yōu)化結(jié)果：1、單位4和單位5可與B座相鄰單位靈活拼合2、單位小，總價(jià)低，經(jīng)過提升單價(jià)可增加總收益3、小單位易售，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)第18頁A座高區(qū)平面劃分提議修改后A座高區(qū)（30-33F）1423原A座高區(qū)（18F及以上）房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1402㎡3306㎡2162㎡4162㎡房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1232㎡4162㎡2195㎡5265㎡3206㎡14253第19頁A座高區(qū)平面劃分提議優(yōu)化方案特點(diǎn)：1、大面積產(chǎn)品百分比較低，有利于加緊整體銷售速度2、如有客戶需要仍可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)面積拼接以滿足大面積客戶需求14253第20頁A座高區(qū)優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：單位數(shù)量從4個(gè)變?yōu)?個(gè)修改結(jié)果：1、單位面積較大，景觀最好，充分實(shí)現(xiàn)單位價(jià)值