2020房地產不同階段稅務處理關鍵

點解析

地產王者App2020-03-2312:38:00

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源文件，私信代號"392"

房企各環節涉及的稅收

■房地產企業各環節涉及的稅收

房產持有環節

竣工交房環節

房產稅；

房產鋪售階段城鎮±地使用稅

±it媚值稅；?（剩余）

（清算）

建設施工階段增值稅；

增值稅；

拿地階段.（耐）

印花稅；叫詠）

±W值稅；

（設計合同企業所得稅；

（W）

印花稅；（完工結轉）

?耕地占用稅企業所得稅；

（建安合同）城鎮土地使用稅

.印花稅（刷號1J率）

印花稅；（9）

蝴奧現使雕印花稅；

（借款合同）

（商品房銷售合同）

合同進項審核

城鎮土地使用稅

城鎮墳使用稅

目錄—-

_1_企業所得稅計算方式

完工時點的關鍵要素

二3二公共配套的認定

二4二成本稅前扣除的條件

二5二可預提無票成本稅前扣除

_6_不可預提的無票成本稅前扣除

土地增值稅清算當年企業所得稅退稅

一~r

"8"公司架構分析及注銷清稅

onents——

01企業所得稅計算方式

?企業所得稅計算方式

■國稅發(2009)31號：

第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》

所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

?1、采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或

取得索取價款憑據(權利)之日，隔認收入的實現.

?2、采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的

價款和付款日確認收入的實現.付款方提前付款的，在實際付款日確

認收入的實現.

?3、采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的

價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在

銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.

?企業所得稅計算方式

未完工階段企業所得稅計算公式:

?企業所得稅計算方式

計稅毛利率確認口徑:

■《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發（2009）31

號）

?第八條：企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄

市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

?-（）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在

地城市城區和郊區的，不得I氐于15%。

?（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得彳氐于10%

?三（）開發項目位于其他地區的，不得低于5%.

?四（）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得（軒3%.

。企業所得稅計算方式

計稅毛利率確認口徑:

國家稅務總局河北省稅務局關于

房地產開發經營企業所得稅計稅毛利率有關問題的公告

國家稅務總局河北省稅務局公告2019年第7號2019-09-30

一、房地產開發經營企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率調整為:

(-)開發項目位于設區市城區及郊區的，不得低于15%;

(-)開發項目位于其他地區的，不得低于10%；

(三)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于5%.

二、本公告自2019年10月1日起執行.

?企場得稅計算同

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發(2009)31號

第九條

企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當

期應納稅所得額.

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實

際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅

所得額.

在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計號I額之間差異調整情況的

報告以及稅務機關需要的其他相關資料.

。企業所得稅計算方式

完工階段企業所得稅計算公式:

3

A200000中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）

脫款所屬期間：年月日至年月日

（垸一UtiHI用代碼）：

企

■稅人名修：:金?單位：人民幣元例至憑例

業發?方推。上一第稅年京蹲扭平均修笈

式■°

所TB企業G1?地區經量匯總企業分支機歸

得

行次埼8本年累計金■

1收入

稅匕白化盛事

科純o?______________,

量&足業翁it獐的應納臉U。

計

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豆：免碗入.&計收入,所得森憲等優?徐。（OTA201010）

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12覆口免M博笈聯（塘限UO1O30—

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14

1S本?山”（1）所蹲期1（1112-13-14）,救身機關■定的本“應納所蹲相■

?企業所得稅計算方式

結轉前后企業所得稅計算公式

行次類別項目金?

1—營業收入(填寫A101010701020\103000)

2減：營業成本(?WA102010\102020M03000)

3稅金及附加

4銷售費用(填寫A104000)

5管理費用(填寫A104000)

6利潤財務費用(填寫A104000)

7總額資產^?值損失

8計算加：公允價值變動收益

9投資收益

10二、營業利潤(1-2-3-4-5-6-7+8+9)

11加：營財WfcA(gA101010\101020703000)

12減：營業外支出(填寫A102010\102020\103000)

13三、利潤總額(10+11-12)

?企業所得稅計算方式

結轉前后企業所得稅計算公式

行次項目

21三.房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額(22-26)

22(-)房地產企業銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額(24-25)

231.銷售未完工產品的收入

242.銷售未完工產品預計毛利額

253.實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅

(二)房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調整額

26

(28-29)

271.銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入

282.轉回的銷售未完工產品預計毛利額

293.轉回實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅

金企業所得稅計算方式

核定改查賬兩個辦法實現

1,適用于項目剩余房源不多的企業

全部房源結轉收入、成本及稅金，配比調增和調減，或者不調整，只是結轉當年度新實現的收入配

比相應的成本、費用及稅金，如果直賬征收年度有土增清算補稅，補的土增稅應扣在清算當年，預

繳的土增扣在各個預繳年度是有政策支持的，但是清算支出理應扣在實際發生年度，如果真的調減

會引發大量數據比對風瞼，給企業造成損失的同時稅務機關的執法風險也會大大增加；

2、適用于項目剩余房源多的企業

與稅務機關溝通是否可以進行核定項目成本來操作，如果查賬征收年度有土增清算補稅情況，一并

考慮反推計算成本金額，保證報表不調整土增稅情況下調減成本，在查賬征收年度也實現稅務機關

核定征收年度要求的稅負率指標或者新的稅負率要求指標.（較為被動）

14

02完工時點的關鍵要素

完工時點的關鍵要素

?完工時點的關鍵要素

國家稅務總局2009年發布的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》

第三條規定：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑

物、附著物、配套設施等開發產品.除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之TL應視為

已經完工：

(-)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案.

(二)開發產品已開始投入使用.

(=)開發產品已取得了初始產權證明.

做完工時點的關鍵要素

《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》

（國稅函（2010）2019）規定：

房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗

收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業

開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用

時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工.房地產開發

企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所

彳嬲.

般完工時點的關鍵要素

完工標準是：“分水嶺”

一、”兩個分水嶺"二、”兩個重要性”

（-）是"未完工銷售收入"結轉（-）實際毛利大于預計毛利，可能啊補稅！實

為"完工收入”的分水嶺！際毛利小于預計毛利，可能導致虧損無法彌補！

（~）所賣必不順照預計耕（二）開始重點查收入及成本，稽查風瞼大大增加!

計算了，有利還是不利？

1、房子還沒有完工，就有1000萬元假票！補稅250萬元！is

控制?。〞嬝熑涡募案鼡Q頻率）

2,四符合其中T完工條件，但是還沒有取得票據，

制（部門聯合規劃完工時間）

3、個人賬戶收款未繳稅，按揭到賬未繳稅，過程控制！

審核力度）

4、完工產品分攤方法的正確性?。ㄅ涮?、預提）

03公共配套的認定

?公共配套的認定

成本、費用劃分原則及風險把控:

；--20

?公共配套的認定

四大成本分攤方法應用技巧:

國稅發(2009)31號：

第二十九條：企業開發'建造的開發產品應按制造成本法進彳亍計量與核算.其中，應計入開發產品

成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能

分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以

下規定選擇其一：

[01\02^\03\04、

?占地)建筑〉直接)預售

f面積法/面積法/成本法/造價法J

?公共配套的認定

四大成本分攤方法應用技巧：

土地成本，一般按占地面枳法進行分配.如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機

關同意.

土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土

地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本迸行分配，待土地整體開發完畢

而亍調整.

Q單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面拂去進彳亍分配.

O借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，技直接成本法或按預算造價法進行分配.

其他成本項目的分配法由企業自行確定.

做公共配套的認定

公共配套設施費的稅務處理

小區體育演

斷公共配套的認定

公共配套設施費的稅務處理

1.配套設施費用扣除辦法：國稅發(2009)31號：

■第十七條：企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒

園等配套設施，按以下規定進行處理：

■屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共

配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理.

■第三十三條：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算.利用地下基礎設施形成的停

車場所，作為公共配套設施進行處理.

04成本稅前扣除的條件

i成本稅前扣除的條件

企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點解析-圖1

內部憑證自行填制

扣除憑證（來源D發票

劃分）

?財政票據

外部憑證?完稅憑證

口收款憑證

稅前扣除

庭分割單等

口合同協議

相關的資料?支出依據

?付款憑證等

成本稅前扣除的條件

納稅義務發生時間總結

開具發票當天

收訖銷售款項的

當天一姆

納稅義務書面合同確定

發生時間的付款日期

發貨.服務完成、

.前三種都不適用情況的下兜底規定

特殊規定一房屋租金，質押金

成本稅前扣除的條件

建筑業納稅義務發生時間示例

開具發票當天

收訖銷售款項的

當天

納稅義務書面合同確定

發生時間的付款日期

建筑，務

完成的當天?前三種都不適用情況的下兜底規定

實際收到質押金、

只針對未開發票的質保金

保證金的當天?

?成本稅前扣除的條件

企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點解析-圖2

應辦理火車票等做贓

稅務登記

一?飾工商戶

>個體工商戶

。從事切經營的事業單位iJ個人

?----------------------------'（增值稅條例）

納稅人“個人”含義?同其他個人

（稅務登記管理辦法）/原則代開發票代開發票

'、、例外:收款憑證

/'破卜:收教憑證-一及內部憑證

及內向憑證

不辦理■±A其中:從事小額零星

稅務登記其中:單位領業領個人

?無固定生產經:/

農村小商販

銷售額未達到增值稅起征^

@成本稅前扣除的條件企業所將稅稅前扣除憑證管理辦法要點解析-圖3

萬換票（其他外部憑證）

VI私自印制/

：返回圖4匯強束前

以偽造/

/…lEai綽前

-—、、

不合規、

1n1發票日作廢

憑資料證實支出真實性

13開票方非法取得

……關J

不合規X

憑證善意取得的專票是否允許扣除?

后，:果

磊作為不合規

其他外部憑證,，、蟋不清晰，易引起爭議

稅前扣除憑證

?成本稅前扣除的條件

?成本稅前扣除的條件

利息扣除

國稅函(2013)161號企業所得稅若干政策問理解答:

?七、非金融企業之間借款利率是否可以按小額貸款公司利率在稅扣除？

?根據國家稅務總局2011年34號公告規定，"非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不

超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分，準予稅前扣除，金融企業應為經政府有關

部門批準成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構”.〃領

貸款公司是窗政府金融辦批準成立的從事貸款業務的企業，因此^金融企業之間借款利率可以比

照小額貸款公司利率在稅扣除.

成本稅前扣除的條件

利息扣除

稅法：國稅函發（1995）156;加（2016）36號

?非金融機構融資扣除涉稅風險把控關鍵點：不超過同期同類貸款利率，

超過部分如何處理？

?紅線：《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》

?高利貸：24%or36%;

?成本稅前扣除的條件

招待費、廣宣傳費扣除的基本規定（注意納稅申報表中收入的取數）：

《企業所得稅法實施條例》

第四十三條："企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除,

但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5%.”

第四十四條：企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部

門另有規定外，不超過當年銷售（營業收入）15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納

稅年度結轉扣除.■

成本稅前扣除的條件

非廣告性強助支出處理：

?《企蜥酬法》

?第十條：在計算應納稅所得額時，贊助支出不得扣除.

?《企業所得稅法實施條例》

?第五十四條：企業所得稅法第十條第（六）項所稱贊助支出，是指企業發生的與生產經營活動無

關的各種非廣告性質出.a

?成本稅前扣除的條件

福利費與工資區別

國家稅務總局關于企業工資薪金和職工福利費等支出稅前扣除問題的公告

國家稅務總局公告2015年第34號

一、企業福利毋卜貼支出稅前扣除問題

列入企業員工工資薪金制度、固定與工資薪金一起發放的福利性補貼，符合《國家稅務總

局關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函（2009）3號）

第一條規定的，可作為企業發生的工資薪金支出，按規定在稅前扣除.

不能同時符合上述條件的福利性補貼，應作為國稅函〔2009〕3號文件第三條規定的

職工福利費，按規定計算限額稅前扣除.（智注:工資薪金的14%）

圓成本稅前扣除的條件

福利費與工資區別

國家稅務總局關于企業工資薪金和職工福利費等支出稅前扣除問題的公告

國家稅務總局公告2015年第34號

一、企業福利性補貼支出稅前扣除問題

列入企業員工工資薪金制度、固定與工資薪金一起發放的福利性補貼，符合《國家稅務總

局關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函（2009）3號）

第一條規定的，可作為企業發生的工資薪金支出，按規定在稅前扣除.

不能同時符合上述條件的福利性補貼，應作為國稅函〔2009〕3號文件第三條規定的

職工福利費，按規定計算限額稅前扣除.（備注:工資薪金的14%）

?成本稅前扣除的條件■M

?關健詞：固定

文件中的”固定“是指同時符合：

＞每月固定

，人員固定

＞標準固定

必須是每月固定發放的才可以作工資扣除，而不是以現金發放就可以扣除.

公務交通林貼8個檔次

SE/T??人?丹1690元

?人?月1500元

定X??人?月1000元

■蛉g?人?月800元

正X??人600元

?人?用460元

科昂?人?丹300it

勤快理

?人?丹

38

成本稅前扣除的條件

企業接受外部勞務派遣用工支出稅前扣除問題

企業接幼嘟勞務派遣用工所實際發生的費用，應分兩種

情況按規定在稅前扣除：按照協議（合同）約定直按支付給勞務

派遣公司的費用，應作為勞務費支出;直接支付給員工個人的費用,

應作為工資薪金支出和職工福利費支出.其中屬于工資薪金支出

的費用，準予計入企業工資薪金總頷的基數，作為計算其他各項

相關費用扣除的依據.

2015年34號公告縮小了國稅函（2009）3號文件與財企

[2009]242號之間的稅會差異，但并未完全一致.

?成本稅前扣除的條件

職工教育經費扣除

財政部、稅務總局關于企業職工教育經費稅前扣除政策的通知財稅（2018]51號

?各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵

團財政局：

為鼓勵企業力口大職工教育投入，現就企業職工教育經費稅前扣除政策通知如下：

一、企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額8%的部分，準予在計算企業所得

稅應納稅所得額時扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除.

二、本通知自2018年1月1日起執行.

成本稅前扣除的條件

捐贈支出

?年度利潤總額（虧損無去扣除，新政策可

以三年內扣除）

?捐贈支出范圍（公益事業）

?公益性社會團體（直接對個人也不行）

?縣級以上人民政府及其部門

?群眾團體資格

?捐贈票據

?價值確認（與視同銷售關系）

?成本稅前扣除的條件

捐贈支出

國務院令第512號主席令2017年第63號

?第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十六次會議決定對《中華人民共和國企業所得稅法》

作如下修改：

?將第九條修改為："企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在

計算應納稅所得額時扣除；超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所

得額時扣除.”

?本決定自公布之日起施行—2017年2月24日

成本稅前扣除的條件

捐贈支出

《關于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關問■的通知》

（財稅（2009）124號，2009年12月8日）

?企業通過公益性群眾團體用于公益事業的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計

算應納稅所得額時扣除.年度利潤總額，是指企業依照國家統一會計制度的規定計算的大于零的

數額.

?成本稅前扣除的條件

捐贈支出

財政部、稅務總局、國務院扶貧辦關于企業扶苴搞贈所得稅稅前扣除政策的公告

財政部、國家稅務總局、國務院扶黃辦公告2019年第49號

?一、自2019年1月1日至2022年12月31日，企業通過公益性社會組織或者縣級（含縣級）以上人

民政府及其組成部門和直屬機構，用于目標脫貧地區的扶貧捐贈支出，準予在計算企業所得稅應

納稅所得額時據實扣除.在政策執行期限內，目標脫貧地區實現脫貧的，可繼續適用上述政策.

?"目標脫貧地區"包括832個國家扶貧開發工作重點縣、集中連片特困地區縣（新疆阿克蘇地區6

縣1市享受片區政策）和建檔立卡貧困村.

?三.企業在2015年1月1日至2018年12月31日期間已發生的符合上述條件的扶貧捐贈支出，尚未

在計算企業所得稅應納稅所得額時扣除的部分，可執行上述企業所得稅政策.

成本稅前扣除的條件

揖贈支出

財政部,稅務總局關于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關捐贈稅收政策的公告

文號：財政部、國家稅務總局公告2020年第9號發布日期：2020-02-06

一、企業和個人通過公益性社會組織或者縣級以上人民政府及其部門等國家機關，捐贈用于應

對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的現金和物品，允許在計算應納稅所得額時全額扣除.

二、企業和個人直接向承擔疫情防治任務的醫院捐贈用于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的

物品，允許在計算應納稅所得額時全額扣除.

捐贈人憑承擔疫情防治任務的醫院開具的捐贈接收函辦理稅前扣除事宜.

三、單位和個體工商戶將自產、委托加工或購買的貨物，通過公益性社會組織和縣級以上人民

政府及其部門等國家機關，或者直接向承擔疫情防治任務的醫院，無償捐贈用于應對新型冠狀病有

感染的肺炎疫情的，免征增值稅、消費稅,城市維護建設稅、教育費附加、地方致育附加.

五、本公告自2020年1月1日起施行，截止日期視疫情情況另行公告.

成本稅前扣除的條件

捐贈支出

財政部、國家稅務總局公告2019年第37號

《中華人民共和國企業所得稅法》及《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》的有關規定,

現將2017年度、2018年度符合公益性捐贈稅前扣除資格的公益性群眾團體名單公告如下:

1.中國紅十字會總會

2.中華全國總工會

3.中國宋慶齡基金會

4.中國國際人才交流基金會

?成本稅前扣除的條件

企業年度匯算清繳結束前支付匯繳年度工資薪金稅前扣除問題

企業在年度匯算清繳結束前向員工實際支付的已預

攫匯繳年度工資薪金，準予在匯繳年度按規定扣除.

必要條件:

,已在匯算清繳所屬期中賬面計提了該金頷;

I，必須次年的5月底之前支付；

n/相關個人所得稅已扣除并申報繳納.

?成本稅前扣除的條件

企業接受外部勞務派遣用工支出稅前扣除問題

企業接受外部勞務派遣用工所實際發生的費用，應分兩種情況按規定在稅前扣除：按照協

議(合同)約定直接支付給勞務派遣公司的費用，應作為勞務費支出;直接支付給員工個人的費用,

應作為工資薪金支出和職工福利費支出.其中屬于工資薪金支出的費用，準予計入企業工資薪金

總額的基數，作為計算其他各項相關費用扣除的依據.

2015年34號公告縮小了國稅函(2009)3號文件與財企(2009)242號之間的稅會差異，

但并未完全TL

48

?成本稅前扣除的條件

加速折舊

國家稅務總局關于設備、器具扣除有關企業所得稅政策執行問題的公告

一、企業在2018年1月1日至2020年12月31日期間新購進的設備.器具，單位價（§不超過500萬元

的，允許一次性計入當期成本費用在計算應納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊（以下簡稱一

次性稅前扣除政策）.

上述所稱設備、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定資產（以下簡稱固定資產）；所稱購進,

包括以貨幣形式購進或自行建造，其中以貨幣形式購進的固定資產包括購進的使用過的固定資產；

以貨幣形式購進的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途

發生的其他支出確定單位價值，自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出確定單位價值.

二、固定資產在投入使用月份的次月所屬年度一次性稅前扣除.

三、企業選擇享受一次性稅前扣除政策的，其資產的稅務處理可與會計處理不一致.

四.企業根據自身生產經營核算需要，可自行選擇享受一次性稅前扣除政策.未選擇享受一次性稅

前扣除政策的，以后年度不得再變更.

05可預提無票成本稅前扣除

?可預提無票成本稅前扣除

可扣除的成本要點

允許計提的開發產品計稅成本：國稅發(2009)31號：

第三十二條：除以下幾項預提(應付)我用外，計稅成本均應為實際發生的成本.

①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額

可以預提，但霰高不得超過合同總金額的10%.

注：合同指的是施工合同，不包括設計合同、監理合同等其他合同；計提數額不能超過發票不足金額;

②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理瓚I建造費用.此類公共配套設施

必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律;去規規定必須配

套建造的條件.

③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善祖用可以按規定預提。物業完善費用是

指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金.

電可預提無票成本稅前扣除

可扣除的成本要點

允許計提的開發產品計稅成本：國稅發(2009)31號：

注意：允許計提的僅指以上項目，如果計提其他成本項目則不能稅前扣除，如計提未建設的園林

綠化支出，因屬于基礎設施費，不能扣除，建設預售合同中注明歸全體業主的幼兒園等公共配套設施

才可以計提扣除，所以提醒注意一定要把可以扣除的類別搞清楚，不能混淆.

n

06不可預提無票成本稅前扣除

企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點解析-圖4

……蜻怨

無法I卜開、’換開原因的前三項

證明資料（包括工商注銷、

機構撤銷、列入非常正列新種不合規

經營戶、破產公告等）

口注銷

相關業務活動的

合同或者協議

Q雌

蜩非現金座取得銷售方

支付的付款憑證一不合規憑證

購買方殛依法被吊銷營業執照

十

、

EI貨物運輸的證明資料k■被稅務機關認定為

非正常戶

允許

n貨物入庫*

口出庫內部憑證稅前扣除

府企業會計核算記錄

處其他資料

翁不可預提的無票成本稅前扣除

企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法要點解析-圖5

否則,.---永遠失去扣除機會

責令補開，換開、或按

14條（圖7）提供資料

責令6。日內

時應當