第七章物業承接查驗與收樓實務2024/4/16第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第一節前期介入不同階段的工作重點一、規劃設計階段——顧問為什么物業前期物管要進入？第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第一節前期介入不同階段的工作重點項目的開發建設、工程設計、工程質量和配套服務；跟進工程問題，參加項目會議；設計、施工、質量、標志、設備選型、監控、安防等；跟進并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設走向，跟進設計變更及今后竣工資料里不能反映的內容；配合甲方對項目內機電設備安裝、調試進行過程跟蹤及檔案建立；參與項目有關工程及配套設備的驗收；二、建設階段第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第一節前期介入不同階段的工作重點制定物業管理方案及實施進度表；制定物業管理的外部制度，如各類公共管理規定及公共場所的管理規定；提出各項費用的收費標準及收費辦法，履行各種報批手續；擬定《前期物業服務合同》、《業主臨時公約》等合同文本；按銷售活動計劃即使做好各項物業管理的配合計劃與安排；對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；提交會所及配套設施經營方案；三、銷售準備階段《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業服務企業，也涉及到業主。第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第一節前期介入不同階段的工作重點現場派駐物業咨詢人員印發有關資料和制度，宣傳并展示未來物業管理狀況協助開發商與業主簽訂《前期物業管理服務協議》其他四、銷售階段第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第一節前期介入不同階段的工作重點制定物業交樓入伙方案對未交付使用前竣工的房屋及公共設施進行驗收接管做好將收樓及收樓后的物業管理所需的人、財、物等方面的準備接收、借閱有關資料編印驗收、交樓、入伙所需資料；建立相關工作制度、流程、標準等對相關人員崗前培訓及落實人員到任時間相關現場物管服務五、銷售后第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第一節前期介入不同階段的工作重點參與設計及設計修改，完善設計環節安裝和調試過程應符合設計要求和設備安裝規范物業服務的相關技術人員應對機電設備有系統全面的認識協調檢驗物業的有關機電系統的優劣六、物業機電設備安裝調試階段第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第二節物業承接查驗準備工作一、成立物業管理機構1.設立各級管理機構及各崗位竣工驗收前三個月成立物業管理處管理處主任、房管員、維修人員2.草擬各級崗位員工職責管理處主任、物業助理、行政助理、工程助理、水電主管、保安員、收費員等等第七章物業承接查驗與收樓實務[1]二、草擬各種規章制度1.內部規章領導制度；綜合管理制度——員工守則、勞動制度、人事制度、培訓制度；職能制度——各部門責任；崗位制度；管理程序制度——工程立項申報程序制度、機電設備保養維修程序等；2.對外規章物業臨時管理規約、住戶手冊、住宅區及大廈管理規定、臨時業主大會章程。第二節物業承接查驗準備工作第七章物業承接查驗與收樓實務[1]三、編制管理方案及培訓1.編制前的準備工作收集樓盤資料掌握開發商對管理服務質量標準的要求掌握業主的結構、文化、層次和素質構成掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料準備現有的管理方案作為參考第二節物業承接查驗準備工作第七章物業承接查驗與收樓實務[1]2.方案編制要點根據樓盤性質、特點；服務標準與管理方法要列出具體落實措施；根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃；制定有針對性的日常管理措施；編制開辦預算費用；確定管理費的收費標準；對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議；對重點管理內容展開敘述，如車場、財務管理、保安；第二節物業承接查驗準備工作第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第二節物業承接查驗準備工作3.崗前培訓第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第二節物業承接查驗準備工作四、前期溝通協調第七章物業承接查驗與收樓實務[1]一、組建承接查驗小組提前派員進駐現場了解各方面的設計、圖紙、參數等聯系開發商、承建單位、安裝單位，協商交接問題和制定驗收方案，統一驗收標準準備承接查驗的各種資料、表格

房屋承接查驗表、室內承接查驗遺留問題統計表、公共配套設施承接查驗遺留問題統計表、機電設施承接查驗表、機電設備承接查驗遺留問題統計表第三節新接樓盤承接查驗及工作要點第七章物業承接查驗與收樓實務[1]二、承接查驗程序第三節新接樓盤承接查驗及工作要點第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點三、物業查驗的主要內容與方式1.內容物業資料竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件；物業管理所必須的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點文件資料包括物業的權屬文件和技術資料.權屬文件：記載物業產權及其他法律權利義務關系的文件。一是涉及物業財產權利義務關系的法律文書——《國有土地使用權證》《房屋產權證》《房屋租賃合同》《房屋他項權證》《房地產抵押合同》二是用以說明物業自身狀況的政府文件、證書和其他文件——物業開發歷史背景資料、拆遷安置資料三是物業上發生的其他法律關系的文件資料——建筑工程保修范圍協議，如《電梯保修合同》《衛星前端接收系統保修合同》第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點房屋他項權證是房屋產權登記機關頒發給抵押權人或者典權人等項權利人的法定憑證。房屋他項權證書由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(如典權、抵押權等)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也注明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。本證適用法律（以杭州市為例，其它地區供參考）《城市房地產管理法》、《物權法》、《浙江省城市房屋產權產籍管理條例》、《房屋登記辦法》第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點技術資料：除之前提到的，還有主體結構工程勘察、設計、施工資料、配套設備設施及主要部件技術資料，包括反映各類設備設施和主要部件的型號、主要參數、技術指標的說明書與使用手冊。這些資料室整個物業管理中工程維護與維修的主要技術依據。第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點物業共用部門——主體結構及外墻、屋面；共用部門樓面、地面、內墻面、天花、門窗；公共衛生間、陽臺；公共走廊、樓道及其扶手、護欄。公用設施設備——低壓配電設施，柴油發電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水系統，電梯，消防系統，通信網絡系統，火災報警及消防聯動系統，排煙送水系統，安全防范系統，采暖系統園林綠化工程——花卉樹木草坪等其他公共配套設施——物業大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區活動中心、停車場、游泳池、運動場地、物業標志、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點2.物業查驗的方式主要以核對的方式進行，還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點四、承接查驗的標準1.主體結構驗收主體結構地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值。磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。木結構應給點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規范中的有關規定。凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有先規定.第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點外墻——不得滲水屋面各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范中的有關規定，排水暢通，不滲水；平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏；樓地面面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求；木樓地面應平整牢固、接縫密合。第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點裝修鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶門的亮子均應裝設鐵柵欄；木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢；門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固；抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角；油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現象。第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點2.水電設備設施的現場驗收供配電系統的現場驗收檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區有關規程施工，有無事故及安全隱患（如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側有無隔離設施等）；接地網有無可靠接地；設備房有無做好"三防"措施（如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網）檢查發電機系統是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現象，有無事故緊急停車功能，應急自動發電功能能否正常起動，必保供電線路是否正常供電等低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線問和對地絕緣電阻值不小于1兆歐／干伏應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確電度表是否經過國家供電有關部門檢測。第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點中央空調系統通風工程部分的現場驗收檢查中央空調主機能否正常運行，負荷能否在可調節范圍內調節運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是否符合規范檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補水檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求檢查柜式風機、盤管內機、新風機、吊頂風機能否正常使用噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現象第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點消防系統的現場驗收主要有如下內容：檢查消防控制系統煙感、溫感、水流等信號能否反應作出相應的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播檢查消防管路有無漏水，閥應保持常開狀態（防火水閥除外），消防栓內配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求檢查氣體滅火系統能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態，消防設施有無故障防礙影響正常使用等第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點電梯等運輸設備的現場移交標準直升電梯應能準備的啟動運行、選層、平層、停層、引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規定值并安裝有制動器、限速器及其他安全設備；自動扶梯應運行平穩無振動無雜音扶手帶應無鋼刺松緊程度應保持全水平時下垂不大放松壓帶輪后應可以用拖動扶手帶。應動作靈敏可靠安裝的隱蔽工程、運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均符合要求。電梯的應急對講能可靠對講發生消防火警時能按要求升到頂層安全鉗能安全動作第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點管道煤氣系統的現場移交標準_管道煤氣按國家標準及地區規范安裝管道安裝良好無漏氣現象煤氣表安裝的高度符合要求等。電信系統的現場移交標準——電信系統線路安裝整齊電話無雜音接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設符合國家標準。有線電視網的現場移交——有線電視線路敷設整齊放大器安裝穩固進戶線穿墻部分穿管敷設電視信號圖像清晰、聲音清楚閉路監控系統等的現場移交——①閉路監控系統圖像清晰、穩定、無變形失真②防盜對講設備對講良好聲音清晰無雜間呼叫反正快靈敏開鎖功能迅速有效第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點給排水系統的現場移交①自來水公司進水表閥啟閉靈活高、低蓄水池潔凈衛生同時采取封閉措施是進水管有安全保障措施水泵電機安裝穩固運行時無振動。壓力表等指示正常自動控制系統運行正常。②壓力供水設備安裝、使用符合國家標準及地區標準壓力在正常控制范圍內安全保護完善能及時動作。③排水管道無路冒滴現象防腐措施應符合國家標準管道接口、檢查口不漏水管道排水應流暢集水井、沙井、化糞池暢通潛水泵無堵塞自動控制正常第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點3.小區市政驗收小區的市政包括小區內的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環衛設施、環保設施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質量外，應注意：道路：有否積水（路面排水反坡）；砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾；供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數是否相符；化糞池有無透氣管（不能完全密閉）；小區內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠：小區內路燈開關分區是否合理，有否防雷保護第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點五、承接查驗中應注意的事項1.慎重挑選驗收工作的管理人員及技術人員2.堅持嚴格驗收，維護業主的合法權益3.督促開發商對存在的問題進行整改4.落實物業的保修事宜5.開發商應向物業管理企業移交資料——產權與技術資料6.查驗合格后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第三節新接樓盤承接查驗及工作要點六、對承接查驗所發現問題的處理1.收集整理存在的問題收集所有的《物業查驗記錄表》對其內容進行分類整理，將承接查驗所發現問題登記造表將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續2.處理方法建設單位負責提出處理方法工程質量問題可分為兩類：施工單位與建設單位3.跟蹤驗證第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第四節入住服務階段工作要點一、物業交付使用應具備的條件符合法律法規規定的標準；符合商品房買賣合同約定的標準。eg.在廣州，根據國家和廣州市有關規定，“商品房經驗收合格”的含義是指開發商應當辦理了工程竣工驗收備案表》，取得質量、消防、規劃、人防、環保、燃氣、室內環境、電梯等24項驗收合格文件后的備案證明。第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第四節入住服務階段工作要點二、入住服務的內容1.含義入住是指建設單位將已具備使用條件的物業交付給業主并辦理相關手續，同時物業管理單位為業主辦理相關事務的過程。對業主而言，內容包括：物業驗收及相關手續的辦理和物業管理有關業務的辦理。入住過程涉及建設單位、物業管理單位以及業主，入住的完成意味著業主正式接受物業管理單位。第七章物業承接查驗與收樓實務[1]第四節入住服務階段工作要點2.準備資料準備——物業質量保證書、住宅使用說明書入住通知書物業驗收須知業主入住房屋驗收表業主（住戶）手冊物業管理的有