第十一章建設項目合同的策劃管理1第十一章建設項目合同的策劃管理111.1建設項目合同策劃概述

本章主要從合同管理的總體策劃方面來介紹工程全過程合同管理的內容。主要包含工程項目交付模式的介紹、合同計價方式的選擇、合同談判和簽約應注意的問題合同履行階段的實施控制、項目合同檔案管理、合同的風險分析以及政府對建設工程合同的監督管理。211.1建設項目合同策劃概述211.2工程項目交付模式與合同體系工程項目運作方式的核心部分環節：設計、施工和采購。EPC模式設計、施工、采購分別發包就是平行發包模式；設計與施工發包給同一個承包商就是設計—施工總承包模式；該承包人若同時承擔材料、設備的采購。三個環節每一個還可以具體分解：設計包括勘察和設計；施工包括總承包和分包，分包又包括專業分包和勞務分包等；

311.2工程項目交付模式與合同體系工程項目運作方式的11.2.1早期萌芽階段的項目交付模式全球范圍內的工程項目交付模式，可以追溯到產業革命以前的16世紀，16世紀以前，歐洲的建筑師受雇于業主，負責設計、購買材料、雇傭工匠，并組織施工。16世紀以后，隨著社會對房屋建造技術要求的提高，建筑師隊伍出現了專業分工，設計和施工逐漸分離。411.2.1早期萌芽階段的項目交付模式全球范圍內的工程項目交11.2.2發展階段的現代項目交付模式18世紀60年代，英國工業革命推動了歐洲大陸城市化和工業化的進程，社會大興土木帶來了建筑業的空前繁榮。

19世紀初，建設領域的商品經濟關系日趨復雜。出現了現代意義上最常見的工程交付模式：設計——招標——建造模式（DBB）。511.2.2發展階段的現代項目交付模式18世紀60年代，英

業主咨詢工程師業主代表設計商承包商2供應商承包商1

圖11-1DDB模式6業主咨詢工程師業主代表設計商承包商2供應11.2.3二十世紀后項目交付模式的繁榮發展DB模式EPC模式CM模式特許經營權模式。711.2.3二十世紀后項目交付模式的繁榮1.設計——施工一體化（DB模式）業主咨詢公司設計-施工承包人業主代表

分包人1勘察設計單位分包人2供應商1供應商2圖11-2DB模式81.設計——施工一體化（DB模式）業主咨詢公司設計2.EPC模式

業主技術管理咨詢顧問EPC/交鑰匙總承包人勘察設計單位供應商1供應商2分包人2分包人1-------------------………圖11-3EPC模式92.EPC模式業主技術管理咨詢顧問EPC/交鑰3.CM模式業主CM經理承包商1供應商1咨詢工程師供應商1項目承包商圖11-4CM模式103.CM模式業主CM經理承包商1供應商1咨詢工程師供應商1項4.特許經營權下的承包模式政府保險公司公共項目咨詢公司設計單位施工單位銀行貸款民間資本獲得特許經營權的項目公司公眾收費資金流服務流圖11-5特許經營權模式114.特許經營權下的承包模式政府保險公司特許經營權的建設模式下具體的承包方式

(1).BOT（建造——經營——移交）模式(2).BT（建造——移交）模式(3).BOOT（建造——擁有——經營——移交）模式(4).BLT（建造——租賃——移交）模式12特許經營權的建設模式下具體的承包方式1211.3項目環境分析與合同適用選擇

11.3.1項目環境分析1項目主觀環境2項目第三方環境3項目客觀環境1311.3項目環境分析與合同適用選擇

11.3.1項目11.3.2合同計價類型的選擇1.工程規模和復雜程度2.設計圖紙所達到的深度3.雙方的管理水平與風險承擔4.項目準備時間及工期的緊迫程度5.合同條件的完備程度6.項目的外部環境因素1411.3.2合同計價類型的選擇14合同狀態主觀環境工程范圍質量目標工期要求標準、檢測手段、監測方式持續時間季節變化第三方客觀環境合作方材料和工藝技術人員指定分包商發包人規則工作程序付款方式責任項目內部項目外部施工環境場地狀況社會環境圖11-6項目環境分析結構圖15合同主觀環境工程范圍質量目標工期要求標準、檢測手段、監測方式11.4建設項目合同的談判簽訂從一般意義上的合同訂立過程來看，招標屬于要約邀請，而投標屬于要約，二者滿足《合同法》規定的相關特性。由于建設工程招投標有其特殊性，因此，招標文件和投標文件對合同的當事人雙方都有一定的約束力。1611.4建設項目合同的談判簽訂1611.4.2合同談判的準備工作1.明確談判的目的談判是為了簽訂一個雙方都能接受的合同，雙方在談判前對于“能夠接受”的程度須有一個明確的界定，即明確談判的目的。2.組織準備著手組織一個精明強干、經驗豐富的談判班子。1711.4.2合同談判的準備工作173.資料準備準備資料是收集整理各種基礎資料和背景材料等可能在談判中用到的證據的過程。4.談判參與方研究己方的條件。在準備進行合同談判之前，首先要對自己的情況進行全面的掌握和重點分析。18185.談判方案準備在確立己方的談判目標及認真分析己方和對手情況的基礎上擬定談判提綱。6.談判會議的具體安排包括三方面內容：選擇談判的時機、談判的地點以及談判議程的安排。191911.4.1合同談判的主要內容合同談判的過程是當事人雙方對于項目利益的博弈過程，招標人的目標是說服中標人讓出更多的利益，中標人無疑希望獲得更多的利益。然而需要強調的是，合同談判不能違背招標文件和投標文件的基本原則和框架，否則就失去了招投標過程原有的意義。2011.4.1合同談判的主要內容201.合同“標的”的量化確認建設工程合同“標的”的量化就是確定工程項目承包的范圍和內容。2.合同標準的談判建設領域的合同標準主要指技術要求、技術規范和施工方案。

21213.合同價款合同的價格永遠是招投標雙方爭奪的核心。4.價格變化的影響因素建設工程的周期長，影響因素多，類似貨幣貶值或通貨膨脹的情況，可能會給承包商造成較大損失。22225.支付方式獲得已完工程的工程款是承包人收回承包賺取利潤的核心工作。6.合同期限合同期限在建設工程中體現為開工日期、工期、竣工日期和質量保修期。7.合同文件的完善施工合同文件是一個完整的體系，但是在招投標階段大多都并未齊備，隨著招標的進行，陸續會有相關文件出臺。232311.5建設項目合同的實施控制1.完善基礎工作進行項目合同體系規劃，制定項目管理程序，并貫徹實施；規范文檔管理責任和流程；重視項目早期文檔管理；設置專人管理文檔，并持之以恒。

2411.5建設項目合同的實施控制24[案例]某施工項目的合同體系(1)建設工程施工合同(2)勞務分包合同（主體、砌體、裝修、其他）(3)專業分包合同（土方、樁基、門窗、防水、保溫等）(4)材料供應合同（鋼筋、模板、混凝土、磚、水泥、砂、石子、安裝用的管材、鋼材、電線、電纜等）(5)材料租賃合同（鋼管、扣件、鋼模板、爬架等）(6)設備供應合同（塔吊、施工電梯、布料機等）(７)其他合同（材料檢測、工程實體檢測、保衛服務、后勤服務等）25[案例]252.合同管理規劃由合同談判人員與公司的合同管理人員對該項目所涉及的所有合同進行總體規劃，對合同風險制定針對性的措施，規避風險責任，最終形成“合同管理規劃方案”。3.合同交底工程項目的合同體系比較復雜，所涉及的合同比較多，項目管理人員在進行合同管理的時候不可能對每一個合同都非常了解，因此在開展管理工作之前應進行合同交底。

262.合同管理規劃264.合同責任劃分進行合同交底之后，正式進入項目合同管理實施階段，這時項目部應該制定的具體的控制分解措施，并最終將責任落實到人。

［案例］

某工程項目合同實施規劃的具體方案2727序號

條款號

內容及要求

責任人完成時間

控制措施

９6.1

工程師可委派工程師代表，行使合同約定的自己的職權，并可在認為必要時撤回委派。委派和撤回均應提前7天以書面形式通知承包人，負責監理的工程師還應將委派和撤回通知發包人。委派書和撤回通知作為本合同附件

人員甲

撤換工程師代表時

除工程師或工程師代表外，發包人派駐工地的其他人員均無權向承包人發出任何指令

10

6.1工程師代表可以在工程師授權范圍內向承包人發出任何書面形式的函件，與工程師發出的同等效力，如承包人有異議，可以提交工程師，工程師應進行確認。

人員乙

施工全過程

28序號條款號內容及要求責任人完成時間控制措施９6.1156.3由于工程師未能按合同約定履行義務造成工期延誤，發包人應承擔延誤造成的追加合同價款，并賠償承包人有關損失，順延延誤的工期人員丙人員丁工程師原因造成延誤具體順延工期時間由人員丙核實，追加合同價款由人員丁負責

29156.3由于工程師未能按合同約定履行義務造成工期延誤，5.合同風險識別與風險合理分擔合同管理的令一項重要工作就是風險管理。項目管理人員應該對施工合同存在的風險進行識別、分類。6.依照合同支付支付是合同履行中最重要的內容，是承包商收回成本獲取利潤的唯一手段，因此在合同管理中應特別重視。30307.爭議及時解決注意合作伙伴之間良好的商業關系的建設，從而能夠使項目并不僅僅只是單一的一次賺取利潤的買賣行為，而帶有了建立長期合作關系的戰略營銷意義。8.各方充分溝通營造各方關系的融洽氛圍，是屬于所謂的項目軟環境建造，也是前面我們說到的各種控制手段的潤滑劑，應該是項目管理人員的重點工作之一。317.爭議及時解決3111.6建設項目合同的檔案管理合同的檔案管理就是對合同文件的系統化管理。合同文件應當采用書面形式。項目經理部是合同履行過程中的合同文件的直接責任者，負責收集、歸檔、管理履行過程中的合同文件。3211.6建設項目合同的檔案管理32某項目的項目經理部合同文件管理的范圍

(1)工程招標、投標、中標文件；

(2)施工圖預算、結算、設計概預算資料以及工程洽商、設計變更等；

(3)工程索賠、反索賠資料；

(4)施工進度管理資料；

(5)行政、公函類往來文件、會議紀要；

(6)項目經理部施工組織設計、施工方案、技術（安全）交底、施工日志、施工實驗及驗收記錄、施工檢驗紀錄、材料計劃及進出場紀錄等；

(7)項目經理部分包方的資質管理文件；

33某項目的項目經理部合同文件管理的范圍33（8)公司與相關分包方，項目經理部在授權范圍內與相關分包方簽訂的所有合同文件；

(9)成本核算、經濟技術分析資料；

(10)合同統計資料；

(11)項目經理部制定的有關合同履行的規章制度；

(12)在勞動工資、勞動競賽活動中形成的重要材料；

(13)其他。34（8)公司與相關分包方，項目經理部在授權范圍內與相關分包方11.7建設項目合同的風險管理建設工程項目周期長，不確定因素多，人為影響大，因此可能出現的風險非常的龐雜，管理人員由于個人經驗和素質的有限對于風險的可能性很難考慮得十分全面。因此，建立詳細的風險清單，歸納總結盡可能多的風險情況，就成為風險管理的有效手段。3511.7建設項目合同的風險管理3511.7.1招投標階段1、投標決策風險承包商對工程項目是否投標及采取何種投標策略。2、編制投標文件的風險常見的投標失誤主要有以下幾點：（1）對招標內容的非實質性響應（2）工程項目組織構成不合理（3）施工組織設計不合理

（4）投標報價風險3611.7.1招投標階段1、投標決策風險363、合同風險工程承包合同中一般都有風險條款和一些明顯的或隱含的對承包商不利的條款，這是進行合同風險分析的重點。承包合同的風險主要有：（1）合同中明確規定的承包商應承擔的風險。（2）合同條文不全面、不完整、不清楚，合同雙方責權利關系不清楚所帶來的風險。（3）業主為轉移風險單方面提出的過于苛刻、責權利不平衡的合同條款。373、合同風險3711.7.2合同簽訂階段1、合同主體不合格合同的主體應當是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的合同當事人。2、合同條款不平等工程承包本應以合同為約束依據，而合同的重要原則之一就是平等性。3、合同文字不嚴謹不嚴謹就是不準確，容易產生歧義和誤解，進而導致合同難以履行或引發爭議。3811.7.2合同簽訂階段1、合同主體不合格384、合同內容不完備由于國情不同、語言文字不同，加上翻譯問題，使得這些合同文本存在不少疑問，致使在合同履約過程中，我們常常找不到合法依據來保護自己的利益。

5、合同管理不到位部分合同管理人員風險意識不強，致使在合同履約過程中遭受到一些本可避免的損失。394、合同內容不完備3911.7.3合同履行階段1、施工組織設計在施工前，有時我們沒有認真考慮現場的施工條件，導致施工組織計劃和工程進度計劃與實際進度不符，這時我們就要承擔相應的違約責任。2、工期問題在建設工程中往往有很多拖期的現象存在。這可能是由于前期準備不足，比如工地交付的現狀不好；勘察不翔實，導致挖開后地基處理復雜；設計不充分，施工中變更設計頻繁；還有業主資金短缺等。4011.7.3合同履行階段1、施工組織設計403、質量問題施工作業本身的問題經常發生在有隱蔽工程時。我們應在業主、監理對隱蔽工程質檢無誤后再進行下道工序，避免返工。4、安全問題建筑業是職業安全事故率較高的行業之一，安全問題又一直是政府關注的焦點。414111.7.4材料設備供應1.雙方沒有明確約定材料設備的品種、規格、型號、質量等級。2.采購的材料設備質量不合格。4211.7.4材料設備供應4211.7.5施工索賠1、做好收集、整理簽證工作在施工全過程中及時做好索賠資料的收集、整理、簽證工作。2、正確處理好與業主、監理之間的關系索賠必須取得監理的認可，索賠的成功與否，監理起著關鍵性作用。4311.7.5施工索賠1、做好收集、整理簽證工作4311.7.6竣工驗收階段1、工程修復后經竣工驗收依舊不合格承包人請求支付工程價款的，不予支持。

2、竣工日期（1）建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（2）承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（3）建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工；4411.7.6竣工驗收階段1、工程修復后經竣工驗收依舊不合格11.7.7工程竣工結算階段1、結算價格在實踐中，有時發包人在法定期限內對竣工結算報告予以答復，但不認可我們提出的結算價格，從而以此為由長期拖欠工程款。

2、關于拖延支付工程款發包人為達到拖延支付工程款的目的，往往在工程竣工后以種種理由對承包人提交的結算遲遲不予審核，致使工程造價長時間得不到確認。4511.7.7工程竣工結算階段1、結算價格4511.7.8其他1.擔保（1）公司的分支機構未經公司授權而為別人提供擔保。（2）當提供擔保時，我們在主合同上簽字、蓋章。2.墊資（1）為墊資施工向銀行貸款所帶來的風險。（2）因墊資過多而無力繼續施工所帶來的違約風險。4611.7.8其他1.擔保4611.8建設項目合同的行政監督

11.8.1工程合同的行政監管主體與客體

由于我國市場經濟秩序尚未成熟，相應法律還不健全，故許多當事人還未樹立法律意識，嚴重威脅到市場交易秩序的穩定和安全。對合同進行行政監管的主體應是工商行政管理部門和其他行政主管部門。工程合同行政監管的客體主要是工程合同的雙方當事人（包括建設單位、勘察設計單位、監理單位以及施工單位等）和合同行為。4711.8建設項目合同的行政監督

11.8.1工程合同的行11.8.2工程合同行政監管的內容1、完善建設工程合同示范文本采用合同示范文本是建設工程承發包市場通行的習慣做法。2、建設有形建設市場，防止建設工程腐敗有形建筑市場是經政府主管部門批準，為建設工程交易活動提供服務的場所。4811.8.2工程合同行政監管的內容1、完善建設工程合同示范文3、完善和強化中介機構，規范當事人交易行為建設工程施工招標是一項較復雜的、系統性很強的工作。4.建立嚴格的施工合同備案制施工合同備案是指構成合同文件全部資料，對合同文件中違背相關法律強制性規定的條款，應當向當事人指出修正后再行備案，對實施備案的合同文件，擬作出相應的備案標記，以便分清當事人在合同履行中所簽訂的補充協議。

493、完善和強化中介機構，規范當事人交易行為495.加強分包合同管理施工企業分包專業工程或勞務工程，必須先簽訂分包合同后再施工。6.禁止合同雙方自行訂立背離