銀行抵押品評估業務培訓方案一、評估行業簡介銀行抵押評估主要涉及三大類評估分別是房地產評估、土地評估和資產評估。其中房產評估需聯系具有房地產評估資質的機構；對土地評估需聯系具有土地評估資質的機構；對機器設備等進行評估需聯系具有資產評估資質的機構，若某機構不具有相應的資質而開展有關評估業務是絕對不允許的。二、評估的目的評估目的是指評估結果的期望用途，它決定著價值類型和評估方法的選擇。對于銀行抵押品而言其評估目的是抵押。三、評估時點評估結果對應的日期。即只在該評估日期，評估對象才有該評估價值。評估期日一般應為評估對象實地查勘之日，但評估委托合同另有約定的除外。三、價值類型銀行抵押品價值評估的價值類型為抵押價值，即抵押房地產在評估時點的市場價值。抵押價值=未設立法定優先受償權下的價值-優先受償權=未設立法定優先受償權下的價值-拖欠建設工程價款-以抵押擔保的債權占用額度-其他法定優先受償權總價、單價和樓面地價總價是指某一抵押品整體價格；單價是指某一抵押品計算單位的求評估盡可能地減少評估人員主觀意志對評估過程和評估結論的影2、合法原則5、謹慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評估人經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總(1)要有一個活躍的公開市場；(2)公開市場上要有可比的資產及其交易活動。大類：(1)直接比較法(2)間接比較法。(一)直接比較法評估對象價值=參照物成交價格×修正系數1×修正系數2×……×修正系數n或評估對象價值=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n(二)間接比較法價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值(系數)求得評估(1)備被評估資產未來預期收益能夠備預測并貨幣化；(2)承擔風險可以被預備并貨幣計量；(3)預期收益年限可以預測(1)收益額：(2)折現率(3)收益年限有關條款規定，不同用途土地使用權的最高出讓年限是不同的，具體分為：居住70年；商(4)收益法中的主要技術方法P:未來第n年的預計變現值；R:未來第i年的預期收益；r:折現率或資本化率；A:年金。(一)純收益不變①在收益永續，各因素不變的條件下，有一下計算公式：其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益②在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算公式這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。其成立條件是：純收益每年不變；收益年期有限為n;資本化率(二)純收益在若干年后保持不變①無限年期收益，其基本公式為：其成立條件是：純收益在n年(含第n年)以前有變化；純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；收益年限無限；r大于零。②有限年期收益，其計算公式為：其成立條件是：純收益在t年(含第t年)以前有變化；純收益在t年(不含第t年)以后保持不變；收益年限有限為n;r大于零。這里要注意的是，純收益A的收益年限是(n-e)而不是n。(三)純收益按等差級數變化①在純收益按等差級數遞增，收益年限無限條件下，有以下計算②在純收益按等差級數遞增，收益年限有限的條件下，有以下計收益年期有限為n;r大于零。③在純收益按等差級數遞減，收益年期無限的條件下，有一下計收益年期無限，r大于零；收益遞減到零為止(注：該數學計算公式是成立的，但完全套用于資產評估是不合適的，因為資產產權主體會根據替代原則，在資產收益遞減為零之前停止使用該資產或變現資產，不會無限制的永續地使用下去)。④在純收益按等差級數遞減，收益年期有限條件下，有一下計算其成立條件是：純收益按等比級數遞減；純收益逐年遞減比率為s;收益年期有限為n;r大于零。(四)純收益按等比級數變化①在純收益按等比級數遞增，收益年期為無限的條件下，有以下其成立條件是：純收益按等比級數遞增；純收益逐年遞增比率為②在純收益按等比級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計其成立條件是：純收益按等比級數遞增；純收益逐年遞增比率為s;收益年期有限為n;r大于零；r>s>0。③在純收益按等級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算其成立條件是：純收益按等比級數遞減；純收益逐年遞減比率為④在純收益按等比級數遞減，收益年期有限條件下，有以下計算其成立條件是：純收益按等比級數遞減；純收益逐年遞減比率為s;收益年期有限為n;r大于零；0<s≤1。(五)已知未來若干年后資產價格的條件下，有以下計算公式：其成立條件是：純收益在第n年(含n年)前保持不變；預知第n年的價格為P;r大于零。3、成本法的重置成本與資產的先行市價及收益現值也存在著內在聯系和替代(2)應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史(3)形成資產價值的耗費是必須的。耗費是形成資產價值的基(一)資產的重置成本(1)復原重置成本，是指采用與評估對象相同的材料、建筑或(二)資產的實體性貶值作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而(三)資產的功能性貶值被評估資產功能性貶值額=Z(被評估資產年凈超額運營成本×折現系數)(四)資產的經濟性貶值(1)間接計算法經濟性貶值率=[1-(資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力)^]×100%(2)直接計算法經濟性貶值額=資產收益損失額×(1-所得稅稅率)×(P/A,r,n)選擇過程，即三個層面的選擇：(1)關于資產評估技術思路層面的選(1)選擇要與評估目的、評估時的市場條件、評估對象在評估3、評估方法的選擇受能否收集到運用各種評估方法所需數據資數據資料作為依據。在一個相對較短的時間內，收集某種評估方法所需的數據資料可能會很困難，在這種情況下，估價人員應考慮采用替代的評估方法進行評估。(4)資產評估人員在選擇和