合肥新恒生；北城印象營銷策劃方案合肥新恒生；北城印象營銷策劃方案營銷策劃方案第一部分潛力新站區悠悠我的家一、區域市場總體分析 4 5 第二部分新生活的高度主義一、項目名稱 五、延伸——產品品牌與開發商形象 第三部分為我們的生活喝彩一、項目規劃建議 二、商業部分建議 第四部分常勝銷售秘訣一、銷售目標 二、銷售策略 四、銷售步驟 第五部分關注新恒生分享新生活一、推廣主題 二、推廣重點 三、推廣目標 五、項目銷售周期 六、具體推廣計劃 第六部分附件部分一、區域市場總體分析一、區域市場總體分析合肥新站綜合開發試驗區是安徽省政府于1995年4月批準設立的省級開發分部潛力新站區悠悠我的家第區，規劃面積16.1平方公里，集中開發12平方公里，享受市級經濟管理權限。試驗區前身為合肥市新火車站建設區，于1992年11月伴隨著國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設而誕生，1996年2月國家建設部批準將合肥新站綜合開發試驗區列為全國首家城市綜合開發試點區。1997年4月1日新火車站建新區路網迅速建成；國內一流的郵政樞紐、8萬門電信通一平”工程已完成總量的70%。新鋪綠地10萬平方米，人均達8平方米，綠化覆蓋率近30%。全區房地產開發特殊迅猛，建設了一面完成轄區10平方公里的開發建設任務，將開發區建設成為新興第三產業為主所謂“知己知彼，百戰不殆”,只有充分掌握了競爭對手的動態，才能在小區由三幢十八層(局部二十層)住宅構成，沿街布置少量商業建筑，總建筑面積近4萬平米，可容納近200戶。其中1—4層為大型綜合商場，5層以上項目9月19日開工，從現場熟悉，認購情況并不是很理想僅為總套數的30%左右，均價為2700元/m2左右。態公園面對面，離淮河路步行街10分鐘車程，內部配套有游泳池、網球場、商業街、專屬會所等，是一個17萬m2大型歐風花園社區。投資商/香港建隆集團；進展商/建隆房地產開發面積要緊有48m2的單身公寓、80m2及100m2的精巧戶型，現在的均管公司管理，提供名流級尊寵禮遇。有看房專車接送，工商銀行安徽省分行營業部長江東路支行提供8成30年按揭貸款。項目優勢2、小區瀕臨二環路，交通方便；周邊有友誼醫院，63中，購物中心，菜市等配3、小區內人車分流，整體布局合理，內設車庫，設施齊全，實行智能化系統管6、售樓處設于雙七路上、緊靠在樓盤的旁邊，醒目的地理位置利于看房者對樓“東湖山莊”占地60余畝，總建筑面積愈5萬平米。東沿天柱山路，北鄰穎河路、東南垂接汴河路，毗鄰生態公園、與25萬平方米的瑤海公園渾然一體。為小區全部以異型結構，南北陽臺，布局合理，有80m2—140m2十幾種戶型供客裝飾：外面墻：面磚窗戶：彩鋁室內頂棚：麻刀灰毛坯頂棚室內水泥沙漿壓槽室內墻面：毛坯處理廚房：預留上下水管道衛生從今年5月份出來的小高層，先以均價2400多元/m2起步，現以賣到了起價為2400元/m2,均價為2580元/m2,最高價為2800元/m2,層差價達50元/m2,共88套現只剩20套，面積多為140平米的房子。項目共28幢住宅，是以多層為主以小高層、高層為輔的規劃小區。項目11月9日開始選房，以均價2618元/平米推出138套住宅，戶型以80多為廣告訴求點：西湖畫卷詩意生活◎獨享靈性空間感受西湖文化一中環線，為住戶出行提供了便利的交通，距小區共6幢多層住宅，830套住宅，戶型面積以98平米至104平米為主力戶型，兼有85、94、125平米二室二廳、三室二廳的墻乳膠漆，屋面高檔波形瓦，外門窗高檔塑鋼門窗，單選可視),配有管道煤氣或者管道天然氣、有限電視、電子周邊防范系統。從現行銷售狀況來看已銷售了90%,銷售的尾盤，均價在2580元/平米左右，剩下也只有稍大些的戶型，如：部分三四層104平米、125平米與部分140平米復式層標準層價格為2300多元/平米，躍層為1550元/平米。在本項目的左邊，是早期開發同時早已入住的樓盤，占地7畝，有4棟多層構成。小區內二手房的均價在2400元/m2左右，沿張洼路的門面40m2的單層月租在1000元左右，經營范圍有酒家、日雜、門診、照相等小生意。項目為地下兩層、地上二十二層的高層建筑，總建筑面m2;負二層1008m2,規劃作為設備用房及供商場使用的庫房；負一層1218m2,序號戶型面積二室二廳一衛二室二廳二衛B方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車通過。名列前茅，并于1992年2月被國家建設部列為全國首家城市綜合開發試點區；2、項目位于在二環以內，占據連接市內外的要緊交通要道，臨3、交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車通過。5、周邊臨近二環路及臨泉路一帶樓盤眾多且集中緊湊，已基本形成人口6、離瑤海公園與生態公園較近，可步行直達，兩園內良好的環境能夠讓7、項目規劃為二十二層的高層建筑，是目前此區域最高的8、項目規模較小，總建筑面積18282m2。其中商業面積3192m2;住宅僅110套，9、張洼路的擴建、兩大水庫、森林公園等生態項目的建設2、項目臨近張洼路及二環路，旁邊就是火車道，來往7、產品差是本項目最致命的缺陷，從本項目目前的規劃來看，項理的市場運作手法，達到科學的“投入產出比”新生活的高度主義愜意!財家園除外),使得本項目的視野特殊開闊，從此處登高遠眺，幾乎能夠看到整此地段是什么樣的地段?此地段需要什么樣的樓盤?造什么產品?賣給誰?產品決定樓盤定位→樓盤定位決定購買力→購買力決定購買人群→購買人群決定推廣對象→推廣對象決定推廣主題→推廣主題決定營銷策略→營銷策略最終決定銷售(在產品已經基本定型的前提下，我們遵從這樣一條推廣步驟)產品形象定位不是開發商為自己產品隨心所欲的(一)產品品牌實看到的小區、自己入住的單位與良好的售后服務(物業管理)時，對業主心理(二)開發商形象企業的開發追求目標之一，而這一目標正是在開發銷售過程中建立與完善起來由于本項目自身規模與戶型缺陷，使項目在產品的品牌塑造上具有相當為我們的生活喝彩本項目地處北二環旁，在張洼路與高塘路的交人群混雜，整體給人的感受就是臟、亂、差，高項目總建筑面積約18282m2,占地面積僅2902m2(約4.35畝),容積率高達6.30,從項目規模來講，生活配套設施及環境綠化等根本無法建設，如何在規劃原則要緊配套：鑒于騎車一族的居多，因此自行車位設置宜多，同時考慮到也有少量客戶形式產品◆出入口管理系統由于項目周邊的生活配套設施不多，本項目的商鋪要想達到理想的經營效1、商鋪為三層連體經營，由開發商統一規劃式表達，可將年限設為十年，客戶享有的投資回報率按照8%-15%逐年提升，十3、在具體的規劃過程中，建議將底層挑高5.1米，以利于形成豪放大氣的一、銷售目標在保證工程資金用量的前提下，在既定的時間內完(一)價格策略◆過低的銷售價格是以低利潤為代價的；◆過高的銷售價格是以高風險為代價的。◆向利潤極限挑戰；◆保證開發商的利潤最大化；包含的多種可變因素之一。交通配套規劃品質物管時間價格本項目價格幫財家園11東湖山莊徽州人家注：[本項目標準定價值為“1”,其他項目分數為與我項目比較的結果，取其平均值為2580元/m2,因此：初步定本項目住宅均價為2580元/m2。(1)周邊的單層門面40m2的月租金約1000元，投資回報率按照0.8%計算,則門(3)房地產住宅商鋪定價通常以按住宅相應倍率(1.55倍)結合市場比較法形成，(本項目住宅)2580元/m2×1.55=(本項目商鋪價格)3999元/m2,(3750+3999)/2=3874.5元/m2。本項目的商鋪建議均價應在3888元/m2左右。價格策略[根據房地產定價的常規：起價通過2個月的消化就能成為均價，而兩個月由于高層通常第10層接近均價，每層差價按20元計算，再加上達到多層層數及小高層層數時的跳躍性加價(通常50-100元左右),2580+20×11+100+100,(二)服務策略2、在住宅部分銷售超過50%時，適時推出商鋪。(可根據市場需求及變化進行推該階段須進行的工作內容(須開發商配合共同完成)2、取得預售證前一個月，在前面工作的基礎上，進一附：內部認購(預定)的方法b、內部認購時不定價格，只告訴客戶大概價格及范圍，以吸引更多的人下定金，從而c、為了形成搶購的氣氛并以此影響尚在猶豫的潛在客戶，制造轟動，促進購買，計劃3、在充分形成有效需求與消費群具有較強心理期待行有效引爆(正式銷售),形成熱賣搶購局面，以實現即定業績。(該階段的工作及其后面的銷售、推廣工作均須依靠于對預定工作結果的專業評估與分析來確5、根據一期住宅的銷售情況，并通過一系列的宣傳推廣活動與充1、單體至第十層后10天完成該進度量可供銷售總面積的30%。2、單體封頂后10天完成封頂量可供銷售總面積的60%。3、全面交付使用后1個月內完成可供銷售總面積的98%。關注新恒生分享新生活“新生活的高度主義”“有高度，更有氣度”徽大市場，地理位置優越。交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車通過。2、小區周邊有工商銀行金融培訓學校、好美家家裝超市、日之惠超市、天沙沐3、離瑤海公園與生態公園較近，可步行直達，兩園內良好的環境能夠讓小區的4、項目規劃為二十二層的高層建筑，是目前此區域最高的建筑，將成為二三、推廣目標3、推出后分期推廣：保持項目知名度、加深項目形象、建立名牌具體根據實際銷售情況及合肥房地產市場動態作出合理的廣告投放頻次調六、具體推廣計劃推廣內容(備選):(三)住宅開盤強銷期(四)商鋪公開期此階段為商鋪的公開發售期，借商鋪的正式發售，趁機宣傳造勢，引發新一輪的銷售高潮。在廣告推廣上圍繞商鋪的公開發售進行一輪密集轟炸，同時帶動住宅部分的銷售。1、商鋪公開發售宣傳2、報紙廣告的新聞跟蹤宣傳3、宣傳項目賣點的報紙廣告5、商鋪公開促銷活動報紙廣告、DM宣傳單×月×日，新恒生·北城印象超值黃金靚鋪公開發售(商鋪公開發售(五)持銷期在此階段，由于產品去化較多，要緊目標是消化已有客戶；并針對部分位置較差的產品，利用SP活動進行促銷，強化銷售執行，促成大量簽約，此階段的總體價格水平保持平穩走勢。1、系列廣告的賣點訴求2、不定期的促銷活動(具體視銷售狀況而定)報紙廣告受)此階段的目標受眾仍然是前期積存的客戶資源，廣告導入要以引誘催促為要緊特征，深挖前期積存的客戶資源，并通過召開業主聯誼會等方式，邀請那些猶豫不決的客戶參加，以促使其盡早產生購買行為。關于那些滯銷或者保留的房源，在推廣上使用變相的優惠政策及變相的優惠促銷活動來清理滯銷的房源，達到去化之目的。憑借樓盤竣工，深挖前期所積存的客戶資源，促使客戶盡快成交。報紙廣告促銷活動：通過業主聯誼會等活動，來促進業主之間，業主與開發商之間的感情，通過變相優惠促銷活動，來清理滯銷的房源，達到樓盤去化之目的。附件部分促銷活動建議：時間：11月18日地點：新恒生NO.1售樓部鑒于開盤活動現場環境所限，具體安排如下：11月17日往常的活動籌備：①氣球兩個②橫幅兩條③彩虹門一座11月18日上午8:00所有的工作人員準備就緒上午8:30開發商領導，正奇公司領導剪彩放鞭炮。9:00以后工作人員開始接待工作。形式：禮品贈送(價值100元以內的工藝品)時間：開盤當日9:00—12:00形式：售樓部現場設置禮品發放點，邀請現