074物業租賃合同

物業租賃合同

物業租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜，明確雙方的權利義務和責任的協議，即以房屋為租賃標的物的契約。物業租賃合同的內容1．標的：房屋租賃合同的標的是房屋。2．數量：房屋租賃的數量單位是平方米。3．租賃期限：租賃與轉讓的最大區別就在于租賃是有期限的。4．租賃用途：明確房屋的用途，使承租人能按照租賃房屋的使用性能正確合理地加以使用。5．租賃價格：合同中應注明租金的計算標準，每月支付的金額。同時應規定租金的交付方法。6．修繕責任：租賃期間，房屋的修繕責任，一般由出租人負責。7．房屋狀況的變更：承租人不得私自拆改、擴建租用房屋或增添設施。8．違約責任：訂立物業租賃合同

應注意的問題1．承租方要明確出租人和出租房屋之間的關系；2．承租人還要搞清出租房屋的性質；3．租賃房屋時，出租人和承租人雙方都應注意該房屋是否已經設押；4．為加強對房屋的管理，承租人應出具有關證明。談判技巧談判通則談判技巧談判原則雙方合作基礎1,設定位置;確認自己對對方的要求是什么,希望對方做好哪些項目2,共同基礎優先,對立問題居后3,應促使對方注重整體利益談判原則誠意的重要性辯識對方是否有誠意誠意并不是必然的真誠聆聽盡量把講話減至最低程度建立協調關系表現興趣的態度簡要說明討論要點,包括主要論點談判準備事項確定目標定位技巧---觀察,時機,行動擬定計劃集中思考確立談判方向計劃的本質---目標建立良好的談判氣氛柔和氣氛開場方式談判準備事項地點選擇;收集信息的方法時間人內容保持沉著的勇氣當場收集信息---打聽,觀察提供信息談判要點善于假設假設要根據事實不做沒把握的假設不要輕易放棄原先假設小幅讓步堅持主張減少犯錯發現錯誤,立即糾正勇于“認錯”不留痕跡地改變戰略談判技巧“轉折”為先使用“不過----”的說話技巧緩和緊張氣氛話中插話談判技巧期限效果許多談判都是在談判期限即將截止前才達成協議的在談判時,不論提出“截止期限”要求的是哪一方,期限一旦決定,就不可輕易改變.如果對方提出不合理的期限,只要你抗議,期限即可獲得延長.若期限無法延長,只有加倍努力,收集資料,擬定策略.談判技巧調整議題在談判中要善于“換檔”談判雙方或單方急欲獲得某種程度的協議,就要不讓對方察覺到你的意圖,可以顧左右而言他,可以裝作漠不關心的樣子,也可以聲東擊西.談判技巧打破僵局當談判內容包含多項主題時,可能某些項目已談出結果,某些項目始終無法達成協議.這時候你可以這么“鼓勵”對方,“看,許多問題都已經解決了,現在就剩這些了.如果不解決的話,那不就太可惜了嗎?”打破僵局的方法,除了“只剩下一小部分,放棄了多可惜!”,“已經解決了這么多問題,讓我們繼續努力吧”等說話技巧外,還有其他多種做法要設法已獲得協議的事項作為跳板,以達到最后的目的談判技巧聲東擊西把對方的注意力集中在我方不感興趣的問題上,使對方增加滿足感談判技巧金蟬脫殼當談判人員發覺他正被迫作出遠非他能接受的讓步時,他會聲明沒有授予達成這種協議的權利談判技巧緩兵之計談判進行了一段時間以后,可以考慮休息十分鐘.在休息期間,讓師傅回顧一下談判的進展情況,重新考慮自己,或讓頭腦全心清醒一下再進入談判,這都有利于談判.談判技巧赤子之心“赤子之心”是指向對方透露90%的情況有的談判人員性格特別直爽和坦率,他們不但有與對方達成協議的能力,還能夠不斷地為對方提供情況,提出建設性的意見.如果能夠把“赤子之心”和“達成協議”的其他技巧聯系起來使用,這對雙方都是有利的談判技巧走為上策當談判人員特別是談判小組領導人對談判桌上的進展不滿意時,常常使用“脫離現場”這種策略.它經常是談判陷入僵局或無法繼續下去的時候使用的一種策略當談判者認為,雙方需要在某種新環境中非正式地見面,用以鼓勵談判建立一種信任和坦率的氣氛的時候,也要采用這種策略

如何進行談判一，信心十足，精神狀態良好二，準備充分擬定多套方案。三，了解對方需求。四，談判籌碼認清自己的優勢。五，要有結果。六，分析總結。討價還價策略

投石問路（1）投石問路的交易技巧要想在談判中掌握主動權，就要盡可能地了解對方情況，盡可能地了解和掌握當我方采取某一步驟時，對方的反應、意圖或打算。投石問路就是了解對方情況的一種戰略戰術。與假設條件相比，運用方主要是在價格條款中試探對方的虛實。

一般地講，任何一塊“石頭”都能使買方更進一步了解賣方的商業習慣和動機，而且對方難以拒絕。下列都是我們選擇投石問路的主要方面：第一，如果我們和你簽訂了為期5年的合同，你們的價格優惠是多少？第二，如果我們以現金支付和采取分期付款的形式，你的價格有什么差別？第三，我方有意購買你們其他系列的產品，能否在價格上再優惠些呢？第四，如果XXXX由我們解決，你的價格是多少呢？第六，假設限制同類的店面，報價又是多少？

（2）投石問路的對策反過來，如果對方使用投石問路策略，我方應采取什么措施呢？一是找出買方購買的真正意圖，根據對方情況估計其租賃規模。二是如果買方投出一個“石頭”，最好立刻向對方回敬一個。如對方探詢數量與價格之間的優惠比例，我方可立刻要求交定金。三是并不是提出所有問題都要正面回答、馬上回答，有些問題拖后回答，效果更好。四是使對方投出的石頭為己方探路。如對方詢問優惠價格，你可以反問“你希望優惠多少”？

報價策略

（1）先報價與后報價先報價比后報價（還價）更具影響力，因為先報價不僅能夠為談判規定一個難以愈越的上限（賣方的報價）或下限（買方的報價），而且還會直接影響談判對方的期望水平，起到爭取主動的作用。但是，先報價也有不利之處，主要是一方先報價之后，另一方可根據對方的報價水平調整自己的策略和報價方式，特別是在先報價一方與還價一方價格有較大出入時，更是如此。另一方面。在一方報價之后，另一方不一定馬上還價，而是對原報價進行各種挑剔指責，目的是迫使原報價者讓步。由此可見，先報價與后報價各有利弊，一般地講，有下列報價原則：

第一，在預期談判將會出現激烈競爭的情況，或是雙方可能出現矛盾沖突的情況下，“先下手為強”，采取搶先報價的策略，爭取在談判之初占據主動，給對方以較大的心理壓力。第二，就習慣上講，發起談判者應帶頭報價。第三，若對手是較為老練的談判者，己方則對對方情況不太熟悉，則力爭讓對方先報價，這樣先把球踢給對方。我方以便摸底，了解更多情況。第四，若情況相反，則我方可先要求主動報價，引導對方按我方的意圖行事。

但不論處于哪一類情況，如果對手先報價，我方采取的態度是，首先不要干擾和影響對方的報價，不要中途打斷對方的報價。有的談判者在報價時先報出價格，把讓步和優惠條件放到最后，如果你先沉不住氣，或想當然地認為對方要求過于苛刻，就會影響對方的思路與情緒，同時也暴露出我方的弱點。其次，在對方報完價之后，對一些主要條件和內容，要適當加以重復，以明確自己是否真正了解了對手的報價。最后，如果對方的報價不合理，甚至是故意刁難，也不要馬上回絕。對于談判人員來說，在談判中，不論你的理由多么充分，立即回絕對方的提議將被視為魯莽草率，而且將會被認為對對手及提議缺乏合作與誠意。在這種情況下，一個比較可行的作法是，要求對手解釋報價的原因。另一種是，考慮對手報出價格中的可接受性，哪一部分有進一步談判的可能，哪一部分報價無法接受。價格讓步模式假設談判的一方在價格上讓步的幅度是100，共分4次作讓步，那么應怎么讓步呢？請看下面幾種讓步形式：讓步方法第一次讓步第二次讓步第三次讓步第四次讓步1234561005025105040050252030300025302520002540-510

第一種讓步模式：100/0/0/0

這種讓步方式是一次就全部讓出，不留任何余地，然后堅守陣地，再也不讓了。這會讓對方覺得不可理解，一次就全讓出，會使對方認為你報價的“水分”較大，不然怎么會一下子讓出100，在以后的討價還價中你沒有一點通融余地，會使知足的人感到得到了很多，不知足的人感到，你還有余地，所以并不感謝你。這就是做出了讓步，卻沒有收到讓步的效果。

第二種讓步模式：50/50/0/0

這是分兩次作均等讓步，讓步幅度較大，而且是均等讓步，這也不可取。一是讓對方感覺到你的讓步是大概，而不是精確，二是他還想要求你作讓步，而你又拒不讓步了、會使對方感到缺乏誠意。第三種讓步模式：25/25/25/25

這是四次作均等程度的讓步，這種讓步方式更不可取，它只是在理論上成立，這只會讓對方產生無休止要求讓步的欲望，而且均等讓步不符合成本、價格計算精確的原則。第四種讓步模式：10/20/30/40

這是遞增式讓步，是最忌諱的讓步方式。一次次越讓越大，每次讓步之后，對方不但感到不滿足，反而誘發了要求更大讓步的欲望。第五種讓步模式：50/30/25/—5

這種讓步模式給人以過頭之嫌，讓步到最后又加價，會使對方感到不理解，弄不好還容易產生懷疑和不信任。在實際談判中，這種讓步方式也有人使用，但主要是為扼止對方要求讓步的無限制，而不是真的要加價。

第六種讓步模式：40/30/20/10

這種讓步方式為最理想，即每次作遞減式讓步，它克服了上述幾種讓步形式的弊病，又能做到讓而不亂，成功地遏止了對方可能產生的無限制讓步的要求。這是因為：（1）每次讓步都給對方一定的優惠，表現了讓步方的誠意，同時保全了對方的面子，使對方有一定的滿足感。（2）讓步的幅度越來越小，越來越困難，使對方感到我方讓步不容易，是在竭盡全力滿足對方的要求。（3）最后的讓步方式不大，是給對方以警告，我方已經讓步到了極限，也有些情況下，最后一次讓步幅度較大，甚至超過前一次，這是表示我方合作的誠意，發出要求簽約的信息。最后報價

談判中常有“這是最后出價，我們再也不能讓步了。”如果另一方相信，這筆生意就能成交，如果不相信，也可能雙方繼續討價還價。也可能就犧牲了這筆交易。要使最后出價產生較好的效果，提出的時間和方式很重要。如果雙方處在劍拔弩張、各不相讓，甚至是十分氣憤的對峙狀況下，提出最后報價，無異于向對方發出最后通牒，這很可能會被對方認為是