024物業服務企業的權利和義務本章講授物業管理企業的性質和類型物業管理企業設立的條件和程序物業管理企業的機構設置物業管理企業的權利和義務物業管理企業的權利物業管理企業的權利內容有三個方面：有權采取完成委托任務所必須的行為有權獲得勞動報酬有權根據合同制止違背全體業主利益的行為物業管理企業具體權利（1）根據有關法規，結合實際制定管理辦法（2）依照物業管理委托合同和管理辦法對物業實施管理（3）依照物業管理委托合同和有關規定收取管理費（4）有權制止違反規章制度的行為（5）有權要求業主委員會協助管理（6）有權選聘專業公司承擔專項管理業務，但不得將整體管理責任權力及利益轉讓給其他人或單位，不得將專項業務承包給個人（7）可實行多種經營，以其收益補充管理經費物業管理企業的義務（1）履行物業管理委托合同，依法經營（2）接受業主委員會和業主及非業主使用人監督（3）重大管理措施應提交業主委員會審議批準（4）接受行政主管部門監督指導（5）至少每6個月應向全體業主公布一次管理費收支帳目（6）提供優良生活環境，搞好社區文化（7）發現違法行為要及時向有關行政管理機關報告（8）其他的相關義務。物業管理企業如何執法？物業管理企業不是國家執法機構它只能約束業主和非業主使用人因居住活動而引發的一些行為物業管理企業在對業主和非業主使用人的違法行為，無權干涉和又無法追究的情況下負有向有關行政管理機關報告的義務負有協助采取相應措施制止或追究的義務21三月2024〔案例〕某小區中一業主購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止該業主安裝使用巨型浴缸。但該業主認為，自己購買的私有財產，可以由自己處置，物業管理公司無權干預。問：1．物業管理公司有權管理該業主的行為嗎？2．業主購置的財產是否都可以安置在自己的物業內？3．你認為物業管理公司可以制止業主的哪些違章行為？21三月2024

分析：1．物業管理公司有權對存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的行為予以制止；2．并非所有業主購置的財產都可以安置在自己的物業內。業主和使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。業主和使用人只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利，并本著安全、合理的使用原則，遵守法律、法規及業主公約的有關規定，同時還應當顧及相鄰各方的利益。21三月20243．物業管理公司有權制止以下的違章行為：（1）擅自改變小區內土地用途的；（2）擅自改變房屋、配套、設施的用途、結構、外觀，毀損設施設備，危及房屋安全的；（3）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環境，影響小區景觀，制造噪聲擾民的；（4）不照章繳納各種費用的。21三月2024物業管理企業的相關職能部門1）物業管理的行政管理物業管理的行政管理是指以國家行政機關或其授權機構、法律法規規定的組織為依托，依法運用行政權力，為有效實現物業管理公共利益而進行的管理活動。物業管理的行政管理部門有：（1）國家級的物業管理主管機構（2）省市一級的物業管理主管機構（3）基層一級的物業管理主管機構（4）相關部門和單位21三月2024物業行政管理部門：（1）房地產行政主管部門（2）工商行政管理部門（3）物價行政主管部門（4）稅務行政管理部門（5）公安機關（6）消防機關（7）環境衛生、園林綠化部門（8）鄉鎮人民政府、街道辦事處、社區居民委員會21三月2024

物業管理企業要正確梳理與各個部門之間的關系，主要包括：①物業管理企業必須向工商行政管理部門申請營業執照，憑照營業，依規定每年在工商行政管理部門進行年審和年檢；21三月2024②物業管理企業依法向稅務管理部門按時納稅，并接受稅務管理部門定期與不定期的稅務檢查與指導；③物業管理企業接受物價管理部門對收費標準的監督與指導；④物業管理企業的安保工作接受當地公安機關和派出所的監督與業務指導，接受公安機關和派出所對治安管理人員的培訓和指導；⑤物業管理企業接受政府環衛部門對保潔工作的監督和業和指導，接受環保部門對環保工作的監督和業務指導；21三月2024⑥物業管理區域內的園林綠化規劃須通過園林綠化部門的審批，園林綠化施工須園林綠化部門質量