032物業(yè)管理投標如何投標呢？一

物業(yè)管理投標的概念與原則1．物業(yè)管理的投標：符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標活動。2．物業(yè)管理投標原則：（1）真實性原則，即投標人的投標書內(nèi)容要真實，不能弄虛作假。（2）正當競爭原則，一則參加投標的物管企業(yè)要反對其他參與競投的物管企業(yè)進行不正當競爭行為，倡導企業(yè)遵守商業(yè)道德；二則參加競投的物管企業(yè)要約束自己不正當競爭。

二物業(yè)管理投標的程序1．物業(yè)管理投標的準備階段2．物業(yè)管理投標的實施階段1．物業(yè)管理投標的準備階段（1）

取得從業(yè)資格：（2）籌措資金（3）收集招標物業(yè)相關資料（4）進行投標可行性分析進行投標可行性分析1）招標物業(yè)條件分析2）本公司投標條件分析3）競爭者分析：4）風險分析2．物業(yè)管理投標的實施階段（1）購買、閱讀招標文件（2）標前調查與現(xiàn)場考察

（3）制定管理服務方法及工作量（4）制定資金計劃（5）標價試算

（6）標價評估與調整（7）辦理投標保函（8）封送標書、保函（1）購買、閱讀招標文件首先，閱讀招標文件，對前后文不一致、內(nèi)容不清晰的情況及時發(fā)現(xiàn)，找出錯誤，再按其不同性質與重要性，將錯誤與遺漏劃分為“招標前由業(yè)主明確答復”和“計入索賠項目”兩類。此外，投標公司還應注意招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，做出仔細研究。（2）標前調查與現(xiàn)場考察1）在物業(yè)竣工前期介入：應現(xiàn)場查看工程土建構造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等，做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。2）在竣工后期介入，應按以下標準視察項目；①工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設計圖紙要求；②技術經(jīng)檢驗是否達到國家規(guī)定的質量標準，能否滿足使用要求；③竣工工程是否達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；④設備調試、試運轉是否達到設計要求；⑤是否確保外在質量無重大問題；⑥周圍公用設施分布情況。

（3）制定管理服務方法及工作量

1）將招標項目參數(shù)列出，越細越好；2）分析項目的難點，確定重點，有針對性管理；3）人力配置；4）確定分階段達到的目的；5）做出的服務項目達到的滿意率；6）成本測算；7）經(jīng)濟效益分析；8）社會效益分析；9）需要招標單位提供的幫助、條件；10）整個工作安排。（4）制定資金計劃1）制定資金計劃的目的主要有：一是復核投標可行性研究結果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。2）通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：①標書規(guī)定的預付款、保證金等。②接管期間費用支出。③接管期間收入。④其他資金來源。（5）標價試算1）明確領會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件；

2）計算或復核服務工作量；

3）掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息；

4）掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；

5）擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。（6）標價評估與調整評估內(nèi)容大致包括兩個方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。（7）辦理投標保函擔保銀行的責任是：當投標人在投標有效期內(nèi)撤銷投標，或者中標后不能同業(yè)主訂立合同或不能提供履約保函時，擔保銀行就自己負責付款。履約保函是指：招標人和中標的投標人在簽訂合同后，即成為發(fā)包人和承包人。承包人必須向發(fā)包人提供銀行開立的履約保函，金額一般為合同金額的10％－15％，以確保承包人按合同條款履約。否則，由銀行負責賠償一定金額，最高不超過履約保函的總金額。（8）封送標書、保函封送標書的一般慣例是：1）投標人按照招標文件的要求，準備正本和副本（通常正本1份，副本2份）。2）標書的正本及每一份副本應用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記（一旦正本和副本有差異，以正本為準）。3）兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時之前不要啟封”等。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容1．投標致函2．物業(yè)管理投標方案物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容1．投標致函又叫投標綜合說明書，實際上就是投標人的正式報價信。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容1．投標致函其主要內(nèi)容有：（1）表明投標人完全愿意按照招標文件中的規(guī)定承擔物業(yè)管理服務任務，并寫明自己的總報價金額；（2）表明投標人接受該項目合同委托管理期限；（3）表明本投標如被接受，投標人愿意按招標文件規(guī)定金額提供履約保證金；（4）說明投標報價的有效期；（5）表明本投標書連同招標人的書面接受通知均具有法律約束力；（6）表明對招標人接受其他投標人的理解。（7）附件。1）公司簡介。概要介紹投標公司的資質條件、以往業(yè)績等情況。2）公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質等級證書、授權書、代理協(xié)議書等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等）。3）公司對合同意向的承諾。包括對承包方式、價款計算方式、服務款項收取方式、材料設備供應方式等情況的說明。4）物業(yè)管理專案小組的配備。簡要介紹主要負責人的職務、以往業(yè)績等。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容2．物業(yè)管理投標方案按規(guī)定格式要求回答招標文件中的問題，以介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務形式和費用為主要的文書。其名稱還有“標書”、“建議書”“投標書”等。（1）標題（2）標書的序言（3）管理、服務的內(nèi)容（4）管理的方式、方法（5）管理人員（6）必需具備的物質裝備計劃（7）經(jīng)費收支測算（8）管理規(guī)章制度（9）各項管理指標（10）便民服務項目（11）社區(qū)文化（12）愿意承受的有關獎罰內(nèi)容（13）說明將提供的服務形式、費用和期限物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（1）標題標題一般由三部分組成，即投標對象名稱、內(nèi)容、文種，如×××小區(qū)物業(yè)管理投標書。如果前面要冠以投標單位就是四個部分組成，即投標單位、投標對象名稱、內(nèi)容、文種，如×××物業(yè)管理公司關于×××小區(qū)物業(yè)管理的投標書。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（2）標書的序言主要是針對項目特點概括管理重點或要點、簡述管理策略等。分析投標物業(yè)和管理要點，主要指出此次投標物業(yè)的特點和日后管理上的重點、難點，可列舉說明。分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。在具體編寫投標書時，應針對物業(yè)具體性質與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細分析。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（3）管理、服務的內(nèi)容介紹本公司將提供的管理服務內(nèi)容及功能。此項應具體包括：開發(fā)設計建設期間的管理顧問服務內(nèi)容；物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務內(nèi)容；用戶入住及裝修期間的管理顧問服務內(nèi)容；管理運作服務內(nèi)容。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（4）管理的方式、方法1）內(nèi)部管理機構設置。即管理投標對象所設置的機構。2）運作機制，包括計劃目標管理、協(xié)調監(jiān)督管理；經(jīng)濟管理、行政管理、質量管理、協(xié)調管理，經(jīng)理日常管理責任制等等。3）工程流程，其內(nèi)容主要有物業(yè)驗收與接管流程；住戶入住管理流程，住宅裝修管理流程，日常管理工作流程及質量標準，房屋維修養(yǎng)護工作流程及質量標準，清掃保潔、綠化、交通、治安、消防、機電設備、檔案等各項管理流程及質量標準，管理員工作流程，空置物業(yè)管理規(guī)程等。4）信息反饋渠道。5）管理工作的控制方式，主要對上至經(jīng)理下至各部門的人員情況動態(tài)的掌握和控制，以求從崗到人落實各個崗位工作。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（5）管理人員1）管理人員的配備。依照高效、精簡原則，結合項目實際情況配置。2）管理人員的培訓。規(guī)定管理處主任應具有上崗證，員工上崗前須經(jīng)專業(yè)培訓和考試，所有員工每年須保證的專業(yè)學習時間，培訓計劃、適當?shù)呐嘤柗绞胶兔鞔_的培訓目標。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（6）必需具備的物質裝備計劃包括職工住房和管理用房計劃,器械、工具、通訊、治安裝備以及辦公用品計劃。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（7）經(jīng)費收支測算包括測算依據(jù)；經(jīng)費收支預算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務費標準后，收支預算一覽表；其他因素，如入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（8）管理規(guī)章制度包括公約規(guī)章等管理條規(guī)、內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度、檔案管理制度等物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（9）各項管理指標包括指標要求、不達標的處理、爭創(chuàng)優(yōu)秀小區(qū)（大廈）的設想等。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（10）便民服務項目包括有償服務和無償服務，列出各種代辦服務和特約服務項目。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（11）社區(qū)文化視覺文化物業(yè)給業(yè)主的第一印象，應該使業(yè)主產(chǎn)生歸屬感。開發(fā)商在規(guī)劃時就應有所考慮。物業(yè)管理企業(yè)接收后，應將小區(qū)的標志系統(tǒng)全面統(tǒng)籌設計，做到和諧統(tǒng)一，有章可循。為了使來訪客人方便到達目的地，應在主要路口設立美觀簡明的交通導示系統(tǒng)。環(huán)境文化物業(yè)管理小區(qū)最直觀的外在表現(xiàn)，影響著業(yè)主的居住和生活質量。因此，環(huán)境文化建設的目標是，小區(qū)文明整潔、環(huán)境質量好、資源合理利用、生活舒適便捷、形成環(huán)保意識。物業(yè)管理企業(yè)應大力倡導環(huán)保意識，定期舉辦樹木領養(yǎng)、我愛我家等活動，培養(yǎng)業(yè)主自律意識，從而養(yǎng)成愛護環(huán)境、關心家園的良好習慣。行為文化在社區(qū)內(nèi)，定期或不定期地舉辦豐富多樣的活動，如文化節(jié)、歌詠比賽、晚會、體育運動、趣味沙龍、郊游等，把分散的業(yè)主們組織起來，增強社區(qū)凝聚力。把尊老愛老作為一個重點，增進老年人交往和交流，增進業(yè)主間的感情。同時，物業(yè)方面可創(chuàng)辦文明業(yè)主學校，實施業(yè)主教育計劃，開輸家政、書畫、園藝等學習班，提高業(yè)主文化修養(yǎng)。

制度文化物業(yè)企業(yè)應該有很規(guī)范的規(guī)章制度，這樣才能保證管理服務水平的高質高效，進而得到廣大業(yè)主的認可。精神文化利用各種紀念日、重大節(jié)日，組織宣傳小區(qū)的精神文化，如新年升旗儀式、“三八”婦女座談、“五四”青年志愿者服務等。物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（12）愿意承受的有關獎罰內(nèi)容

達不到服務承諾的懲罰

違約責任

獎勵條款

等物業(yè)管理投標書的組成及主要內(nèi)容（13）說明將提供的服務形式、費用和期限管理顧問服務期限，通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止；管理運作服務期限，自樓宇發(fā)放執(zhí)照起至合同到期為止。編制投標文件應注意的事項1．確保填寫無遺漏，無空缺2．不得任意修改填寫內(nèi)容3．填寫方式規(guī)范4．不得改變標書格式5．計算數(shù)字必須準確無誤6．報價合理7．包裝整潔美觀編制投標文件應注意的事項1．確保填寫無遺漏，無空缺投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標人在填寫時務必小心謹慎。編制投標文件應注意的事項2．不得任意修改填寫內(nèi)容投標人所遞交的全部文件均應由投標人法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標人負責人在修改處簽字。編制投標文件應注意的事項3．填寫方式規(guī)范投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫。除投標人對錯處作必要修改時，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。編制投標文件應注意的事項4．不得改變標書格式若投標人認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。編制投標文件應注意的事項5．計算數(shù)字必須準確無誤投標人必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。編制投標文件應注意的事項6．報價合理投標人應對招標項目提出合理的報價。唱標一般只唱正本投標文件中的“開標一覽表”，所以投標人應嚴格按照招標文件的要求填寫“開標一覽表”、“投標價格表”等。編制投標文件應注意的事項7．包裝整潔美觀投標文件應保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。案例分析A公司日前接到了，成都某發(fā)展商發(fā)出的招標邀請，參加了由該發(fā)