2011.03.10寫字樓案例報告寫字樓案例報告2011.03.1012報告內容寫字樓屬性寫字樓要素、寫字樓定義、寫字樓分類、寫字樓的物業檔次劃分標準鄭州寫字樓市場發展階段區域發展格局、寫字樓發展進程、鄭州寫字樓現狀寫字樓典型案例地標性建筑、外立面造型、智能化、生態環保（低碳性）3寫字樓屬性寫字樓三要素第一要素：地段第二要素：地段第三要素：地段寫字樓屬性甲系列分類—甲級、乙級、丙級AS（Automation）系列分類—3A級、5A級智能化功能復合程度—純寫字樓、綜合樓、商務復合體寫字樓分類就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。中國寫字樓以甲級寫字樓和5A級寫字樓兩種方式自稱寫字樓屬性寫字樓物業檔次甲系列劃分標準一般良好優良一流寫字樓屬性5A寫字樓的標準建筑類型框架或鋼結構，抗震在8級地震以上辦公空間能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間標準層高室內凈高2.6m以上標準承重樓板承重在2.5KN/m2以上供電系統雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上空調系統國際知名品牌中央空調系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系統充具有分區域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上電

梯國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸/臺,候梯時間不超過30秒鐘。停車位每60~90平方米出租面積提供1個機動車位，并實現智能化高效管理供水系統24冷熱水供應，并有中水處理系統智能化系統達到5A級標準硬件標準軟件標準高效全面的物業管理精細管理、人性化服務、信息性操作、配套功能齊全等等對入住企業的專業化商務服務將洗衣、送餐等酒店式服務，電話/衛星會議、商務活動策劃、會議/會展服務、貴賓接送服務等；一些新型寫字樓不僅能夠實現全天候空調供應，節假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面提供細微周到的服務。寫字樓屬性5A寫字樓的標準裝修標準外立面鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料大

堂有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料電梯廳采用高檔裝飾材料，地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石或木門套走

廊高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂衛生間進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或

石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦公間墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；生態空間一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態空間布局，以增添寫字樓內部景觀商業配套商業配套甲級寫字樓應該有齊全的商務配套、生活設施，如職工餐廳,同時配置適當規模的高檔餐廳；能夠提供多項服務的商務中心,多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務中心、小型商場、快遞服務等；總之，一個稱得上甲級寫字樓的物業，其自身配套和周邊商業設施應當能夠滿足入住企業日常辦公和生活的基本需求。么是5A智能化？OA（辦公智能化）BA（樓宇自動化）CA（通訊傳輸智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）寫字樓屬性現代寫字樓5A智能化12報告內容寫字樓屬性寫字樓要素、寫字樓定義、寫字樓分類、寫字樓的物業檔次劃分標準鄭州寫字樓市場發展階段區域發展格局、寫字樓發展進程、鄭州寫字樓現狀寫字樓典型案例地標性建筑、外立面造型、智能化、生態環保（低碳性）3城市房地產格局——“東北富、西南貧”。中區和東區集中了大量政治和商務資源，而北區則以居住為主導方向。東區：將成為鄭州的新中心。規劃聚集了全市最高端的住宅和商務辦公物業，目前處于發展階段。北區：以大規模、好環境、高品質的中高檔住宅為主。中區：老城區，目前全市的政治經濟中心。以小規模中高檔物業為主，商住參半。西區：作為老城區，區域經濟發展較快，購買力有所提高。房地產開發逐漸形成規模，以多層、高層等中檔次的項目為主。商業發展、逐步發展中。南區：經濟發展相對較慢，隨著南水北調，南區房地產開發備受傾迷，主要以高層、小高層、多層物業開發為主。東區北區南區西區中區地產格局按市場規律，城市寫字樓的發展一般經歷四個階段非市場化時期市場化啟動期市場化發展期市場化成熟期寫字樓市場

發展階段經濟總量增長產業結構調整，三產比例上升城市經濟發展的初期，第三產業不發達，寫字樓處于非市場化時期，以企業自建寫字樓為主非市場化時期經濟背景第一、第二產業為主，第三產業、服務業不發達供應供應主體大型國有企事業單位：郵電、電信、外貿等，多為壟斷性行業或其主管單位企業自身發展需要需求客戶特征自用大型國有企事業單位外地外資實力企業辦事處（金融保險分公司、現代制造業分銷處等）產品在當時：形象好、配置高，代表了業主企業的實力投資無成交關鍵驅動因素自用良好的產品形象和品質盈利模式自用為主，其余對外出租投資無階段標志壟斷企業自建寫字樓的建造市場化啟動期：住宅開發商進入商住產品開發，小投資客占主流市場化啟動期經濟背景私營經濟、第三產業快速發展供應供應主體開發商/企業自建并存部分開發商由住宅轉入寫字樓開發辦公物業的需求顯現，能實現略高于住宅開發的利潤需求客戶特征自用商住公寓：貿易物流類、裝修裝飾、中介公司等產品由于缺乏寫字樓專業開發經驗，商住公寓等模糊產品為主有一定的公建形象，但產品素質低，不能很好的適應現代化辦公的需求政府無商務區規劃，開發商主導，板塊特征不明顯，對客戶決策不構成影響投資小投資客成交關鍵驅動因素自用辦公物業形象與住宅辦公接近的使用成本盈利模式開發類寫字樓以出售為主投資產品與住宅類似，易于被接受，投資門檻較低投資意識開始萌發，市場其他投資渠道少階段標志開發商進入寫字樓市場市場化發展期：產品主導，板塊逐漸形成，客戶開始細分，領先開發商和市場標桿項目出現市場化發展期經濟背景第三產業占據主導地位，現代服務業快速發展供應供應主體開發商逐漸占據主導專業開發商出現，引導市場的發展需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產業、現代制造業、咨詢服務業、金融保險業客戶逐漸按租金承受力分層外地外資企業進入產品多元化產品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓開發水平和產品素質快速提升依托不同的資源（政策、傳統認知、產業聚集等）板塊化趨勢逐漸顯現投資中產階級，對房地產投資有一定的認識成交關鍵驅動因素自用一線寫字樓：物業形象與產品品質，由于市場整體租金的絕對水平不高，對成本敏感度低中檔寫字樓：性價比，對形象有要求，對成本敏感盈利模式出售為主投資城市經濟發展對寫字樓租賃市場的信心投資回報的風險（參考市場可比物業的租金實現）階段標志出現領先開發商和標桿項目市場化成熟期：地段主導，板塊形成、客戶充分細分，整購比例上升，小投資客退出市場化成熟期經濟背景城市在區域的中心地位已經形成，現代服務業為主的第三產業占據絕對主導地位供應供應主體專業開發商為主需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產業、現代制造業、咨詢服務業、金融保險業等產品高端產品：建筑形象地標化、設備設施尖端化、物業管理品牌化、辦公功能純粹化國際品牌與團隊板塊認知已經深入人心，各板塊客戶、產品平臺標準建立項目開發方向主要由地段主導投資投資機構整購財富階層成交關鍵驅動因素自用商務成熟度與聚集度、企業所依賴的資源聚集度產品：客戶素質、物業形象、硬件配置、物業管理盈利模式大部分持有出租，部分項目對外銷售投資對固定資產升值保值、租金實現的信心對實現長期穩定收益的信心階段標志板塊（及板塊的標志物業）形成、產品標準建立、客戶充分細分鄭州市場目前處于市場化發展期逐步向市場化成熟期發展階段金城國際起航大廈航海大廈格林榮熙國際千璽廣場興達國貿12報告內容寫字樓屬性寫字樓要素、寫字樓定義、寫字樓分類、寫字樓的物業檔次劃分標準鄭州寫字樓市場發展階段區域發展格局、寫字樓發展進程、鄭州寫字樓現狀寫字樓典型案例地標性建筑、外立面造型、智能化、生態環保（低碳性）3地標性寫字樓案例世界特色寫字樓經典案例：阿聯酋.迪拜迪拜塔（DUBAITOWER???

??????

）2010年落成160層828m總投資70億美元世界第一高樓哈利法塔（Burj

Khalifa，阿拉伯語:

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，Khalifa

Tower）原名迪拜塔（阿拉伯語：???

???，Burj

Dubai），又稱迪拜大廈或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯聯合酋長國迪拜的一棟已經建成的摩天大樓，有160層，總高828米，比臺北101足足高出320米。迪拜塔由韓國三星公司負責營造，2004年9月21日開始動工，2010年1月4日竣工啟用，同時正式更名哈利法塔。

樓層用途樓層用途B1-B2停車場及機械性大廳餐廳及大堂1酒店、大堂及餐廳2酒店及大堂3酒店及餐廳4酒店及機械性5-16酒店17-18機械性19-39酒店40-42機械性43-72住宅73-75機械性76-108住宅109-110機械性111-123辦公室124氣象臺125-135辦公室136-138機械性139-154辦公室155機械性156-159廣播傳送160-162機械性哈利法塔被設計為包含30,000戶與9間飯店的一個大比例、復合開發計劃的中心，此計劃案包含如迪拜購物中心、迪拜塔湖上飯店與服務公寓、19棟住宅大樓、2.5公頃（6.2英畝）的公園與一個12公頃大的迪拜塔湖泊，此完整200公頃（500英畝）的開發案花費高達200億美元，但只要計劃案完成，將有多達200公頃的使用空間。

哈利法塔=迪拜購物中心+迪拜塔湖上飯店與服務公寓+19棟住宅大樓+2.5公頃（6.2英畝）的公園+12公頃大的迪拜塔湖泊哈利法塔加上周邊的配套項目，總投資超70億美元。建筑內有1000套豪華公寓，周邊配套項目包括：龍城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商務中心等項目。

建筑數據

概要

現況

裝修完成

已啟用

動土

2004年9月21日

完工

2009年

竣工

2010年1月4日

迪拜塔高度

天線

/

尖頂

828米（2,684英尺）技術資訊

樓層數

162層適居

樓板面積

344,000平方米

團隊

建筑師

阿德里安·史密斯

承包商

江蘇南通六建建設集團/三星工程

/

BESIX

/

Arabtec

開發者

伊瑪爾地產

哈利法塔37層以下是一家酒店，45層至108層則作為公寓。第123層將是一個觀景臺，站在上面可俯瞰整個迪拜市。設計方哈利法塔項目-美國芝加哥公司的美國建筑師阿德里安·史密斯（Adrian

Smith）設計，韓國三星公司負責實施。建筑設計采用了一種具有挑戰性的單式結構，由連為一體的管狀多塔組成，具有太空時代風格的外形，基座周圍采用了富有伊斯蘭建筑風格的幾何圖形——六瓣的沙漠之花。建筑設計方

SOM建筑設計事務所（Skidmore,

Owings

and

Merrill）是美國最大的建筑師-工程師事務所之一。1936年,L.斯基德莫爾（Louis

Skidmore）和J.O.梅里爾（John

O.Merrill）在芝加哥開始合作，1939年

N.奧因斯（Natha-nielOwings）加入，事務所按三人的姓氏的第一個字母取名為SOM斯基德莫爾是一位思想敏銳的設計師,梅里爾是工程師，奧因斯則是一位組織者。

事務所的規模逐步擴大,在芝加哥,紐約、舊金山、波特蘭、丹佛、洛杉磯、休斯敦、波士頓和華盛頓設立分所，擁有1800多名建筑師和工程師。SOM的作品遍及美國和世界上40多個國家。曾獲得美國建筑師協會1962年首次頒發的建筑企業獎。當之無愧地成為世界上規模最大的綜合性事務所之一。

電梯建成后的哈利法塔超過160層，且擁有56部電梯，速度最高達每秒17.4米，那將是世界速度最快且運行距離最長的電梯。另外還有雙層的觀光升降機，每次最多可載42人艾爾馬地產公司的銷售經理納曼·阿塔拉說：“這一設計將觸及技術所能達到的巔峰，在此之前沒有一座建筑能修那么高。人們不得不開發能適應這種高度的新型電梯。

哈利法塔內的其他設施如豪華公寓、服裝專賣店、游泳池、溫泉會所、高級個人商務套房以及位于124層可以俯瞰整個迪拜的觀景平臺等也都一應俱全，而意大利時尚設計師喬治·阿瑪尼也將在大廈內建起第一家阿瑪尼酒店。此酒店將成為阿瑪尼酒店全球連鎖的旗艦店，內部所有的裝潢、家具設計全部遵循阿瑪尼品牌的風格。

迪拜塔內典型——阿瑪尼酒店阿瑪尼酒店內包括有175間貴賓間和套房，除此之外還有餐廳、溫泉等，占地共達4萬平方米。在酒店的旁邊還有144座豪華的住宅式公寓，從家具到所有其它產品的設計也都由阿瑪尼親自操刀。

對熱愛阿瑪尼品牌和設計的人來說，能夠到“迪拜塔”里的阿瑪尼酒店住一晚是一件多么激動人心的事??！

中國.上海金茂大廈1998年落成地下3層地上88層420.5m建筑造價50億金茂大廈是融辦工、商務、賓館等多功能為一體的智能化高檔樓宇，現已成為上海的一座地標，是集現代化辦公樓、五星級酒店、會展中心、娛樂、商場等設施于一體，融匯中國塔型風格與西方建筑技術的多功能型摩天大樓。金茂大廈共有79臺電梯，觀光高速電梯一次可乘35人，速度為每秒9.1米，由下到上只要45秒。第3-50層為可容納10000多人同時辦公的、寬敞明亮的無柱空間；第51-52層為機電設備層；第53-87層為世界上最高的超五星級金茂凱悅大酒店，其中第56層至塔頂層的核心內是一個直徑27米、陽光可透過玻璃折射進來的凈空高達142米的“空中中庭”環繞中庭四周的是大小不等、風格各異的555間客房和各式中西餐廳等；第86層為企業家俱樂部；第87層為空中餐廳；距地面340.1米的第88層為國內第二高的觀光層（僅次于環球金融中心），可容納1000多名游客，兩部速度為9.1米/秒的高速電梯用45秒將觀光賓客從地下室1層直接送達觀光層，環顧四周，極目眺望，上海新貌盡收眼底。大堂內的辦公區專用候梯廳造型獨特，猶如金碧輝煌的古埃及金字塔。專為辦公設置的五組26臺高速電梯采用獨特的玻璃轎廂，玻璃門廳，寬敞明亮，可迅速而又舒適地把客人送達各辦公樓層而又不必中轉。每十層5－6部電梯的配置可保證客人在上下班高峰時，候梯時間不超過45秒，給人以便捷的交通。第53-87層為世界上最高的超五星級金茂凱悅大酒店，其中第56層至塔頂層的核心內是一個直徑27米、陽光可透過玻璃折射進來的凈空高達142米的“空中中庭”環繞中庭四周的是大小不等、風格各異的555間客房和各式中西餐廳等；第86層為企業家俱樂部；第87層為空中餐廳。大堂—古埃及金字塔獨特造型；內部高檔酒店—超五星級金茂凱悅大酒店索尼中心已經成為柏林的標志性建筑，其中容納了高級公寓、辦公室、餐館和電影院，每年能夠吸引800萬游客。索尼中心是具有東西方文化相融（奔馳集團和索尼集團共同投資）由鋼化玻璃造的建筑群，有咖啡館、寫字樓、大型影院、藝術博物館等圍成的一個中央庭院，面積相當于4個足球場的大小德國.柏林索尼中心2000年6月落成13萬平米標志性建筑臺北1012003年落成101層508m總投資580億元新臺幣臺北101（Taipei101），又稱臺北101大樓，在規劃階段初期原名臺北國際金融中心（TaipeiFinancialCenter），是目前世界第二高樓（2010年）。位于我國臺灣省臺北市信義區，由建筑師李祖原設計，KTRT團隊建造，保持了中國世界紀錄協會多項世界紀錄。臺北101曾是世界第一高樓，以實際建筑物高度來計算已在2007年7月21日被當時興建到141樓的迪拜塔（阿聯酋迪拜）所超越，2010年1月4日迪拜塔的建成（828米）使得臺北101退居世界第二高樓。中國.臺灣臺北101大廈

樓層設置B1：為生活聚場，除了有各類品味生活及個性時尚商店，還提供來自各地的美食，設有上千個座位及舒適的用餐環境，提供您最貼心的服務。1F：101大道，全世界最受歡迎的流行品牌您都可在這里見到，無論是服飾、配件、彩妝保養，一次就能滿足時髦的您消費欲望。2F：時尚大道，與世貿中心及紐約紐約購物中心有空橋連接，時尚流行不錯失。各類知名品牌，極具個性及質感，滿足您品味的堅持。3F：名人大道，頂尖的名牌精品，最多的品牌旗艦店，讓您宛如置身紐約第五大道，高雅舒適的購物環境，與全世界同步的流行趨勢，讓您打造更亮眼的自己。4F：都會廣場，挑高40米，占地500多坪，精心設計的采光及景觀，提供您最有藝術氣息的娛樂休閑空間。圍繞您的是四周的露天咖啡座及精致的點心，巴黎浪漫慵懶的氛圍，為您忙碌的都會生活注入另類品味。另外還有多家歐式、泰式與中華料理餐廳，讓您在消費完再大啖美食一番。5F：金融中心。6F：規畫為健身中心，進駐業者為Taipei101氧身運動館，其最引人注意的除了天價的101萬入會費外，還有全臺室內最高的攀巖墻、拳擊臺等設備。內部設施為了因應高空強風及臺風吹拂造成的搖晃．大樓內設置了“調諧質塊阻尼器”（tunedmassdamper，又稱“調質阻尼器”），是在88至92樓掛置一個重達660公噸的巨大鋼球，利用擺動來減緩建筑物的晃動幅度。據臺北101告示牌所言，這也是全世界唯一開放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。防震措施方面，臺北101采用新式的“巨型結構”（megastructure），在大樓的四個外側分別各有兩支巨柱，共八支巨柱，每支截面長3公尺、寬2.4公尺，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。世界最大阻尼器—調質阻尼器；先進技術引用—光纖和衛星網絡聯機；世界最快電梯—日本東芝39秒（5-89F）內部設施

此外，日本東芝（TOSHIBA）公司制造了兩臺全世界最快的電梯，能夠在39秒之內從5樓上升至觀景臺位在的89樓。而游客也能從樓梯上到位在91樓的室外觀景臺。臺北101的主樓旁邊還有一棟6層樓、總高60米的裙樓（podium），規劃為購物中心及銀行、證券行，裙樓內有挑高40米的豪華室內廣場。2007年落成66層278m總投資約45億元人民幣世界看中國的新大門東方之門（英語：TheGateoftheOrient）是位于中國江蘇省蘇州市的一座278米高的摩天大樓。工業區雙塔規劃的核心建筑，它不僅代表著蘇州的新大門，而且也是世界看中國的新大門。這座偉岸而優雅的標志性建筑位于蘇州工業園區CBD軸線的末端，東臨星港街及波光粼粼的金雞湖，西面為園區管委會大樓及世紀金融大廈。這座摩天大樓有著獨特的構造，整個樓是雙子塔結構，但在頂部雙子塔合二為一，構成一張弓或是一扇門的形狀。這座66層的大樓將于2007年建成，屆時將超過現在的蘇州新地中心成為蘇州和江蘇省的最高樓。東方之門占地面積約24000平方米，主體總建筑面積約46萬平方米，建筑高度約300米，總投資約45億元人民幣。東方之門的設計由英國RMJM建筑設計公司、香港奧雅納工程顧問公司和華東建筑設計研究院合作完成。東方之門集商業、公寓式酒店、智能化寫字樓和白金五星級酒店等功能于一體，以滿足日益旺盛的市場需求。東方之門是企業所有人期望這座建筑能為蘇州創造一個生機勃勃、商業繁榮的城市新熱點，并作為新的發展龍頭引領CBD區日益欣欣向榮。中國.蘇州東方之門建筑設計—雙子塔結構，魚鱗狀的幕墻，玻璃穹頂；黑、白、灰三色古典風格建筑設計基于其得天獨濃的地理位置，以及企業所有人提出的東方之門的立意，設計師大膽的創造了這座高達302米連體的門形雙塔。它以CBD軸線為中心使整幢建筑基本軸對稱，其門洞正座于軸線上方，恰如紫禁城城門，表達了創建蘇州新門戶和東方之門的喻意，其獨特的型式將CBD軸線引向金雞湖。東方之門在立面的處理上蘊含著中國化的精細，建筑表面魚鱗狀的幕墻不同于一般的光滑幕墻，它為巨大的塔體提供了精致而不花俏的細部。這些魚鱗狀的單片幕墻能產生透明度的變化以適應視線及日照的不同要求，為幕墻增添了更多的內涵。東面的玻璃幕墻從278米塔頂一瀉如瀑，更抽提了東方之門的氣勢。南北側立面的設計明顯不同于東西幕墻，利用遮陽挑檐，深灰色鋁板，產生突出凹進的效果。清玻璃等材料及細部的處理創造了較含蓄的立面，與率直的東西立面互相稱托，并使整個立面擁有陰陽兩面。建筑頂端的玻璃穹頂用流暢的曲線，將東西幕墻自然而光滑的連接起來。古典風格為了與蘇州這個充滿道統中國園林建筑文化的歷史古城相協調，設計選擇了黑、白、灰三色作為整個建筑的基色，與古典園林的黛瓦白墻相呼應。門式的建筑形象靈感來源于道統的花瓶門與城門的巧妙結合，并透過簡潔的幾何曲線生動地表現出來。詞條圖冊更多圖冊2011年落成560m三座錐形塔建筑規劃亞洲最高的建筑

這是全球摩天樓大膽的創新的設計競賽的一部分。它的特點是三座錐形塔從一個堅固的基礎層升起，從建筑物上不同的角度都能看到美麗的山海景色?；谌肟趯幼髁饲擅畹牟季郑馑谥胁拷粎R的地方高于空中大堂的位置，并逐漸向上形成一個中央的空洞層。這座獨特的雕塑般的樓體，象征著21世紀的釜山走向未來和世界舞臺的決心。高度為560米(1,837英尺)，預期于2010年或2011年完工。“千年塔世界商業中心”建成之后，將是下一個十年亞洲最高的建筑。韓國.釜山千年塔世界商業中心WBCSOLOMONTOWER1999年落成22層3萬平米11米寬德國.柏林GSW總部建筑設計設計新潮風格，在原有老舊辦公樓的基礎上擴建的辦公樓。通過結合不同立面的圖畫，組合不同的空間結構，波浪形的正面（西面）展現一個大范圍的色調光譜，這里的色彩、正面的不同深度和百葉窗的運動，有效防止西曬，而且它的雙層玻璃結構使得辦公室能有自然通風。設計以大膽的色彩和彎曲的形態為標志，創造了功能高效的都市空間，同時成為當地的標志性建筑。外立面獨特造型寫字樓案例世界特色寫字樓經典案例：1990年落成70層367.4m12.9萬㎡容積率15.4中國.香港香港中國銀行大廈獨特外形，精巧建筑建筑物從四個角落畫出對角線分成四個分別面向東南西北的三角柱，其中南面的三角柱高度最高，而北三角柱15層高的中庭讓中央銀行大廳充滿戲劇性張力，讓原本擠壓壅塞的樓層頓時豁然開朗。結構采用4角12層高的巨形鋼柱支撐，室內無一根柱子。兩層樓高的營業空間，以石材為室內主要建材更增加其氣派，位在該層中央直達第17樓的內庭，其在詢問服務臺上方的天花處形成一個金字塔，令人聯想到巴黎羅浮宮的設計。17樓是一個有斜面屋頂的樓層，斜面達7層樓高。1997年落成56層260m中庭和空中花園的設置設計創新:

在福斯特的筆下，傳統的辦公塔樓似乎被一刀切開并進行了內外環境的重新配置，他將傳統位于塔樓中央的公共交通等核心（電梯，步梯，洗手間等）分散在建筑三角形平面的三個角，而解放出中部較大的空間來重新設計，每2個交通核之間的梯形部分則是建筑的主要辦公部分，三個梯形又圍合出一個空透的三角形中庭。福斯特的過人之處是在這些梯形部分每隔8層就安排了1個高達4層（約14米）的空中花園，而且花園是錯落上升設置的，這讓每層的辦公室都可以接觸到花園般的景色。同時，中庭和空中花園的設置使得在全年的大多數工作時間里，該大廈僅靠自然通風和采光手段已經滿足內部通風和采光的需要。德國.法蘭克福德意志商業銀行總部

大廈外墻由大塊玻璃墻組成，反射出似銀非銀、深淺不一、變化無窮的色彩。該玻璃墻由美國進口，每平方米500美金，玻璃分為兩層，中間有低溫傳導器，外面的氣溫不會影響到內部。用圓拱式的門框，給人高大寬敞明亮的感覺；墻面選用地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。前廳內的八幅銅雕壁畫集中體現了中國傳統的書法藝術，它通過漢字，從甲骨文、鐘鼎文，一直到篆、隸、楷、草的演變，反映了中國上下五千年的文明史。通往宴會廳的走廊，更是一條藝術長廊，體現出一種高雅的品位和豪華的氣派。圓拱式門框，大塊玻璃幕墻，地中海大理石墻面1996年落成88層420.5m建筑造價20億馬幣

產品特色：獨特雙塔外形，連接雙子塔的空中走廊是目前世界上最高的過街天橋。規劃：商業、商務綜合體KLCC計劃區共占地超過100英畝，第一階段工程除了興建國油雙塔樓之外，還包括了50層樓的安邦大廈(AmpangTower)、一座廣達14萬平方公尺的購物中心、30層樓的挨索大樓(MenaraEsso)、擁有645個房間的吉隆坡東方文華酒店(MandarinOrientalKualaLumpurHotel)、可容納5500人禱告的清真寺，還有一座利用天然氣來制造冷水的冷氣中心，可以提供“KLCC”計劃區所需的冷氣，此外還特別保留了50英畝的公園綠地。馬來西亞.吉隆坡石油雙塔

1999年12月落成56層321m時尚外形，豪華裝飾世界唯一的七星酒店迪拜.伯瓷帆船酒店酒店外形儼然是一艘乘風破浪的巨型帆船，建筑采用雙層膜結構建筑形式、造型輕盈、飄逸，具有很強的膜結構特點及現代風格。酒店最大的特點之處是與波斯灣海灘相互容入，酒店外墻采用藍、白色為主調，三枝基柱產生帆船的外形。迪拜的象征，有如巴黎的埃菲爾鐵塔、悉尼歌劇院一樣，讓人一想到迪拜，就會想到“她”，或者反過來，一想到這棟建筑，就會想到迪拜。在這個沙漠地帶中，要建造一座高樓大廈已很不容易，地質、風沙、強光，每一個都是十分頭痛的問題，還要在大樓兩個陜小的頂端建造一條頂橋，這是整座建筑的最大難度，亦是現今建筑上最具難度的工程之一。2003年落成高300m41層頂部特色外形最具難度的工程之一沙特阿拉伯.利雅得王國中心KINGDOMCENTER2003年落成高420m88層，國際金融中心是世界少數采用雙層電梯的大廈之一，國金二期共有電梯62部，乘電梯由地面至90樓的頂層只需2分鐘，共有2,500級樓梯。在國金兩座辦公室大廈工作的所有職員均獲發給一張八達通卡，以供出入大廈時保安檢查之用。整個國際金融中心的公共休憩地方共有14萬平方尺，停車場車位則有1800個。中國.上海國際金融中心二期IFC2008年落成56層230m“扭曲之門”CCTV央視新總部大樓地處北京CBD商圈，比鄰國貿大廈，將于2008年建成并投入使用。

新臺址園區共由三個建筑物組成：位于西南側的CCTV主樓、位于西北側的電視文化中心（簡稱TVCC）以及位于東北角的能源服務中心。主樓高230米（56層），占地面積18.7萬平方米，總建筑面積55萬平方米，主要結構形態是一個由交叉三角形網狀表面包裹的菱形圓。這座造型新穎獨特，讓人嘆為觀止的建筑被人們形象的稱為“扭曲之門”。

兩個塔樓從一個共同的平臺升起，在上部匯合，形成三維體驗，突破了摩天樓常規的豎向特征的表現。

主樓內主要分為5個區域：行政管理區、綜合業務區、新聞制播區、播送區和節目制作區，節目制作區將局部對外開放。電視文化中心是中央電視臺面向社會的公共文化設施，是對外宣傳和文化交流的窗口。

CCTV央視新總部大樓將成為北京城又一道亮麗的風景線。中國.北京北京CCTV總部2008年落成82層+3層地下室310m螺旋形轉向始于大樓底層阿聯酋.迪拜海天閣(OceanHeights）建筑物別出心裁的螺旋形外觀設計，讓每個住宅單位，甚至背向單元，都可以欣賞到美麗的海濱景色。

這座大廈由AndrewBromberg設計，其螺旋形轉向始于大樓底層，而且樓層面積隨層數的遞增而縮減，令大廈的螺旋走向更見突出。OceanHeights打破了傳統的正交格點形式設計，令建筑物轉向面對道拜北方其中一個棕櫚島。據AndrewBromberg所說，設計中最具挑戰性的是如何在不斷變化的樓體內滿足業主對單元布置的嚴謹要求。因此，整棟建筑物適當地采用了4米模數，僅在立面上模數才有所改變。這一設計手法也極大地簡化了建筑物的結構系統。

OceanHeights項目結構設計主要的挑戰是務求減小風力對塔樓的影響。礙于建筑物的高度及其尖削邊緣，即使遇到平緩柔和的季風，或短暫高速的狂風雷暴，也可以令大廈大幅度搖晃。道拜主要以平緩的午后海風和季節性的夏馬強風(一種中亞及波斯灣一帶寒冷的西北風)為主，這些類型的風對高建筑物來說均是極大的威脅，故大廈的設計須針對這點作出適當的對策。除非在項目設計中納入了適當的措施，否則這些風種會引致道拜的高層建筑物產生強烈的擺動。

隨著高度的增加和旋轉的幾何形體，風力造成的擺動會越來越大，尤其是遠離中心蕊筒的建筑外緣。相比於等同高度的辦公樓，住宅建筑物由於電梯數量較少，因此其中心蕊筒體積也相對較小。這也就意味著，其中心蕊筒常常不能為建筑物提供足夠的橫向剛度和抗扭剛度來控制風力所引起的擺動。

凱達環球有限公司提出以連續剪力墻來充當中心蕊筒的“外伸加固墻”，與安誠工程顧問有限公司提出的減震緩沖裝置相結合，卓有成效地減少了風力所引起的擺動。

這個方案提出構建一個最大周長、貫穿全樓的鋼筋混凝土中心蕊筒，以此增強樓體的橫向剛度和抗扭剛度。蕊筒墻底部的厚度為600毫米，上層則為400毫米，都採用了傳統的滑模技術建造而成。此外，中心蕊筒還將通過厚度為400毫米、橫跨整座建筑的外挑墻體加以擴展。這些墻體的長度也將隨樓體的旋轉而改變。外挑墻體採用傳統的鋼筋混凝土技術，結合后張鋼筋與中心蕊筒相連。此技術容許中心蕊筒和外挑墻體在鎖定前能夠有不規則的移動。各樓層也採用了后張鋼筋，這樣可以提早拆除模板，進而也縮短了施工期。

為確保高層沙地建筑的穩固性，設計中采用了2.5米厚的防沉降樁筏基礎，配有直徑1.2米的樁柱，將那些樁柱插入沙地和地平面以下約15米處的低密度巖層之中。BOULEVARDPLAZA勢恢宏的三權廣場大道街寬250米，長8千米，總面積達200萬平方米，相當于一個中型機場那么大，可以在上面修建280個足球場。可以說，它是目前世界上前所未有的“寬街”。在三權廣場，游人看不到任何古跡，但豐姿多彩的現代派建筑物令人驚嘆不已，這些建筑設計構思大膽、線條優美、輕盈飄逸，其中有的還含有一定的寓意。兩層樓高的總統府前的一尊兩人持矛并肩而立的首都開拓者銅像，象征著巴西人民團結一心捍衛祖國。三權廣場代表國家三種權力，稱為巴西的神經中樞?？山o人留下深刻印象。議會大廈由兩座并列的28層大樓組成巴西.巴西利亞BOULEVARDPLAZA阿聯酋.迪拜無限塔INFINITYTOWER2009年落成72層330m

無限塔在上升的過程中將旋轉90度，同時與它的基礎保持垂直狀態。這座摩天樓將使它的居民飽覽海濱風光，同時不會破壞鄰近的建筑物的視線。

這座高度為995英尺的摩天樓將包含456個居住單位──從工作室到有全地面(full-floor)的樓頂房屋。它將包括底層購物中心、會議中心、休閑室、兒童保育中心、醫療中心、鍛煉設施和一個戶外水塘。

這座摩天樓的主要構件，將是現場澆注的高強度鋼筋混凝土柱，每一層樓扭轉一度，以創造與眾不同的外形。這座摩天樓的建筑師兼設計合伙人羅斯?懷默(美國建筑師協會會員)說，盡管這座建筑物的形狀是對它的場地作出的回應，但它的鉸接表面(articulatedsurface)是對氣候的回應，使這座建筑成為“自然力相互影響”的一種派生物。

阿聯酋.迪拜跳舞塔DANCINGTOWER（WATERRONTRESIDENCE）扎哈－哈蒂地的“跳舞的塔”建立在迪拜商業海灣發展區域內。該設計方案由三幢從地面彎曲上升的建筑組成。這三幢建筑相互糾纏一起，創造出一種流動的活潑的形式。跳舞塔是一個文化中心的設計方案，面向整個阿聯酋提供服務，由nova工作室設計。它的整個空間就像一個商場，與眾不同的是在這里消費的是文化而不是商品。它的形式由特定的運算規則和程序腳本生成，創造出一種密集結構的空間。中國·天津天津中鋼國際廣場2014年落成地上88層、地下3層

358m中鋼國際廣場項目總建筑面積35萬平方米，其中主塔樓88層，高358米，以六邊形“中國窗”作為主題元素，蜂巢似的建筑外形造型新穎獨特。該項目集酒店、寫字樓、會展、酒店式公寓及高端商業于一體。它們由兩棟大樓組成：一棟是358米高的辦公大樓，另一個是較小一點的88米的酒店大樓。

中國·天津天津中鋼國際廣場2014年落成地上88層、地下3層

358m兩棟大樓的形狀非常簡單，都是圓條狀的盒子。外墻是由一種在中國建筑中的傳統元素構成，即五種不同尺寸的六邊形窗戶。這些窗戶在建筑中以不規則的，自然的形式排列，就像細胞繁殖一樣。從不同的角度看大樓時，效果都不一樣，這就給大樓帶來生命力。這兩座高樓矗立在一座綠色的山上，這座山起到大樓裙樓（podium）的作用，進一步地與濱海新區其他生硬的建筑形成對比。這個峰巢一樣的外觀同樣也是支撐大樓的元素：外表就是結構。這樣內部結構就沒有任何的必要了，整個大樓能夠更自由地使用。為了實現與眾不同，這項大膽的設計將挑戰普通結構技術，實現力學與美學的完美結合。這種蜂巢設計還可以讓大樓的能量得到高效利用。盡管這種設計乍看起來顯得毫無規律，但是它事實上是為了充分利用陽光和風。通過繪制大樓里不同的空氣流通路線和陽光照射路徑，設計師們相應地裝上窗戶，以減少冬天熱量的流失和降低夏天熱量的聚集。智能化領先寫字樓案例世界特色寫字樓經典案例：中國.上海金茂大廈金茂大廈是融辦公、商務、賓館等多功能為一體的智能化高檔樓宇，現已成為上海的一座地標，是集現代化辦公樓、五星級酒店、會展中心、娛樂、商場等設施于一體，融匯中國塔型風格與西方建筑技術的多功能型摩天大樓。金茂大廈共有79臺電梯，觀光高速電梯一次可乘35人，速度為每秒9.1米，由下到上只要45秒。可以保證12級大風不倒，同時能抗7級地震。1998年落成地下3層地上88層420.5m建筑造價50億

第3-50層——為可容納10000多人同時辦公的、寬敞明亮的無柱空間；第51-52層——為機電設備層；第53-87層——為世界上最高的超五星級金茂凱悅大酒店；第88層——距地面340.1米的第88層為國內第二高的觀光層（僅次于環球金融中心），可容納1000多名游客，兩部速度為9.1米/秒的高速電梯用45秒將觀光賓客從地下室1層直接送達觀光層，環顧四周，極目眺望，上海新貌盡收眼底。

大堂內的辦公區專用候梯廳造型獨特，猶如金碧輝煌的古埃及金字塔。專為辦公設置的五組26臺高速電梯采用獨特的玻璃轎廂，玻璃門廳，寬敞明亮，可迅速而又舒適地把客人送達各辦公樓層而又不必中轉。每十層5－6部電梯的配置可保證客人在上下班高峰時，候梯時間不超過45秒，給人以便捷的交通。第53-87層為世界上最高的超五星級金茂凱悅大酒店，其中第56層至塔頂層的核心內是一個直徑27米、陽光可透過玻璃折射進來的凈空高達142米的“空中中庭”環繞中庭四周的是大小不等、風格各異的555間客房和各式中西餐廳等；第86層為企業家俱樂部；第87層為空中餐廳。智能商務辦公辦公區的電梯還有一個創新的“空中對接”自救功能，一旦在半途發生故障，遠程控制系統GRT將指令相鄰的電梯迅速依旁?？?，電梯轎廂的側門將自動打開，使客人迅速脫離困境。辦公區的統長采光窗寬敞明亮，自然采光達到最佳狀態。照明嵌裝式燈罩，1.5米×1.5米均勻布置，光照均勻，光線柔和，照度達450-500LUX，對電腦熒光屏無反光，不刺眼，有利于電腦時代眼保健。金茂大廈辦公區的空調選用世界先進的低溫送風的變風量機組，新風量.5升/秒/人，每層辦公區還設有24只手動溫控器,可使室溫在19℃-29℃范圍內任意調節。在空調系統的末端設有消音設備，為客人提供安靜的辦公環境。金茂大廈的空調設計已獲美國“供暖、制冷及空氣調節工程師協會”優秀設計獎。金茂大廈辦公區在塔樓的3－50層，建筑面積為122,871平方米，均為無柱大空間，層高4米，凈高達2.7米，租戶可根據自身的需要任意進行分隔和布置。每層辦公區還設有茶水間，24小時免費提供經砂過濾器、活性炭過濾器、紫外光消毒三級過濾的飲用水和開水，免費為客人提供清潔衛生的飲用水。中國.上海金茂大廈中國.上海久事大廈2001年落成高168m40層，4m/層由久事大廈公司投資開發的上海久事大廈聳立于舉世聞名的外灘金融街。久事大廈建筑面積為68080平方米，總高168米，由主樓和輔樓兩部分組成，主樓為智能純辦公樓，面積50300平方米，地上40層、層高4米。6層的輔樓具商業、餐飲等多種功能，面積9290米，地下3層，可停泊車250輛。

大廈由著名的NomanForster設計，全通透玻璃幕布墻。在15－17層26－28層36－40層設凈高12－20m三座空中花園。大廈高效智能光纜到層，設有四顆衛星電視接收裝置。三角形的玻璃通風系統使日光能夠最大限度地透射到內部空間，無需在建筑物內部結構中另外設計專門的太陽能采集系統。久事大廈也是上海第一座應用這種設計技術的大樓。整個大樓樓層平臺設計從三個位置向內形成錯落的層疊結構，創造了理想的會議空間，并為大樓正面增添了不少生氣。大廈的頂部是一個六層高的玻璃結構的冬季花園，而不是像傳統大樓的設計中常常把頂端用作維護和服務場所。生態環保（低碳）寫字樓案例世界特色寫字樓經典案例：德國.法蘭克福德意志商業銀行總部1997年落成56層260m能源利用:建筑管理中控系統（BMSControl）在法蘭克福商業銀行總部大廈中得到了應用，但這次福斯特并非追求將高新技術設備充分暴露，而是利用它們來創造更節能，更舒適的建筑空間。大廈的室內感光感溫系統全部采用自動化，具體到每個辦公室均由一個中心調控系統控制，室內的光照，溫度，通風等均通過自動感應器得到相應的調整，以確保辦公空間適當的光照和空氣質量；材料選擇:室內環境品質:除了貫通的中庭和內花園的設計外，建筑外皮雙層設計手法同樣增加了該高層建筑的綠色性，外層是固定的單層玻璃，而內層是可調節的雙層Low-E中空玻璃，兩層之間是165毫米厚的中空部分，室外的新鮮空氣可進入到此空間，當內層可調節玻璃窗打開時，室內不新鮮的空氣也進入到這一中空部分，完成空氣交換。在中空部分還附設了可通過室內調節角度的百頁窗簾，炎熱季節通過它可以阻擋陽光的直射，寒冷季節又可以反射更多的陽光到室內。這個三角形高塔是世界第一座生態建筑，也是全球最高的生態建筑，同時還是目前歐洲最高的一棟超高層辦公樓！英國.倫敦瑞士再保險塔生態螺旋低碳代表

2004年10月落成高179.8m40層