1：1.3研究的內容和方法1.3研究的內容和方法3系統方法和結構方法相結合系統方法著重于系統內部組成部分之間關系的分析，用整體思維的方法來闡述復雜的系統。結構分析方法則側重于各要素的分析，通過深入分析各個組成要素的特征，用整體關系的思維方法來探求事物內在的本質和功能。房地產經紀行為的法律規制是個復雜的過程，必須用整體的觀點，綜合采用結構方法和系統方法，才能探求其基本的結構以及各要素的角色定位。2：3.3我國房地產經紀市場法律規制的內容合格的市場主體是市場規律運作的主要因素，在主體越位的情況下，將不可避免地導致市場混亂。市場主體的監管制度，包括：需要市場主體的組織制度和領導制度的形式確認其法律地位和業務范圍；規定他們設立，變更和終止的條件和程序，明確他們的利益，以及與政府關系等。鼓勵合格的市場主體不斷進入市場，禁止不合格的市場參與者進入市場，市場主體的監管，可以保證在法律上進入市場主體的合法競爭，優勝劣汰，最終達到市場秩序的規范。房地產經紀市場的主體是在房屋和土地出售，轉讓，租賃，交換，并受到客戶接受之后收到傭金的自然人和機構，既包括房地產經紀人的房地產交易，還包括住房房地產的經營。[16]房地產經紀人和房地產經營者利用法律法規來規范房地產經紀市場，其核心內容直接關系到整個房地產經紀市場的健康和有序發展。通過設立房地產中介機構，改變房地產經紀的資格考試和辦法“職業資格證書”的制度，設置一個房地產經紀行業進入的門檻，排除哪些不合適的房地產經紀市場主體。歸根到底，房地產中介機構的監管就是市場準入問題，市場準入制度是國家和政府允許公民和法人進入市場，從事商品生產和經營活動的條件和程序規則的各項制度和規范的總稱，作為是政府市場管理的第一個環節，它是實施一系列后續管理措施的前提，是確定進入市場的房地產中介機構必須具備的條件和程序、保護消費者和其他市場的經營主體的利益的基礎。因此，對于房地產經紀市場的監管，必須首先規范準入制度。準入主體根據2011年1月20日頒布的《房地產經紀管理辦法（住房城鄉建設部令第8號）》中的明確規定:“房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員。本辦法所稱房地產經紀人員，是指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協理。房地產經紀機構和分支機構與其招用的房地產經紀人員，應當按照《中華人民共和國勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理。”[17]可見，在立法的角度，具有法人資格的房地產經紀公司是唯一合法的房地產中介機構的形式，但我國有大量的合作伙伴關系的房地產經紀公司和個人房地產經紀人。他們占中國當前現實房地產經紀機構的絕大多數，這些組織只需要在的業務管理部門登記，在取得營業執照之后就可以開始營業，脫離于資格審查之外，因此，確認一些經紀人在房地產經紀業務的合法性是市場準入的一個關鍵問題。準入程序我國房地產經紀機構的設立實行的是準則主義，只要按照法定條件設立企業，不必經過行政批準，企業即可登記成立。根據《房地產經紀管理辦法（住房城鄉建設部令第8號）》，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者注銷手續。事實上，這一程序因種種原因，并沒有得到很好的貫徹。管理機制應該有一個比保險市場更嚴格的標準和要求嚴格的組織程序，目前房地產中介機構的登記和管理，不是特別嚴格，缺乏統一規劃和規范的批準，導致所有類型的房地產結構支離破碎，山頭林立，導致許多房地產中介機構低水平和重復發呢?然而，事實真是如此嗎?馬克思有一個著名的論斷，稱在資本主義社會，工人階級是自由的，但是他們已經自由的一無所有，而只有投身于資本家的剝削之中。用這樣的論斷描述現在我國的房地產經紀市場可能有些過，但卻可以從中發現房地產經紀市場的問題，在缺乏法律規制、缺乏誠信的房地產經紀市場中，消費者對于能夠幫助他們選擇的最基本的信息的缺乏，完全的阻止了他們做出合適的選擇，而這種選擇我們也很難以稱之為自由的選擇。再看平等，學術上論述平等時常習慣于將平等分為形式平等和實質的平等，對本文而言，用橫向平等和縱向平等來分析房地產經紀市場更為合適，所謂橫向平等，是指房地產經紀市場主體間的平.等問題，在房地產經紀市場，基于信息不對稱以及對資源的掌握上的差異，存在這先天的不平等因素，如果沒有法律韻介入，以權利義務上的重新分配，而是單純的依賴市場的自我調解，我們很難保障各市場主體之間的平等;所謂縱向平等，是指房地產經紀市場主體自身的付出和收益問題，從倫理道德上講，我們不允許有人不勞而獲或勞而不獲，即使是付出和收益的差距過大，也是我們不能容忍的，然而同樣，在房地產經紀市場中所存在的信息以及資源掌握的不平衡，也使得我們不能容忍的這些事情確普遍的存在，這也需要法律制定規則，以平衡人們的付出和收益。4：2.1房地產經紀相關理論2.1.1經紀的含義有的學者將經紀定義為:“經紀即經紀活動是社會經濟活動中的一種中介為,具體是指市場經濟條件下,為促使他人交易而從事的居間、行紀、代理及咨詢等的有償服務活動”。還有學者認為經紀人是指“在經濟領域中,為辦理委托事務而從事居間、行紀、代理等經紀活動,并收取一定報酬(傭金)的公民、法人、合伙體和其他經濟組織。”從上述定義中可以看出,這些定義包含以下三方面內容：第一,經紀是以收取傭金為目的的有償服務活動；第二,經紀的內涵包括了居間、行紀和代理等所有受托行為；第三,經紀行為主體包括公民個人、法人和其他經濟組織。持這種觀點的人認為:經紀活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為,而是與辦理委托事務緊密聯系在一起的,經紀人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務,即行紀行為；另一方面又以委托人的名義從事代理活動。所以上述觀點認為,根據現代經紀人業務發展的特點,應給予經紀、經紀人涵蓋范圍較廣的定義。另外,一部分國內學者認為經紀就是居間。他們對經紀與經紀行業是這樣解釋的：“經紀是一種經濟活動,是在市場上為交易雙方溝通信息、提供與交易有關的服務,并力求促成交易的行為。隨著市場經濟的發展,逐步形成了一種行業。”還有學者認為,經紀“就是為交易雙方牽線搭橋,為賣方找買主,為買方找賣主,促成交易成功的活動。”強調經紀是一種居間行為,居間、代理、行紀是三種不同性質的行為,在法律上應做出嚴格的區分,不能將代理、行紀行為與經紀行為混為一談。從以上定義可以看出,目前我國理論界對經紀的概念還沒有形成統一的認識,立法界對經紀的概念內涵也存在著較為廣泛的爭論。導致了對經紀定義的不同理解。但是對經紀行為是居間或包括居間基本上可以取得共識,對其概念的外延是否涵蓋行紀、代理則是主要的爭論焦點。2.1.2房地產經紀的含義房地產經紀，是一種經濟行為，對房地產經紀業的研究首先要涉及到對房地產經紀概念的界定。在過去的研究及實際操作中，針對房地產經紀出現了各種不同界定，這也就決定了對房地產經紀研究方向上的不同認識。眾多學者在進行地產經紀研究時都涉及了有關房地產經紀的概念問題，但大多是從《經紀人管理辦法》有關經紀、經紀人概念出發來定義房地產經紀的。沒有能對房地產經紀的內涵進行詳細分析論證，對房地產經紀應包含的內容也沒有形成統一的認識。在成熟的房地產市場體系中，房地產經紀參與了大多數的增量、存量房地產交易行為，并在這個過程中與其他房地產中介發生了大量的聯系，業務的交叉與延續往往模糊了他們之間的界限。因此，在過去的相關研究中，對房地產經紀不同方面、不同層面的考察產生了對房地產經紀的多種形式的界定。在以房地產經紀為研究對象的理論研究中，對房地產經紀的界定大致可劃分為以下幾種觀點:第一種觀點是專指交易過程中的居間服務。一部分國內學者認為經紀就是居間。他們對經紀與經紀行業是這樣解釋的，“經紀是一種經紀活動，是在市場上為交易雙方溝通信息、提供與交易有關的服務，并力求促成交易的行為。隨著市場經濟的發展，逐步形成了一種行業。”還有學者認為，經紀“就是為交易雙方牽線搭橋，為賣方找買主，為買方找賣主，促成交易成功的活動。”“經紀作為一種居間活動，從其行為的法制化角度，又可以成為法律行為，既可以屬于商法，又可以屬于民法。”這些定義的共同特點主要是強調經紀是一種居間行為，居間、代理、行紀是三種不同性質的行為，在法律上應作出嚴格的區分，不能將代理、行紀行為與經紀行為混為一談。第二種觀點是指為完成房地產交易而進行的居間、代理、行紀活動。例如有的學者將經紀定義為:“經紀即經紀活動是社會經濟活動中的一種中介行為，具體是指市場經濟條件下，為促使他人交易而從事的居間、行紀、代理及咨詢等的有償服務活動”。第三種觀點是指為房地產交易提供的咨詢、策劃、評估、代理業務。“房地產經紀是指在房地產市場中專門提供房地產信息、技術和政策法規咨詢服務，從事房地產策劃、評估和代理業務，為房地產交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協助辦理有關手續，從而收取傭金。本文對房地產經紀概念的界定是，房地產經紀關系發生于房地產交易一方委托另一方代表他與第三方進行交易時。房地產經紀的主體有三方:委托人，是雇傭經紀人代其行事的交易一方;經紀人，是持有房地產經紀人資格證書，代委托人行事的一方;顧客，又為第三方，是房地產經紀人代委托人與之交易的一方。從發展的眼光來看，房地產經紀界定是一個動態的過程。這是因為房地產經紀活動本身是不斷發展的，隨著房地產市場的不斷發展，市場交易活動頻繁，房地產經紀的范圍從最初的居間介紹、到物業代理，在逐漸拓展，因此，房地產經紀的概念也在逐漸擴展。隨著房地產市場進一步發展和房地產經紀業在市場中的地位日益重要，房地產經紀的概念也將不斷的發展。2.1.3房地產經紀的性質在我國，房地產經紀屬于房地產中介服務的一種，是房地產房地產中介服務中最主要和最典型的一項業務，它比較集中的反映了中介活動的本質特征。它是指“在房地產市場中通過提供信息、介紹客戶、協調房地產交易主體的利益，促使交易實現的行為”。對房地產經紀的研究首先涉及到房地產經紀法律性質的界定，由于我國房地產經紀市場發育不成熟，對房地產經紀這一新領域認識不夠，房地產經紀的概念和性質認定不清楚，學者和各部門立法實踐對房地產經紀法律性質的界定有著多種不同的表述。1、居間說在這里，房地產經紀僅僅指居間，與代理、行紀嚴格劃分，例如:“經紀是指為他人介紹訂約機會或充當訂約媒介行為。”。這種觀點認為房地產經紀人屬于居間人的一種，有以下的特征:(1)經紀人接受委托人的委托，為委托人提供訂立合同的信息、機會、條件，或者充當相對人訂立合同的媒介。經紀人不屬于委托方或第三方，完全處于中間地位。(2)經紀不同于代理。經紀人一般不能以委托人名義進行商品買賣，而是以自己的名義進行中介服務。如經紀人在業務中接受委托人的委托代理，在代理權限之內以代理人的名義進行民事活動，就不屬于經紀活動，而是代理行為。(3)經紀人以盈利為目的，并以其服務勞動取得傭金。2、居間代理說“房地產經紀行為指的是在經濟活動中，為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動”。《城市房地產中介服務管理規定》也采用相同的概念，目前這一觀點是我國房地產經紀性質界定中最普及的觀點。3、居間、代理、行紀說這種觀點認為房地產經紀包括完成房地產交易而進行的居間、代理、行紀活動。例如:“房地產經紀是房地產經紀活動的一種中介服務行為，具體是指在市場條件下，為促成他人完成房地產交易而從事的居間、行紀、代理等有償服務行為。”本文對房地產經紀性質的認定1、房地產經紀的性質以居間為常態，但不能僅僅限于居間。根據我國《合同法》第424條，居間是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，并從委托人處收取報酬的行為，包括報告居間和媒介居間。目前我國大多數房地產經紀人是媒介居間人，簽訂的合同也是約定房地產經紀機構按照委托人的要求，在房地產買賣和租賃活動時向其報告訂立合同的機會或者為其提供訂立合同的媒介服務，由委托人支付報酬的合同。房地產經紀人接受委托人的委托，斡旋于雙方當事人之間，介紹、撮合雙方訂立房地產合同。這種情況下，房地產經紀合同的標的是房地產經紀人進行居間活動的結果，即房地產經紀人的服務成果。房地產經紀人在合同中處于中介人的地位，并不能代表委托人的意思，也不會介入委托人與第三人所簽訂的合同關系，所以說房地產經紀性質一般來說為居間。但在實務操作中，委托人委托給房地產經紀人的事項一般不會僅局限于居間，而可能包括代為辦理房地產等其他相關業務事項。由此可見，房地產經紀在很多情況下已突破了居間的界限，如果此時單純的將房地產經紀等同于居間，則是不妥的。2、在某些情況下，房地產經紀也有代理的性質。現實生活中，委托人由于對房地產市場中信息掌握較少，為了找到合適的買主或賣主，則委托房地產經紀機構進行房地產買賣或租賃，這種情況則明顯不同于居間，而帶有代理的性質。房地產經紀人根據房地產經紀合同上的明確授權，可以以委托人的名義處理委托事務，有權在委托權限范圍內做獨立的意思表示，對委托事項的處理也享有一定的獨立決定權，經紀人往