住宅建設項目可行性研究報告項目總論1.1項目簡介當前我國正進入城市化快速增長時期。城市化發展是區域發展的核心，城市化發展是城市化的主題。住房難題困擾著城市發展，新區開發，小區建設是解決城鎮化建設中平民百姓住房難的主要途徑，不斷加大住宅小區建設是城市化發展的需求，是解決人民群眾住房難的需求，是優化人居化境、提升城市品味的需求，對加快城市化進程起著重要作用。1.2項目主要內容資金來源：企業自籌，實現銷售后回收資金；1.3可行性研究報告編制目的、依據、范圍、原則1.3.1可研報告編制目的在進行必要的現場勘察、進行充分的市場調研與科學分析、評價、預測的基礎上，論證xxxxxxxxxxxx有限責任公司的《xxxxxx住宅建設項目》建設的必要性、技術可行性、運行模式、經濟合理性以及社會發展、優惠政策等方面影響。1.3.2可研報告編制依據1.3.3可研報告編制范圍1.3.4可研報告編制原則1）貫徹執行國家有關政策、法規和規范標準。貫徹執行xxx省和xxx、xxx相關地方政府有關政策、法規、規范標準和優惠政策。2）全面規劃、分步實施、遵循市場化和商業化運作原則，最大限度發揮項目的社會效益。3）充分考慮xxx省和xxx及xxx當地的實際情況，借鑒其它地區的成功經驗和運行模式，提高項目運行效率和經濟效益。4）為了便于連貫閱讀和瀏覽我們盡量把圖形和表格插在主文檔中。1.4可研報告編制單位及主要人員xxxxxxxxxxxx有限責任公司1.5可行性研究報告結論及參數1.5.1可行性研究結論本項目符合xxx產業政策和經濟發展方向。著重解決xxx住房問題，緩解住房供需矛盾，逐步實現人人享有住房的社會目標。本項目是xxx高鐵小鎮總體規劃的重要組成部分，是xxx建設西部國內旅游業快速發展的需要，更是優化完善xxx投資環境的需要，項目的建設實施將更有利于擴大內需、拉動經濟增長、維護了社會和諧發展，有利于促進社會穩定、政治安定、人民安居樂業。更有利于促進xxx、xxx經濟建設和社會發展。項目定位為改善性住房，有利于改善我縣住房條件，提升城市品味，升級換代和住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢，根據xxx房地產銷售市場分析，項目開發有市場銷路。財務分析結果，有明顯的社會效益和經濟效益。對xxx的經濟社會的可持續發展都是十分迫切和必要的。開發用地已取得，項目規劃手續已陸續在辦理，建設資金自籌已準備完成，現場條件具備。總之，項目是完全必要的、合理的、可行的。1.5.2綜合指標參數表住宅建設項項目綜合指標表表—1序號綜合指標分項名稱項目規劃設計指標備注及指標說明1用地指標1.1占地面積1.2凈用地面積2建設總指標要求2.1投資強度2.2容積率2.3建筑密度2.4綠地率2.5居住戶數2.6居住人數2.7機動車停車2.8非機動車停車位3建筑面積指標參數3.1總建筑建筑面積3.2高層住宅建筑面積3.3公共配套建筑面積3.4地下人防面積3.5地下車庫及設備面積4財務指標4.1總投資4.2.購地成本4.3.建設費投資4.4.配套及基礎設施4.5.其他費用投資5經濟社會效益5.1銷售收入5.2總稅金5.3投資回報率5.4耗能指標（噸標煤）第三章項目建設用地及經濟指標3.1項目建設用地方案3.1.1項目選址3.1.3交通位置項目北鄰思源路，西鄰車站大道，小區主大門位于小區西側，通過車站大道直接與312國道相通。北門直通思源路，交通十分便捷，區位及交通優勢非常明顯。3.2項目擬投資建設允許用地指標說明按照國土資發[2008]24號《工業項目建設用地控制指標（試行）》的通知和陜政辦發（2008）25號文件附本《xxx省建設用地指標》、即《xxx省居住建設用地指標》（P145頁、150-151、175頁）規定：本《xxx住宅建設項目》用地審批指標有兩類：第一類是用地投資強度要求第二類是居住建設指標要求第三類是單位建設用地指標要求三類指標具體說明如下：1）第一類是用地投資強度指標即：本項目土地登記類別為四類14等用地，按《xxx省居住建設用地指標》（P145頁、150-151、175頁）規定要求、本項目用地投資強度要求≥602萬元/公頃。2）第二類，按《xxx省居住建設用地指標》（P145頁、150-151、175頁）規定要求：分五個小項即：項目建設規模、單位用地指標（人均建筑面積）、建設容積率、建筑密度、綠地率。即建設規模（人數）≤3000人之間、容積率≥1.27、人均建筑面積≤23㎡/人、建筑密度≥53%、綠地率在32%-36%之間。3）第三類，人均建筑面積≤40平方米（xxx省要求）、參考設計指標：停車位：機動車0.8車位/100㎡、非機動車位要求2車位/100㎡。所以，本項目用地審批指標和建設指標共有7項，陜政辦發（2008）25號文件附本《xxx省建設用地指標》對xxx.宸院住宅建設項目地塊規劃條件要求如下:投資強度：≥602萬元/公頃建筑容積率：≥1.2；≤2.9建筑密度：≤20%綠地率：≥35%建設規模：≤3000人停車位：機動車1車位/100㎡、非機動車位要求2車位/100㎡高層層高：≤65米。3.3項目投資建設允許用地指標計算照國土資發[2008]24號《工業項目建設用地控制指標（試行）》的通知和陜政辦發（2008）25號文件附本《xxx省建設用地指標》、即《xxx省居住建設用地指標》（P145頁、150-151、175頁）規定：xxxxxxxxxxxx有限責任公司擬建設的《xxxxxx住宅建設項目》用地，土地等別為四類14等用地，項目用地控制標準如下：1）項目投資強度：≥602萬元投資強度=799萬元÷1.326公頃=602萬元/公頃計算知最少投資額：799萬2)項目容積率：總建筑面積÷凈用地面積容積率=38400㎡÷13261㎡=2.9計算知最大建筑面積：38400㎡3）建筑密度：(建筑屋面積+構筑物面積+堆場面積)÷項目總用地面積*100%建筑密度=1585㎡÷13261㎡*100%=20%計算出最大建筑基地面積：1585平方米4）綠地率：用地范圍內各類綠地面積總和÷項目用地面積*1000%最小綠地率=4641㎡÷13261㎡*100%=35%計算知綠地率最小面積：4641㎡5）建設規模（人數）≤3000人6）停車車位機動車車位=38400㎡÷100㎡=384個車位非經動車車位=38400㎡÷100㎡*2個車位=768個計算知機動車車位最少384個，非機動車車位最少768個。3.4項目投資實際計算建設用地指標計算項目總征地面積：總用地面積19.89畝，凈用地13250㎡。根據規劃設計布局的實際情況計算：項目投資強度、容積率、建筑密度、綠地率指標如下：1）投資強度：（項目固定資產投資+土地投資）÷項目用地面積投資強度=15694萬元÷1.326公頃=11835萬元/公頃2）項目建設容積率：總建筑面積÷凈用地面積容積率=38385.133㎡÷13250平方米=2.93）建筑密度：（建筑物面積+購置物面積+堆場面積）÷項目總用地面積*1000%建筑密度=174767.5㎡÷13250㎡*100%=13.19%4)綠地率：用地范圍內所有綠地面積總和÷項目用地總面積*100%綠地率=4714㎡÷13250㎡*100%=35.6%5）總人數及戶數:總戶數：307戶總人數：982人6）停車車位：機動車車位：380兩非機動車車位：764兩3.5項目標準用地指標與實際用地指標對比3.5.1項目用地控制指標對比xxxxxx設項目用地控制指標對比表表—2序號控制指標名稱控制指標名稱要求項目實際用地指標比較結論1投資強度≥602萬元/公頃11835萬元/公頃符合2容積率≥2.92.89符合3建筑密度≥20%13.19%基本符合4綠地率≤35%35.6%符合5建設規模或類型（人數）≤3000人982符合6機動車停車數≥379380兩符合7非機動車停車數≥758764符合上述指標滿足陜政辦發[2008]25號文件附本《xxx省建設用地指標》（2007年版）145頁、150-151、175頁（xxx省居住建筑建設用地指標）各項要求。對應本項目：項目投資強度≥602萬元/公傾、建設規模（人數）小于3000人之間、人均建筑面積≤35㎡/人、容積率≥1.32、建筑密度≥20%、綠地率在32%-36%之間。完全符合（xxx省居住建筑建設用地指標）及市縣政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃要求。3.5.2項目實際設計參數xxxxxx住宅建設項目設計參數表—3序號主要技術經濟指標名稱技術經濟指標備注1規劃用地面積19.89畝1.326公頃2規劃凈用地面積13250平方米3總建筑面積46750.57㎡其中高層房住面積37965.13㎡配套用房面積420㎡地下室建筑面積8365.44㎡地下1層4住宅總戶數307戶5容積率2.896建筑密度13.19基低面積1749.5㎡7綠地率35.6%綠地面積4723㎡8建筑高度16F-25F9機動車停車數輛按xxx標準10非機動車停車位輛按xxx標準第四章市場需求預測及開發定位從2008年開始，伴隨著城市經濟的發展，在西咸一體化發展戰略的帶動下，xxx房地產市場快速起步并深入運行，尤其是2013年以后市場發展迅速，整體市場呈現出供銷兩旺的格局。2015年后市場有點疲軟，2018年后xxx房地產市場快速發展。據縣房地產信息網研究中心基于對xxx發展歷程的梳理與總結，結合目前市場運行情況，對xxx房地產市場發展特征總結如下：4.1xxx房地產整體市場特征4.1.1宏觀經濟持續向好，帶動房地產業快速發展過去的2020年，經濟社會發展取得新成績，生產總值增長0.7%；一般公共預算收入同比增長6.8%；城鄉居民人均可支配收入分別增長5%和8.2%。項目建設掀起新高潮，把擴大投資和項目建設作為經濟工作的重中之重，全力以赴爭資金、招項目。第一、二、三產業增加值占國內生產總值的比重依次為36.6：28.8：34.6。xxx城市發展進程逐步加快，從市政、交通、城市改造方面逐步進行，經濟及城市配套的完善帶動房地產市場的快速發展。4.1.2房地產市場供需兩旺，價格穩升xxx商品房市場07年08年銷售連續兩年突破10萬平方米，2009年上半年，受政府的救市政策影響，剛性需求充分釋放，需求量大幅增加，整體市場成交火爆，整體市場在售項目達10個左右，整體呈現供銷兩旺的發展格局。2007年下半年以來xxx住宅價格有明顯上揚，2008年以來整體市場價格呈現穩中有升的發展態勢，2009年xxx商品住宅均價已達2900元/平方米。2017年xxx商品住宅均價已達3200元/平方米左右，2020年xxx房地產價格漲幅較大，均價突破5000元/平方米大關。4.1.3房地產市場趨于縱深化發展隨著房地產市場規模的迅速擴大，本土開發企業逐步走強，外來品牌開發企業強勢進入，競爭的激烈帶動了xxx商品房市場的整體發展水平，房地產市場趨于縱深化發展。作為一個新興的工業城市，xxx由農業經濟為主向工業化、城市化過渡較晚，整體置業人群消費理念相對滯后，也在很大程度上抑制了xxx商品房供應市場的產品創新，消費層次及開發層次未能充分拉開差距，目前xxx市場尚無純粹的別墅項目，復式、躍式等產品幾乎沒有；僅從市場住宅售價未能充分拉開差距，高價產品與低價產品差距僅數百元，即可看出這一特征，整體產品市場呈現扁平化發展特征。4.2項目開發目標定位4.2.1建設、開發理念：和諧、健康、文化以人為本做到建筑與環境的融合給業主一個安靜、溫馨和諧的家；將提倡健康教育、設置運動場地、配置鍛煉運動器械引入小區，倡導健康、休閑、娛樂的小區生活；通過景觀、建筑小品等，展現xxx及xxx地區的歷史文化的沉積。4.2.2項目名稱：項目擬定名稱為“xxxxxx住宅建設項目”4.2.3項目定位：中檔偏高檔樓盤，打造xxx安全、智慧、舒適、生態、綠色新型社區，具體如下：

1）小區布局符合國家有關住房建設、規劃基本要求。按剪力墻高層結構建設，建成房屋必須符合國家安全和質量標準；

2）保住房戶型設計以三室、兩廳、兩衛為主，套型建筑面積以市場較為熱銷的125平米左右戶型為主，均為南北通透的板式樓，最大限度增大通風、采光性。3）房屋內部按毛墻毛地，砼地面，節能窗戶等標準。

4）為小區業主解決生活配套問題，降低業主的生活成本；將幼兒園建在小區、并將文化、運動、教育引入小區，提供完善的文化、運動、教育的生活，將科技宣傳引入小區，倡導一種富含科技的生活；5）滿足業主對綠化環境等方面的要求，加強景觀建造；滿足各個階層客戶對品味的要求，滿足客戶對新品質新生活的追求6）要給業主間一個交流的平臺，標志性建筑的修建，將作為本小區的一大特色。7）物業類型：

按照“公司法”規定成立的專業物業管理公司，這類公司完全靠市場經營生存，因而有著較強大的生命力和生存空間。它們通過市場競爭，在法規許可范圍內取得物業經營權，與業主簽訂合約提供合約內的服務，而業主則在享受服務的同時支出服務費給物業管理公司。4.3特別突出人文化生態化社區活力的重要保證是創造住區獨特的人文氛圍，對于社區更是需要考慮這一點，這種獨特品位要求全方面、各角度地去創造。概括地講，業主要求買得的有三種形態的享受：第一是室內空間的享受，第二是室外社區環境的享受，第三是視力、聽力等感官所及的一切享受即精神享受。業主在三種享受上都需要獲得最大化。居所建設應將三種享受整合融匯一起，使其具有思想內容和反映文化意識，其建筑已經超越了物質機器的范圍而更多地體現出某種居住文化。隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，客戶對住房的需求已逐步轉向質量型，住宅早已不再是擋風蔽雨的棲身場所，而是安居樂業的幸福的精神樂園。他們希望通過對住宅的要求來體現民族文化的一致性，找回失落已久的建筑原創性和文化，達到天人合一，人與自然的和諧共生。優越的自然環境是高尚居住區的重要特征。建筑與環境應是相輔相成的聯體關系，一方面建筑形式應是景觀重要組成元素，同時戶外環境特色亦是建筑自身的環境特色。所以自然環境的生態化是社區持久發展的重要內容。4.4項目客戶定位4.4.1客戶特征1）30歲左右首次置業者，家庭成員兩人或三人；35-50歲的二次置業者，家庭成員三人或三到五人；個性相對獨立思想相對開放、樂于接受新事物人群。2）年齡在30-35歲之間的工薪階層，社會地位與文化層次偏高等人群。3）縣城白領階層與普通公務員、大企業的主要技術人員與管理人員及文教知識人員，欣賞xxx環境從外地回來老家養老者、置業投資客戶。4）商業老板少數的事業成功人士；對居住環境與生活環境與生活環境品質追求偏高人群。5）xxx周邊，特別是緊鄰的乾縣購買群體，意欲宜居xxx向往城市繁華的xxx周邊人群。4.4.2影響客戶購買的因素1）樓盤的社會影響力，是否代表時尚、現代，能否體現其社會地位；2）對xxx地產市場有一定了解，主要通過電視、報紙廣告及親戚朋友了解；3）對居住環境及戶型要求較高，愛讀書看報，密切關注xxx城市的發展熱點，熟悉xxx的房地產發展狀況；4）對xxx的房地產市場認知度深刻，有一定的專業知識，善于發現有潛質的物業，由于近期退出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項目的升值空間。第五章建設地址及建設條件5.1建設地址《xxxxxx住宅建設項目》選址于思源路南側、和園小區西側、車站大道向南延伸段東側區域位置。項目總用地面積19.89畝、凈用地面積13250平方米。項目地塊呈不規則形。按照xxx的總體規劃此地塊為住宅區。項目地塊地勢較平坦，無任何高層建筑，水、電、氣、通信管網均可接入，具備房地xxx建設條件。項目北鄰思源路，西鄰車站大道，小區主大門與xxx市政主干道相通。交通十分便捷，區位及交通優勢非常明顯。5.2建設自然交通條件5.2.1xxx自然條件xxx位于xxx省關中中段的涇河西側、渭河以北，東經108°17′40"——108°41′46"，北緯34°20′51"——34°50′02"之間。東隔涇河與涇陽縣相望，西與乾縣接壤，南與興平、xxx相連，北與永壽、淳化為鄰。縣城距乾縣縣城17公里，涇陽縣城52公里，興平縣城24公里，xxx城區30公里，淳化縣城82公里，東南距省會西安60公里；東北距首都北京經河南道1536公里，經山西道1250公里。xxx境，南北長54公里，東西寬37公里，最南為史德鎮的阜家莊，與興平縣的上堡子相接，距縣城17．2公里；最北為南坊鎮的王家咀，與永壽縣上邑鄉的涇河李家隔河相望，距縣城38．1公里；最東為阡東鎮的西臨涇村，與涇陽縣東臨涇、中耳嘴為鄰，距縣城23．8公里；最西為城關鎮的火燒寨，與乾縣捕上村接壤，距縣城2．8公里。全縣總面積1018平方公里，約占xxx省總面積的0.56%。xxx位于關中平原腹地，屬xxx省xxx轄縣，轄11鎮4鄉317個行政村，耕地面積85萬畝，人口46萬。xxx的主導產業為果業及果品深加工、食品加工、旅游業等。縣境內土肥水美，具有深厚的歷史積淀和豐富的人文景觀。1）地勢：xxx位于祁連、呂梁、架蘭山地形構造前弧東翼中段、秦嶺緯向構造體系東西向構造帶、隴西帚狀施扭構遺體系東南端的復合部位。以富平、乾縣至岐山大斷裂為界，以北為山褶皺帶，以南為渭北構造斜坡帶．縣內地層斷裂比較發育．按其力學性質分為壓性。壓扭性及張性、張扭性斷裂，以復合式張扭斷裂為主。出露地層有古生界的寒武系、奧陶系、二迭系、中生界的三迭系為新生代第四系。本縣地形復雜多樣。北部為低山、丘陵區，海拔1000—1467米。山前是洪積平原區，海拔600—800米左右。以南是黃土苔原區，海拔450—560米左右。縣城南部和東南部平原上的“肖河”洼地，多為地表暫時性水流侵蝕而成，邊緣北緩南陡，高差5—15米左右。涇河沿縣界的北部和東北部出谷口奔騰南下。2）氣候：該縣的年平均氣溫12.9℃，1月最冷，平均氣溫1.8℃，7月最熱，平均氣溫23.7℃。氣溫年較差為8.2℃。年平均氣溫為18.7℃，極端最高為41.6℃，最低溫度-20℃。南部臺原區出霜日平均出現在10月30日，最早為10月9日，最晚為11月21日。終霜日平均出現在3月29日，最早為元月27日。平均無霜期214天。中部殘原區，初霜日為10月15日——19日，終霜日為4月15日，無霜期156——186天。北部丘陵區，初霜日為10月13日——16日，終霜日為4月20日——21日，無霜期174——177天，相虎鄉最短，初霜日為10月11日，終霜日為4月24日，無霜期169天。氣溫的空間分布，受地形影響，溫度南高北低，平均相差2.4℃。冬季氣溫分布與往年氣溫相似。xxx熱量條件好，降水量不足，年際變化大，時空分布不均，滿足不了農作物的需要。由于季風的影響，各季降水量相差懸殊。冬季干旱少雨，夏季多雨，秋季僅次于夏季。春夏季降水比秋冬季較為穩定。本縣平均降水日數92.1天，占全年總天數的25.6%。氣壓屬于大陸氣壓系統，歷年平均氣壓969.3毫帕。氣壓變化的特點是冬季高夏季低。3）水文地質：縣內地下水，按地下類型劃分，應屬第四系散巖層中的孔隙或孔隙裂縫潛水。含水層的水分布特征、富水程度與地貌部位、補給條件有關。山前洪積平原區，潛水深埋一般10—30米。部分低洼地帶小于10米，局部地段溢出地表。東部靠近涇河一帶水位埋深增大為30—60米。含水層巖性為黃土，間夾1—3層亞壓砂土，細、中粗砂或礫卵石，總厚20—40米。黃土臺原區，潛水位埋深變化較大，西部地區一般為20—50米。原間洼地段小于20米，局部地段地下水溢出地表面。東部地區水位埋深60—90米，含水層巖性為上中更新統黃土。北部黃土丘陵區，潛水位埋深大，含水層為松散巖類和碎屑巖的孔隙、裂隙水、富水性甚差。谷區主要富水區分布在涇河漫灘一、二級階地區。潛水位較淺，一般為5——30米，含水層巖性為砂，砂礫卵石層，透水性和富水性均好。縣境內潛水畜水，以涇河下游漫灘一、二級階地為最好。潛水可劃分為：強富水區、較強富水區、中等到富水區、弱富水區、極弱富水區。北部黃土丘陵區，黃土潛水位相對穩定。基巖溶水位動態變化大。南部黃土臺原區、潛水位動態主要受降水、渠灌及地下水開采的影響，大部分地區處于持續上升狀態，年平均升幅1——2米。該縣北部黃土丘陵區，黃土潛水及基巖溶水化學類型較單一，以重碳酸型水為主，礦化度小于o．5克／升，最大不超過1克／升，屬淡水。南部黃土臺原區，原間洼地的新時、藥王洞、駿馬南部一帶，潛水化學類型主要為重碳酸鹽氯化物鉀鈉鎂水和氯化物重碳酸鹽鉀鈉鎂水，礦化度在2．4—3克／升之間，屬微咸水；原區的史德、裴寨、西張堡、阡東、烽火等鄉鎮，潛水化學類型主要為重碳酸鹽鉀鈉水，礦化度小于1克／升，屬淡水。

4）地質及巖性：xxx位于祁連、呂梁、架蘭山地形構造前弧東翼中段、秦嶺緯向構造體系東西向構造帶、隴西帚狀施扭構遺體系東南端的復合部位。以富平、乾縣至岐山大斷裂為界，以北為山褶皺帶，以南為渭北構造斜坡帶．縣內地層斷裂比較發育．按其力學性質分為壓性。壓扭性及張性、張扭性斷裂，以復合式張扭斷裂為主。出露地層有古生界的寒武系、奧陶系、二迭系、中生界的三迭系為新生代第四系。本縣地形復雜多樣。北部為低山、溝壑，丘陵區，海拔1000——1467米。山前是洪積平原區，海拔600——800米左右。以南是黃土苔原區，海拔450——560米左右。縣城南部和東南部平原上的“肖河”洼地，多為地表暫時性水流侵蝕而成，邊緣北緩南陡，高差5——15米左右。涇河沿縣界的北部和東北部出谷口奔騰南下。xxx區內地層表層為耕植土，其下為黃褐色的黃土狀亞粘土與中、粗砂石層。亞粘土屬非自重濕陷性土，濕陷等級為Ⅰ-Ⅱ級。設防列度為8度。

5）文物狀況：xxxxxxxxxxxx有限責任公司擬選地塊建設的《xxxxxx住宅建設項目》工程處不屬于文物重點保護區，在建設過程中如遇到地下文物，則按國家有關文物保護規定執行。5.2.2交通設施和項目區位優劣近年來，在xxx委、縣政府的正確領導下，全市上下堅持把發展交通事業作為富民興市和建設西部經濟強市的戰略措施來抓，全力實施交通跨越式發展戰略，搶抓機遇，加快發展，全縣交通事業取得輝煌成就。xxx基礎設施完善，投資環境優良。地處中國東西結合部，具有午要的區位優勢。緊靠亞歐大陸和xxx國際機場，屬陸橋經濟帶上西安，xxx等大中城市近輻射區。312國道穿境而過，以縣城為中心向四面輻射的興禮路、禮淳路等新建、改造道路達到13條，食品工業園區路網完成了統一大道東段排水和主車道施工；城市新區路網建成了思源路等三條道路和110省道等公路干線縱橫交錯，內外交通便利，四通八達。

xxx在加快城鎮化進程，提高城鄉基礎設施水平的同時。搶先抓到被列入西安都市圈10個衛星城和全市“一帶兩軸多中心”城鎮體系的大好機遇，積極完善城市載體功能，高標準管理城市，加快城鎮化進程。每年縣城建成區面積擴大1平方公里，到2013年，使縣城建成區面積達到17平方公里，縣城容納18.79萬人口，15個小城鎮人口達到7萬人，全縣城鎮化水平達到39.42%，接近全國同期城鎮化水平。5.3xxx基礎設施條件xxx抓住構建西咸經濟圈的歷史機遇，圍繞撤縣設市目標，大力加強城市基礎設施建設，增強城市載體服務功能，搭建經濟跨越發展平臺。通過大力實施以“四化”和基礎設施工程建設為重點的城市建設，城鄉面貌日新月異，極大地改善了人居環境，帶動和促進了商貿流通、餐飲娛樂、交通運輸以及房地產等第三產業發展，城市一派繁華景象。先后投資1.2億元，完成了育才路、北環路、西蘭大街、興華街東段、朝陽大街東段等道路拓寬改造和綠化、美化工程；引資5000萬元，以BOT模式建成了全省第一家縣城污水處理廠；在全省首家對縣自來水公司進行了改制；縣城供水、天然氣、城北大道工程啟動實施；先后建成了鉆井公司、交二局、安居苑等3個酒店。目前，縣城建成了23條大街，形成了“三縱四橫”和15公里長的“回”字型城市道路骨架，建成區面積近10平方公里（規劃面積22.5平方公里）；縣城綠化覆蓋面積39萬平方米，人均綠化面積7.8平方米；城市日供水能力達到9000噸；城區排水管道總長度23.7公里，匯水面積8.8平方公里。同時，按照“特色建鎮、產業興鎮、商貿活鎮”的思路，大力推進鄉鎮城鎮化、工業化進程，先后組織實施了一批鄉鎮基礎設施和工業項目建設，全縣15個鄉鎮基本實現了鄉鄉通油路、村村通砂石路，有3個鄉鎮實現了村村通油路，建制鎮自來水普及率達到70％。不斷鞏固提高國家衛生縣城的創建成果，堅持開展城鄉環境衛生整治活動，城鄉衛生面貌進一步改觀。5.3.2集中供暖供氣xxx在“十四五規劃”中積極實施縣城集中供熱工程、縣城天然氣氣化工程，目前集中供熱可接入管道直接配套至項目用地紅線。天然氣氣化工程也將投入使用。5.3.3建材供應條件xxx建材資源豐富，各類建材廠家眾多，投資43億元的安徽海螺集團xxx千萬噸水泥生產廠就座落在xxx。項目建設所需的水泥、砂子、石料、磚、木材等均由當地建材廠家提供，鋼材由各生產廠家駐縣城供貨商定點供應。項目的建筑材料來源充足。5.4xxx經濟社會環境條件xxx物華天寶，資源富集。全縣擁有耕地85萬畝，可利用水面500畝，水能資源100萬千瓦，地下水補給量1.2億立方米，弱部山區土層深厚，海拔高，溫差大，是蘋果最佳適生區，并有森林4.1萬畝，天然草場30萬畝；中部山系礦產豐富，已探明石灰貯量10億立方米，大理石貯量100萬立方米，出于石灰巖底層的富鍶礦泉水，天然純凈水，具有很高的開發價值；南部平原土壤肥沃，灌溉方便，盛產糧、棉、油菜。xxx文物薈萃，風光旖旎。寧家遺址被稱為“xxx半坡”；豬馬嘴遺址為研究商代文化提供了珍貴的實物資料；香積寺寶塔歷史久遠，傳說動人；唐太宗昭陵，孤聳回絕，是世界最大的皇陵園；唐肅宗建陵，石刻工藝精湛，翼馬造型獨特，為關中地區帝王儲陵中數量最多、保持最為完整的石雕石刻群。五鳳山高大雄偉，重巒疊嶂；朝陽山“前屏昭陵，后環涇水”，奇峰高聳，險峻奪人；涇河龍口峽谷怪石嶙峋，山清水秀，是理想的天然公園，當代建成的縣城報時大樓、中心廣場、泥河大橋、仲橋仿唐街、泔河大橋、50萬畝果園、30萬畝方田和全國聞名的農業行進典型烽火村、袁家村等，日益成為引人注目的現代風景。xxx經濟繁榮，實力雄厚。改革開放以來，勤勞勇敢的xxx人民團結拼搏，開拓進取，先后經歷了以調整農業結構、繁榮農村經濟為主的第一創業和以農村城市化、工業化、現代化為目標的第二創業，進行了蘋果生產、城市建設、招商引資三大戰役，縣城經濟呈現出超常規、跳躍式發展的良好的態勢，形成了‘以果興農，促農促城，以城興工，以工富縣，城鄉一體，’地方財政收入完成3.05億元，同比增長12.3%；城鎮居民人均可支配收入達到28930元，同比增長15.5%；農民人均純收入達到9789元，同比增長16.8%。大力實施“縣長菜籃子工程”，新建設施農業生產基地5個，蔬菜總面積達到4萬畝，產值8.1億元。新建xxx生豬良種繁育中心1個，規模養殖戶發展到718戶。實現奶牛存欄2萬頭、生豬存欄30萬頭，全縣畜牧業產值達到4.8億元。緊盯“兩不愁三保障”和安全飲水對標補短，1264戶2264名貧困人口如期脫貧。堅持“工煤車塵燃”系統治理，全年空氣優良天數同比增加7天，PM2.5同比下降11.8%。東方雨虹被評為生態環境部重污染天氣應急A級績效評審企業，成為全省唯一一家。全面完成2019-2020年度清潔取暖改造任務。縣污水處理廠提標改造、城區黑臭水體治理接近尾聲，市考泔河出境斷面水質達到考核四類指標。規模養殖場糞污資源化利用率達到100%。完成各類造林8.5萬畝，我縣被授予“xxx省林業科技示范先進縣”，堡里、東坪等4個村被評為“國家森林鄉村”。加強債務風險監測預警，堅決遏制隱性債務增量，政府債務規模在風險可控范圍之內。2020年是xxx發展進程中很不平凡的一年。面對艱巨繁重的改革發展任務、緊迫緊要的攻堅戰役，在市委、市政府和縣委的堅強領導下，在縣人大、縣政協的監督支持下，我們以習近平新時代中國特色社會主義思想為指引，堅持穩中求進工作總基調，以高質量發展為要求，沉著應對新挑戰，奮力追趕超越，圓滿完成了縣人大會議確定的各項任務。全年實現生產總值156.2億元，增長6%；社會消費品零售總額年均增長5%，達到80.2億元，是2015年的1.6倍。城鄉居民人均可支配收入分別較“十二五”末增長8.7%、12.2%。五年累計投入資金874億元，實施項目723個，東方雨虹、統塑管材、匯森木業、京都防水等一大批項目建成使用。經濟實現有質量、有效益、可持續增長，積極與大西安文體功能區、西咸新區進行規劃銜接，連續九年被市委、市政府評為目標責任考核優秀等次。第六章小區規劃設計方案6.1小區規劃設計依據目前的市場，消費者已越來越理性，越來越注重產品的本身。房地產公司要在項目戶型的設計上，面積上做到了零浪費，布局合理。也更加追求空間的實用性和靈活性。空間分隔明確，會客、餐廳、學習、睡眠等功能布局做到更加人性化，每一間房子的開間和進深，都是在合理擺放家具后，依據東方人的身高，臂長以及適合的人體尺度確定的。在景觀上，整個小區完全按照“大社區、小組團”的規劃思路建設，貫穿項目東西方向。整個項目的結構采用剪力墻和框架結構，完全符合本地的設防要求。采用新型材料和復合材料，加強建筑保溫隔熱性能，打造綠色建筑；在建筑質量上，我們通過招標方式選擇有良好歷史業績的建筑工程有限公司合作，給老百姓一份保證，一份放心。6.1.1設計依據及參考資料1）xxxxxxxxxxxx有限責任公司項目規劃任務書2）《xxx總體規劃》及城鎮各專項規劃。3）《xxx省城市規劃管理技術規定》4）《xxx省住宅設計標準》DJ32/26-25）《民用建筑設計通則》GB50352-20056）《城市居住區規劃設計規范》（GB50180—93）2002年版7）《住宅設計規范》（GB50096—1999）2003年版。8）《建筑設計防火規范》GBJ16—87（2001年版）。9）《汽車庫建筑設計規范》（JGJ100—98）。10）建設項目紅線圖及電子文件。6.1.2主要設計技術經濟參數1）凈用地面積：132502）總建筑面積：46750.57㎡3）容積率：2.894）建筑密度：13.19%5）綠地率：35.6%6）建筑限高：80米6.2規劃設計理念本方案設計立足于xxx的遠景規劃，從更長遠的時間跨度和更寬廣的地域跨度切入小區整體建筑設計。力求體現現代住宅規劃場所狀態的最大化，環境融合的最大化，以及時效上的最大化。人塑造環境，環境反之塑造人的行為、心理，人們憑借自身的品位、修養，規劃自己的生活藍圖，而優雅的生活空間再次提高人們的生活文化質量。當全社會已將關注環境作為時代發展的主題時，方案設計緊緊圍繞塑造小區住區環境特征的主題，充分關注人、關注生活、關注環境，運用現代科技及設計手段將人與自然的關系從原始的被動接受，到工業革命后的相對對立，而演繹為人與自然的再度融合，從而達到人、建筑、自然的和諧互動。具體如下：1）突出主題文化：本項目的核心理念是：和諧、健康、運動與科技（和諧、人文、品味、教育），通過規劃設計，賦予本項目高尚的、有品位的文化氣息，充分表達核心理念。2）前瞻性：方案設計要求大膽創意、突破常規，具有前瞻性、先進性，充分考慮設計與開發建設的時間差異性。3）新穎性：不同于其它主流小區一貫布局可以大膽的創作出非橫平豎直的小區空間結構。（但必須要融入整個城市大環境）4）人文性：通過對小區整體設計與細節表現，充分蘊含和諧與健康的理念，要做到不僅創造一個居住環境，更創造一種全新的人文居住生活方式。5）舒適實用性：舒適性應體現到本項目的各個角落，包括公共場所、環境空間、住宅等。并注重提高住宅的實用率6）經濟性：規劃設計和單體設計均要考慮其實現時的投資難度，力爭在保證一定資金下設計出建筑精品。7）規范性：設計方案必須遵守xxx地區有關城市規劃設計對間距、消防、人防等方面的規定，并符合國家有關規范和標準。6.3以人文化生態化為設計重點社區活力的重要保證是創造住區獨特的人文氛圍，對于保障性社區更是需要考慮這一點，這種獨特品位要求全方面、各角度地去創造。概括地講，業主要求買得的有三種形態的享受：第一是室內空間的享受，第二是室外社區環境的享受，第三是視力、聽力等感官所及的一切享受即精神享受。業主在三種享受上都需要獲得最大化。居所建設應將三種享受整合融匯一起，使其具有思想內容和反映文化意識，其建筑已經超越了物質機器的范圍而更多地體現出某種居住文化。隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，客戶對住房的需求已逐步轉向質量型，住宅早已不再是擋風蔽雨的棲身場所，而是安居樂業的幸福的精神樂園。他們希望通過對住宅的要求來體現民族文化的一致性，找回失落已久的建筑原創性和文化，達到天人合一，人與自然的和諧共生。優越的自然環境是高尚居住區的重要特征。建筑與環境應是相輔相成的聯體關系，一方面建筑形式應是景觀重要組成元素，同時戶外環境特色亦是建筑自身的環境特色。所以自然環境的生態化是社區持久發展的重要內容。6.4建筑設計方案6.4.1總體規劃原則1）站在城市設計的高度，注重小區內建筑與建筑之間，小區周邊建筑與城市干道及其它城市環境之間的關系，從而決定建筑的形態和空間布局，實現小區內部公共空間與城市空間一體化，并通過對小區整體天際線的把握，創造出一個既和諧又具有特色的城市空間形象。2）充分利用土地資源，在保證較低成本的情況下將規劃做得較好。通過適宜的容積率，緊湊度和人口密度來形成有活力的小區。3）小區內部規劃的共享東西景觀設計，強調景觀層次的豐富性和共享價值盡量合理利用地塊固有的景觀及文化元素，合理組織景觀視線通廊。4）設計建造一個自然和諧、獨具魅力的人居環境，為居民提供配套設施現代化、居住環境生態化的一流小區。5）確保使用功能合理：居住、活動、文化及綠化景觀是居住區使用功能的主體，堅持適用、安全、經濟、美觀的設計原則。6）應合理處理住宅與休閑園、環境場地之間的關系。商業、運動、休閑園及環境場地，不僅小區住戶服務，還要對外經營，應具有開放性，而居住區將實行封閉式管理，私密性較強，兩者在區域布置上應相對獨立，避免相互干擾，并保持良好的鄰里關系。根據商業集中使用的規劃要求，將小區物管中心、文化活動中心、健身中心及部分公共配套，商業開發集中考慮，外形應具有特色與寓意，形成一個住宅與景觀的綜合體。7）注意處理各種建筑空間的有機組合、做到公共空間的開放性，個人空間的私密性。注重小區規劃布局的層次感與梯度感設計，達成和諧統一。8）住宅群體布置要合理協調建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對日照、間距、自然采光、自然通風的要求。營造小區內組團綠化空間，盡量使各戶型的客廳和主臥有好的景觀和朝向，戶戶有良好的朝向。9）建立有層次的便捷的交通道路系統，合理組織車流人流，并有效做到人車分流，簡明的布局與合理的功能分區相結合。6.4.2單體設計原則1）結合項目用地特點，通過合理的規劃及建筑設計手法滿足用地高容積率的要求，創造出舒適，優美的人性化居住環境，它具有多元的居住空間，多層次的空間序列，多維的生活體驗。2）規劃設計采用高層純板兵營布局，解決了高容積率與舒適合理小戶型設計要求之間的矛盾，并行成了住宅間寬闊的公共宜人景觀沿道路設置的公共設施和商業配套，既滿足了小區自身的使用需求也形成了城市的商業氛圍。3）層次性與均好性并重的環境概念—充分考慮人工和自然、地域性和整體性的融合，將環境觀念放在重要位置，并將環境的層次性加以明確，強調住區環境的均好性，以求營造一現代，文明，高尚，自然的居住空間。6.4.3規劃設計目標貫徹以人為本的思想，以建設生態型居住環境為規劃目標，創造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內涵的住區。作為新世紀的現代化居住小區，規劃設計及建筑單體設計應面向二十一世紀，體現xxx新世紀住區發展態勢。1）創造良好的城市空間環境就這一地區而言，結合區位的地理特點及把握客戶群體產品定位，目標為創造良好的城市空間環境品質，這其中包括：充滿吸引和活力，安全，優雅而有序，環境優越，特征鮮明等。2）充分利用土地資源，靈活組織開放空間形態，創造較好的小區外部空間形象及景觀趣味。通過適宜的容積率，緊湊度和人口密度來形成有活力的小區，提高土地與基礎設施利用的高效性。3）規劃設計目標致力于組團及鄰里空間的創造。注重細節生活空間的環境質量，做好合理的功能分區，地塊組團劃分，從景觀環境到鄰里人情，打造生態的、人性的居住模式，創造良好的小區環境及社會文化效益。6.4.4建筑風格現代簡約風格，主要在建筑的平面布局、形態構成、藝術處理和手法運用等方面強調建筑形體和內部功能的配合；靈活均衡的對稱構圖；簡潔而富有內涵的處理手法。色彩為中性偏暖加亮色的建筑色調，即整體以深灰和咖啡色為主點綴亮色相互協調。建筑材料可選用少量石材和瓷磚，以降低造價。6.4.5結構要求住宅小高層主要以剪力墻結構為主，高層點式樓采用框架與剪力墻結合的結構設計需按建筑設計提交專業說明。設計必須全面考慮，符合現行規范要求標準。6.4.6供水排水水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由小區預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規范要求設計如下：1）用水標準和用水量。住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約800立方米。2）給水。（1)設300方米消防水池1個，裝通用消防水泵4臺，自動消防水泵4臺。在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。（2)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。3）室內給水和消防給水系統。（1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統。（2)普通消防供水系統：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環供水系統。4）室內外排水。（1)室內污水排放量按供水量的85％—90％估算，約400立方，內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。（2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統，雨水量按xxx地區暴雨強度公式計算。6.4.7供電1、供配電系統。1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從區內配電室增容后接出。3)主要電力供應指標：設備容量6500kW，計算負荷2166kW，變壓器總裝機容量2400kV·A。區內配電室變壓器裝機容量為2X1200kV·A。4)計量方式：l0kV系統進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。2、照明及電力設計。1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內設分戶箱，按5kW／戶計算。2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區室外景觀照明。照度標準按國家標準GB133—90的中值選取。主要光源為節能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、車道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。6.4.8弱電設計小區通信線路由xxx話網直接引入、數據語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線；小區范圍內設保安監控報警系統。出入口及重要部位設置攝像機、進行監控報警；小區有線電視系統由xxx廣電局光纖電視網引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。6.4.9供暖、消防采用壁掛爐單戶供熱方式。預留集中供熱管道井，，小區預留口接入。建筑物周圍設環形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件；小區室外按規范設消火栓；根據小區消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。6.5戶型設計原則6.5.1戶型設計原則1）遵循以實用為本設計原則。2）遵循大客廳、小臥室設計原則；客廳及主臥可采用落地玻窗，增大采光及景觀面。3）客廳及主臥要有良好的朝向及景觀。客廳及臥室要避免噪音的干擾。4）主要房間要避免對視的出現。廳房要有自然采光、通風；5）設備管線盡量靠建筑物內側設置，保障建筑立面美觀整潔。6）入口處預留鞋柜位，盡可能考慮設置玄關位。7）每戶考慮盡量設置兩個陽臺，分生活陽臺和工作陽臺。8）戶型創新的同時，要盡可能地完善普通戶型結構，做到方正、實用、通風采光好、并且盡可能提高實用率。6.5.2戶型設計方案根據目前xxx房地產市場的需求，《xxx住宅建設項目》的住宅戶型基本以舒適性為主。其戶型特點是平面布局實用緊湊，功能空間面積分配合理，以適用為目的，無過多輔助空間，戶內通風采光及景觀朝向達到基本要求。戶型區間在105㎡-135㎡，其中105㎡-135㎡占比達到70%以上。6.6綠化交通方案6.6.1景觀綠化設計原則通過重點對人行入口、入口廣場、小區各花園節點等的設計，營造豐富的、有新意的綠化空間空間；多層次的景觀設計：凡是人流經常活動的空間，都需要引進景觀設計，成為觀景及交往休憩的場所；各組團有相對獨立的景觀體系，各組團通過不同樣式的鋪地連接后形成完整的小區景觀。建筑物周邊與道路用景觀帶分割。主景觀與各分景觀的連接要有序、有趣味性，引入園林景觀布局形式給人一種想要層層遞進的探索性；對于戶內居民起到一種處于同一朝向有不同的景觀效果的特色；主景觀區設置小丘的化境體系，衛星景觀區可設置不同意義的主題節點（包括：人文，科技，教育等）突出衛星景觀的可觀賞價值，提高小區的整體品味；主景觀與衛星景觀設計做到具有一定的空間錯落感，使景觀具有趣味性而不單調。6.6.2交通組織交通系統的設計充分依據“以人為本“的人性化理念，合理組織人流和車流，實現人車地上地下分流，兼顧社區物業封閉管理模式及同意只能化管理設計，并于小區景觀設計和消防要求相結合，從而在交通組織形成一個有利于生態環境的交通系統，以提高機動性和可達性，滿足住區居民生活的便捷、安全、安靜的需要。注重處理小區主要車行與人行出入口的位置，考慮公共區域與居住區域的關系，解決好各種流線（生活后勤服務、臨時訪客、消防疏散等）之間的關系，盡量做到人車分流，在小區組團內盡量不予考慮車行道路及停車位置，同時滿足消防要求（可否設計成人車分流）；小區住戶機動車地面停車位的平面布置應按住戶就近停車的原則進行考慮；考慮殘疾人無障礙設計（體現人性化設計）。1）主入口設置：沿車站大道設小區主要入口。2)車行交通：小區道路結合主出入口設計為環行交通，自然將小區劃出中央核心區。3）停車布置：小區采用地面及地下停車相結合，以地下停車為主。第七章建設規模和建設方案隨著人們生活水平的提高，“買環境”的觀念已為大多數居民所接受，人們買房除了考察室內布局、質量及小區的整體規劃等因素外，也越來越重視其環境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態。基于上述原因和項目自身的環境優勢，本項目在整體規劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環境，更要注意小區內的環境藝術設計，以期達到較好的環境效果。7.1項目規劃設計主要經濟技術指標xxxxxx住宅建設項目設計參數表—4序號主要技術經濟指標名稱技術經濟指標備注1規劃用地面積19.89畝2規劃凈用地面積13250平方米3總建筑面積46750.57㎡其中高層房住面積37965.13㎡2棟高層公共配套建筑面積420㎡物業用房地下室建筑面積8365.44㎡地下1層4住宅總戶數307戶5容積率982人6建筑密度13.19基低面積1749.5㎡7綠地率35.6%綠地面積4723㎡8建筑高度16F-25F高層≤809機動車停車數380輛＞xxx標準0.8車位/100㎡10非機動車停車位764輛按xxx標準7.2建筑面積分配方案《xxxxxx住宅建設項目》位置，按照xxx規劃此地塊為住宅區。規劃總建筑面46750.57平方米，共安排307套。其中：高層37965.13㎡、地下人防面積1865.44㎡、地下車庫積及地下設備房6500㎡平面布局為在地塊置三個小區節點景觀花園，2#、3#樓中間區域建廣場花園，物業管理設西大門處、機動車車位、人防工程設在主樓地下室。住宅沿東西方采用兵營式布置，以獲得更的日照。小區主大門設在車站大道上，消防通道及車輛出口設在小區北側，住房布置規劃設計采用高層框架結構。停車場、局部景觀及其它配套設施布置在樓間距內、綠化主廣場地及避難處主要設置在小區南面，景觀花園附近。小區計劃安置總戶數為308戶，總人數982人。建設項目體建筑面積分配方案見下表：xxxxxxxxx住宅建設項目配套設施方案表—5序號公共設施建設項目名稱工程量費用金額備注1警務室、居委會、活動室建設裝修120㎡12萬元估算1000元/㎡2物業管理用房簡裝修80㎡8萬元估算1000元/㎡3大門、保安用房簡裝修40㎡4萬元估算1000元/㎡4商店超市衛生所簡裝修100㎡10萬元估算1000元/㎡51個主大門、1個次大門10M*5+8M60萬元6地面停車場2個77萬元地面停車場77輛7設備用房120㎡12萬元估算1000元/㎡8文化運動設施3個450㎡5.4萬元估算120元/㎡9其它設施4萬元10總計192.4萬元造價標準:毛墻、毛地、入戶防盜門、客廳加一個燈，暖氣鋪設地暖管分水器、含電梯設備。7.3社區內公共配套設施建設方案合理處理住宅、環境場地之間的關系。根據住宅集中使用的規劃要求，將小區物管、文化、健身及公共配套集中考慮，外形應具有特色與寓意，形成一個融住宅與景觀的綜合體。具體設置方案按排如下：1、本項目由于周邊配套不完善，在小區考慮設計戶外全民健身等活動場所等。2、小區內應設有社區服務中心等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現出小區生活的現代化。3、物業管理用房在小區西大門處設置。當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區的智能化成為發展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、XX、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育、衛星電視等多方位的網絡服務。4、每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區內采用變頻供水系統及自來水凈水系統，保證用戶生活用水質量。用地內雨污水排放系統按分流制進行設計，結合建筑外立面設計集中空調室外機位，冷凝水集中排放；5、垃圾房與配電箱等配套設施在方案中必須給予足夠的重視，保證垃圾收集點集中、隱蔽，便于垃圾運出又不影響總體環境；科技時代給城市居民以最大的便利，以借閱更多時間和能耗，無論從管理上還是設施配置上，智能化是住宅發展的一個重要條件。所以，智能化也是小區的公共服務設施，在配套設施設計時應給予必要的重視。7.4小區內基礎設施建設方案小區內基礎設施工程為，配電每戶按5個KW，則配備2臺1200KVA變壓器及線路工程，供電采用10KV供電電源由咸平路市政電力網引入箱式變電站。箱式變電站至各單體供電對象采用380/220V低壓供電。低壓柜采用GGD型開關柜，并設無功自動補償，使補償后功率因數達到0.92以上。計量方式為高供低計。供水管道工程、供熱管道及換熱站工程、天燃氣工程、排水、排污管道工程、室外道路、圍墻、路燈工程、園林、綠化工程、環衛工程、通訊工程寬帶及有線電視、安防監控系統工程、其他服務設施工程等。供水管道工程接xxx、xxx自來水公司市政管網、供電工程接xxx、xxx供電局高壓電網由小區變壓器降壓后直接供各戶使用。排水、排污管道工程接區市政管網、通訊工程寬帶及有線電視接xxx、xxxXX局和廣電局網。小區內生活垃圾在區內各環衛工程點收集，由xxx環衛集中定期清運處理。具體設置方案按排如下：xxxxxx住宅建設項目基礎設施方案表—6序號設施建設項目名稱數量單價金額備注1變壓器1200KVA及線路工程2供水管道工程3供熱管道及換熱站工程4集中供天燃氣工程5排水、排污管道工程6室外道路50MM厚7圍墻24MM*1.8M8路燈工程9園林、綠化工程10環衛工程11通訊工程寬帶及有線電視12其他服務設施（避難場）13總計在景觀上，整個小區完全按照“大社區、小組團”的規劃思路建設，貫穿項目南西方向。整個項目的結構采用框架和磚混結構，完全符合本地的設計要求。采用新型材料和復合材料，加強建筑保溫隔熱性能，打造綠色建筑；在建筑質量上，通過招標方式選擇有良好歷史業績的建筑工程有限公司合作，給老百姓一份保證，一份放心。第八章項目組織與管理8.1項目組織xxxxxxxxxxxx有限責任公司高度重視本項目建設，專門成立《“xxx”項目》項目部，由分管副總經理任項目經理，負責協調解決日常建設中的相關問題。抽調專人負責項目建設的具體工作，以保證項目按時運營。8.2項目流程管理流程管理作為一種先進的管理手段，已經得到了項目管理界的廣泛認同。流程管理的核心是流程，而流程管理是以規范化流程構造為中心，通過流程將工作任務布置到流程中的各個單位和部門，并通過績效體系實施考核，將壓力和激勵成功地傳導到項目管理的各個層次，使管理人員都明確自己的崗位職責，并持續提高業務績效的一種系統性管理方法。控制是流程管理的重要目的之一，內部控制一個重要思想就是基于一定環境和系統下對風險的管理過程。隨著項目管理幅度與深度的不斷加深、內部控制已經與流程管理緊密地結合在一起，流程管理也成為項目控制基礎。工程項目從開始至驗收，一般需要涉及到政府許多部門和設計單位、施工單位、監理單位、質檢單位等，項目進行的過程就是一個合同履行的過程，也是流程被執行的過程。在這個過程中，項目經理對整個合同履行流程的計劃、執行、控制和收尾直接負責，是流程的負責人。具體為：1)管理性工作與實施性工作的區分工程項目中的工作內容，除了如施工方案制定和施工圖紙設計這些實施性工作外。項目部經理還必須完成其它相關的行政和管理性工作，如分包結算、材料采購、機構租賃、合同管理等。管理性工作是項目部經理中具有共性的工作，是經常和重復性發生的工作，對這樣的管理性工作，必須加大規范和精細化管理的力度，減少管理的任意性和粗放性，這是內部控制的重點。2）項目部經理在實施項目過程中，面臨著大量跨單位、部門、專業的協調問題。如設計、施工、監理、分包商和供應商之間跨單位的工作界面，工程、預算、財務、物資和機械等跨部門之間的工作界面，這些界面關系的處理是項目能否取得成功的關鍵。通過分級流程描述和流程責任確定可以很好地解決項目運營中跨部門和崗位的工作協同與控制問題。8.3項目運行管理8.31項目實施管理工程設計、建設、監理等均按照國家規定的方法進行招標。簽訂設計、建筑施工等合同，嚴格監督工程質量和檢驗設備質量控制，使工程保質保量按期完成。8.32項目財務管理設立項目專用賬戶，專款專用。做好工程預決算，做到手續齊全，收支賬目相符，精打細算，節約項目投資。8.33項目部管理職責1）制定項目實施計劃、制定和修改項目培訓、項目管理、項目財務信息管理計劃。根據領導小組指示，協調各方關系。2）組織實施管理各類項目業務會議，安排項目土建工程實施、設備采購、合同簽訂、財務結算。3）組織實施各類調查和經常性項目檢查、監督、組織和安排評估和評價。本著精心組織、精心設計、精心實施的原則進行組織管理。在項目建設過程中，嚴格按照國家基本建設程序辦理，實行工程質量領導負責制度。8.4項目監督監督與評價是保證項目順利實施的重要手段，由公司負責組織實施。8.41監督與評價組織公司負責成立項目監督評價管理小組，由公司領導、財務、質量管理等部門負責人及有關專家組成，按照項目所確定的目標、實施方案、實施計劃、公司管理制度及國家有關規定進行監督與評價。8.42監督方式監督方式為經常性監督和階段性監督。）經常性監督：經常性監督即對項目活動的各個環節進行監督檢查，如項目建設實施計劃的落實情況，資金的到位和使用情況，建設工程施工進度及質量等，發現問題，及時糾正，以保證項目的順利實施。2）階段性監督：階段性監督即定期對項目實施情況進行監督，如項目相關政策的制度與實施，配套資金的落實，設備質量檢驗與安裝質量驗收等。對項目中的不足之處進行修改和完善。3）監督報告：項目監督評價內容包括項目的階段性進度，實施過程存在的問題及改進措施及修改建議等。實施進度和計劃完成情況以表格形式反映，表格應包括計劃量、完成量和未完成的主要原因等。8.5項目評價8.51評價目的及方式評價目的是向公司領導及部門提供項目建設信息，以便總結經驗，進一步改進項目建設和資源的配置與管理，提高建設質量和水平。優化建設資源配置與管理，改善施工單位設施和裝備、提高建設質量和水平。利用項目主管單位和建筑施工單位的日常統計資料進行統計分析處理及實地考察作出評價。8.52評價時間及人員評價時間：項目建設初期進行一次基本調查，為項目評價準備基準期資料，設定評價內容和標準。項目運營一年后依據評價內容和標準進行終期評價，提出評價報告，上報有關領導部門。評價人員：項目建設公司企業管理等有關成員、項目各行業有關工程技術人員和管理人員。第九章環境保護與節能節水9.1環境保護分析9.1.1編制依據及執行標準1）《中華人民共和國環境保護法》；2）《建設項目環境保護管理條件》國務院令253號；3）《開發建設項目水土保持方案管理辦法》；4）《開發建設活動環境管理人員行為規范》；5）《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）；6）《污水綜合排放標準》（GB3838-2002）；7）《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）。9.1.2項目污染物污染源：本項目污染源主要為：項目建成后住宅人們生活污水、生活垃圾以及項目建設施工中的塵土、污水、建筑垃圾和噪聲。9.1.3建設項目對環境可能造成影響1）地表水環境影響分析：項目建設的廢水主要為廢水和生活用污水，采取“調節池→生物氧化→接觸消毒”二級處理工藝預處理，使廢水排放達到《污水綜合排放標準》GB8978-1996三級標準和xxx、xxx污水處理廠的接管要求后，由市政污水管網排出。生活污水由化糞池進行處理，普通生活污水、雨水進入xxx、xxx排污管網。執行GB8978-1996和DB61-224-1996排放標準。項目廢水的排放不會影響xxx、xxx項目當地現狀。2）大氣環境影響分析：項目產生的一般廢物由專業廢品回收商回收；生活垃圾由環衛部門統一清運。各類固體廢物均能得到妥善處置，去向明確。3）風險分析：建設中將制定一系列控制污染的防治措施和各種應急預案，可更加有效地控制其風險和對周圍環境的影響。9.2項目施工中環境保護措施本項目建成后不會對周圍環境造成污染。但須注意污染源：本項目主要產生生活垃圾、廢水和施工過程中的噪聲及工程施工過程中的環境保護和文明衛生。9.2.1針對施工期間空氣污染的控制措施1）施工期間的料堆、土堆等，應采取防塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應及時清運，運輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚的措施；工地周圍用圍墻或防護板圍護，減少工地揚塵對周圍環境的影響。2）保持出入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚塵，并盡量減緩汽車行駛速度；同時加強施工人員的環保教育，提高其環保素質，提倡文明施工。9.2.2施工期間噪聲污染控制措施1）執行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）對各施工階段噪聲限值的要求。合理安排作業時間，高噪聲施工盡可能安排在晝間時段，如需夜間施工，須提前向環境保護部門提出申請，批準后方可在指定日期內進行。2）將施工現場的固定噪聲源，如攪拌機（車）、臨時加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能遠離于周邊噪聲敏感點。3）工地周圍設立圍護欄。4）規定運輸車輛出入路線，盡量避開居民區。9.2.3施工期間廢水、建筑垃圾污染控制措施1）施工期間工地廢棄物應指定地點堆放并及時組織清運，以避免大雨時被地面徑流沖入下水道，污染水體。2）施工現場要嚴格規定排水去向，或安排簡易排水管道，嚴禁污水遍地橫流，嚴禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導致周圍地區積水內澇。9.2.4施工期間清潔生產與綜合防治污染的對策1）采用先進的施工技術；2）加強施工管理；3）采用預制裝配施工方案；4）采用先進的施工機械設備；5）采用優質、環保型的工程材料。在施工時，盡量綜合采用這5種對策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍內。9.3項目環境影響評價本項目對其建設過程中產生的污染物采取了有效的防治措施，做到達標排放；本項目建成后不改變地區環境質量現狀。主要大氣污染為居民燃氣廢氣，燃燒廢氣主要污染物為煙塵，S02和NOx。小區燃氣廢氣中各項污染物排放量為煙塵0.04t/a、s020.09t/a和NOx0.27t/ao由于本項目的住宅建設主要用于本縣居民住房改善，這些污染排放量實際上是有居民遷移帶來的，既由其他區域轉移而來，并非純粹增加，區域總量不變。區域噪音應納入全縣的噪音檢測網絡，生活污水應納入全縣的市政污水監測網絡固體物執行垃圾袋裝化、分類處置、回收利用的原則。監測的項目和頻次均由環境管理部門根據需要做出安排。本項目建設符合國家產業政策，符合xxx、xxx發展規劃和土地利用規劃，符合清潔運行要求，符合清潔運行要求；項目建設過程中產生的污染物采取了有效的防治措施，做到達標排放；本項目建成后不改變地區環境質量現狀。9.4節能、節水9.4.1節能、節水原則認真貫徹國家產業政策和行業節能設計規范，嚴格執行節能技術規定，努力做到合理使用資源；積極采用先進的節能新材料、新工藝、新技術。嚴禁采用國家或行業主管部門已淘汰的落后的工藝和設備。9.4.2節能設計在規劃中引進生態環保設計理念，通過合理的建筑布局及環境設計，充分利用自然環境，利用太陽能減少非可循環利用能源的消耗；設計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失；建筑設計盡量采用天然采光、自然通風，以減少采光、暖通耗能；根據建筑功能要求，積極采用節能材料。照明燈具采用高效節能燈，電氣設備造型，應本著節約能源、減少設備用房面積進行優選。9.4.3節水措施積極開展節約水資源的宣傳，提高人們的節水意識；安裝工程實施中保證給排水線路工程質量，防止跑、冒、滴、漏等；所有單元均安裝計量表，便于統一物業管理。區，適合建中心。建成后不改變地區環境質量現狀。9.5職業安全衛生防護的措施1）對產生噪音的機械設備的管道進出口處進行消隔音處理，降低噪音對人體危害。2）防電、防雷擊：根據鋼筋加工車間的不同環境特性，選用防腐、防水、防塵的電氣設備,并設置防雷、防電設施和接地保護，對較高的建筑物設置屋面避雷裝置，煙囪設避雷針，金屬設備及管道均考慮防雷接地以防雷擊。3）防機械損傷、防高溫:所有轉動、運轉機械均有安全可靠的保護設施，防止因機械運轉而發生意外人身傷害;對產生高溫的設備、管道均采用保護隔熱，在一些溫度較高的崗位設置機械通風，在一般休息室設置風扇，控制室設空調系統，凡高溫（外表溫度大與40度）設備及管道在人行道上一律采用隔熱防護材料隔離以防燙傷。9.6消防安全措施設置足夠的消防設備；消防設備的種類及功能有許多種，根據建筑的功能不同設置如下消防設備(1)煙感報警器；(2)消防栓；(3)滅火器作消防設計時嚴格遵守建筑設計防火規范（GBJ16—87）設計，有一定數量的干粉滅火器，滅火器的數量按建筑面積及滅火器面積定額進行計算。根據小區的特點，消防系統采用水消防和干粉消防相結合的方式。同時，配備專職和兼職安全消防員，室外沿道路兩旁設室外消火栓，消火栓間距不超過100m，保護半徑不小于120m，距建筑物不小于5m，在水泵房內設有專門消防泵。除按常規安裝室內外消火栓外，同時根據實際需要備有一定數量MF8手提式干粉滅火器和足夠的消防器材。第十章組織機構及人員配備10.1組織機構設置xxxxxxxxxxxx有限責任公司對《xxx住宅建設項目》的實施專門成立了建設項目領導小組。組長由總經理擔任，副組長由副總經理擔任、成員由各部、委辦主要領導組成。《xxx住宅項目建設工作領導小組》下設項目管理辦公室，辦公室設在公司辦公室，辦公室主任由辦公室主任擔任，負責協調解決日常建設中的相關問題借鑒國內房地xxx建設的經驗，辦公室管理組織機構的設置應遵循以下原則：

1）分工協作原則：按照職能與專業把相同或相近的職能的工作合并到一個部門，不同部門之間業務的交叉盡量少。

2）權責對應原則：組織機構中每一崗位的權利和責任應該對等，避免兩者不對

3）精干、高效原則：必要的機構不可少，可設可不設的機構就應堅決不予設置；配備各管理機構人員時，本著少而精的原則，注重人員素質，保證工作負荷飽滿、人員精干，做到人盡其用、高效運作。項目建設領導小組下設《xxx住宅建設項目》項目建設管理辦公室，負責協調解決日常建設中的相關問題。xxxxxx和開發有限責任公司安排抽調專人負責項目建設的具體工作，以保證項目按時運營。項目建設管理辦公室下設三個組：工程組、財務組、綜合組。xxxxxx住宅建設項目組織體系圖項目辦公室工程組財務組綜合組10.2辦公室職責辦公室職責是管理、建設、采購、安裝、監理、竣工驗收、保質保量完成項目建設任務。具體職責要求如下：1）配合市發改委、財政、土地、審計等有關部門進行項目前期運作2）工程組全面負責工程開工前的準備及審查工作。組織專業工程師及相關部門對《施工組織設計/方案》措施和經濟方案進行審查，提出審查意見。

3）負責工程項目和監理單位招投標工作。協調承包商、監理、設計及相關單位之間的關系，負責對承包商、監理、設計單位的管理工作。4）對監理單位提出的工程實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。負責項目的人員管理。包括人員的調配、考核、獎懲等方面的管理。

5）負責項目施工準備、施工進度、質量、現場管理、現場及投資的控制管理、審核、監督檢查。處理工程中出現問題，并對結果進行確認。6）負責整個施工過程中各相關單位的協調工作。特別是與設計單位的協調工作參與設計方案的選擇工作、組織工程技術人員進行圖紙預審、委托監理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術難題協調擬訂解決辦法。協調設計單位與相關單位之間的關系。7）負責項目運行管理。包括人員的調配、考核、獎懲等方面的管理。進行項目的目標管理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責任到位，并對目標完成情況進行監督檢查和調整。對項目施工準備、施工進度、質量、現場管理、投資控制進行審核、監督檢查。對施工過程中出現的重大問題進行決策和處理。負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價。負責組織工程中新材料、新工藝、新結構、新技術的技術論證、審核。8）對工程管理過程中的文件、負責工程竣工驗收及移交工作資料進行管理。

10.3人力資源配置辦公室設項目經理1人，項目副經理2人、建筑結構工程師1人、水暖電給排水工程師1人、預算兼資料人員1人、辦公內勤人員1人、司機1人。10.4員工招聘項目管理辦公室將建立和健全科學管理體制。在人員的聘用上實行公開招聘、擇優錄取、嚴格考評、開放流動的方針，招聘有經驗的技術專家，現有企業管理經驗的干部和有經驗的技術人員，可招收大、中專畢業生。全面實行合同聘任制。嚴格實行目標管理。定期的嚴格考核，實行績效掛鉤。10.5員工培訓本項目管理機構按照現代化管理體制運行。員工的培訓：運用視聽法即電視機、錄像機、幻燈機、投影儀、收錄機、電影放映機等視聽教學設備為主要培訓手段。對員工在上崗前，集中組織進行專業技術、安全、勞動紀律的教育。對技術復雜、難度較高的崗位，先派素質較高的員工到國內類似企業進行實地技術培訓，所有人都要考核合格后才能準予上崗操作。10.6房地xxx項目的管理本項目也屬于房地xxx項目，房地xxx項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制