XX商業地產行業特性與發展趨勢part12024/3/12XX商業地產行業特性與發展趨勢part1一、國內外城市綜合體項目的開發設計理念

二、中國商業地產發展特征與未來發展趨勢

三、中國商業地產項目典型開發模式的介紹目錄XX商業地產行業特性與發展趨勢part1一、國內外城市綜合體項目的開發設計理念XX商業地產行業特性與發展趨勢part1（一）商業建筑體設計的商業元素XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：日本銀座商業街XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：新加坡烏節灣購物中心案例：泰國展覽館商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：新加坡克拉碼頭XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：蘇州圓融時代廣場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：蘇州圓融時代廣場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：蘇州圓融時代廣場蘇州李公堤：20萬㎡，現代蘇州濱水休閑娛樂區。XX商業地產行業特性與發展趨勢part1（二）商業綜合體的城市功能融合（商業是人們活動的第三空間）XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港國金中心商業綜合體的城市功能融合——航站樓進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港園方廣場商業綜合體的城市功能融合——航站樓進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：馬來西亞綠水坊商業綜合體的城市功能融合——游輪進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：馬來西亞綠水坊商業綜合體的城市功能融合——游輪進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港國際金融中心（24小時城市通道）商業綜合體的城市功能融合——城市道路進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港圓方商業廣場商業綜合體的城市功能融合——辦公樓/酒店進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港國金中心/新城市廣場商業綜合體的城市功能融合——辦公樓/酒店進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1新加坡九樓屋頂游泳池商業綜合體的城市功能融合——游泳池進入辦公樓XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：馬來西亞陽光廣場、日本東京中城商業綜合體的城市功能融合——與公園相伴XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：馬來西亞國家科技館商業綜合體的城市功能融合——科技館進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：新加坡烏節灣商業綜合體的城市功能融合——美術展館進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：日本商業露天表演臺商業綜合體的城市功能融合——表演劇場進入綜合體案例：香港新城市廣場案例：日本六本木露天音樂廣場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：日本維納斯城堡商業綜合體的城市功能融合——體育設施進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：泰國中央世界溜冰場案例：香港圓方商業廣場溜冰場商業綜合體的城市功能融合——溜冰場進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：泰國中央商場內影院商業綜合體的城市功能融合——電影院進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：寧波天一廣場商業綜合體的城市功能融合——水幕電影進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港新城市廣場商業綜合體的城市功能融合——兒童娛樂進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：馬來西亞綠水坊商業綜合體的城市功能融合——兒童娛樂進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1（三）商業建筑體設計的景觀環境XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：新加坡屋頂游泳池商業建筑體設計的景觀環境——游泳池進入酒店XX商業地產行業特性與發展趨勢part1香港海逸酒店屋頂游泳池商業建筑體設計的景觀環境——游泳池進入酒店香港w精品酒店XX商業地產行業特性與發展趨勢part1泰國芭提雅酒店商業建筑體設計的景觀環境——人造沙灘進入酒店XX商業地產行業特性與發展趨勢part1泰國芭提雅商場頂部人造沙灘商業建筑體設計的景觀環境——人造沙灘進入酒店XX商業地產行業特性與發展趨勢part1泰國芭提雅商場頂部游泳池商業建筑體設計的景觀環境——游泳池與大海連成一體XX商業地產行業特性與發展趨勢part1泰國芭提雅商場頂部游泳池商業建筑體設計的景觀環境——游泳池與大海連成一體XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：美國夏威夷君悅酒店商業商業建筑體設計的景觀環境——公園景觀進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1商業建筑體設計的景觀環境——公園景觀進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：泰國芭提雅商業商業建筑體設計的景觀環境——公園景觀進入商場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1（四）商場的人性化建筑細節設計XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：泰國中央商場室內電動購物車享受無負擔的輕松購物商場內人性化配置——商場內電瓶車案例：美國邁阿密坦帕購物中心XX商業地產行業特性與發展趨勢part1售鞋區域配備了舒適的沙發和量碼器案例：美國邁阿密坦帕購物中心商場內人性化配置——賣鞋處的沙發椅與量碼器XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：美國夏威夷阿拉莫阿娜購物中心日本千葉購物中心日本難波城商場內人性化配置——垃圾桶的配置位置XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：泰國中央商場商場內人性化配置——VIP貴賓休息室XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：馬來西亞陽光廣場商場的人性化配置——書店里為殘疾人配置專用電梯XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：日本商場外停車設施商場的人性化配置——自行車停車位XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：泰國中央商場四樓女士停車場商場的人性化配置——女士停車場、殘疾人專用停車位案例：美國坦帕商場殘疾人專用停車位XX商業地產行業特性與發展趨勢part1

日本商業新加坡商業

商場室內人性化配置——洗手間內的細節XX商業地產行業特性與發展趨勢part1商場室內人性化配置——洗手間內的細節洗手間手紙放置位置門上掛包勾位置XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港APM商場商場室內人性化配置——洗手間創意設計、嬰兒護理間XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港apm商場商場室內人性化配置——廁所門口的休息座椅XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：臺灣商場洗手間開門后座便器的蓋子會自動掀開商場室內人性化配置——廁所門口的休息座椅XX商業地產行業特性與發展趨勢part1

商場戶外人性化配置——休息座椅案例：美國夏威夷阿拉莫阿娜購物中心、日本啦啦寶都XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：上海仲盛世界商城商場室內人性化配置——電梯旁的休息座椅案例：上海浦東嘉里城XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：南京麥當勞案例：鹽城金鷹國際商場內人性化配置——商場擋風口設計XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：香港國金地面空調出口案例：日本難波城地面空調出口商場的人性化配置——地面空調出風口XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：成都來福士停車位標識商場的人性化配置——停車場的車位感應指示XX商業地產行業特性與發展趨勢part1案例：廈門SM商場二期地面材料顏色用錯！案例：上海仲盛世界商城XX商業地產行業特性與發展趨勢part1第一：綜合體項目的后期營運成功與否從建筑體的設計開始“種”下了“因子”。第二：商業綜合體項目的建筑設計要超前，經營定位要現實（逐步提升），才能為后期成功運營打下基礎。觀點：XX商業地產行業特性與發展趨勢part1二、中國商業地產發展特征與未來發展趨勢XX商業地產行業特性與發展趨勢part11、中國商業地產的發展特征XX商業地產行業特性與發展趨勢part1特征：1、商業布局結構失衡2、集聚效應無法形成3、多方產業力量進入中國商業地產發展特征XX商業地產行業特性與發展趨勢part12、中國商業地產的發展瓶頸XX商業地產行業特性與發展趨勢part11、政府規劃的缺失2、缺乏有實力的開發商3、缺少品牌經營者中國商業地產的發展瓶頸XX商業地產行業特性與發展趨勢part11、政府規劃的缺失與外行干預（1）地方的商業規劃不完善（無交通配套）（2）地方的商業規劃水平低（缺國際視野）（3）地方的商業地塊分散且超量（各自為戰）中國商業地產的發展瓶頸XX商業地產行業特性與發展趨勢part12、缺乏有實力的開發商（1）開發商業又不愿意“養商”（2）不遵循科學的開發流程（沿襲住宅思路）（3）缺乏開發商業地產的各類資源（資金、商業設計公司、人才）中國商業地產的發展瓶頸XX商業地產行業特性與發展趨勢part13、缺少品牌經營者（1）商業項目同質化非常嚴重（2）國內著名的商品品牌數量很少（3）缺欠社會性的商業運作團隊（缺失產業鏈一條龍服務的咨詢代理公司）中國商業地產的發展瓶頸XX商業地產行業特性與發展趨勢part1中國商業地產的發展瓶頸的表現——缺乏專業市調定位的失敗案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part11、上海正大廣場XX商業地產行業特性與發展趨勢part1失敗原因——定位錯誤：前期定位高端奢侈品商業，曲高和寡，以招商失敗告終，虧損經營達五年。正大廣場位于陸家嘴金融區24萬㎡超大商業體量周邊高端金融人才聚集項目初期定位：亞洲最大ShoppingMall定位高端奢侈品路線前期定位不準確，導致招商困難，對消費者的吸引力不足，銷售額無法達到預期，品牌商家紛紛撤出，導致“十鋪五空”的現象。正大廣場案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part1重新調整——以家庭消費為主流：形成家庭消費、年輕時尚、饕餮美食三大主題，打造上海年輕人的聚會場總體定位：現代家庭娛樂的購物中心年輕時尚家庭消費饕餮美食正大廣場調整了原先的定位，放大了消費群，使正大廣場在重新招商開業后吸引了消費者，經營情況良好。正大廣場案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part1重新定位——扶持主力店：補貼裝修費引入ZARA主力店，引來一批快速時尚消費品的入駐，開業狀況良好重新調整市場定位為打造年輕時尚主題，補貼2000萬裝修費招進ZARA。ZARA的品牌號召力引來H&M、C&A等一批快速時尚消費品牌入駐經營，吸引了大批年輕白領消費群，開業狀況良好正大廣場案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part12、上海龍之夢購物中心XX商業地產行業特性與發展趨勢part1失敗原因—定位錯誤：開發商把區級商業定位為市級商業，并缺乏運作經驗，導致初期開業率不足一半。龍之夢案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part1引入專業運營商——讓凱德置地擁有100%經營權。起步期投資近30億元、完全自主經營百貨、超市、書城等八大業態。困境期缺乏商業運作經驗和資源，自身運營管理較差，未能解決招商問題，導致經營狀況慘淡。轉型期引進專業管理團隊，轉型休閑MALL，迅速進行業態調整，逐步擺脫人氣始終不旺的現象。穩定期城市綜合體復合功能展現，實現租金翻番，龍之夢發展步入穩定發展期。龍之夢開發歷程長峰集團開發初期，長峰集團自主經營管理，缺乏經驗，經營慘淡。開發者遵循國際慣例，回歸到開發商/所有者的地位，引入專業經營管理公司凱德置地。凱德置地凱德商用收購了龍之夢50%股權及100%經營權。凱德商用接手管理龍之夢，迅速進行業態調整，逐步擺脫人氣不旺的現象。長期戰略合作龍之夢案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part1引入專業運營商——讓凱德置地擁有100%經營權。龍之夢案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part1項目整改的重點—改變總體定位、修正平面結構，改變動線，調整業態比例，有效經營運作，最終實現盈利一至七樓的“龍之夢百貨”定位高端引進國際一線品牌以面向年輕女性的中高檔品牌居多淡化“百貨概念”，轉型“休閑茂”龍之夢自營的百貨、超市、書城等八大業態零售為主，達4萬㎡以上業態調整檔次調整品牌主力店與專賣店餐飲、休閑娛樂等服務性業態提升到40%中庭切割成散鋪，平面動線凌亂修改為三個中庭，原中庭引入主力店使整個商場形成一條清晰的主動線平面結構調整龍之夢大面積商鋪空置調整前龍之夢人氣漸旺調整后龍之夢案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part1項目整改的重點—改變總體定位、修正平面結構，改變動線，調整業態比例，有效經營運作，最終實現盈利龍之夢案例平面圖（調整前）平面圖（調整后）XX商業地產行業特性與發展趨勢part13、上海仲盛世界商城XX商業地產行業特性與發展趨勢part1上海仲盛世界商城坐擁閔行莘莊區域核心地段，經營卻始終不溫不火，失敗的建筑規劃是一大重要原因。昏暗的地面材質2、地下通道出入口設置失誤，流失區域交通樞紐豐富客群資源3、商場主要出入口設置失敗，主力店的人流沒有實現共享1、建筑物缺乏商業元素，外立面與內飾難以有效吸引人氣商場入口側地下通道入口側商場入口家樂福入口呆板的外立面仲盛世界商城案例XX商業地產行業特性與發展趨勢part1上海仲盛世界商城坐擁閔行莘莊區域核心地段，經營卻始終不溫不火，失敗的建筑規劃是一大重要原因