博海名苑項目營銷方向第一輪溝通稿目錄第一部分:2009年經濟研判第二部分:09年博海目標與占位第三部分:09年博海營銷方向探討第四部分:關于世聯第一部分:2009年經濟研判（一）2009年宏觀經濟情況全球經濟09年持續大幅衰退趙曉（影響中央決策型經濟學家）：可能持續十年左右的全球經濟危機百年一遇的全球金融危機；目前全球金融危機大概過了60%；目前美國的實體經濟大概只影響到了20%-25%，還有75%-80%左右還沒有發生；

全球實體經濟剛剛影響到了15%；高盛：大幅下調09年全球經濟增長率至0.6%（中國貢獻約60%），這是自10月以來的再次下調增長預期；聯合國、世界銀行：09年全球經濟增長率可能不會超過1%（08年約2.5%，04-07年約3.5-4%）；惡劣的外部環境下，09年中國經濟的走勢？08年下半年中國經濟加速下行，通縮危險加大

預計第四季度中國GDP將繼續放緩，自07年以來已經連續6個季度下滑；

PPI大幅放緩，嚴重沖擊企業利潤，中國經濟通縮危險加大；出口迅速萎縮，深圳出口相關行業受嚴重影響：

反應出口的PMI指數自7月以來跌入衰退區間（50%）以下，11月跌至04年以來最低水平，38.8%；

出口先行指標“新出口訂單數”持續下跌至11月的29%；出口受影響最嚴重的行業：紡織業、電氣機械及器材制造業、通信設備計算機及其他電子設備制造業、石油加工及煉焦業、有色金屬冶煉及壓延加工業、化學原料及化學制品制造業、交通運輸設備制造業、通用設備制造業、黑色金屬冶煉及壓延加工業、金屬制品業、化纖制造及橡膠塑料制品業；投資：房地產及相關產業（鋼鐵、水泥等）投資下滑帶動中國固定資產投資自6月起持續走低；但受政策影響，投資的先行指標“新開工項目數”小幅回升；08年底，政策核心轉向“保8%增長”

中央工作會議定調“保8%增長是明年工作的重中之重”在近期舉行的各省主管經濟的副省長級以上會議中，再次強調“保8%增長”08年底政策頻繁出臺：投資：4萬億刺激計劃；出口：數次調高出口退稅；降息：屢次降息，最近一次108個基點；房地產：放松第二套房界定、放松貸款、降低稅費；外資：四部委正式將外資非正常撤離追責上升國家高度；但目前效果尚不明顯：多數經濟的先行指標仍然持續下滑，用電量、狹義貨幣M1、商品房新開工面積指標增速指標、鋼產量、產成品資金占用逆轉指標、沿海港口貨物吞吐量全部下降09年經濟不確定因素較大

美國及全球實體經濟將受到的影響難以預計；中國實體經濟受全球經濟波及的影響難以預計；中國政府救市政策的落實力度；……在08年和09年，中國經濟劇烈變化的背景下，深圳房地產市場何去何從？（二）2008年深圳市場回顧和2009年預測08年，價格回歸理性，剛性需求支撐成交量回升，市場年底出現小陽春第一階段（1-5月），第一輪降價，成交量回升第三階段（8-12月），價格趨于穩定，成交量筑底成功，11月起逐步回升第二階段（6-8月），第二輪降價，成交量筑底龍坂寶安中心區南山前后海寶安西鄉龍崗中心城布吉2007.7金地梅隴鎮2期

15800元/平米熙龍灣1期

24970元／平米星海名城6期城中央16500元/平米陽光海1期14500元/平米中央悅城3期12800元/平米信義假日名城6期13600元/平米2008.22月24日

金地梅隴鎮3期首批

11700元/平米（裝修）

26%2月23日

熙龍灣5棟

18000元/平米

28%

2008.33月16日

深業新岸線3期

11000元/平米

32%（對比07.6幸福海岸）3月21日

澳城期

21000元/平米30%（對比原價）

2008.4

4月13日

鼎太風華6期

12000元/平米起價9088元/平米27%4月14日

海語西灣

9800元/平米

32%

4月26日

公園大地天隴郡39棟

9200元/平米

28%

2008.5

5月19日

公園大地37棟

9300元/平米

27%5月2日

慢城3期

7900元/平米

42%龍坂片區降幅約25%，價格探至10000元/平米寶安中心區價格探至11000元/平米南山前后海降幅30%，關內單價首次破萬西鄉價格探至9000元/平米，降幅32%以上龍崗中心城降幅28%以上布吉價格探至7900元/平米4月26日

富通城4期

9000元/平米

38%第一階段（1月-5月）：以普通住宅，小戶型為主的第一輪降價；從競爭激烈的片區開始；與2007年7月相比，降幅多在23-32%；借3-5月的黃金銷售期，全市成交量從07年下半年的約2000套/月回升至3000-4000套/月3月17日

萬科城四期首批

12200元/平米（裝修）

23%3月1日

第五園高層

11500元/平米（裝修）

27%第二階段（6月-8月）：城市山林、金泓凱旋城、中海大山地等高尚住宅開始降價；普通住宅第二輪降價，降幅由第一輪的23%-32%擴大到40-45%；全市成交量在3000套左右開始筑底；龍華坂田南山龍崗寶安南山45%22000元/平米2008.07

蘭溪谷41%8500元/平米2008.07.20泰華陽光海39%10000元/平米2008.06.21雷圳075546%

10000元/平米2008.07.17金泓凱旋城50%

18000元/平米2008.06.21中海大山地46%6865元/平米2008.06.21中?？党菄H52%14000元/平米2008.07.26城市山林41%

9400元/平米2008.06.21第五園景臺第三階段（8月—12月）：降價波及深圳一線豪宅（波托菲諾、中信紅樹灣、蘭溪谷、星河丹堤），至此深圳住宅市場價格逐步趨于合理；成交量在3500套左右筑底后，11月起，大幅回升至6500-8000套，市場出現小陽春；7月底，中信紅樹灣率先價格調整，降幅約7-75折；

6-8月，蘭溪谷分批推出特價房，降幅約6-75折；

10月初，波托菲諾推出精選單位，降幅約7折，熱銷后，降幅逐步提升至75折，8折；

11月，星河丹堤E區直接降價，降幅約66-75折；09年初，一手房、二手房走勢依舊堅挺，小陽春得以延續隨著成交量的放大，全市成交均價穩定在11000-12000元/平米，各片區價格也趨于平穩；別墅拉升成交均價高層價格均與9月持平各片區指標盤的選取：中城天邑（福田）鼎太風華（南山前海）泰華陽光海（西鄉）金泓凱旋城（寶安中心區）金地梅隴鎮（龍坂）慢城（布吉）公園大地、萬科清林徑（龍崗中心城）鑒于09年下半年市場的不確定性，應趁目前的小陽春行情出貨，以降低項目風險，回收現金；小結：08年，價格回歸理性，剛性需求支撐成交量回升，市場年底出現小陽春；

09年初，市場小陽春延續，價格趨于穩定；但受09年經濟不確定因素較大的影響，09年下半年房地產市場前景不甚明朗；在09年經濟和市場均存在較大不確定性的背景下，博海應何去何從？第二部分:2009年博海目標與占位回顧“博?！?7年下半年開售，博海在08年，經過1年的沉寂08年，市場價格進入下行通道，客戶觀望情緒嚴重，在此背景下，博?？梢哉f是“停下看看”而09年，一個機遇與挑戰并存的一年，我們認為，博海也應該走出市場。經過上一輪與貴公司的溝通，確定基本目標：09年本項目目標速度：本項目銷售80%—100%，即每月12-15套的消化速度；價值：在不脫離市場價格的情況下，盡可能挖掘物業價值，博取高價；對本項目而言，可能實現多高的高價？從市場同類項目的視角切入問題選取同類項目的原則處于關內豪宅片區擁有自然景觀資源產品面積有重疊在售波托菲諾中信紅樹灣卓越維港皇庭港灣浪琴半島后海公館澳城半島城邦蘭溪谷一線豪宅二線豪宅上端二線豪宅下端占位決定價格，本項目的位置在哪？認識自己與對手對比，明確站位發現自己，提升自己，拔高站位

項目優勢；項目不足；剩余產品情況；認識自己——項目診斷區位優勢：前海中心區、南硅谷/世界級配套/交通便利

深圳四大金融中心之一；交通：地鐵2號線；教育：南山外國語學校；文化：深圳現代藝術博物館（2012）、深圳城市規劃展覽館（2012）、深圳歌劇院（2011）、保利文化廣場、保利劇院；體育：深圳灣體育中心（2010）、F1摩托艇世界錦標賽；公園：深圳灣濱海休閑長廊、內灣公園購物：海岸城、152萬平米商業；酒店：凱賓斯基、海景酒店（未來）等；景觀優勢：一線海景、高爾夫景雙重景觀產品優勢：產品線豐富/絕版戶型設計/現樓博海名苑產品匯總分類面積段贈送比例產品特色平面11740%方正14040-58%贈送率最高復式14030-40%17040%全海景20020-25%4.5米層高高附送率，深圳僅此不再；最高贈送可達60%，140平米的面積可實現180平米以上的使用空間。非拼合大戶，1套房產證。即買即住。項目不足：

噪音干擾：臨近沙河西路、濱海大道；車位不足：車位比不足1：1；規模較小：小于一線豪宅，與二線豪宅相近；開發商首個住宅項目，開發商品牌市場知名度低；物業管理：一般物管公司；特征分析

——140平米的居家戶型占56.2%

——170—200平米的奢華戶型占32%

剩余產品情況：博海名苑剩余產品情況棟號單元面積累計贈送面積贈送情況套數存量比類別1B117.01-117.2611746.63-47.78-----161610.5%36.6%平面1A142.1140左右57.16-60.83可改四房143824.8%1C133.2172.51-77.52123A141.55-142.4158.62-59.18可拓展餐廳121C頂160.95170左右68.94-----121.3%1A頂174.8259.04-----12A139.66140左右54.72可改四房134831.4%63.4%復式2B140.8936.16122C140.8954.72122D139.6636.16113B170.79170左右64.01可隔132617.0%3C171.1571.82134A\C200.93-201.69200左右40.8空中別墅132315.0%4B\D200.93-201.6946.6610合計153套

剩余產品特征分析

——剩余單位主要以高樓層為主

從項目銷控圖的分布情況看，本項目前期成交主要呈現如下特點：成交單位以中低樓層為主；平面117--140平米的平面單位成交最為活躍（如1棟及3棟A單位）受到平面單位高贈送率的影響，140-170平米復式單位成交相對慘淡。200平米復式的低層低總價單位較其他復式產品優異。剩余產品情況：小結：本項目優勢和不足均較為明顯；剩余產品以高樓層為主，其中140平米的居家戶型占56.2%，而170-200平米的奢華戶型占32%；與對手對比，明確占位競爭對手對比維度：區位、景觀、產品、規模、噪音、開發商品牌、物管、車位波托菲諾：十年打造深圳第一富人區，難以超越規劃高層波托菲諾純水岸四期：目前整體均價3.8-4萬/平米R棟，265-273平米；S棟，226-238平米和257-263平米；波托菲諾規劃高層：130套280-350平米復式，預計09年5月推出統一規劃十年打造的華僑城片區/湖景/華僑城上市公司中信紅樹灣，難以超越競爭對手對比維度：區位、景觀、產品、規模、噪音、開發商品牌、物管、車位11棟12棟18棟13棟15棟中信紅樹灣四期：18棟，120-180平米，2.3-2.5萬/平米，目前價格回調至2.7-2.8萬/平米；12棟，208-235平米，3萬/平米；11棟，275-390平米，5萬/平米；中信紅樹灣5期：2棟，約336套（其中復式30套），09年下半年推出，主力面積區間200-320平米紅樹灣片區/海景、高爾夫景、世界之窗景/65萬建面/中信上市公司6棟5棟3B棟1棟2棟3A棟競爭對手對比維度：區位、景觀、產品、規模、噪音、開發商品牌、物管、車位蘭溪谷，難以超越蛇口片區/海景、大南山景/招商上市公司/樓棟戶型面積區間套數1棟4*2170-190㎡902棟4*2186-222㎡653A棟4*2171-193㎡633B棟4*2195-207㎡735棟4*2195-207㎡856棟4*2191-206㎡97復式285-389㎡41蘭溪谷二期：1棟/2棟/3A棟，2.2萬/平米；3B棟/5棟/6棟，3-3.1萬/平米；三期戶型未知；略遜于卓越維港競爭對手對比維度：區位、景觀、產品、規模、噪音、開發商品牌、物管、車位由南北兩區組成，9棟高層的面積區間如下：

4棟167-174平米5棟168-176平米6棟142-172平米7棟143-172平米9棟170-178平米10棟168-175平米11棟168-175平米12棟161-176平米13棟161-176平米后海片區/海景、園景/13萬建面/卓越上市公司4棟5棟6棟7棟9棟10棟11棟12棟13棟目前均價為20000元/平米，由于處于尾盤階段，部分單位價格在24000元/平米左右，目前高層已基本售罄，預計北區別墅3月28日開盤。優于皇庭港灣競爭對手對比維度：區位、景觀、產品、規模、噪音、開發商品牌、物管、車位5棟高層共215套三房176平米174套四房236平米16套復式278平米12套雙拼308平米4套聯排321平米9套起價18000元/平米，均價23000元/平米該項目戶型贈送面積實用性不強，同時周邊被其他地塊包圍，可能會影響到景觀面。1棟A1棟B2棟A2棟B3棟占地:19967平米總建筑面積:57904平方米容積率：2.90

管理費：3.8元/平方米/月總戶數：459（拼合后258套高層，5套TH）總車位：498個主力戶型：175平米四房，250平米五房，TH175平米：總價：300—500萬均價23000元/平米，250平米：總價：700萬-1000萬，均價33000元/平米131棟2棟3棟合計單元ABAB戶型1+42+31+42+31+42+31+42+312成交套數49491219161965103剩余套數241722171471071819155合計28262626262626262424258銷售率14%35%15%35%46%73%62%73%25%21%40%銷售率21%63%22%40%優于京武·浪琴半島競爭對手對比維度：區位、景觀、產品、規模、噪音、開發商品牌、物管、車位南硅谷片區/無敵海景/車位波托菲諾中信紅樹灣蘭溪谷卓越維港浪琴半島皇庭港灣一線豪宅二線豪宅本項目本項目在二線豪宅上游地位第三部分:2009年博海營銷執行探討形象推廣一線豪宅——形象至上旺銷的內部前提：建立核心競爭力，增強項目附加值品牌豪宅大盤——鮮明的產品亮點

——提升產品的附加值有效價值傳遞——有的放矢的針對客戶，簡單而純粹產品世聯豪宅營銷模式研究最直接的價值制導方式片區階層區隔展示基于項目現實情況和世聯15年豪宅營銷經驗，本項目想“保二沖一”，尚需解決如下問題：價格體系與市場脫節；項目形象尚未建立，價值傳遞不清晰；客戶可感知的價值展示不足；項目08年基本未在市場上發出聲音，客戶認知度低；ABCDA價格問題

08年下半年，深圳豪宅紛紛降價，為研究降價后各項目客戶的變化，世聯在08年底針對波托菲諾、中信紅樹灣、星河丹堤、僑香諾園曦城、萬科蘭喬圣菲等60余位“成交客戶”進行了客戶訪談。

近期成交客戶基本屬于“實業型”創富階層，受金融危機的影響非常小。對于房地產市場整體下行趨勢有準確判斷力，認為目前的房地產市場正處于價格底部或正在筑底階段；對于置業目的方面，均屬于自住性需求，對豪宅市場的未來稀缺性堅信不移，現在價格只要在可以承受范圍內，就不太敏感。受金融危機的影響較小，個人可支配收入仍很充足；普遍均認可房地產市場“價格下行通道內”的事實，同時也認為價格仍有小幅下跌的空間，但房地產長期向好的預測不變?？蛻魧谑袌黾敖洕h境的看法

營銷價值的體現和銷售人員的優質服務是近期成交的主要因素?？蛻魧χ脴I片區的熟悉程度不亞于銷售人員，銷售人員的及時跟進及客觀實在的溝通方式得到普遍客戶的認可。而且銷售現場的營銷氛圍的營造及銷售策略的準確把握對成交的意義特別大。

對所購物業及其所在片區持續關注，多在半年以上，對該對片及物業非常認可；多數是由于朋友已經買過了那里，受朋友影響，希望與朋友住在一起，方便交流；各個物業普遍有小幅的價格調整，由于購房目的為自住，只要價格可以接受就購買了；個別客戶是被“特價單位”吸引回頭，特價單位不太喜歡或者已經沒有了，而被現場的熱銷氛圍感染，成交了大面積單位；

銷售人員的持續跟進及敬業態度為最終成交加了一把勁火。客戶近期成交的主要原因A價格：與市場接軌的價格項目主力建筑面積原價格調整后價格折數波托菲諾226-350平米4800038000-4000070%中信紅樹灣12棟208-235平米400003000070-75%18棟120-180平米3300023000-2500069%-75%價格參考體系（一）：一線豪宅價格調整基本在6.9-7.5折左右項目主力建筑面積原價格調整后價格折數星河丹堤E區E1/E288-172平米265001750065%E3/E4245平米265002000075%浪琴半島1棟/2棟175平方米37000-380002300062%3棟251平方米5300033000僑香諾園1-3棟124-150平米350002300065%唯珍府1棟180-190平米26000----------------卓越維港高層4-7棟12-13棟

142.8-178.03平米22000----------------皇庭港灣D/E/F/G/H176-278平米23000----------------半島城邦1棟/2棟/8棟/9棟89平米--------12000-13000--------110—150平米--------16000-18000--------138--180平米--------16000-18000--------蘭溪谷1/2/3A170-222平米35000-370002200060%-63%3B/5/6195-206平米40000-4500030000-3100070%-75%招商海月5期1-5棟89-133.16平米16500-19000----------------152.86-153.18平米17000----------------192.54-242.55平米20000----------------價格參考體系（二）：二線豪宅價格調整基本在6-6.5折A價格參考體系（三）：樓盤戶型均價（元/平米）陽光帶海濱城85-93平米兩房14500-15500110-147平米三房16000-18900147-160四房16500-17500177-180四房18000-22000卓越淺水灣167平米四房15000-20000171-173平米四房15000-17000180平米四房16500-19500263-268平米四房20000-23000純海岸85平米兩房14000-17500109-122平米三房14500-18000166平米四房16800-18500191平米五房18500-22000恒立聽?；▓@68平米兩房14000-15500106-117平米三房14500-17500周邊二手樓放盤價格集中在15000-23000之間AA價格：與市場接軌的價格

經歷了2008年全年的價格調整，目前價格調整幅度如下：一線豪宅價格主流調整集中在7—7.5折左右；二線豪宅價格主流調整集中在6—6.5折左右；周邊二手樓放盤價格集中1.5—2.3萬/平方米；

按本項目原入市均價36000元/平方米推斷本項目目前價格區間如下：24500—28000元/平方米（按一線豪宅標準評估）

21500—24000元/平方米（按二線豪宅標準評估）A市場上降價模式匯總：分類降價方式存在的不足代表項目契合度逐步試水模式一點一點的放折扣，如：先降10%看市場反應，如果走不動在一點一點的降1、項目口碑急降2、客戶信心不足3、客戶疑慮高，不知道何時到底招商蘭溪谷澳城談判模式如果有誠意的客戶由高層介入進行談價，對外堅決不承認降價1、成交周期長2、底價不明確，客戶疑慮大波托菲諾曦城附加值模式保持原來的價格不變，增加產品的附加值如：送裝修、車位、車或電器、禮券等，變相降價1、更適合于低總價項目，高總價豪宅效果不明顯僑香諾園高發城馳萬科城金地梅龍鎮先安撫后以特惠單位分批降價模式1、針對之前銷售的單位贈送價值10萬的家私電器及管理費，保證前期業主不鬧事2、采用暗降的模式，分批推出。首批以低于市場預期價格入市，提升成交量，后期逐漸實現價值的攀升。1、為防止客戶鬧事，需要給到相對高額度的禮品以安撫客戶情緒中信紅樹灣明降價模式公開降價，并通過外部渠道借助降價口徑拉動客戶上門1、強勢降低項目及開發商品牌2、極其容易引起客戶鬧事星河丹堤、熙龍灣本項目的價格策略：A價格回歸模式——價格一步到位，分批以特惠單位形式推售執行重點：少量多頻次，不同產品線組合推售；首批僅推出20套單位，以高性價比（如以22500-23000元/平米的均價）引爆市場，迅速提升市場關注；后續20-30套逐步分批推售，不斷提升每批推出的價格，最終實現較高的整體均價；

借鑒世聯的豪宅操作經驗，本項目的價格和推售策略模式建議如下：B形象：價值導向的項目形象PRICE/價格A+B+C+D=￥我覺得這里檔次還不錯（被動）水院＋廊院、大露臺、送面積、海景、藝術園林……→自我解釋說服＋加法效應收獲價格、市場檔次的疊加“賣點式”產品設計與營銷VALUE/價值AＸBＸCＸD=?我喜歡這里（主動）生活的味道、和諧的美（或socool……）→自我情感驅動×乘法效應收獲價值、生活意義的改變“主題式”產品設計與營銷立足于“檔次”打造立足于“符號”打造找到項目的切入點我們賣什么？——即，我們是什么？B全國首家提出灣區物業概念，借用國際知名灣區的生活體驗，樹立項目的濱海富人社區形象倡導灣區生活方式，完全刷新濱海社區形象以灣區物業理念整合周邊海灣、公園、果嶺等資源，形成文化的稀缺性，提升自身價值，支撐高端定位中信紅樹灣，灣區物業，比肩全球——氣勢成就豪宅世聯豪宅實踐1B星河丹堤，CEO官邸——圈層光環成就豪宅世聯豪宅實踐2城市中產向上的力量西銀湖城市原生別墅群銀湖山城市別墅CEO官邸(與客戶形成精神對位，建立市場影響力及項目的文化氣息)(向更高客戶圈層過渡)(貼豪宅區位標簽,突出對資源的占有)(升級到CEO官邸,極致地位)凌駕資本的層峰遠見三大配套進駐令資本折服的高度CBD山水別墅巔峰2005年2006年2007年2008年(以圈層感引起客戶共鳴,突出居住者的地位和身份感)(品牌的嫁接，擴大項目影響力，匹配客戶需求)淘金山，東湖右岸私家半山生活——賣點組合成就豪宅世聯豪宅實踐3B星河丹堤CEO官邸本項目南硅谷與世界一起看海我們賣什么？——推廣語B傳播訴求：區位配套/景觀資源/稀缺的戶型中信紅樹灣灣區物業，比肩全球淘金山

東湖右岸私家半山生活我們賣什么？——銷售口徑、銷售步驟B重新梳理項目價值、調整銷售感知流線、直效影響客戶合理安排銷售步驟，落實階段主推策略配合各推售階段設定相應的體驗流線、銷控及銷售口徑資源城市中心

高爾夫

海景

大宅配套南山外國語學校

地鐵

深圳灣體育中心

濱海公園特色戶型140平創意精品170平全海景復式200平空中別墅C價值：客戶可感知的價值展示私家路/主入口中心園林強勢視覺識別系統人流匯集焦點商業街區產品展示社區展示樣板房形象柱/牌/墻導視系統會所社區園林售樓處世聯豪宅展示流線模型研究本項目可以提升的展示——導視博海名苑關鍵路口設置超大指示牌沿路設置路旗，或將樹木包金色正門口樹木包金色，銷售中心用金字標出在社區周邊范圍內設立明顯的標識和導視；將售樓處正門入口重點包裝，突出售樓處所在位置；此外，在科技園南區各路口及主要停車場設置導視牌，引導客戶順利到達。銷售中心本項目可以提升的展示——樓體博海名苑觀海大戶傾城熱銷博海名苑86116666在面向濱河路、沙河西路、陽光帶海濱城以及浪琴半島的不同方向的樓體懸掛條幅，夜間面向濱河路和沙河西路方向可設置燈光字；通過條幅、燈光字釋放銷售節奏及賣點信息；本項目可以提升的展示——入口目前小區入口包裝過于簡單，由于沒有遮擋物，從外部看，視覺上會凸現小區過小的劣勢；建議除重新包裝入口之外，在入口通道內設置圓形花壇或水景遮擋視線本項目可以提升的展示——售樓處擴大售樓處入戶門，在小橋前面即設立接待臺，引導客戶進入售樓處；進行空間分割，將售樓處內部作為隔成VIP洽談室，以使客戶聚集在VIP洽談室外部，制造賣壓；調整沙盤和區域模型調換，突出區域；增加售樓處燈光亮度，并增設鮮花及飾品擺設；銷控表撤離，如保留要做的凸現品質感。本項目可以提升的展示——園林基于目前小區園林較難實現大幅改動，因此建議在小區內部設置盆栽花木，可快速提升小區內部園林景觀；同時可增加鳥籠等凸現園林樂趣的小物擺設，提升體驗感。星河丹堤陽明山莊本項目可以提升的展示——大堂采用暖色調，并增加大堂燈光亮度；用水晶吊燈等提升品質感；更換原有舊家俬。本項目大堂香蜜湖一號陽明山莊本項目可以提升的展示——物業提供停車場指引服務；正門入口處設置保安崗亭，安排形象好的保安，戴白手套，站立執勤，并象征性檢查客戶證件；安排保安在泛大堂處巡邏值勤，營造管理有序的環境；參照酒店管理，安排門童、大堂經理、服務人員，在客戶進入大堂及看樣板房過程中提供優質服務；整合會所及開發商資源，為客戶提供增值付費服務，如洗衣、代購、郵寄等。D推廣：告知市場，09年深圳灣還有“博海”分類報紙短信直郵電視電臺樓體廣告/戶外世聯豪宅資源CALL客大節點活動暖場活動渠道客戶營銷案例常規大盤推廣模式★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★中信紅樹灣、波托菲諾精準推廣模式★★★★★★★★★----------★★★★★★★★★★★★★★★★★★蘭喬圣菲萬科清林徑

從世聯的豪宅推廣經驗判斷，鑒于本項目整體存量不大，09年整體營銷建議采用“精準推廣模式”：渠道運用：樓體條幅（代替戶外效果）、系列節點式短信營銷（精準選擇客戶群發送）、世聯客戶資源CALL客、節點式營銷（配合暖場活動）、有效客戶定點直郵傳遞內容：銷售信息+項目價值點參考操作案例：香蜜湖唯珍府占地面積:7345.60平方米總建筑面積:16100平方米容積率：2.26總戶數：139套片區：香蜜湖主力戶型：150平米以上目前剩余情況：目前僅剩余13套單位，面積主要為180平米的四房（可改六房），主要集中在16層以上，均價2.6萬元/平米。低成本營銷：通過樓體條幅，特報報眼（每次約7萬元）等低成本方式做有效的營銷推廣參考操作案例：香蜜湖唯珍府2008.5入市，開盤對外口徑銷售21套，實際銷售7-8套，均價2.4萬元/平米，銷售陷入停滯世聯進場后進行的整改工作世聯進場后，11-12月兩個月銷售20套，實現均價約26000元/平米，目前僅剩余13套單位更改銷售說辭：弱化細節，增強片區感知，主動歸入香蜜湖片區，確定豪宅占位更改看樓動線：設立地下室接待臺，從客戶下車即開始接待；縮短講解模型時間，將區位講解、算價等工作移至樣板房，增加客戶在樣板房逗留時間參考操作案例：僑香諾園占地面積:10135平方米總建筑面積:42033平方米容積率：2.79總戶數：207套片區：華僑城主力戶型：130-145平米的三房、四房目前剩余情況：目前僅剩余20套單位，面積主要為130平米的三房，均價2.3萬元/平米。制造噱頭，持續發出聲音：08