瓊海某地產項目建議書（簡裝版）

第一章瓊海市概況

瓊海市是海南島東海岸的一顆璀璨明珠，歷史悠久、人杰地靈、物華民豐，文化發達，是著名的僑鄉、魚米之鄉。瓊海做為海南的第三大城市，海南東部最大的城市，走高速公路，海口到瓊海僅50分鐘。在海南的總體規劃中，瓊海的博鰲會建設小型機場。海口到三亞的輕軌2007年年底可能動工，到時從海口的美蘭機場坐輕軌，20分鐘就可以到瓊海，80分鐘到三亞，交通極為便利。瓊海市是著名的華僑之鄉，是具有熱帶“臨海”、“濱河”、“溫泉”特色風光的生態旅游城市。充滿傳奇的紅色娘子軍、風光旖旎的萬泉河、殊驚世界的博鰲亞洲論壇，構架起瓊海的與眾不同。紅色的歷程、藍色的誘惑、綠色的魅力，張揚出瓊海的光彩四射。

瓊海市以博鰲為龍頭，萬泉河為軸心，實現道路基本網絡化，建設嘉博路、文山路和東線高速公路南路口等，使嘉積、博鰲、官塘三大城市組團緊密聯結起來，構成優勢區域網絡，形成大瓊海格局，建設“海岸經濟帶”和“萬泉河經濟帶”，未來五年瓊海將成為海南東部地區的經濟發展中心、商貿中心、城市人口將達到約20萬人的中等旅游城市。到2010年，瓊海將實現年接待游客390萬人次，旅游年收入9.6億元，旅游年收入占GDP的12.3%以上的目標。瓊海正朝著實現中等城市、建設海洋經濟強市、生態示范市、海南島東部商貿中心的目標跨步邁進。

總體上，瓊海資源豐富、社會安定、民風高尚、環境良好，是國內外投資商的樂園與天堂。

第二章項目概況1、地理位置：人民南路南段。2、項目用地面積及現狀：占地約50畝，凈地。3、區位環境：城南，交通便利，生活服務設施配套齊全。

第三章房市分析一、瓊海市房地產狀況：

多年來，瓊海市住宅房地產開發一直處于自建、自住的自我消化狀態，真正的商品房很少，同時，有一定規模的樓盤開發體量極小，目前，瓊海房地產尚處于起步階段，但后勁較足。任何一個城市的任何行業的起步階段都存在一定的發展空間，在沒有達到利潤最大值的時候價值將有很大的上升幅度。海口的房地產市場已經比較成熟了，上升的空間不會太大；三亞房地產價格基本上達到了一定的高度，繼續上升的可能性不大；瓊海房地產市場剛剛起步，綜合因素考慮經過3—5年的發展后，潛力不可估量。

據了解，從2003年起，瓊海市房產銷售形勢一路看好，價格逐年穩步上升。2003年房產開發總建筑面積50萬㎡，2006年上半年就達到了46.2萬㎡，全年報建項目達46個，建筑面積約240萬平方米左右。由該數字可以看出，瓊海市的房地產或者固定資產的投入逐年增加，發展態勢良好，很多投資商和發展商對瓊海的前景持樂觀態度，瓊海房地產市場日益得寵。房地產業已成為國民經濟新的增長點，住宅產業化、規范化的發展也越來越受到政府的重視，并得到進一步的實施，也為房地產開發提供了前所未有的良好機遇和前提條件。

隨著近年來瓊海市房地產的硬件要素完善后，軟件要素也趨于完善，已構成對島外客戶的強大吸引力。目前，島外人士購房比例不斷增長。二、市場前景分析預測：

瓊海市經過多年的發展，確立了在海南東部經濟、文化、教育、娛樂中心的絕對地位，高級飯店、酒店、大學、醫院、銀行、高爾夫等公共設施一應俱全，休閑居住、旅游觀光渾然天成。城市運營的成功發展，提供了地產、房產升值的土壤。博鰲亞洲論壇的建設，使博鰲觀光會展規模日新月異，然而，博鰲小鎮面對突如其來的發展陣勢，遠遠無法應對如此巨大的商品消費和文化娛樂需求。最近，中信集團、曉奧集團的投資計劃將使這個矛盾更加激化。而近在咫尺、經濟發達的嘉積，正好提供了觀光會議在博鰲、吃穿住玩在嘉積的先天條件。博鰲亞洲論壇的建設，再一次給嘉積房地產發展帶來了歷史性的契機。

瓊海經濟結構的相對完善是得天獨厚的旅游房產發展潛質，這是西線、中線其他市縣都不具備的，也是瓊海房產開發業在二級市縣率先脫穎而出的根本原因所在。

瓊海目前的房價在1500元/平米左右，尚處在房地產的萌發狀態。其無論從地理環境、氣候資源、海洋資源等都不比海口、三亞差，再加上瓊海較低的房地產成本、獨特的溫泉特色與博鰲的品牌效應，未來幾年內無論在開發體量和價格都會進入一個上升通道，顯示出其房地產價格洼地的躍升之勢，因此前景極好。

第四章項目基本建設意見

鑒于該地塊地理位置、項目周邊環境與在售樓盤品質，結合瓊海房地產市場特點，我們認為實現產品差異化、高性價比是項目成功的關鍵所在。因此，建議堅持高起點規劃、高標準建設，以小環境唯美為先導，以生態園林結合入戶溫泉為特色，建成花園式電梯洋房為設計理念，構建精致、品味住宅空間，使之具有較同區域樓盤更親切宜人的生活居住環境，成為城區精品樓盤，爭奪瓊海房地產市場制高點，可取得項目開發和快速營銷的成功。

第五章項目投資估算及社會效益評價一、投資估算：土地價款（含拆遷補償費）：300元/平方米建筑安裝成本費：800-900元/平方米，周期2—3年。其它費用：100-150元/平方米(道路、綠化配套等)房屋平均售價：2300元/平方米項目總投資約八千萬元，項目建成約六萬平方米，交付使用可實現銷售收入約1.3億元，實現毛利五千萬元以上,項目投資利潤率在40%以上。二、社會效益評價：

項目建成可向社會提供瓊海設施齊全、功能完善、環境優美的高檔住宅，符合國家和省市住宅商品房建設的有關政策要求，對于加快城市建設，滿足高收入家庭及成功人士對渡假住宅的需求，對促進瓊海房地產業的發展將起到積極的作用。

第六章結論

項目建設適應加快瓊海城市化進程的需要